【正文】 至高點——塞文山，并將其打造成長春市唯一的原生態(tài)山景公園，親山近水的自然環(huán)境無可比擬；周邊分布著東北師范大學、長春稅務學院、吉林省華僑外院等十幾所高校，人文氣息濃郁；同時更與吉林省基礎教育旗幟名校東北師大附小聯(lián)合辦學——師大附小中信實驗學校即將動工……這些不可超越的優(yōu)勢注定了中信城的高品質樓盤形象。獨享的山景公園在規(guī)劃上，長春制高點—塞文山，成為中信城業(yè)主獨享的長春市唯一的山景公園，可私享一座30萬平米的大頂子山森林公園，同時擁有兩座約5000平米的主題會所。這是中信城一大亮點。宜居名片－農業(yè)主題公園而城市名片、國內最大的農業(yè)主題公園——農博園，也是中信城業(yè)主獨享的配套，有機生活園、美食廣場、動植物展館等，不僅是業(yè)主休閑的好去處，更是健康生活的保障；在此舉行的年度國際盛事——農博會成為中信城業(yè)主的驕傲，更是對未來中信城商業(yè)發(fā)展的有利推動！項目評價長春萬科房地產開發(fā)有限公司，是深圳萬科的全資子公司。自2001年成立以來，從萬科城市花園開始，在樓市中脫穎而出，在業(yè)內樹立了口碑。目前，已經操作了萬科城市花園、萬科上東區(qū)、萬科蘭喬圣菲和萬科蘭喬公寓四個項目。去年年長春萬科攜全新主流產品“萬科洋浦花園”項目進駐東方廣場，洋浦花園依萬科集團的“全面家居解決方案”，引入了目前在北京區(qū)域、上海區(qū)域比較成熟的全裝修產品——TS和U5，面積區(qū)間在80—150平方米之間，有兩房、小三房、三房等產品形式。萬科洋浦花園在產品上突破以往萬科產品開發(fā)的模式，在遠離市區(qū)的地塊建造全部高層及小高層產品在長春市也開創(chuàng)了先河。從89100㎡精裝戶型上可以看出，萬科在產品設計上也有了大膽的嘗試和突破，通過這種一站式購房借助萬科的品牌保證，為年輕人購房提供了方便。從銷售上來看，該項目價格在53006000元/㎡，由于遠離市區(qū)，并且高層建筑的抗性，項目的主要客群來自城市年輕的精英人群，銷售成績一般。項目概況物業(yè)類別：普通住宅 項目特色：國際化社區(qū) 建筑類別：小高層、高層 目前均價：5500元/平裝修狀況：精裝修 物業(yè)地址：萬科洋浦花園位于經濟開發(fā)區(qū)洋浦大街以東、合肥路以南開盤時間：20080628入住時間：20091230 容 積 率：2綠 化 率：30% 物 業(yè) 費：月物業(yè)公司：長春市萬科物業(yè)管理有限公司 開 發(fā) 商：長春萬科房地產開發(fā)有限公司 項目特點分析精裝修的產品特色萬科洋浦花園是萬科集團在長春推出第五城，提出“全面家居解決方案”，產品類型全部為精裝修住宅。以年輕白領一族為主要購買對象的精裝小戶型比較暢銷，不單單是因為它的精裝修免去了業(yè)主裝修的煩惱與麻煩，還有一點是因為它本身較小的面積帶來的低總價讓積蓄不豐的年輕人經濟上可以承受。與此同時，較小的面積，很難有多樣設計的余地與空間。較小面積被迫使房屋居住功能放射到最大，而其休閑、娛樂、審美功能基本被淡化。布局的合理性與差異性萬科?洋浦花園的園林設計融入北歐的生活元素，注重細節(jié)之美。整個園區(qū)內九大景觀亮點高潮迭起，相互呼應，完美詮釋了北歐造景特色，塑造了一種“移步換景、步移景異”的人文北歐峰境。從奧斯陸廣場開始，一邁入，一種豁達便油然而生。兩旁是顯示蓬勃生命力的花草灌木，貝葉巖流露著的原始質感，仿似造訪北歐，寧靜而又高雅，漫步其中仿若在神秘的“異域國度”。萬科?洋浦花園，將建筑的硬朗與園林的柔情有機糅合，構筑高品質的生活家園與精神家園，盡品生活的愜意與尊崇。、經開區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征 二道區(qū)定位：城市東部門戶，城市東部重要的生活居住區(qū)和生產資料物流中心，東部生態(tài)和水源保護區(qū)。