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【正文】 雖然我國(guó)已制定過(guò)相關(guān)的法律法規(guī)，如《擔(dān)保法》、《個(gè)人住房貸款管理法》等，但是有些法律條款缺乏可操作性。此外，發(fā)展住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，也可以實(shí)現(xiàn)各地區(qū)間住房資金的供求平衡，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、住房不緊張的地區(qū)，可以將比較充裕的住房資金通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)流向資金緊張的地區(qū)。積極發(fā)展資產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)，要有效實(shí)施抵押貸款就必須發(fā)展相關(guān)中介機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)，制定抵押住房拍賣(mài)流程，解決抵押物的合法處分。（2）嚴(yán)格規(guī)范貸款的操作流程從貸前調(diào)查、貸款審批和貸后檢查等各個(gè)環(huán)節(jié)的操作必須按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，要落實(shí)管理職責(zé)，規(guī)范操作 ；加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)，強(qiáng)化其責(zé)任感，樹(shù)立牢固的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立激勵(lì)機(jī)制促使業(yè)務(wù)人員自覺(jué)遵守各項(xiàng)規(guī)章制度以及有效的內(nèi)部管理機(jī)制，防范操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。三是建立企業(yè)信用體系，提高企業(yè)信用意識(shí)，建立對(duì)失信者懲處，對(duì)守信者獎(jiǎng)勵(lì)的運(yùn)作機(jī)制。在當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，供求嚴(yán)重失衡的情況下，提高中低收入家庭的收入和增加住房的有效供給才是良策。不管是否進(jìn)行證券化，信貸機(jī)構(gòu)在未來(lái)的營(yíng)業(yè)中，嚴(yán)格審查借款者的信用情況是各國(guó)貸款機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)的重中之重。四、國(guó)外銀行防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的啟示（一）美國(guó)次貸危機(jī)的啟示（1）根本原因資產(chǎn)價(jià)格泡沫增加了市場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好，在利益的驅(qū)動(dòng)下，貸款機(jī)構(gòu)沒(méi)有嚴(yán)格按照房屋貸款的要求來(lái)貸款，放松了信用風(fēng)險(xiǎn)的管理，信用風(fēng)險(xiǎn)最終借助金融衍生產(chǎn)品的渠道進(jìn)行放大和擴(kuò)散，這是次貸危機(jī)爆發(fā)的根源 邱兆祥,[D].經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài),2008(04).。（四）利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)利率出現(xiàn)波動(dòng)導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)高院關(guān)于個(gè)人抵押住房的規(guī)定，如果貸款客戶按揭所購(gòu)房屋為自住房，銀行要拍賣(mài)其房屋，先要為其解決能基本滿足其生活的需要，所以銀行在拍賣(mài)被處置的房屋權(quán)利的時(shí)候，還是會(huì)遇到許多實(shí)際的困難。（二）抵押物風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房者與銀行簽訂個(gè)人住房抵押貸款合同，由于各種原因不能及時(shí)辦理抵押登記，而銀行又沒(méi)有抵押物的抵押文件，如果在此期間，購(gòu)房人因故違約，或者住房并未成交，銀行會(huì)面臨住房交割風(fēng)險(xiǎn)。（1）商業(yè)銀行的自身操作不規(guī)范在競(jìng)爭(zhēng)壓力下，商業(yè)銀行的房貸部門(mén)有時(shí)為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，競(jìng)相降低借款人的首付比例，變相降低貸款人標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，或是放松貸款人的審批條件。若房地產(chǎn)監(jiān)管不到位，可能造成房?jī)r(jià)偏高，一旦政府出臺(tái)政策打壓房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)會(huì)下跌，而貸款利率的大幅度上升也會(huì)造成房?jī)r(jià)的下跌。 （3）未能按合同規(guī)定交房一些開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂了購(gòu)房合同后，由于計(jì)劃不周，資金周轉(zhuǎn)不靈或是其他情況未能按時(shí)將房屋交付使用，或是交房后，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)的實(shí)際面積與圖紙相差較大、銷(xiāo)售價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實(shí)際價(jià)值，這些都會(huì)影響借款人的還款意愿，貸款銀行會(huì)因此遭受損失。2008年，中國(guó)銀行北京分行在對(duì)零售按揭貸款進(jìn)行內(nèi)部稽核時(shí)發(fā)現(xiàn)“森豪公寓”開(kāi)發(fā)商以北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司員工名義，虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)合同、提供虛假收入證明套取按揭貸款及重復(fù)按揭貸款。2008年3月末，%，%。表2所示的是我國(guó)和其他國(guó)家個(gè)人住房抵押貸款占GDP的比例，通過(guò)比較可以看出，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模與一些國(guó)家相比仍偏小，因而發(fā)展空間較大。