【正文】 至高點(diǎn)——塞文山，并將其打造成長(zhǎng)春市唯一的原生態(tài)山景公園，親山近水的自然環(huán)境無(wú)可比擬；周邊分布著東北師范大學(xué)、長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院、吉林省華僑外院等十幾所高校，人文氣息濃郁；同時(shí)更與吉林省基礎(chǔ)教育旗幟名校東北師大附小聯(lián)合辦學(xué)——師大附小中信實(shí)驗(yàn)學(xué)校即將動(dòng)工……這些不可超越的優(yōu)勢(shì)注定了中信城的高品質(zhì)樓盤(pán)形象。獨(dú)享的山景公園在規(guī)劃上，長(zhǎng)春制高點(diǎn)—塞文山，成為中信城業(yè)主獨(dú)享的長(zhǎng)春市唯一的山景公園，可私享一座30萬(wàn)平米的大頂子山森林公園，同時(shí)擁有兩座約5000平米的主題會(huì)所。這是中信城一大亮點(diǎn)。宜居名片－農(nóng)業(yè)主題公園而城市名片、國(guó)內(nèi)最大的農(nóng)業(yè)主題公園——農(nóng)博園，也是中信城業(yè)主獨(dú)享的配套，有機(jī)生活園、美食廣場(chǎng)、動(dòng)植物展館等，不僅是業(yè)主休閑的好去處，更是健康生活的保障；在此舉行的年度國(guó)際盛事——農(nóng)博會(huì)成為中信城業(yè)主的驕傲，更是對(duì)未來(lái)中信城商業(yè)發(fā)展的有利推動(dòng)！項(xiàng)目評(píng)價(jià)長(zhǎng)春萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是深圳萬(wàn)科的全資子公司。自2001年成立以來(lái)，從萬(wàn)科城市花園開(kāi)始，在樓市中脫穎而出，在業(yè)內(nèi)樹(shù)立了口碑。目前，已經(jīng)操作了萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科上東區(qū)、萬(wàn)科蘭喬圣菲和萬(wàn)科蘭喬公寓四個(gè)項(xiàng)目。去年年長(zhǎng)春萬(wàn)科攜全新主流產(chǎn)品“萬(wàn)科洋浦花園”項(xiàng)目進(jìn)駐東方廣場(chǎng)，洋浦花園依萬(wàn)科集團(tuán)的“全面家居解決方案”，引入了目前在北京區(qū)域、上海區(qū)域比較成熟的全裝修產(chǎn)品——TS和U5，面積區(qū)間在80—150平方米之間，有兩房、小三房、三房等產(chǎn)品形式。萬(wàn)科洋浦花園在產(chǎn)品上突破以往萬(wàn)科產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的模式，在遠(yuǎn)離市區(qū)的地塊建造全部高層及小高層產(chǎn)品在長(zhǎng)春市也開(kāi)創(chuàng)了先河。從89100㎡精裝戶型上可以看出，萬(wàn)科在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也有了大膽的嘗試和突破，通過(guò)這種一站式購(gòu)房借助萬(wàn)科的品牌保證，為年輕人購(gòu)房提供了方便。從銷(xiāo)售上來(lái)看，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格在53006000元/㎡，由于遠(yuǎn)離市區(qū)，并且高層建筑的抗性，項(xiàng)目的主要客群來(lái)自城市年輕的精英人群，銷(xiāo)售成績(jī)一般。項(xiàng)目概況物業(yè)類(lèi)別：普通住宅 項(xiàng)目特色：國(guó)際化社區(qū) 建筑類(lèi)別：小高層、高層 目前均價(jià)：5500元/平裝修狀況：精裝修 物業(yè)地址：萬(wàn)科洋浦花園位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)洋浦大街以東、合肥路以南開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20080628入住時(shí)間：20091230 容 積 率：2綠 化 率：30% 物 業(yè) 費(fèi)：月物業(yè)公司：長(zhǎng)春市萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司 開(kāi) 發(fā) 商：長(zhǎng)春萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目特點(diǎn)分析精裝修的產(chǎn)品特色萬(wàn)科洋浦花園是萬(wàn)科集團(tuán)在長(zhǎng)春推出第五城，提出“全面家居解決方案”，產(chǎn)品類(lèi)型全部為精裝修住宅。