城市建設重心應放在城區(qū)退二進三，大力扶持房地產業(yè)，加強舊區(qū)改造，提升城區(qū)品質；積極配合機場路開通，加強城市基礎設施建設，構筑城市東部綜合服務中心；圍繞東站陸路口岸周邊地區(qū)的改造與整治，建設現(xiàn)代化城市東部物流中心；保護伊通河生態(tài)綠化，進行臨河街煙廠北段濱河景觀改造；保護和合理利用東部山區(qū)的環(huán)境資源。二道區(qū)規(guī)劃布局：規(guī)劃指出，在二道中心城區(qū)將形成“四軸、三心、六片區(qū)”的空間結構?！八妮S”：是指遠達大街、東盛大街南北貫穿寬城、二道、經開形成重要的城市東部中心軸線；吉林大路依托機場快速路建設改造為商務、商業(yè)軸；以及沿著伊通河、東新開河沿線形成兩條景觀生態(tài)軸?！叭摹保菏侵甘屑壣藤Q中心、區(qū)級綜合服務中心以及區(qū)級行政辦公中心?！傲瑓^(qū)”：是指南部生活片區(qū)、北部生活片區(qū)、北部工業(yè)與物流片區(qū)、中部工業(yè)與物流片區(qū)、北部商貿區(qū)、北部商務片區(qū)。經開區(qū)發(fā)展定位：現(xiàn)代制造業(yè)基地、城市東部地區(qū)以工業(yè)為主動脈功能相對完善的現(xiàn)代化新區(qū)。城市建設重心應放在調整企業(yè)準入策略，提高土地使用效率；改善城市環(huán)境、提高居住功能，完善城市基礎設施建設，提高城區(qū)綜合發(fā)展能力；注重與相鄰二道、寬城兩區(qū)的功能協(xié)作關系。經開區(qū)規(guī)劃布局：空間結構：“一區(qū)兩片、雙軸四心”。其中一區(qū)指整個經開分區(qū)；兩片指經開南區(qū)、經開北區(qū)兩個片區(qū)；雙軸指聯(lián)系經開南北兩大片區(qū)的洋浦大街和貫穿經開北區(qū)的101省道兩條發(fā)展軸；四心：指經開分區(qū)的四個分區(qū)級中心，包括世紀廣場、東方廣場、朝新園區(qū)及金錢園區(qū)中心。其中世紀廣場為會展、商貿、體育文化中心；東方廣場為行政、商務辦公中心；依托機場大道規(guī)劃的朝新園區(qū)中心重點發(fā)展空港保稅服務功能；金錢中心為金錢園區(qū)服務設施中心。規(guī)劃對地產市場發(fā)展的影響：區(qū)域住宅地產發(fā)展空間較大，長遠分析區(qū)域的發(fā)展空間將有一定的局限性，品質升級以及更新?lián)Q代將是未來區(qū)域發(fā)展的方向。經開區(qū)產業(yè)規(guī)模及影響力暫未形成，未來區(qū)域產業(yè)的發(fā)展速度和發(fā)展質量將很大程度上影響該區(qū)域的居住產品的發(fā)展。區(qū)域發(fā)展趨勢：單從規(guī)劃上看，未來區(qū)域的住宅發(fā)展主要是依托經濟開發(fā)區(qū)的產業(yè)發(fā)展情況，但由于二道區(qū)的位置優(yōu)勢和傳統(tǒng)的居住氛圍，再有萬科、亞泰等知名品牌的進駐，區(qū)域儼然已經成為目前長春市場上的一個漸受矚目的區(qū)域，但目前發(fā)展范圍較小，主要集中在伊通河沿岸以及亞泰大街兩側等資源優(yōu)勢明顯的區(qū)域，發(fā)展有一定的局限性。未來區(qū)域的主要發(fā)展方向將會主要以解決區(qū)域本身的改善型剛性需求為主的普通居住類產品為主。（1） 潛在供應量較大今年市場供應量補充足，多為老盤后期，純新項目入適量極少，多數(shù)項目選擇集中在下半年傳統(tǒng)旺銷期開盤。