北京大望京片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告-資料下載頁
2025-08-04 14:05本頁面
【正文】 城西區(qū)簽約在望京科技園建設(shè)其產(chǎn)業(yè)園和總部基地，作為朝陽區(qū)三大功能區(qū)之一的電子城西區(qū)目前已經(jīng)入駐知名企業(yè)達(dá) 401家，其中不乏北電網(wǎng)絡(luò)、摩托羅拉、三星、西門子等國際五百強(qiáng)企業(yè)。 位于這些企業(yè)下游的廣告、公關(guān)、軟件開發(fā)、展覽展示、外地企業(yè)駐京辦事處、商貿(mào)、科技、咨詢、物流等小型服務(wù)性企業(yè)近萬家，平均每個大型企業(yè)的服務(wù)型合作公司近 30家，產(chǎn)業(yè)聚合力由此可見。 望京區(qū)域?qū)懽謽枪┝空{(diào)查 為電子城西區(qū)企業(yè)服務(wù)的近萬家小企業(yè)在望京區(qū)域形成了龐大的辦公物業(yè)需求，假設(shè)這些服務(wù)型企業(yè)所需的辦公場所平均為 90平米，那么僅電子城西區(qū)所需要的配套小辦公戶型就接近 90萬平米。 另外成長中的文化產(chǎn)業(yè)鏈對小型辦公物業(yè)的需求也日益增加，而望京區(qū)域內(nèi)的辦公物業(yè)供量明顯存在缺口。據(jù)調(diào)查，望京現(xiàn)有辦公物業(yè)不足 24萬平米，具體如下： 葉青大廈 愛慕大廈 洛娃科技大廈 望京大廈 博泰大廈 卷石天地 望京區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)調(diào)查表 項(xiàng)目名稱 總建面（萬平米） 主要租賃客戶 葉青大廈 5 西門子培訓(xùn)中心、鼎橋通訊 TD 正匯科技大廈 中辰大廈 眾運(yùn)科技大廈 2 愛慕大廈 愛慕自用 60%面積 洛娃科技大廈 洛娃自用 70%面積 博泰大廈 路橋集團(tuán)、銀科博星科技、好萊塢影業(yè)集團(tuán)、 北斗律師事務(wù)所 望京大廈 西門子、明基研發(fā)中心占用了 70％以上面積 四強(qiáng)寫字樓 卷石天地 5 合計(jì) 望京區(qū)域目前寫字樓供應(yīng)情況約為 ，遠(yuǎn)不能滿足服務(wù)型企業(yè)的辦公需求，另外現(xiàn)有的辦公物業(yè)戶型多為 200— 600平米左右，且戶型面積偏大，不適宜中小企業(yè)的需要。 望京區(qū)域在建辦公物業(yè)調(diào)查 未來幾年，部分在建辦公項(xiàng)目將陸續(xù)投入使用，總量約為 33萬平米，可略為緩解區(qū)域內(nèi)對辦公物業(yè)的需求情況，但對于日益發(fā)展的電子科技產(chǎn)業(yè)鏈和文化產(chǎn)業(yè)鏈來說依然杯水車薪。 望京區(qū)域在建辦公物業(yè)調(diào)查表 項(xiàng)目名稱 位置 在建寫字樓建面 嘉美風(fēng)尚 望京新城 B1區(qū) 約 4萬平米 方恒國際中心 望京阜通東大街與望京街交匯處東南角 寫字樓為 融科橄欖城 望京 A2區(qū) 東亞望京中心 廣順南大街與阜通西大街交匯處 博雅國際 北五環(huán)與廣順大街交匯處東南 約 3萬平米 悠樂匯 廣順南大街和阜通東大街交界處 11萬平米 合計(jì) 望京現(xiàn)有寫字樓與在建寫字樓總量約為 米，只能滿足區(qū)域內(nèi) 50%的辦公需求。這就造成了一大部分的服務(wù)型企業(yè)游離在望京以外的區(qū)域辦公，增加了區(qū)域內(nèi)的交通壓力；而另外還有一部分企業(yè)在商住樓或者民宅內(nèi)辦公，這又違背了國家“民宅禁商”政策。 