以年輕白領(lǐng)一族為主要購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的精裝小戶型比較暢銷(xiāo)，不單單是因?yàn)樗木b修免去了業(yè)主裝修的煩惱與麻煩，還有一點(diǎn)是因?yàn)樗旧磔^小的面積帶來(lái)的低總價(jià)讓積蓄不豐的年輕人經(jīng)濟(jì)上可以承受。與此同時(shí)，較小的面積，很難有多樣設(shè)計(jì)的余地與空間。較小面積被迫使房屋居住功能放射到最大，而其休閑、娛樂(lè)、審美功能基本被淡化。布局的合理性與差異性萬(wàn)科?洋浦花園的園林設(shè)計(jì)融入北歐的生活元素，注重細(xì)節(jié)之美。整個(gè)園區(qū)內(nèi)九大景觀亮點(diǎn)高潮迭起，相互呼應(yīng)，完美詮釋了北歐造景特色，塑造了一種“移步換景、步移景異”的人文北歐峰境。從奧斯陸廣場(chǎng)開(kāi)始，一邁入，一種豁達(dá)便油然而生。兩旁是顯示蓬勃生命力的花草灌木，貝葉巖流露著的原始質(zhì)感，仿似造訪北歐，寧?kù)o而又高雅，漫步其中仿若在神秘的“異域國(guó)度”。萬(wàn)科?洋浦花園，將建筑的硬朗與園林的柔情有機(jī)糅合，構(gòu)筑高品質(zhì)的生活家園與精神家園，盡品生活的愜意與尊崇。、經(jīng)開(kāi)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)特征 二道區(qū)定位：城市東部門(mén)戶，城市東部重要的生活居住區(qū)和生產(chǎn)資料物流中心，東部生態(tài)和水源保護(hù)區(qū)。城市建設(shè)重心應(yīng)放在城區(qū)退二進(jìn)三，大力扶持房地產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)舊區(qū)改造，提升城區(qū)品質(zhì)；積極配合機(jī)場(chǎng)路開(kāi)通，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)筑城市東部綜合服務(wù)中心；圍繞東站陸路口岸周邊地區(qū)的改造與整治，建設(shè)現(xiàn)代化城市東部物流中心；保護(hù)伊通河生態(tài)綠化，進(jìn)行臨河街煙廠北段濱河景觀改造；保護(hù)和合理利用東部山區(qū)的環(huán)境資源。二道區(qū)規(guī)劃布局：規(guī)劃指出，在二道中心城區(qū)將形成“四軸、三心、六片區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)?！八妮S”：是指遠(yuǎn)達(dá)大街、東盛大街南北貫穿寬城、二道、經(jīng)開(kāi)形成重要的城市東部中心軸線；吉林大路依托機(jī)場(chǎng)快速路建設(shè)改造為商務(wù)、商業(yè)軸；以及沿著伊通河、東新開(kāi)河沿線形成兩條景觀生態(tài)軸?！叭摹保菏侵甘屑?jí)商貿(mào)中心、區(qū)級(jí)綜合服務(wù)中心以及區(qū)級(jí)行政辦公中心?！傲瑓^(qū)”：是指南部生活片區(qū)、北部生活片區(qū)、北部工業(yè)與物流片區(qū)、中部工業(yè)與物流片區(qū)、北部商貿(mào)區(qū)、北部商務(wù)片區(qū)。經(jīng)開(kāi)區(qū)發(fā)展定位：現(xiàn)代制造業(yè)基地、城市東部地區(qū)以工業(yè)為主動(dòng)脈功能相對(duì)完善的現(xiàn)代化新區(qū)。城市建設(shè)重心應(yīng)放在調(diào)整企業(yè)準(zhǔn)入策略，提高土地使用效率；改善城市環(huán)境、提高居住功能，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城區(qū)綜合發(fā)展能力；注重與相鄰二道、寬城兩區(qū)的功能協(xié)作關(guān)系。經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃布局：空間結(jié)構(gòu)：“一區(qū)兩片、雙軸四心”。其中一區(qū)指整個(gè)經(jīng)開(kāi)分區(qū)；兩片指經(jīng)開(kāi)南區(qū)、經(jīng)開(kāi)北區(qū)兩個(gè)片區(qū)；雙軸指聯(lián)系經(jīng)開(kāi)南北兩大片區(qū)的洋浦大街和貫穿經(jīng)開(kāi)北區(qū)的101省道兩條發(fā)展軸；四心：指經(jīng)開(kāi)分區(qū)的四個(gè)分區(qū)級(jí)中心，包括世紀(jì)廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)、朝新園區(qū)及金錢(qián)園區(qū)中心。