【正文】 域中央作為長(zhǎng)春中海繼中海?南湖1號(hào)之后，挺進(jìn)主城計(jì)劃中的又一代表作，從建筑形態(tài)、園林設(shè)計(jì)、建材選購(gòu)、戶型配比到物業(yè)服務(wù)，比較精細(xì)到位，相對(duì)于長(zhǎng)春其它住宅產(chǎn)品在產(chǎn)品細(xì)節(jié)把握上比較專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)。一層全部為贈(zèng)送地下室設(shè)計(jì)，且有花園附贈(zèng)，增加一層的整體舒適性及觀景效果。大幅落地景觀窗保證通風(fēng)采光達(dá)到最好效果。項(xiàng)目位處社區(qū)核心景觀中央，擁享92萬(wàn)平米瀲滟南湖及水岸豪庭雙重景觀。中海南湖1號(hào)2008年12月31日 銷售許可證：長(zhǎng)房售證(2008)第035號(hào) 開發(fā)商：長(zhǎng)春中海地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目特點(diǎn)分析位于城市中心區(qū)，有多條主干道，交通便捷，周邊企事業(yè)單位、繁華商圈林立。月銷售狀態(tài)：尾房開盤時(shí)間：中海項(xiàng)目概況《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789[鍵入文字] 類型： 普通住宅 建筑類型：多層 項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)南湖大路與工農(nóng)大路交匯處價(jià)格：起價(jià)8000元/平方米均價(jià)：12000元/平方米最高價(jià)：17800元/平方米價(jià)格說(shuō)明：目前在售戶型面積170300㎡。610月銷售情況一般，每月走量6套左右。中海地產(chǎn)在南湖一號(hào)項(xiàng)目入市之前，采用了中海品牌宣傳+絕版地段宣傳+中海老業(yè)主客群挖掘的營(yíng)銷手法，取得了很好的效果，08年4月27日開盤，當(dāng)日銷售102套的佳績(jī)，加之5月的持續(xù)熱銷，兩個(gè)月銷售額出破3個(gè)億。產(chǎn)品主流：通過(guò)對(duì)一些一線城市發(fā)展歷史的了解和以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市核心區(qū)的改造和發(fā)展都必將伴隨著一些城市綜合體的出現(xiàn)，加之當(dāng)前的政策導(dǎo)向，未來(lái)區(qū)域中高端的兩極化產(chǎn)品將逐漸成為市場(chǎng)需求的主流。（6）區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)空間格局：格局將有目前的資源占有型向功能引領(lǐng)型轉(zhuǎn)變，不再?gòu)?qiáng)調(diào)一些固有的、成型的、可直接利用的資源，而是通過(guò)項(xiàng)目自身的功能以及主題來(lái)引導(dǎo)和引領(lǐng)市場(chǎng)，通過(guò)整合和再開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的最大價(jià)值，所以從格局上看，不是被動(dòng)依托形式而是自主引領(lǐng)形式。（5）客群分析客群結(jié)構(gòu)：中心城區(qū)的客群具有相當(dāng)?shù)墓残?，主要以老城區(qū)居民、企事業(yè)單位人員為區(qū)域市場(chǎng)的主要吸引力量，兩類客群合計(jì)購(gòu)買套數(shù)和消費(fèi)面積均占區(qū)域總量的八成以上。小面積、低總價(jià)是區(qū)域當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間的供應(yīng)主流。具體分析兩個(gè)項(xiàng)目，從居住環(huán)境、交通狀況、建筑形態(tài)以及生活配套上看，兩個(gè)項(xiàng)目差別不大，甚至中海要略低于龍?zhí)?。但從產(chǎn)品本身而言，除南湖一號(hào)外，其他所謂高端項(xiàng)目均無(wú)明顯的自身特色可言。（3）依托環(huán)境，主打品牌區(qū)域整體可供直接開發(fā)的土地相對(duì)較少，直接導(dǎo)致當(dāng)前區(qū)域開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向資源密集的區(qū)域，中心城區(qū)具有配套優(yōu)勢(shì)，而邊緣區(qū)域則有大片綠化、河湖等稀缺上，這樣可使項(xiàng)目跳脫產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)差異化。（2）銷售情況區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/㎡）整體銷售率銷售速度（套/月）中海金域中央640060%40左右中海南湖一號(hào)1000090%50套左右龍?zhí)└辉?80085%25套左右天倫中央?yún)^(qū)4300//萬(wàn)晟現(xiàn)代城450030%20套左右湖畔誠(chéng)品23780起95%35套左右中金名筑480090%40套左右壹克拉公寓5000600030%20套左右高格藍(lán)灣370080%40套左右長(zhǎng)影世紀(jì)村4750080%25套左右金坐標(biāo)350010%35套左右秋實(shí)e景二期70000%0套左右湖畔誠(chéng)品378010%25套左右億隆富貴名苑390010%25套左右區(qū)域內(nèi)整體價(jià)格水平基本維持在4500—5000元左右，處于較高水平，市場(chǎng)有個(gè)別高端樓盤的市場(chǎng)銷售均價(jià)高達(dá)7000—13000元/平米。