【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，是一個(gè)連接計(jì)劃到具體落實(shí)的中間過(guò)程，是一個(gè)方案比選的過(guò)程； 徐州原香漫谷項(xiàng)目 策劃定位階段需要做的成本工作有以下內(nèi)容： ?對(duì)不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合建立相關(guān)的模型，測(cè)算收入和成本， 計(jì)算可實(shí)現(xiàn)的最大的投資收益 （包括項(xiàng)目產(chǎn)值利潤(rùn)率和成本利潤(rùn)率，以及自有資金回報(bào)率等） 。 案例：地產(chǎn)集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的南寧山語(yǔ)城項(xiàng)目，項(xiàng)目位于南寧青秀區(qū)，占地面積 248畝，容積率 ，總建筑面積為 42萬(wàn)平米，可售面積為 33萬(wàn)平米，通過(guò)法院拍賣獲得土地，樓面地價(jià) 1768元 /平米。 當(dāng)時(shí) 項(xiàng)目周邊的準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤超過(guò)面積 300萬(wàn)平方米，周邊區(qū)域高層住宅銷售均價(jià)維持在 3500元 /平米左右，按照原有 ，住宅產(chǎn)品若設(shè)計(jì)為小高層或高層類住宅，按照樓盤地價(jià) 1768元 /㎡，加上建造成本、管理費(fèi)用和各種稅費(fèi)，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅后開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用至少在 4900元 /㎡，效益將直接虧損 1400元 /㎡，整個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)完畢將直接虧損 5億元 ； 策劃定位階段成本管理 通過(guò)項(xiàng)目 差異化產(chǎn)品的定位 ，將地塊容積率 ，將建設(shè)用地面積 ，劃分為 花園洋房用地和 高層住宅用地，花園洋房產(chǎn)品建筑面積為 米。 項(xiàng)目分為三期開(kāi)發(fā)，第一期以高端花園洋房產(chǎn)品入市，第二期開(kāi)發(fā)高層住宅，第三期開(kāi)發(fā)剩余的花園洋房和高層住宅。一期花園洋房 2022年 6月份高調(diào)入市時(shí)，客戶通過(guò)對(duì)園林示范區(qū)和住宅小區(qū)的親身體現(xiàn)，對(duì)本項(xiàng)目的花園洋房產(chǎn)品產(chǎn)生濃厚的興趣，特別是對(duì)一二層的下躍產(chǎn)品和五六層的上躍產(chǎn)品，為了避免客戶集中于下躍產(chǎn)品和上躍產(chǎn)品，由于這兩種產(chǎn)品附加值較高，通過(guò)銷控手段，提高這兩種產(chǎn)品的價(jià)格至13500元 /平米，平層價(jià)格按照低開(kāi)高走方式，以 6500元 /平米入市，逐步拉升到 9000元 /平米。 通過(guò)項(xiàng)目前期精心策劃和后期有序施工建造，以及良好的市場(chǎng)推廣，隨著 2022年年末、 2022年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖復(fù)蘇和項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套的逐步完善，由于便利的交通環(huán)境、完善的生活配套以及優(yōu)美舒適的園林生活環(huán)境，本項(xiàng)目確定為南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端樓盤，作為南寧高端樓盤的典范。截止目前項(xiàng)目花園洋房和高層產(chǎn)品已經(jīng)全部售罄，并且取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，目前保守計(jì)算，項(xiàng)目所得稅前利潤(rùn)將達(dá)到近 8億元，凈利潤(rùn)也近 6億元，項(xiàng)目由拿地前的虧損實(shí)現(xiàn)了最終的盈利。 策劃定位階段成本管理 策劃定位階段成本管理 ?成本測(cè)算過(guò)程中，在成本限額范圍內(nèi)，一要結(jié)合成本科目表（保證數(shù)據(jù)不丟項(xiàng)、不落項(xiàng)）；二要結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)品樓盤的建造標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)選配，多方案比選，做好成本分配，做到成本支出方向明確，“該花的錢，一分也不要少；不該花的錢，一分也不能多”，從客戶角度做到“性價(jià)比”最高。 （ 1）對(duì)于客戶能感知、體驗(yàn)到的部位就應(yīng)該重視，相對(duì)多投入、多分配一點(diǎn)成本（如 戶門、外窗、電梯、園林景觀 ） （ 2）對(duì)于客戶不能感知，或感知較弱的地方，可以少投入或不投入（ 如樓梯間內(nèi)裝修 、 空調(diào)欄桿百葉 ）， 外立面石材慎用，可用外墻磚、外墻真石漆進(jìn)行替代。消除“外立面高檔，樓盤就高檔”的思想 。 成本貫徹思想：要有前瞻性和控制性； 倒逼控制法：成本倒逼法，成本 =銷售收入 預(yù)期利潤(rùn)； 后期成本應(yīng)小于前期成本，設(shè)計(jì)概算小于投資估算，施工圖預(yù)算小于設(shè)計(jì)概算，并且后期成本在前期成本范圍內(nèi)要有富余量，即貫徹責(zé)任成本管理思想； 投入產(chǎn)出法（價(jià)值工程）：以投入產(chǎn)出思想為指導(dǎo)，每多投入一分錢，應(yīng)有相應(yīng)的投資回報(bào)，客戶能夠接受，用成本利潤(rùn)率進(jìn)行考量。 