區(qū)域重點在售項目供應量統(tǒng)計項目名稱入市時間規(guī)模（萬㎡）總套數(shù)亞泰櫻花苑2003230（當前眾誠一品東南20091252魯輝國際城預計2008/萬科楊浦花園200618約1500巴洛克鉑宮20092568澳海東方1號200730 約500國盛東潤楓景2009 5未定安華美郡2008 73200新星宇新筑一品2008 4103600楓林園2008 93600天成領寓2008 83400東方萬達城2008 53900中意之尊2009 5203000項目名稱入市時間規(guī)模（萬㎡）總套數(shù)亞泰櫻花苑2003230（當前眾誠一品東南20091252魯輝國際城預計2008/萬科楊浦花園200618約1500巴洛克鉑宮20092568澳海東方1號200730 約500（2）高層產品居多總體來看，當前區(qū)域的建筑形態(tài)以小高層和高層為主，主力戶型面積區(qū)間偏小。 這主要是由于政策指向的原因，同時表明市場正朝著大眾剛性的需求靠攏。 區(qū)域在售項目產品統(tǒng)計項目名稱產品形態(tài)容積率主力面積建筑風格亞泰櫻花苑多層、小高層、高層108130德式眾誠一品東南高層280120北歐魯輝國際城多層、小高層、高層7090現(xiàn)代歐式萬科楊浦花園高層290—130現(xiàn)代巴洛克鉑宮小高層5080歐式澳海東方1號多層、高層90140歐式國盛東潤楓景多層 小高層 高層110150現(xiàn)代安華美郡框架多層5088歐式新星宇新筑一品小高層80110現(xiàn)代歐式楓林園高層 洋房8090現(xiàn)代天成領寓小高層90120簡約東方萬達城小高層90100現(xiàn)代中意之尊高層70110現(xiàn)代（3）客群分析客群結構：地緣性客群所占比重較大，中心城區(qū)的客群尤其是南關區(qū)的客群也占較大比重，隨著整個東部區(qū)域的環(huán)境以及配套設施的不斷完善，西部以及北部的消費軀體已有一定程度的增加。購買特征：對老城區(qū)的地緣依賴性較強，工作就近原則；對項目的配套設施較為重視，尤其教育配套；對工業(yè)區(qū)的居住影響在降低，注重社區(qū)環(huán)境。（6）區(qū)域未來發(fā)展趨勢空間格局：傳統(tǒng)的優(yōu)勢區(qū)域已無土地開發(fā)，尤其是二道區(qū)域臨近伊通河沿岸的優(yōu)勢地段將成為區(qū)域市場短期內爭奪的目標。從長遠來看，由于老城區(qū)的改造的需求拉動，區(qū)域的發(fā)展將主要以南部經開區(qū)為主，而二道區(qū)由于開發(fā)成本相對較高、缺乏區(qū)域主題功能等因素，區(qū)域將呈現(xiàn)較為緩慢的發(fā)展過程。產品品質：解決基本居住需求以及改善型自住需求將是這一區(qū)域的未來核心需求，產品層級的發(fā)展將在很大程度上取決于未來經開區(qū)的工業(yè)產業(yè)發(fā)展狀況，就目前的市場狀態(tài)來看，中等品質的大眾產品將是一段時期內區(qū)域市場的發(fā)展主流。產品主流：區(qū)域未來的產品主流將是更加注重整體規(guī)劃和配套功能上的完善，交通條件的便利性的經濟實用性的中小戶型產品。高格藍灣項目評價昊源高格藍灣由長春昊源房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，建筑面積53萬平方米，面積區(qū)間為48138平方米，主力戶型面積為95118平方米。高格藍灣屬于2007年是的“地王”，緊鄰伊通河水岸，自然景觀優(yōu)美。新現(xiàn)代主義的園林風格比較有特點，區(qū)內設立了沿伊通河的主景觀帶，結合地域特點，欣賞性較強。項目周遭配套完善，就醫(yī)條件十分方便，吉大一院分院、中日聯(lián)誼醫(yī)院、吉大二院近在咫尺；就學條件充分，周邊有:長春市第52中學、長春市第6中學、長春市市第一外國語中學、長春市第83中學、興隆小學、亞泰小學、嶺東小學，教育配套發(fā)達。