這是因?yàn)榻鹑谖C(jī)開(kāi)始波及全球，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各方面均受到不同程度的沖擊，導(dǎo)致我國(guó)GDP增速減緩，居民可支配收入增長(zhǎng)率出現(xiàn)下滑，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所調(diào)整，商品房成交量減少，房屋價(jià)格漲幅有所回落。表1 20012009年我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款及居民人均可支配收入情況年度個(gè)人住房抵押貸款期末余額（億元）同比增長(zhǎng)比率（%）占居民消費(fèi)性貸款期末余額的比例（%）占金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款期末余額比例（%）城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入增長(zhǎng)率（%）2001200282582003200420051843010493200622506117592007301281378612．202008298001578120094760017175圖2 個(gè)人住房抵押貸款期末余額圖3 個(gè)人住房抵押貸款余額占比示意圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行網(wǎng)站、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 1997年末，個(gè)人住房抵押貸款余額僅為190億元，到2005年底，個(gè)人住房抵押貸款已經(jīng)達(dá)到了18430億元，由此可見(jiàn)其發(fā)展速度之快。但是隨著此業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，其潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷聚集，風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)。隨著個(gè)人住房抵押貸款的快速發(fā)展，不良貸款率也呈上升趨勢(shì)，我國(guó)商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中面臨了不少風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀的認(rèn)識(shí)和分析，尋求控制風(fēng)險(xiǎn)的措施和相應(yīng)對(duì)策，才能確保該市場(chǎng)的健康穩(wěn)健發(fā)展。本文首先闡述了個(gè)人住房抵押貸款的含義、貸款流程與個(gè)人住房抵押貸款在我國(guó)商業(yè)銀行中的地位以及現(xiàn)狀，然后對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，以及結(jié)合各國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析，最后針對(duì)以上分析的各種風(fēng)險(xiǎn)提出了相關(guān)的建議與對(duì)策。因此，我們需要加強(qiáng)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范。由表1所示，到2009年期末余額為47600億元，增長(zhǎng)了8倍之多。2009年，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，我國(guó)采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策。表2 2009年部分國(guó)家個(gè)人住房抵押貸款占GDP的比例國(guó)家比例荷蘭74%英國(guó)56%日本33%馬來(lái)西亞23%中國(guó)%數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)（三） 分布不均衡從我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的分布來(lái)看，貸款業(yè)務(wù)主要集中在東部地區(qū)，中西部地區(qū)的住房抵押貸款占的比重都很小。根據(jù)上海銀監(jiān)局有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中資銀行在上海的整體信用質(zhì)量得到改善和比例的不良貸款繼續(xù)“雙下降” ，然而被認(rèn)為是高品質(zhì)的資產(chǎn)質(zhì)量的個(gè)人住房貸款已一再下滑。2009年下半年，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)針對(duì)銀行貸款審查進(jìn)行了一次大檢查，檢查結(jié)果顯示，截至2009年6月末，國(guó)內(nèi)銀行涉及假按揭的貸款金額達(dá)數(shù)十億元。開(kāi)發(fā)商為了最大限度地獲得非法利潤(rùn),常常會(huì)出現(xiàn)實(shí)際建房和圖紙有偏差的現(xiàn)象，在辦理按揭貸款的時(shí)候經(jīng)常是拿自己的模型給銀行的信貸人員看,如果信貸人員提出要看實(shí)房,開(kāi)發(fā)商往往又帶銀行信貸人員去看早已準(zhǔn)備好了的標(biāo)準(zhǔn)套房,來(lái)證明實(shí)房和圖房是一致的。經(jīng)濟(jì)理論中的經(jīng)濟(jì)人假說(shuō)中認(rèn)為每個(gè)借款人都是一個(gè)理性的決策者，目標(biāo)是追求效用的最大化。銀行的貸前調(diào)查流于形式，缺乏足夠的監(jiān)督管理措施，這樣會(huì)給貸款帶來(lái)安全隱患。當(dāng)購(gòu)房人違約時(shí)，根據(jù)抵押貸款合同，銀行有權(quán)處置抵押住房并優(yōu)先得到償還，實(shí)際上銀行在處置抵押物時(shí)會(huì)遇到很多困難，這會(huì)給銀行帶來(lái)隱患。（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一是非現(xiàn)金資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，二是資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由利率變化而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的，它對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行的發(fā)展產(chǎn)生不小的影響。（2）直接原因美國(guó)利率上升是引爆次貸危機(jī)的直接原因。（2）加強(qiáng)政府的監(jiān)管次貸危機(jī)的爆發(fā)，從政府監(jiān)管這一角度來(lái)看，危機(jī)是政府疏于監(jiān)管所導(dǎo)致的結(jié)果。政府要從總體上提高中低收入者的收入，降低收入
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