策劃定位階段成本管理 設(shè)計(jì)階段成本管理 設(shè)計(jì)階段成本管理 設(shè)計(jì)階段成本管理 設(shè)計(jì)階段是將開(kāi)發(fā)理念、思想、思路落實(shí)到施工圖紙的過(guò)程，因此過(guò)程中需要將成本理念灌輸給設(shè)計(jì)人員，要求設(shè)計(jì)人員有“經(jīng)濟(jì)”意識(shí)。 設(shè)計(jì)階段成本管理方法： 設(shè)計(jì)招標(biāo)，進(jìn)行方案比選，同時(shí)要求設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)概算 ； 下達(dá)限額設(shè)計(jì)任務(wù)書（包括地上、地下鋼筋、商砼含量；窗墻比 /窗地比；地下室單位車位面積；地上、地下建筑、機(jī)電工程造價(jià)限額；室內(nèi)、外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)約定；層高（層高每增加 10cm，造價(jià)增加 3%~5%）、對(duì)于園林景觀工程，下達(dá)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定軟硬景比例） ； 設(shè)計(jì)方案審查，進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化（在設(shè)計(jì)過(guò)程中，通過(guò)招標(biāo)選用設(shè)計(jì)優(yōu)化單位進(jìn)入，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，確保設(shè)計(jì)結(jié)果控制在限額設(shè)計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)優(yōu)化單位按照降造比例進(jìn)行提成），目前地產(chǎn)集團(tuán)在施項(xiàng)目均采用設(shè)計(jì)優(yōu)化；其中北京梧桐苑項(xiàng)目通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，地上鋼筋控制在 38kg/㎡，綜合鋼筋控制在 54kg/㎡；堅(jiān)決杜絕“大基礎(chǔ)”、“肥梁肥柱”。 產(chǎn)品線推廣：目前地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“國(guó)際城”、“山語(yǔ)城”、“青秀城”、“西派系列”“原香系列”、“梧桐苑系列”等六大產(chǎn)品線，產(chǎn)品線之間產(chǎn)品選型、成本可進(jìn)行對(duì)比，為項(xiàng)目快速開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 設(shè)計(jì)階段成本管理 設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： （ 1）外形系數(shù)：外墻墻面面積（含外墻裝飾面、建筑造型展開(kāi)面，不含陽(yáng)臺(tái)底部涂料） /地上建筑面積之比；外立面設(shè)計(jì)應(yīng)保持簡(jiǎn)潔、明快，盡量減少里進(jìn)外凸，減少外立面構(gòu)件， 普通住宅外形系數(shù)應(yīng)控制在 ，不宜超過(guò) ； （ 2）窗地比：外墻門窗洞口面積 /地上建筑面積，窗地比應(yīng)控制在 ，控制開(kāi)窗面積，減少飄窗、轉(zhuǎn)角窗面積， 窗地比以 ~ ； （ 3）地下車位：應(yīng)控制好地下柱網(wǎng)，合理劃分車位數(shù)量， 按照地下室面積進(jìn)行分?jǐn)?，每個(gè)停車位面積一般應(yīng)控制在 32㎡ /個(gè)，最高不應(yīng)超過(guò) 35㎡ /個(gè) ； 地下室占地上計(jì)容積率面積應(yīng)盡量控制在 20%范圍內(nèi)，地下車位面積應(yīng)控制在 35㎡ /個(gè)范圍內(nèi)，無(wú)人防地下車位，控制在 32㎡ /個(gè)； 1/4地下室面積 人防區(qū)域面積 1/3地下室面積，控制在 34㎡ /個(gè)； 1/3地下室面積 ≤人防區(qū)域面積 1/2地下室面積，控制在 36㎡ /個(gè)；人防面積 ≥1/2地下室面積，控制在 38㎡ /個(gè)。對(duì)于地下車位銷售單價(jià)低于 10萬(wàn)元 /個(gè)的項(xiàng)目，應(yīng)盡量少做地下室面積。地下車位銷售單價(jià)15萬(wàn)元 /個(gè)的項(xiàng)目，可考慮適當(dāng)增加車位數(shù)。 設(shè)計(jì)階段成本管理 設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： （ 4）基礎(chǔ)選型：一般情況下，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增： 天然淺地基基礎(chǔ)＜復(fù)合地基淺基礎(chǔ)＜筏板基礎(chǔ)＜預(yù)應(yīng)力管樁＜人工挖孔樁＜灌注樁 （ 5）結(jié)構(gòu)選型：一般情況下，各結(jié)構(gòu)類型的成本按以下順序遞增： 矩形柱框架＜異形柱框架＜框架短肢剪力墻＜框架剪力墻＜剪力墻 （ 6）地下室頂板選型 當(dāng)覆土深度為 ~，各類頂板的成本按以下順序遞增： 無(wú)梁樓蓋＜單向板樓蓋＜十字梁或井字梁樓蓋 當(dāng)覆土深度在 ，地下室頂板優(yōu)先選擇加腋大板樓蓋 （ 7）控制“贈(zèng)送率” 一定程度的贈(zèng)送率，能夠提升銷售，但要有一定的節(jié)制，一是施工較為復(fù)雜，二是成本比較高，三是一些贈(zèng)送露臺(tái)應(yīng)控制，可以考慮“飄窗”贈(zèng)送，提前封閉，避免后期小業(yè)主隨意封閉，給物業(yè)管理造成麻煩，不利于品牌建設(shè)。 設(shè)計(jì)階段成本管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“加法”與“減法” “加法”：園林景觀的投入；“得房率”的提高；小區(qū)配套的完善，“配套商業(yè)”