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2024-09-14 09:31本頁面
【正文】 兩點：一是近些年來我國房地產市場繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業(yè)銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優(yōu)質資產，不良貸款率極低，比其他的貸款風險小得多。表1 20012009年我國個人住房抵押貸款及居民人均可支配收入情況年度個人住房抵押貸款期末余額（億元）同比增長比率（%）占居民消費性貸款期末余額的比例（%）占金融機構全部人民幣貸款期末余額比例（%）城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入增長率（%）2001200282582003200420051843010493200622506117592007301281378612．202008298001578120094760017175圖2 個人住房抵押貸款期末余額圖3 個人住房抵押貸款余額占比示意圖數據來源：中國人民銀行網站、國家統(tǒng)計局網站 1997年末，個人住房抵押貸款余額僅為190億元，到2005年底，個人住房抵押貸款已經達到了18430億元，由此可見其發(fā)展速度之快。由圖2中可以直觀的看出我國個人住房抵押貸款總體呈上升趨勢，規(guī)模不斷增大。出現(xiàn)這種狀況的原因是近年來我國房地產市場不斷高漲、房價飆升很快，房價飆升的程度大大超出了人均收入水平，房貸市場便順勢迅猛發(fā)展了起來。由圖3可以看到，個人住房抵押貸款余額占金融機構全部人民幣貸款余額的比重一直穩(wěn)步上升，2007年末首次超過10%。這是因為金融危機開始波及全球，我國國民經濟各方面均受到不同程度的沖擊，導致我國GDP增速減緩，居民可支配收入增長率出現(xiàn)下滑，我國房地產市場有所調整，商品房成交量減少，房屋價格漲幅有所回落。商品房銷售面積增幅持續(xù)增加，房價同比漲幅自6月份開始上漲后不斷走高。商業(yè)性房地產貸款余額快速增長，個人購房貸款持續(xù)回升。（二）增長潛力大我國個人住房抵押發(fā)展的歷史較短，所以未來發(fā)展空間很大。表2所示的是我國和其他國家個人住房抵押貸款占GDP的比例，通過比較可以看出，我國個人住房抵押貸款規(guī)模與一些國家相比仍偏小，因而發(fā)展空間較大。有關數據顯示 [D].西南財經大學碩士論文，2008(11).，如圖4所示，占全國全部增加額的77%，而中部和西部地區(qū)的個人住房抵押貸款增加額占的百分比分別為11%和12%。從這可以說明,個人住房抵押貸款這項業(yè)務的發(fā)展還取決于經濟的發(fā)展和居民的收入水平。2002年,我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1%左右, 到2004年底,%左右,其中農行已超過2% 蘇華，[J].大眾商務，2009(11).。2008年3月末，%，%。上海匯豐銀行局公布第三季度的統(tǒng)計數據顯示，%，%。從以上數據可以看出，我國個人住房抵押不良貸款總體趨勢是上升的，風險也進一步加大。信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險，也是商業(yè)銀行在抵押貸款業(yè)務中面臨的最大風險。2008年，中國銀行北京分行在對零售按揭貸款進行內部稽核時發(fā)現(xiàn)“森豪公寓”開發(fā)商以北京華運達房地產開發(fā)有限公司員工名義，虛構房屋買賣合同、提供虛假收入證明套取按揭貸款及重復按揭貸款。其中，查出某國有銀行發(fā)放個人住房貸款涉嫌假按揭的有4718筆，%。開發(fā)商利用假按揭騙取貸款資金的行為給銀行抵押貸款的安全帶來了極大的風險。一些不良開發(fā)商鉆了預售的空子，將預售房重復出售、重復抵押，購房者交了定金，付款時卻出現(xiàn)了“競買對手”，付了錢的房子卻被開發(fā)商抵押給了銀行。 （3）未能按合同規(guī)定交房一些開發(fā)商與購房人簽訂了購房合同后，由于計劃不周，資金周轉不靈或是其他情況未能按時將房屋交付使用，或是交房后，購房人發(fā)現(xiàn)樓盤的實際面積與圖紙相差較大、銷售價值遠遠超出實際價值，這些都會影響借款人的還款意愿，貸款銀行會因此遭受損失。這種情況的出現(xiàn)會使購房人和開發(fā)商之間產生糾紛，這也會打擊借款人的還款熱情。還有些購房者一開始就不具備還款能力，通過偽造個人信用資料或虛報收入來騙取貸款資金，他們想通過房價上漲來獲取利潤，待房價上漲后以高價出租，以租金來還貸款。在信息不對稱下，借款人的信息只有借款人自己清楚，銀行了解的不多，這使得銀行很容易遭受損失。若房地產監(jiān)管不到位，可能造成房價偏高，一旦政府出臺政策打壓房價，房價會下跌，而貸款利率的大幅度上升也會造成房價的下跌。因此，當借款人發(fā)現(xiàn)其所購買的房屋的價值已經低于抵押貸款價值時，意味著借款人放棄還款反而會帶來更大利益，出于經濟理性，借款人會選擇違約，放棄對所購房屋的所有權。另外一項數據顯示，自亞洲金融危機以來，國內房價上漲已經超過10年，一線城市的中心區(qū)房價上漲已經超過10倍，三線城市房價上漲也超過3倍，而我國房價收入比遠高于國際水準，如北京核心區(qū)域的房價收入比已經達到了22倍，遠高于國際公認的4－6倍。因為我國很多中低收入者大多是按揭買房,而且還貸周期都在20－30年。（1）商業(yè)銀行的自身操作不規(guī)范在競爭壓力下，商業(yè)銀行的房貸部門有時為了擴大其業(yè)務范圍，競相降低借款人的首付比例，變相降低貸款人標準和擔保條件，或是放松貸款人的審批條件。在操作的過程中，沒有嚴格的抵押住房登記制度。（2）銀行內部員工的道德風險銀行中部分員工自身業(yè)務素質或思想素質不高，由于個人原因或是某種利益關系，明知道借款人提供的資料是虛假的，但是并沒有指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人；個別經辦人員甚至與借款人串通，故意偽造相關資料，騙取銀行的信貸資金，如果銀行在貸款調查、審批環(huán)節(jié)缺乏監(jiān)督機制或制度執(zhí)行不嚴，也可能帶來貸款的信用風險。當借款人無能力償還貸款時，銀行就會擁有對其房屋的所有權，由于房屋實際價格低于評估價格，所以會給銀行帶來損失。（二）抵押物風險購房者與銀行簽訂個人住房抵押貸款合同，由于各種原因不能及時辦理抵押登記，而銀行又沒有抵押物的抵押文件，如果在此期間，購房人因故違約，或者住房并未成交，銀行會面臨住房交割風險。（1）抵押住房產權或其他權屬風險抵押住房產權或其他權屬風險包括未經抵押權人 抵押權人是指對債務人享有債權，并在債務人不履行債務時得就抵押物優(yōu)先受償的人.書面同意，購房人將抵押住房出售、出租、再抵押；抵押住房產權不明或屬共有產權；產權清楚但借款方陷入民事或刑事糾紛，其產權可能被第三方或政府扣壓。（2）抵押住房處置變現(xiàn)風險抵押住房處置變現(xiàn)困難的原因在于：一是我國住房二級市場還不成熟，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁雜，在處置抵押房產時，采取出售、拍賣方式變現(xiàn)，銀行業(yè)支付高額費用而且變現(xiàn)慢，導致銀行的抵押物變現(xiàn)困難，很多時候只能降價出售。當抵押物變現(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會遭受抵押處置風險。根據高院關于個人抵押住房的規(guī)定，如果貸款客戶按揭所購房屋為自住房，銀行要拍賣其房屋，先要為其解決能基本滿足其生活的需要，所以銀行在拍賣被處置的房屋權利的時候，還是會遇到許多實際的困難。前者是指非現(xiàn)金資產不能按現(xiàn)有市場價值及時變現(xiàn)而導致?lián)p失的可能性。個人住房抵押貸則屬于前者，即貸款人的非現(xiàn)金資產。承做個人住房抵押貸款的機構通常是以存款為主的金融機構如銀行、信用社和保險公司等
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