【正文】 004年漲幅過大,經(jīng)過2005年一個小幅度調(diào)整之后,2006年迅速補(bǔ)漲,2007年前三季度貴港房價增長率回歸常態(tài),隨著房價基數(shù)達(dá)到一定高度并且市場逐漸規(guī)范,預(yù)計(jì)2002009年房價仍將上漲,但漲幅會出現(xiàn)理性回歸。 土地供應(yīng)分析 【觀點(diǎn)】 進(jìn)入2007年以后,住宅用地(包括商住用地)供應(yīng)量增長強(qiáng)勁,值得注意的是,出現(xiàn)了包括本項(xiàng)目在內(nèi)的三宗占地面積在百畝以上地塊,住宅土地供應(yīng)量的劇增,近三年的土地供應(yīng)會在未來1~2年產(chǎn)生樓盤供應(yīng),未來住宅市場競爭將加劇。并且百畝大盤的增多也意味著貴港市大盤競爭時代的即將來臨。 表28 20052007年貴港市住宅用地掛牌、拍賣出讓統(tǒng)計(jì)表地塊編號 土地性質(zhì) 規(guī)劃用地面積(?) 實(shí)際使用面積(?) 容積率 使用年限 起拍價(萬元) 位置20058 辦公、住宅 ?? () ?? 50 490 市城區(qū)建設(shè)路南面、港北區(qū)工商局西面200512 商住 () ?? ?? 50 265 位于金港大道北側(cè)、市公安新村住宅區(qū)西側(cè)200512 商住 () ?? ?? 50 528 位于金港大道南側(cè)、市殘疾人聯(lián)合會西側(cè)20061 商住 () () ?? 50 1224 城北大道北、盛世名門用地東20068 綜合用地 () () 50 1840 新區(qū)二路與城四路交匯處東南角2006B 商業(yè)、住宅 () () ?? 50 1100 城區(qū)建設(shè)中路北側(cè)2006 住宅用地 () () ≤ 70 524 貴港市港北新區(qū)GB18地塊內(nèi)200611 商業(yè)、住宅 () ?? ?? 50 805 城區(qū)建設(shè)西路北、市水利局用地東側(cè)即原貴港市農(nóng)機(jī)公司2007 商業(yè)、住宅用地 (142畝) () ≤ 50 3550 城區(qū)馬草江公園東南角2007 辦公、住宅 () () ≤ 50 485 城區(qū)石羊塘開發(fā)區(qū)2007 商住 () () ≤ 50 490 城區(qū)江北大道中段南側(cè)2007 商住用地 () () ≤ 50 350 金田路西側(cè),世紀(jì)花園南區(qū)南面2007 商業(yè)、住宅 () () ≤ 商業(yè)40年,住宅70年 490 迎賓大道西側(cè)、市華美學(xué)校東20078 商業(yè)、住宅 () () ≤ 50 4815 貴港市行政中心東側(cè),廣電中心南200710 住宅 () () ≤ 70 655 貴港市城區(qū)城西片區(qū)城二路與建設(shè)路交匯200710 住宅 () () ≤ 70 3305 城西大道與金港大道交匯處東北200711 商住 () () ≤ 50 410 江北大道北側(cè),黎湛鐵路以南200711 商住 () () ≤ 50 138 金港大道南側(cè),市殘疾人聯(lián)合會西側(cè)200711 綜合 () () ≤ 50 1215 金港大道南,城二路東側(cè)200711 住宅 () 20000(30畝) ≤ 70 750 港北新區(qū)盛世名門北側(cè)資料來源:寶資通整理 2005年,貴港市港北區(qū)住宅土地供應(yīng)量(包括商住用地)為 ,。 2006年貴港市港北區(qū)住宅土地供應(yīng)量(包括商住用地),其中,。 2007年貴港市港北區(qū)土地供應(yīng)量(包括商住用地)。 【研判】 從貴港土地出讓情況來看,2007年以前主要以商住用地為主,從土地出讓規(guī)模來看,城市出讓土地具有數(shù)量少、面積小的特點(diǎn),難以滿足市場開發(fā)“大規(guī)模高品質(zhì)”樓盤的發(fā)展需要,但2007年開始出現(xiàn)有百畝土地出讓,這會對貴港樓盤整體品質(zhì)的提升有推動作用。 城市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 【觀點(diǎn)】 根據(jù)對市場現(xiàn)狀的分析判斷,參照歷年來各項(xiàng)數(shù)據(jù),采用量化模型對貴港房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行預(yù)測得出,貴港市(包含所轄市縣)20072010年住宅以及商務(wù)商業(yè)價格將會持續(xù)穩(wěn)健上漲。 