北京大望京片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告(完整版)
【正文】 1630 12 中復(fù)電訊廣場 廣順路 不詳 13 國美電器 廣順北大街 不詳 14 望京沃爾瑪（年底開業(yè)） 廣順南大街 110000 合計 大于 361170平米 望京現(xiàn)有大型商業(yè)分布統(tǒng)計表 大型商業(yè)滿足當?shù)叵M為主，年底前面積將超過 36萬平方米 ? 望京區(qū)域內(nèi)正在營業(yè)中的大型商業(yè)共有 13家，主要集中在廣順北大街、南湖南路、南湖北路和阜通東大街，年底前望京沃爾瑪開業(yè)后，總面積將大于 36萬平米。 ? 雙低成為優(yōu)勢賣點吸引廣大居民，人口密度低、容積率低，居住舒適度成為凸顯競爭優(yōu)勢的一個籌碼。 中關(guān)村電子城產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位，為望京的未來確立了新的藍圖，其中電子城西區(qū) 400多家國際高新技術(shù)企業(yè)的進駐，為望京帶來了大量的商業(yè)機會和就業(yè)機會。有資料調(diào)查望京區(qū)域內(nèi)每百戶平均擁有３０輛私家車，是北京市平均水平的７倍。望京商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告 概述 第一章：望京區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 第二章：望京區(qū)域商業(yè)和文化娛樂現(xiàn)狀 第三章：望京區(qū)域辦公物業(yè)需求情況 第四章：望京區(qū)域發(fā)展展望 第一章：望京區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 ? 望京基礎(chǔ)設(shè)施日益完善： 隨著望京西路、湖光中街道路規(guī)劃建設(shè)，阜通西大街沿線建設(shè)，花家地南街、花家地街與京順路進出望京地區(qū)入口的改造，望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的完善，以及占地 ，京順路兩側(cè)的近千米綠化帶建設(shè)，道路等市政設(shè)施的配套完善，使得眾多國際知名跨國公司落戶望京科技園區(qū)。 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，望京人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性改變，常住人口中， 65%為高端人群。 圖例顏色注明：圈起部分為電子城規(guī)劃用地范圍，其中灰色：工業(yè)用地，土黃色：居住用地，紅色：商業(yè)金融用地，綠色：綠地，其他略。 ? 針對中輕年客戶群需求，預(yù)計未來將有不少主打小戶型的項目，出現(xiàn)酒店式公寓等適于投資的戶型。 ? 其中，商場百貨類共有 5家，面積為 161400平米，約 ，約占大型商業(yè)面積比重的 64%強，占總店數(shù)的 38%； ? 家居建材類共有 3家，面積為 73000平米，約占大型商業(yè)面積的 29強 %，占總店數(shù)的 23%； ? 電器類共有 4家，占大型商業(yè)總店數(shù)的 31%； ? 影城有 1家，面積為 7140平米，約占大型商業(yè)面積的 3%弱，占總店數(shù)的 8%。橄欖城 獨立商業(yè) +底商 一期租 34元 /平米 33000 LOFTEL 寫字樓底商 售 38700元 /平米 3000 六佰本 獨立商業(yè) 30% 100000 方恒國際中心 商場 +商街 +酒店 100000 大西洋新城 會所 +社區(qū)商業(yè) 10000 金隅國際商業(yè)中心 社區(qū)底商 待定 30000 華彩國際公寓 酒店 +獨立商業(yè) 租 1216元 /平米 55000 季景 望京對文化娛樂場所需求的不斷凸現(xiàn) ， 必定會有高端的娛樂行業(yè)企業(yè)進駐望京 ， 而以上所統(tǒng)計的超過 120萬平米的商業(yè)體量 ，已經(jīng)為文化娛樂提供了足夠的經(jīng)營場地的保障 。此類商業(yè)分布較為均勻，但總量偏多，服務(wù)層次也以中低檔為主。 第三章：望京區(qū)域辦公物業(yè)需求情況 望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 望京區(qū)域可開發(fā)土地僅余 5%左右，之前的土地開發(fā)根據(jù)規(guī)劃已基本落實，但大量沒有明確具體使用用途的綜合用地被大部作為商業(yè)開發(fā)，從而造成了未來幾年望京區(qū)域大量商業(yè)集中上市的局面，因此建議余下的土地開發(fā)應(yīng)根據(jù)市場需求進行微調(diào)，特別是 B30地塊，應(yīng)根據(jù)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)配套需求加以合理的利用。經(jīng)過十余年的開發(fā)，望京居住人口已近 30萬，其中年齡在 20— 40歲之間的中青年占 73%。 位于這些企業(yè)下游的廣告、公關(guān)、軟件開發(fā)、展覽展示、外地企業(yè)駐京辦事處、商貿(mào)、科技、咨詢、物流等小型服務(wù)性企業(yè)近萬家，平均每個大型企業(yè)的服務(wù)型合作公司近 30家，產(chǎn)業(yè)聚合力由此可見。 在售小套型辦公物業(yè)銷售情況調(diào)查 從現(xiàn)下在售的小套型辦公物業(yè)的銷售情況上也可以反映出市場需求： ? 以東亞望京中心和悠樂會為例，東亞望京中心總建筑面積 8萬多平米，其中 3090平米的小套型辦公產(chǎn)品占 7萬多平米，自 06年 12月 16日開盤至今，已基本售罄，日均銷售近 400平米。 第四章：望京區(qū)域的發(fā)展展望 未來，電子城科技園西區(qū)所形成的電子科技產(chǎn)業(yè)鏈的不斷發(fā)展，科技園內(nèi)大型企業(yè)陸續(xù)進駐，以及文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)聚合力將更加明顯。 另外，望京區(qū)域現(xiàn)有和在建的超過 130萬平米的商業(yè)體量將成為區(qū)域內(nèi)文化娛樂行業(yè)發(fā)展的承載體，隨著市場需求情況，屆時商業(yè)業(yè)態(tài)將呈多元化發(fā)展。 項目名稱 辦公面積 售價 開盤時間 銷售情況 東亞望京中心 70000 10000（毛坯） 基本售罄 悠樂匯 110000 13000 （精裝 /毛坯） 2022． C、 D座基本售罄，E座已售 60% 通過東亞望京中心和悠樂匯的銷售情況，也進一步印證了小套型辦公物業(yè)的市場需求龐大，區(qū)域內(nèi)小套型辦公物業(yè)的稀缺也拉升了現(xiàn)有辦公物業(yè)的租賃價格。 另外成長中的文化產(chǎn)業(yè)鏈對小型辦公物業(yè)的需求也日益增加，而望京區(qū)域內(nèi)的辦公物業(yè)供量明顯存在缺口。 ? 1995年中央美術(shù)學(xué)
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