其中世紀(jì)廣場(chǎng)為會(huì)展、商貿(mào)、體育文化中心；東方廣場(chǎng)為行政、商務(wù)辦公中心；依托機(jī)場(chǎng)大道規(guī)劃的朝新園區(qū)中心重點(diǎn)發(fā)展空港保稅服務(wù)功能；金錢(qián)中心為金錢(qián)園區(qū)服務(wù)設(shè)施中心。規(guī)劃對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響：區(qū)域住宅地產(chǎn)發(fā)展空間較大，長(zhǎng)遠(yuǎn)分析區(qū)域的發(fā)展空間將有一定的局限性，品質(zhì)升級(jí)以及更新?lián)Q代將是未來(lái)區(qū)域發(fā)展的方向。經(jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模及影響力暫未形成，未來(lái)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和發(fā)展質(zhì)量將很大程度上影響該區(qū)域的居住產(chǎn)品的發(fā)展。區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)：?jiǎn)螐囊?guī)劃上看，未來(lái)區(qū)域的住宅發(fā)展主要是依托經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，但由于二道區(qū)的位置優(yōu)勢(shì)和傳統(tǒng)的居住氛圍，再有萬(wàn)科、亞泰等知名品牌的進(jìn)駐，區(qū)域儼然已經(jīng)成為目前長(zhǎng)春市場(chǎng)上的一個(gè)漸受矚目的區(qū)域，但目前發(fā)展范圍較小，主要集中在伊通河沿岸以及亞泰大街兩側(cè)等資源優(yōu)勢(shì)明顯的區(qū)域，發(fā)展有一定的局限性。未來(lái)區(qū)域的主要發(fā)展方向?qū)?huì)主要以解決區(qū)域本身的改善型剛性需求為主的普通居住類(lèi)產(chǎn)品為主。（1） 潛在供應(yīng)量較大今年市場(chǎng)供應(yīng)量補(bǔ)充足，多為老盤(pán)后期，純新項(xiàng)目入適量極少，多數(shù)項(xiàng)目選擇集中在下半年傳統(tǒng)旺銷(xiāo)期開(kāi)盤(pán)。區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱入市時(shí)間規(guī)模（萬(wàn)㎡）總套數(shù)亞泰櫻花苑2003230（當(dāng)前眾誠(chéng)一品東南20091252魯輝國(guó)際城預(yù)計(jì)2008/萬(wàn)科楊浦花園200618約1500巴洛克鉑宮20092568澳海東方1號(hào)200730 約500國(guó)盛東潤(rùn)楓景2009 5未定安華美郡2008 73200新星宇新筑一品2008 4103600楓林園2008 93600天成領(lǐng)寓2008 83400東方萬(wàn)達(dá)城2008 53900中意之尊2009 5203000項(xiàng)目名稱入市時(shí)間規(guī)模（萬(wàn)㎡）總套數(shù)亞泰櫻花苑2003230（當(dāng)前眾誠(chéng)一品東南20091252魯輝國(guó)際城預(yù)計(jì)2008/萬(wàn)科楊浦花園200618約1500巴洛克鉑宮20092568澳海東方1號(hào)200730 約500（2）高層產(chǎn)品居多總體來(lái)看，當(dāng)前區(qū)域的建筑形態(tài)以小高層和高層為主，主力戶型面積區(qū)間偏小。 這主要是由于政策指向的原因，同時(shí)表明市場(chǎng)正朝著大眾剛性的需求靠攏。 區(qū)域在售項(xiàng)目產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)容積率主力面積建筑風(fēng)格亞泰櫻花苑多層、小高層、高層108130德式眾誠(chéng)一品東南高層280120北歐魯輝國(guó)際城多層、小高層、高層7090現(xiàn)代歐式萬(wàn)科楊浦花園高層290—130現(xiàn)代巴洛克鉑宮小高層5080歐式澳海東方1號(hào)多層、高層90140歐式國(guó)盛東潤(rùn)楓景多層 小高層 高層110150現(xiàn)代安華美郡框架多層5088歐式新星宇新筑一品小高層80110現(xiàn)代歐式楓林園高層 洋房8090現(xiàn)代天成領(lǐng)寓小高層90120簡(jiǎn)約東方萬(wàn)達(dá)城小高層90100現(xiàn)代中意之尊高層70110現(xiàn)代（3）客群分析客群結(jié)構(gòu)：地緣性客群所占比重較大，中心城區(qū)的客群尤其是南關(guān)區(qū)的客群也占較大比重，隨著整個(gè)東部區(qū)域的環(huán)境以及配套設(shè)施的不斷完善，西部以及北部的消費(fèi)軀體已有一定程度的增加。