【正文】 建議。（一）信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以從以下幾個(gè)方面防范：；一是選擇有一定資質(zhì)和實(shí)力的開發(fā)商作為合作伙伴；二銀行信貸人員應(yīng)該認(rèn)真審查個(gè)人抵押貸款的真實(shí)性，防范開發(fā)商搞假按揭騙貸。健全住房產(chǎn)權(quán)與住房抵押登記制度，建立住房產(chǎn)權(quán)與住房抵押登記網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)。審查開發(fā)商是否辦理了預(yù)售合同登記，只有辦理了預(yù)售合同登記才能收取購(gòu)房者的定金，一次來防止出現(xiàn)“一房多售”的現(xiàn)象。三是建立企業(yè)信用體系，提高企業(yè)信用意識(shí)，建立對(duì)失信者懲處，對(duì)守信者獎(jiǎng)勵(lì)的運(yùn)作機(jī)制。四是健全住房質(zhì)量保證體系，住房質(zhì)量易引起購(gòu)房者與開發(fā)商的購(gòu)房糾紛，購(gòu)房者進(jìn)而違約的現(xiàn)象。相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)制定相關(guān)法規(guī)保證住房質(zhì)量，要求開發(fā)商投保住房質(zhì)量保險(xiǎn)。，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膫€(gè)人信用評(píng)估制度個(gè)人信用制度 [D].黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2010(06).是為了掌握個(gè)人信資、約束個(gè)人信用行為而建立的登記、評(píng)估以及管理等方面的總稱。有了完善的個(gè)人信用制度，可使銀行用較低的成本獲取貸款申請(qǐng)人的資料，并且個(gè)人信用體系的建立，使違約者及時(shí)曝光，得到相應(yīng)的懲罰，以降低住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)已經(jīng)建立了個(gè)人信用體系，主要涵蓋了個(gè)人銀行信息，包括個(gè)人基本信息、資產(chǎn)信息、貸款信息等（如圖5所示）但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的個(gè)人征信系統(tǒng)還不夠完善，覆蓋范圍不夠廣。為此，央行應(yīng)該加快完善個(gè)人信用征信系統(tǒng)，制定統(tǒng)一的征信標(biāo)準(zhǔn)和征信辦法，從而全面準(zhǔn)確把握個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)未來整體風(fēng)險(xiǎn)作出合理預(yù)測(cè)。圖5 我國(guó)個(gè)人資信評(píng)估體系資料來源：[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2009(04).（1）加強(qiáng)對(duì)借款人的借款資格和償還能力的審查對(duì)借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質(zhì)量可能就越高，分析的結(jié)果就越準(zhǔn)確，為預(yù)防和控制信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)提供了依據(jù)，從而降低了借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。（2）嚴(yán)格規(guī)范貸款的操作流程從貸前調(diào)查、貸款審批和貸后檢查等各個(gè)環(huán)節(jié)的操作必須按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，要落實(shí)管理職責(zé)，規(guī)范操作 ；加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)，強(qiáng)化其責(zé)任感，樹立牢固的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立激勵(lì)機(jī)制促使業(yè)務(wù)人員自覺遵守各項(xiàng)規(guī)章制度以及有效的內(nèi)部管理機(jī)制，防范操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。我國(guó)政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理與監(jiān)督，保證抵押物估價(jià)真實(shí)；加強(qiáng)工作人員職業(yè)道德教育，提高效率，降低收費(fèi)，最大程度的減輕借款人負(fù)擔(dān)。（二）抵押物風(fēng)險(xiǎn)防范措施建立個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系可有效緩解銀行所面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)，這點(diǎn)可借鑒美國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保體系分為政府擔(dān)保體系和商業(yè)保險(xiǎn)體系。政府擔(dān)保制度是由政府機(jī)構(gòu)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)為中低收入者提供個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保。政府參與能夠降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大住房抵押貸款的發(fā)放，在我國(guó)也可以建立以政府機(jī)構(gòu)為主的個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保制度，有效的轉(zhuǎn)移商業(yè)銀行承擔(dān)的信用風(fēng)險(xiǎn)。建立個(gè)人住房抵押保險(xiǎn)制度，有效分散貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。