區(qū)域在售重點(diǎn)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱入市時(shí)間規(guī)模（萬(wàn)㎡）總套數(shù)金坐標(biāo)3近300湖畔誠(chéng)品9近900億隆富貴名苑近1000秋實(shí)e景二期19近2000中海金域中央18近1200中海南湖一號(hào)291龍?zhí)└辉方?000天倫中央?yún)^(qū)10近1100萬(wàn)晟現(xiàn)代城191600湖畔誠(chéng)品2171000中金名筑600壹克拉公寓/高格藍(lán)灣2000長(zhǎng)影世紀(jì)村4200大多數(shù)項(xiàng)目采取蓄客的銷售策略與當(dāng)下許多長(zhǎng)春知名大盤的平開快銷策略形成了鮮明的對(duì)比，充分表明中心城區(qū)的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)上明顯有別與其他區(qū)域，那就是中心城區(qū)仍存在著一定的市場(chǎng)需求量。未來(lái)趨勢(shì)：區(qū)域產(chǎn)品像兩個(gè)方向分化，一類是區(qū)域資源依賴性特征明顯，擁有自然、人文資源，另一類是擁有核心功能輔助資源的居住類產(chǎn)品（1）供應(yīng)穩(wěn)定，蓄客開盤進(jìn)入2009年，整個(gè)區(qū)域的樓盤開發(fā)檔次仍舊引領(lǐng)著長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品趨勢(shì)，預(yù)計(jì)銷售起價(jià)將在4500元/平方米左右。結(jié)合南湖大路周圍搬遷地段的開發(fā)，建設(shè)分區(qū)中心。深入挖掘可建設(shè)空間，空地、棚戶區(qū)、搬遷單位等可建設(shè)空間作為特殊用途區(qū)，做精、做細(xì)、做美，提高城市品位；創(chuàng)建分區(qū)特色，使北部老城區(qū)真正成為有滋有味、有故事、有品位的城市空間。規(guī)劃特色：南關(guān)區(qū)北段的建設(shè)重點(diǎn)將以保護(hù)城市總體格局為基礎(chǔ)，同時(shí)啟動(dòng)高品質(zhì)的城市更新。規(guī)劃特色：分區(qū)規(guī)劃突出了三個(gè)商圈的規(guī)劃，包括重慶商圈、紅旗商圈、桂林商圈；此外，歐亞賣場(chǎng)、同志街、紅旗街均為區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地；規(guī)劃也進(jìn)行了重點(diǎn)設(shè)計(jì)；區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了十條特色商業(yè)街路，對(duì)沿街地塊分別給出了導(dǎo)則指引。 小戶型產(chǎn)品加大放量，逐步成為市場(chǎng)主流216。 外來(lái)企業(yè)確立主導(dǎo)地位，萬(wàn)科、中海、保利、香江等企業(yè)紛紛拿地，挖掘市場(chǎng)潛力，樹立企業(yè)形象216。 郊區(qū)的中低檔樓盤開始逐步展現(xiàn)在消費(fèi)者面前216。 政策頻出，但本地市場(chǎng)影響不大，依然平穩(wěn)發(fā)展，呈現(xiàn)量、價(jià)雙升態(tài)勢(shì)216。 土地市場(chǎng)依然強(qiáng)勢(shì)，交易量平穩(wěn)上升216。 2008年下半年起，商品住宅成交均價(jià)開始顯現(xiàn)下滑勢(shì)頭216。 商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量基本呈現(xiàn)“倒U形”走勢(shì)216。216。 各區(qū)域住宅均價(jià)從各行政區(qū)域住宅均價(jià)來(lái)看，長(zhǎng)春住宅整體走勢(shì)為由城市中央向四周遞減，但因凈月開發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，寬城區(qū)常年與市中心處于隔離狀態(tài)，因此房?jī)r(jià)相對(duì)較低。自2008年開始，價(jià)格漲幅有所下降，至下半年，受到市場(chǎng)觀望情緒的影響，均價(jià)總體呈小幅下滑走勢(shì)，%。 部分消費(fèi)者看好長(zhǎng)春市場(chǎng)，原本無(wú)購(gòu)房意向的居民也開始加入購(gòu)房大軍長(zhǎng)春市歷年商品房住宅銷售價(jià)格從長(zhǎng)春市商品住宅價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2008年3月前呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，至08年上半年，市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到約4000元/㎡。 大量房屋房齡較高，居民居住條件有待改善216。 棚戶區(qū)改造帶來(lái)剛性需求216。 住宅均價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)從上圖可以看出，008年長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度較大。整體來(lái)看2008年各月商品住宅市場(chǎng)主要呈現(xiàn)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)，2008年下半年成交市場(chǎng)相對(duì)活躍。自2008年3月起，受國(guó)家一線城市房地產(chǎn)降價(jià)的影響，市場(chǎng)觀望情緒加大，而同時(shí)近幾個(gè)月受棚戶區(qū)改造項(xiàng)目集中大量上市的影響，房?jī)r(jià)增幅相對(duì)較緩。