項目概況城區(qū)： 二道區(qū)目前均價： 4550元/平方米占地面積：建筑面積：53萬平方米，位置：位于長春市二道區(qū)吉林大路以南、52中以北物業(yè)類型： 普通住宅建筑形式： 小高層。高層 開盤時間： 20080529 入住時間： 20091010 物業(yè)公司： 深圳之平物業(yè)發(fā)展有限公司物 業(yè) 費： 容 積 率： 綠 化 率： %開發(fā)商： 長春昊源房地產開發(fā)有限公司項目指標：項目特點分析中央全景水岸高格藍灣具備城市中心住宅的優(yōu)勢－成熟配套，同時具備郊區(qū)住優(yōu)勢－生態(tài)和自然。這個項目的獨特優(yōu)勢就是將二者結合，既有成熟便捷的配套，又有親近自然的水岸住宅，特色別具匠心，宜居性較強。絕對的地段優(yōu)勢長春要擴城，規(guī)劃向東南發(fā)展，高格藍灣的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。同時長春機場已經決定在這個方向建設，迎港經濟會隨著機場的建成，使得交通過往土地價格突然翻倍升值。還有伊通的優(yōu)勢，樓盤周圍有溪水，樓盤的價格就會高一些。項目不足之處項目所在區(qū)位屬于老城區(qū)，發(fā)展老城區(qū)規(guī)劃上總是有難度，要有一個很周全的規(guī)劃方案才能是老城區(qū)煥發(fā)新姿。項目稍顯不足的是周邊配套不健全。寬城區(qū)位于長春市區(qū)的北部，以老工業(yè)基地和棚戶區(qū)而聞名，2006年寬城區(qū)開始把房地產開發(fā)業(yè)作為未來重點發(fā)展的五大產業(yè)之一，重點突出地區(qū)房地產開發(fā)，以此改善寬城區(qū)人居環(huán)境和城市環(huán)境，此舉吸引了全國各地眾多地產商紛紛進駐寬城，迅速掀起了房地產開發(fā)建設的空前熱潮。房地產開發(fā)商很快由2005年的4家一躍增加到現(xiàn)在的60多家。（1）房產價格情況寬城鐵北地區(qū)的地價從改造前的每平方米400元增至目前的2000元左右，樓盤價格也由改造前的均價1500元一路上升，去年為3000元/平方米，仍是北城人的心理底線，09年，北城樓市已突破3000元，多家樓盤均價超過3000元/平方米，現(xiàn)已不少樓盤價格突破4000元高位，價格區(qū)間在2500元/平方米—4100元/平方米。區(qū)域在售項目供應量統(tǒng)計項目名稱入市時間規(guī)模（萬㎡）目前均價證大光明城200791003700（多）3450（高）萬龍第五城20086153300東田青年成200851003400金質融城20089263200（估）美景天成20078602400華泰世紀城2008542800吳中印象200722未定臺北華郡20010393300美韻星海2008192800鉆石禮都2005263900天朗國際2007602750榮旺天下20022700（2）樓盤放量，競爭加劇寬城區(qū)目前在售樓盤12個，最大體量為07年推出的證大光明城，可謂寬城區(qū)第一家高品質大盤，一期多層接近清盤，高層產品正在熱銷。二期已經開工，并且二期新品有望推出。由乒乓球世界冠軍王浩代言的東田青年城，全年上市量約15萬平方米，上半年銷售近千套，面積約9萬平方米，下半年一期仍將有45萬平方米可售，并且二期有望下半年開工。美景天城全年放量超過15萬平方米，上半年銷售量在半數(shù)左右。華大天朗國際，今年將推出約10萬平方米住宅，近期開盤。樂嘉茗園，建筑面積21萬平方米，2008年上半年共推900余套房源。目前整個項目僅余300套房源，下半年持續(xù)銷售。中東首座，占地約8萬平方米，建筑面積約12萬平方米。2008年上半年，共推約700套房源。鉆石禮都三期，占地面積約4萬平方米，6月6日第一批開盤推了160套左右，下半年預計放量200余