購(gòu)買(mǎi)特征：對(duì)老城區(qū)的地緣依賴性較強(qiáng)，工作就近原則；對(duì)項(xiàng)目的配套設(shè)施較為重視，尤其教育配套；對(duì)工業(yè)區(qū)的居住影響在降低，注重社區(qū)環(huán)境。（6）區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)空間格局：傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)區(qū)域已無(wú)土地開(kāi)發(fā)，尤其是二道區(qū)域臨近伊通河沿岸的優(yōu)勢(shì)地段將成為區(qū)域市場(chǎng)短期內(nèi)爭(zhēng)奪的目標(biāo)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于老城區(qū)的改造的需求拉動(dòng)，區(qū)域的發(fā)展將主要以南部經(jīng)開(kāi)區(qū)為主，而二道區(qū)由于開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較高、缺乏區(qū)域主題功能等因素，區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)較為緩慢的發(fā)展過(guò)程。產(chǎn)品品質(zhì)：解決基本居住需求以及改善型自住需求將是這一區(qū)域的未來(lái)核心需求，產(chǎn)品層級(jí)的發(fā)展將在很大程度上取決于未來(lái)經(jīng)開(kāi)區(qū)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，就目前的市場(chǎng)狀態(tài)來(lái)看，中等品質(zhì)的大眾產(chǎn)品將是一段時(shí)期內(nèi)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展主流。產(chǎn)品主流：區(qū)域未來(lái)的產(chǎn)品主流將是更加注重整體規(guī)劃和配套功能上的完善，交通條件的便利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性的中小戶型產(chǎn)品。高格藍(lán)灣項(xiàng)目評(píng)價(jià)昊源高格藍(lán)灣由長(zhǎng)春昊源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，建筑面積53萬(wàn)平方米，面積區(qū)間為48138平方米，主力戶型面積為95118平方米。高格藍(lán)灣屬于2007年是的“地王”，緊鄰伊通河水岸，自然景觀優(yōu)美。新現(xiàn)代主義的園林風(fēng)格比較有特點(diǎn)，區(qū)內(nèi)設(shè)立了沿伊通河的主景觀帶，結(jié)合地域特點(diǎn)，欣賞性較強(qiáng)。項(xiàng)目周遭配套完善，就醫(yī)條件十分方便，吉大一院分院、中日聯(lián)誼醫(yī)院、吉大二院近在咫尺；就學(xué)條件充分，周邊有:長(zhǎng)春市第52中學(xué)、長(zhǎng)春市第6中學(xué)、長(zhǎng)春市市第一外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、長(zhǎng)春市第83中學(xué)、興隆小學(xué)、亞泰小學(xué)、嶺東小學(xué)，教育配套發(fā)達(dá)。項(xiàng)目概況城區(qū)： 二道區(qū)目前均價(jià)： 4550元/平方米占地面積：建筑面積：53萬(wàn)平方米，位置：位于長(zhǎng)春市二道區(qū)吉林大路以南、52中以北物業(yè)類(lèi)型： 普通住宅建筑形式： 小高層。高層 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20080529 入住時(shí)間： 20091010 物業(yè)公司： 深圳之平物業(yè)發(fā)展有限公司物 業(yè) 費(fèi)： 容 積 率： 綠 化 率： %開(kāi)發(fā)商： 長(zhǎng)春昊源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目指標(biāo)：項(xiàng)目特點(diǎn)分析中央全景水岸高格藍(lán)灣具備城市中心住宅的優(yōu)勢(shì)－成熟配套，同時(shí)具備郊區(qū)住優(yōu)勢(shì)－生態(tài)和自然。