由于受國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策及土地政策等方面的影響， 一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，從而對(duì)長(zhǎng)春市的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，使多數(shù)購(gòu)房者開始持幣觀望。 長(zhǎng)春市歷年住宅供需近年長(zhǎng)春市商品住宅新增供應(yīng)情況近年長(zhǎng)春市商品住宅成交情況近兩年長(zhǎng)春市商品住宅新增供應(yīng)量走勢(shì)較平穩(wěn)。09年一季度土地成交09年一季度土地供應(yīng) 自08年下半年開始土地市場(chǎng)不活躍，單幅土地出讓面積小、流拍現(xiàn)象、底價(jià)成交等出現(xiàn)——與銷售不暢、開工量大等導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張密切相關(guān)。第四篇 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析20082009年，長(zhǎng)春土地出讓面積增長(zhǎng)幅度較為緩慢，2006年因棚戶區(qū)改造導(dǎo)致土地突然放量，大幅度上漲。 長(zhǎng)春市物業(yè)維修資金管理中心：物業(yè)維修資金今年刷卡就能用2009年1月20日，長(zhǎng)春市物業(yè)維修資金管理中心宣布，今年開始長(zhǎng)春市的各個(gè)小區(qū)將開始安裝刷卡系統(tǒng)，給業(yè)主發(fā)放使用卡，業(yè)主可以像使用銀行卡一樣隨時(shí)了解繳存物業(yè)維修資金的使用情況，同意使用這筆錢刷卡即可。無(wú)籍房確權(quán)之后，將對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。本次無(wú)籍房確權(quán)辦理將針對(duì)3種情況區(qū)別對(duì)待：主體資格存在的單位自建房屋、主體資格消失的單位（包括開發(fā)公司）、主體資格存在的開發(fā)公司。216。其中2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工作，即以政府保障與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的方式，加快政府保障型住房建設(shè)，加大棚戶區(qū)和危舊房改造力度，建立多層次住房保障體系；建立市、區(qū)、街道、社區(qū)居委會(huì)“四級(jí)”物業(yè)管理工作體制，提高服務(wù)水平；通過(guò)減免稅費(fèi)、政府補(bǔ)貼、簡(jiǎn)化審批手續(xù)等方式支持居民購(gòu)買住房，不斷提高住房保障水平。216。此次政策調(diào)整，長(zhǎng)春市規(guī)定職工購(gòu)買普通住房的公積金貸款額度可突破40萬(wàn)元限制，公積金貸款暫未設(shè)上限，并延長(zhǎng)貸款年限。216。 長(zhǎng)春繼續(xù)向棚改回遷戶發(fā)放公積金貼息貸款為了保證回遷安置戶的及時(shí)回遷，在公積金中心辦理貸款的回遷戶可以享受貼息貸款，棚戶區(qū)的回遷居民在選擇回遷房時(shí)，成本價(jià)格和商品價(jià)格兩部分都可以用公積金來(lái)實(shí)現(xiàn)?！s減城市規(guī)劃部門的審批時(shí)間，分區(qū)設(shè)立規(guī)劃處，將有利于城市規(guī)劃想更好更快方向發(fā)展。216。明確規(guī)定，從4月1日起，“復(fù)式”房打夾層需要報(bào)批。216。 長(zhǎng)春今年起環(huán)線內(nèi)停建大型超市日前，在長(zhǎng)春市商務(wù)工作會(huì)議上獲悉，從2008年起，長(zhǎng)春市外環(huán)路以內(nèi)原則上停止審批大型超市建設(shè)。另有，（）的或單套建筑面積在144平方米以上（不含144平方米）的住宅，都為非普通住宅，契稅都按總房款的3％征收。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：地 段非普通住宅價(jià)格線（元/平方米）一級(jí)地段6880二級(jí)地段5628三級(jí)地段4906四級(jí)地段4557五級(jí)地段4890六級(jí)地段3976七級(jí)地段3193八級(jí)地段2581八級(jí)以外地段（凈月）2120，每半年更新一次。216。 長(zhǎng)春市頒布主要相關(guān)政策216。 2009年宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)數(shù)據(jù)顯示，居民消費(fèi)指數(shù)的居高不下，流動(dòng)性緊縮的局面開始出現(xiàn)。 2009年宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)2007年至今，政府為了進(jìn)一步控制快速上漲的房?jī)r(jià)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的運(yùn)行，政府從控制供給、引導(dǎo)需求和打擊炒房等幾個(gè)方面加大了宏觀調(diào)控的力度，加息、提高存款準(zhǔn)備金率、征收土地增值稅、打擊囤地、打擊捂盤等措施已初顯成效。今年起，國(guó)土資源部就增加城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)，加大閑置土地清理處置力度。為了確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國(guó)土部還適時(shí)靈活地調(diào)整了工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，取消了一些禁止、限制類用地閑置，鼓勵(lì)項(xiàng)目投資，對(duì)工業(yè)用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)進(jìn)行了調(diào)整。 