價格預(yù)測值列表如下:2007 2008 2009 2010住宅價格 1867 2062 2278 2518商務(wù)地產(chǎn)價格 2053 2268 2506 2770商業(yè)地產(chǎn)價格 3734 4124 4556 5036注:該預(yù)測價格根據(jù)貴港市統(tǒng)計(jì)局提供官方數(shù)據(jù)推導(dǎo)得出,包含貴港市及所轄市縣,住宅部分包含經(jīng)濟(jì)適用房 在需求預(yù)測方面,受人口方面因素影響,未來三年貴港市住宅有效需求有限,而在近幾年貴港市房地產(chǎn)投資較大的情況下,住宅供給有較大增幅,住宅的有效需求將難以消化巨大的供給,住宅將面臨較大的銷售壓力,本項(xiàng)目可考慮多元化定位,采取多線作戰(zhàn)降低銷售風(fēng)險。 住宅價格趨勢預(yù)測住房合理價格分析預(yù)測模型 2006年,貴港市城市居民人均可支配收入8938元,以人均30?/人(含公攤面積)的住宅需求面積估算,則目前收入與房價比例約為1:,目前比例偏低。 根據(jù)貴港“十一五”發(fā)展規(guī)劃,貴港人均可支配收入要增長8%,以此增長率,按照1:。 綜合各方面價格影響因素,組合成為一組合理價和上限價,我們得到2007~2010年的均價定位。表29 貴港市五年均價合理值估算表(元/?)名稱\年份 2006 名稱\年份 2007 2008 2009 2010人均可支配收入 8938 人均可支配收入 9653 10425 11259 12160房價與收入比 房價與收入比 實(shí)際價格 價格預(yù)測 1898 2050 2214 2391 灰色預(yù)測模型《基于灰色?馬爾柯夫模型預(yù)測房地產(chǎn)價格》,鐘昌寶,《統(tǒng)計(jì)與決策》,2005年第1期?！痘疑A(yù)測理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用》,歐陽建濤,劉曉君,《經(jīng)濟(jì)師》,2005年第12期。 在房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)價格是對市場狀況最基本、最直接的反映,但由于受到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)市場競爭程度及干系人自身等各種因素影響,總是處在不停的波動變化之中,而且各種因素的影響又是極其復(fù)雜的,正是基于以上分析,我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場是一個部分已知、部分未知的系統(tǒng),可以看作是一個灰色系統(tǒng)來進(jìn)行處理,房地產(chǎn)價格作為其系統(tǒng)行為的主要特征量,是一個灰色量,因而有必要用灰色預(yù)測方法來預(yù)測長期發(fā)展變化的總體趨勢。①建立灰色GM(1,1)模型 設(shè)原始數(shù)據(jù)序列號 ,則,其中:。 令 式中 a??特定的參數(shù)。 u??內(nèi)生變量。 Y(k)??k 時刻按GM(1,1)模型求得的原始數(shù)據(jù)的預(yù)測值。Y(k)曲線反映了原始數(shù)據(jù)列的總變化趨勢。②歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)(商品房)表210 歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)名稱\年份 單位 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006商品房價格 元/? 773 1045 1007 1203 1482 1477 1757增長率 % % % % % % %③灰色預(yù)測模型統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)灰色模型公式:Y 為預(yù)測價格,t為時間變量,以1998年為起點(diǎn),2000年時t1,2001年時t2,2002年時t3,由此類推。預(yù)測數(shù)據(jù):表211 預(yù)測數(shù)據(jù)(元/?)2007 2008 2009 2010商品房價格 1943 2179 2443 2740住宅價格 1846 2070 2321 2603注:按照寶資通公司的經(jīng)驗(yàn)判斷,目前廣西的商品房銷售中,住宅的銷售量要占到商品房銷售量的90%以上,住宅價格也約為商品房價格的90%以上。 根據(jù)方法的準(zhǔn)確性,現(xiàn)將兩種方法進(jìn)行加權(quán)分析,預(yù)測貴港城市住宅銷售的平均價格,聯(lián)合國住房合理價格分析預(yù)測法占權(quán)重的40%,類比城市規(guī)律模型分析法占權(quán)重的60%,其預(yù)測價格如下:表212 住宅加權(quán)后的預(yù)測價格(元/?)名稱 權(quán)重\年份 2007 2008 2009 2010房價收入比預(yù)測模型 1898 2050