因此，解決產(chǎn)業(yè)鏈中下游的服務(wù)型企業(yè)的辦公需求便成為當(dāng)務(wù)之急。 在售小套型辦公物業(yè)銷售情況調(diào)查 從現(xiàn)下在售的小套型辦公物業(yè)的銷售情況上也可以反映出市場需求： ? 以東亞望京中心和悠樂會為例，東亞望京中心總建筑面積 8萬多平米，其中 3090平米的小套型辦公產(chǎn)品占 7萬多平米，自 06年 12月 16日開盤至今，已基本售罄，日均銷售近 400平米。 ? 悠樂匯可售辦公物業(yè)共 11萬平米，自 06年 11月 3日開盤至今，其中兩棟 4080平米的小套型辦公產(chǎn)品僅余 10套左右。 項(xiàng)目名稱 辦公面積 售價 開盤時間 銷售情況 東亞望京中心 70000 10000（毛坯） 基本售罄 悠樂匯 110000 13000 （精裝 /毛坯） 2022． C、 D座基本售罄，E座已售 60% 通過東亞望京中心和悠樂匯的銷售情況，也進(jìn)一步印證了小套型辦公物業(yè)的市場需求龐大，區(qū)域內(nèi)小套型辦公物業(yè)的稀缺也拉升了現(xiàn)有辦公物業(yè)的租賃價格。據(jù)悉，葉青大廈的租金現(xiàn)在大約為 4元 /平米 /天，作為乙級寫字樓，如此高的租金價格，即使 CBD區(qū)域也無法與之相比。 辦公物業(yè)的高租金導(dǎo)致中小企業(yè)的辦公成本上升，使其進(jìn)入望京區(qū)域的門檻上升。綜合看來這并不利于區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 小 結(jié) 由于電子科技產(chǎn)業(yè)鏈和文化產(chǎn)業(yè)鏈的成長，促進(jìn)了位于產(chǎn)業(yè)鏈中下游的中小型服務(wù)型企業(yè)對辦公物業(yè)的需求，而望京區(qū)域內(nèi)已投入使用和在建的辦公物業(yè)面積總和不足60萬平米，只能滿足約 50%的市場需求。鑒于區(qū)域內(nèi)小套型辦公物業(yè)的匱乏和商業(yè)、文化娛樂項(xiàng)目體諒的過剩，建議望京 B30地塊可適當(dāng)調(diào)整為辦公綜合用地。 第四章：望京區(qū)域的發(fā)展展望 未來，電子城科技園西區(qū)所形成的電子科技產(chǎn)業(yè)鏈的不斷發(fā)展，科技園內(nèi)大型企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，以及文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)聚合力將更加明顯。 只要辦公物業(yè)供應(yīng)充足，更多的中小型服務(wù)公司將跟隨其服務(wù)對象進(jìn)入望京區(qū)域，屆時望京、乃至整個朝陽區(qū)的經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)飛速成長的態(tài)勢。 另外，望京區(qū)域現(xiàn)有和在建的超過 130萬平米的商業(yè)體量將成為區(qū)域內(nèi)文化娛樂行業(yè)發(fā)展的承載體，隨著市場需求情況，屆時商業(yè)業(yè)態(tài)將呈多元化發(fā)展。 屆時的望京不再單單只是亞洲最大的居住區(qū)，隨著第四使館區(qū)的建設(shè)和國際企業(yè)的進(jìn)駐，望京將成為北京國際化分為最濃的區(qū)域、成為 CBD、中關(guān)村之后，北京發(fā)展最為迅猛的新商圈。 感謝聆聽，敬請指教
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