《單位GDP和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的新增建設(shè)用地消耗考核辦法》《辦法》即將被國(guó)土部推行，并以此對(duì)地方政府實(shí)行4萬(wàn)億的投資進(jìn)行考核。并據(jù)此提出五項(xiàng)措施。 國(guó)土資源部公布2009年五大工作重點(diǎn)國(guó)土資源部1月17日公布了2009年五大工作重點(diǎn)。 國(guó)土資源部和國(guó)家工商總局制定的新版土地出讓合同——這兩條政策反映出國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和加大行業(yè)內(nèi)違法亂紀(jì)行為的查處力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向更健康的方向發(fā)展。216。土地開發(fā)期限不得超過(guò)三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費(fèi)按20%收取：在有效打擊開發(fā)商囤地、防止土地資源浪費(fèi)的同時(shí)，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)。 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定①“土地分期拿證”叫停；②土地開發(fā)期限不得超過(guò)三年；③單宗土地出讓規(guī)模受控制；④實(shí)行凈地出讓；⑤土地閑置費(fèi)按20%；——“土地分期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒(méi)完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地。 物權(quán)法：①住房滿70年后，使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期；②小區(qū)車位、車庫(kù)應(yīng)首先滿足業(yè)主需要；③露臺(tái)出讓不得損害他人利益；④會(huì)所依約定確立權(quán)屬；⑤小區(qū)綠地由業(yè)主共有；⑥物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主共有；——物權(quán)法的核心問(wèn)題是確立權(quán)屬，這對(duì)開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時(shí)也加大了拆遷難度。根據(jù)新規(guī)，工業(yè)項(xiàng)目所需的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7％；工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于30％。其中明確提出，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套實(shí)施。 整頓市場(chǎng)次序打擊捂盤惜售等；216。 土地分小宗出讓；216?！ㄟ^(guò)減免稅收和縮短繳稅時(shí)限的方式來(lái)刺激內(nèi)需提振經(jīng)濟(jì)，支持鼓勵(lì)購(gòu)買改善型住房。 賣經(jīng)適房購(gòu)商品房可減契稅 按差額計(jì)征為鼓勵(lì)居民改善住房條件，本市對(duì)居民將經(jīng)濟(jì)適用住房，以及按照經(jīng)濟(jì)適用住房管理的危改回遷房、集資建房、安居房、康居房等房屋上市出售后1年內(nèi)，該戶家庭再按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買商品房的；或者上述已購(gòu)住房上市出售前1年內(nèi)，該戶家庭已按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買商品房的，均可按購(gòu)買商品房與出售已購(gòu)住房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅。為支持居民改善居住條件，對(duì)因此購(gòu)買二套房貸款的，比照?qǐng)?zhí)行首套房貸的政策。216。12月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳正式印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），主要提出了六方面政策措施。 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》為進(jìn)一步貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的決策部署，根據(jù)國(guó)務(wù)院的要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、人民銀行等十余個(gè)部門，在前期調(diào)查研究、充分聽取各方面意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議。城市房地產(chǎn)稅是對(duì)屬于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外商的房屋、土地，按照房?jī)r(jià)、地價(jià)或租價(jià)向房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅，其征繳對(duì)象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)。—