這個(gè)項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)就是將二者結(jié)合，既有成熟便捷的配套，又有親近自然的水岸住宅，特色別具匠心，宜居性較強(qiáng)。絕對(duì)的地段優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)春要擴(kuò)城，規(guī)劃向東南發(fā)展，高格藍(lán)灣的優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。同時(shí)長(zhǎng)春機(jī)場(chǎng)已經(jīng)決定在這個(gè)方向建設(shè)，迎港經(jīng)濟(jì)會(huì)隨著機(jī)場(chǎng)的建成，使得交通過(guò)往土地價(jià)格突然翻倍升值。還有伊通的優(yōu)勢(shì)，樓盤(pán)周?chē)邢?，樓盤(pán)的價(jià)格就會(huì)高一些。項(xiàng)目不足之處項(xiàng)目所在區(qū)位屬于老城區(qū)，發(fā)展老城區(qū)規(guī)劃上總是有難度，要有一個(gè)很周全的規(guī)劃方案才能是老城區(qū)煥發(fā)新姿。項(xiàng)目稍顯不足的是周邊配套不健全。寬城區(qū)位于長(zhǎng)春市區(qū)的北部，以老工業(yè)基地和棚戶區(qū)而聞名，2006年寬城區(qū)開(kāi)始把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)作為未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的五大產(chǎn)業(yè)之一，重點(diǎn)突出地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以此改善寬城區(qū)人居環(huán)境和城市環(huán)境，此舉吸引了全國(guó)各地眾多地產(chǎn)商紛紛進(jìn)駐寬城，迅速掀起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的空前熱潮。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很快由2005年的4家一躍增加到現(xiàn)在的60多家。（1）房產(chǎn)價(jià)格情況寬城鐵北地區(qū)的地價(jià)從改造前的每平方米400元增至目前的2000元左右，樓盤(pán)價(jià)格也由改造前的均價(jià)1500元一路上升，去年為3000元/平方米，仍是北城人的心理底線，09年，北城樓市已突破3000元，多家樓盤(pán)均價(jià)超過(guò)3000元/平方米，現(xiàn)已不少樓盤(pán)價(jià)格突破4000元高位，價(jià)格區(qū)間在2500元/平方米—4100元/平方米。區(qū)域在售項(xiàng)目供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱入市時(shí)間規(guī)模（萬(wàn)㎡）目前均價(jià)證大光明城200791003700（多）3450（高）萬(wàn)龍第五城20086153300東田青年成200851003400金質(zhì)融城20089263200（估）美景天成20078602400華泰世紀(jì)城2008542800吳中印象200722未定臺(tái)北華郡20010393300美韻星海2008192800鉆石禮都2005263900天朗國(guó)際2007602750榮旺天下20022700（2）樓盤(pán)放量，競(jìng)爭(zhēng)加劇寬城區(qū)目前在售樓盤(pán)12個(gè)，最大體量為07年推出的證大光明城，可謂寬城區(qū)第一家高品質(zhì)大盤(pán)，一期多層接近清盤(pán)，高層產(chǎn)品正在熱銷(xiāo)。二期已經(jīng)開(kāi)工，并且二期新品有望推出。由乒乓球世界冠軍王浩代言的東田青年城，全年上市量約15萬(wàn)平方米，上半年銷(xiāo)售近千套，面積約9萬(wàn)平方米，下半年一期仍將有45萬(wàn)平方米可售，并且二期有望下半年開(kāi)工。美景天城全年放量超過(guò)15萬(wàn)平方米，上半年銷(xiāo)售量在半數(shù)左右。華大天朗國(guó)際，今年將推出約10萬(wàn)平方米住宅，近期開(kāi)盤(pán)。樂(lè)嘉茗園，建筑面積21萬(wàn)平方米，2008年上半年共推900余套房源。目前整個(gè)項(xiàng)目?jī)H余300套房源，下半年持續(xù)銷(xiāo)售。中東首座，占地約8萬(wàn)平方米，建筑面積約12萬(wàn)平方米。2008年上半年，共推約700套房源。鉆石禮都三期，占地面積約4萬(wàn)平方米，6月6日第一批開(kāi)盤(pán)推了160套左右，下半年預(yù)計(jì)放量200余