如抵押房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，主要保障銀行貸款的抵押物遭受意外事故或自然災(zāi)害而損壞給銀行帶來的損失。還有抵押貸款購(gòu)房履約保證保險(xiǎn)，主要是保障當(dāng)借款人隱死亡、失業(yè)等原因無力履約時(shí)，保險(xiǎn)公司替借款人清償銀行債務(wù)，但可以行使追償權(quán)，從抵押品的處置中得到補(bǔ)償或向投保人追索。積極發(fā)展資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)，要有效實(shí)施抵押貸款就必須發(fā)展相關(guān)中介機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)，制定抵押住房拍賣流程，解決抵押物的合法處分。政府應(yīng)該通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，將未能按期歸還貸款被法院強(qiáng)制執(zhí)行交付產(chǎn)權(quán)的借款人納入我國(guó)公共住房保障制度的購(gòu)買和承租范圍內(nèi)。（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防范措施個(gè)人住房抵押貸款“短存長(zhǎng)貸”的矛盾使得商業(yè)銀行面臨著流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)個(gè)人住房抵押貸款證券化可以將銀行獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移，即由銀行一家承擔(dān)發(fā)放抵押貸款和回收貸款本息等業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)化為由多家金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者一起承擔(dān)，從而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到證券市場(chǎng)上。抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)是指借款人以產(chǎn)權(quán)抵押作為償還擔(dān)保，向住房金融機(jī)構(gòu)借得購(gòu)房資金。但金融機(jī)構(gòu)的貸款資金是有限的，每發(fā)放一筆貸款，長(zhǎng)期資產(chǎn)增加，到期可貸資金減少。這部分資產(chǎn)特點(diǎn)是變現(xiàn)差、回收慢。個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的建立，可解決這部分問題。它為住房金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓住房抵押債權(quán)提供交易場(chǎng)所，銀行可以在二級(jí)市場(chǎng)上將抵押貸款債權(quán)出售，以獲得資金，恢復(fù)可貸資金水平，繼續(xù)為購(gòu)房者提供貸款資金。此外，發(fā)展住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，也可以實(shí)現(xiàn)各地區(qū)間住房資金的供求平衡，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、住房不緊張的地區(qū)，可以將比較充裕的住房資金通過二級(jí)市場(chǎng)流向資金緊張的地區(qū)。（四）利率風(fēng)險(xiǎn)防范措施即其利率根據(jù)市場(chǎng)利率的變化而作周期性的調(diào)整，利率調(diào)整可以是1個(gè)月、1個(gè)季度、半年或1年。與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，即把商業(yè)銀行承擔(dān)的利率上升的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給借款人，同時(shí)也把借款人承擔(dān)的利率下降的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行。，降低房貸違約風(fēng)險(xiǎn)住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的防范不只是銀行體系內(nèi)部的問題，也涉及到借款人。這不僅是因?yàn)榻杩钊诉`約行為會(huì)導(dǎo)致銀行房貸資產(chǎn)損失，同時(shí)也是因?yàn)榻杩钊耍貏e是中低收入借款人無力還款導(dǎo)致的違約行為本身也將導(dǎo)致借款人生活經(jīng)濟(jì)狀況惡化，進(jìn)而影響社會(huì)穩(wěn)定。因此在加強(qiáng)銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力的同時(shí)，還必須通過擔(dān)保、貼息、收入補(bǔ)貼等措施著力提高中低收入借款人的住房支付能力，降低其信用風(fēng)險(xiǎn)。只有同時(shí)優(yōu)化銀行和借款人的抗利率風(fēng)險(xiǎn)能力，才能從根本上提高住房抵押貸款的安全性，促進(jìn)金融體系健康穩(wěn)定發(fā)展。（五）完善個(gè)人住房抵押貸款的法律法規(guī)我國(guó)現(xiàn)在迫切需要一套完整的法律法規(guī)體系來規(guī)范住房抵押貸款的運(yùn)作和發(fā)展，有效降低商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。雖然我國(guó)已制定過相關(guān)的法律法規(guī)，如《擔(dān)保法》、《個(gè)人住房貸款管理法》等，但是有些法律條款缺乏可操作性。因此，應(yīng)該進(jìn)一步完善個(gè)人住房抵押貸款相關(guān)的法律法規(guī)，從而促進(jìn)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展。參考文獻(xiàn)：[1] 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