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【正文】 率風(fēng)險防范措施 ……………………………………………………17（五）完善個人住房抵押貸款的法律法規(guī) …………………………………18參考文獻(xiàn)……………………………………………………………………192 我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險防范研究我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險防范研究一、 引言近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市進(jìn)程加快，居民收入水平的提高以及居民對改善居住條件的渴望，促使我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)銀行個人住房抵押貸款不斷擴(kuò)大，個人住房貸款已經(jīng)成為我國商業(yè)銀行貸款發(fā)放的重要組成部分，并得到了快速發(fā)展，無論在信貸規(guī)模上還是效益貢獻(xiàn)上的地位都得到了提高。個人住房抵押貸款的迅速發(fā)展對調(diào)整銀行信貸結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需、推動國民經(jīng)濟(jì)增長作出了貢獻(xiàn)。但是隨著此業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，其潛在風(fēng)險不斷聚集，風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)。因此，我們需要加強(qiáng)對我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風(fēng)險防范。（一） 個人住房抵押貸款的含義個人住房抵押貸款 [D].蘇州大學(xué)學(xué)報,2007(03).是指借款人以購買普通住房為目的，以其合法擁有的個人住房作為抵押物，向商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)申請貸款。當(dāng)借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些約定，貸款人有權(quán)依法處理抵押物并享有優(yōu)先受償權(quán)。個人住房抵押貸款的流程圖大致如下：圖1 個人住房抵押貸款流程資料來源：中國金融形勢月刊（二） 個人住房抵押貸款在我國商業(yè)銀行中的地位在消費(fèi)信貸中，個人住房抵押貸款占據(jù)了重要的地位，它為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民住房條件的改善做出了一定的貢獻(xiàn)。特別是近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，個人住房抵押貸款已成為我國商業(yè)銀行具有強(qiáng)勁發(fā)展勢頭的“零售業(yè)務(wù) 銀行零售業(yè)務(wù)是指商業(yè)銀行專門向個人提供的銀行產(chǎn)品和服務(wù)的總和.”，被視為拓展信貸營銷業(yè)務(wù)、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的主要手段。商業(yè)銀行之所以積極發(fā)展個人住房抵押貸款，主要原因有兩點(diǎn)：一是近些年來我國房地產(chǎn)市場繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業(yè)銀行普遍認(rèn)為個人住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良貸款率極低，比其他的貸款風(fēng)險小得多。二、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的現(xiàn)狀分析（一）發(fā)展速度快相對于國外的其他國家，我國的個人住房抵押貸款發(fā)展的歷史較短，然而自1998年以來，我國的房地產(chǎn)消費(fèi)貸款卻得到了迅速發(fā)展，商業(yè)銀行業(yè)也將個人住房抵押貸款作為調(diào)整其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的主要措施，已成為銀行發(fā)放貸款的主要領(lǐng)域之一。表1 20012009年我國個人住房抵押貸款及居民人均可支配收入情況年度個人住房抵押貸款期末余額（億元）同比增長比率（%）占居民消費(fèi)性貸款期末余額的比例（%）占金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款期末余額比例（%）城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入增長率（%）2001200282582003200420051843010493200622506117592007301281378612．202008298001578120094760017175圖2 個人住房抵押貸款期末余額圖3 個人住房抵押貸款余額占比示意圖數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行網(wǎng)站、國家統(tǒng)計局網(wǎng)站 1997年末，個人住房抵押貸款余額僅為190億元，到2005年底，個人住房抵押貸款已經(jīng)達(dá)到了18430億元，由此可見其發(fā)展速度之快。由表1所示，到2009年期末余額為47600億元，增長了8倍之多。由圖2中可以直觀的看出我國個人住房抵押貸款總體呈上升趨勢，規(guī)模不斷增大。2001年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在逐年增加，而個人住房抵押貸款每年期末余額則呈現(xiàn)出發(fā)展迅猛的態(tài)勢，而且其增長率高出收入增長率很多。出現(xiàn)這種狀況的原因是近年來我國房地產(chǎn)市場不斷高漲、房價飆升很快，房價飆升的程度大大超出了人均收入水平，房貸市場便順勢迅猛發(fā)展了起來。截至2007年底，個人住房抵押貸款作為銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)中所占權(quán)重最大的一種貸款種類，年末余額已達(dá)到30128億元。由圖3可以看到，個人住房抵押貸款余額占金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款余額的比重一直穩(wěn)步上升，2007年末首次超過10%。我們還可以發(fā)現(xiàn)，個人住房抵押貸款在2008年末余額為29800億元，首次出現(xiàn)下降，占消費(fèi)性貸款余額的比例比2007年同期下降了2%。這是因為金融危機(jī)開始波及全球，我國國民經(jīng)濟(jì)各方面均受到不同程度的沖擊，導(dǎo)致我國GDP增速減緩，居民可支配收入增長率出現(xiàn)下滑，我國房地產(chǎn)市場有所調(diào)整，商品房成交量減少，房屋價格漲幅有所回落。2009年，為應(yīng)對國際金融危機(jī)，我國采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。商品房銷售面積增幅持續(xù)增加，房價同比漲幅自6月份開始上漲后不斷走高。在市場變化的影響和政府大力采用宏觀調(diào)控手段的作用下，房地產(chǎn)信貸也出現(xiàn)較快增長。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額快速增長，個人購房貸款持續(xù)回升。2009年末，個人住房抵押貸款年末余額達(dá)到47600億元。（二）增長潛力大我國個人住房抵押發(fā)展的歷史較短，所以未來發(fā)展空間很大。從國外來看，房地產(chǎn)貸款在銀行信貸資產(chǎn)中占的比重很大，相比較而言，我國商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款占銀行信貸資產(chǎn)余額的比重還是比較低的,增長潛力巨大。表2所示的是我國和其他國家個人住房抵押貸款占GDP的比例，通過比較可以看出，我國個人住房抵押貸款規(guī)模與一些國家相比仍偏小，因而發(fā)展空間較大。表2 2009年部分國家個人住房抵押貸款占GDP的比例國家比例荷蘭74%英國56%日本33%馬來西亞23%中國%數(shù)據(jù)來源：新浪財經(jīng)網(wǎng)（三） 分布不均衡從我國個人住房抵押貸款的分布來看，貸款業(yè)務(wù)主要集中在東部地區(qū)，中西部地區(qū)的住房抵押貸款占的比重都很小。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示 [D].西南財經(jīng)大學(xué)碩士論文，2008(11).，如圖4所示，占全國全部增加額的77%，而中部和西部地區(qū)的個人住房抵押貸款增加額占的百分比分別為11%和12%。居民購房貸款集中在房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)和城市。從這可以說明,個人住房抵押貸款這項業(yè)務(wù)的發(fā)展還取決于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民的收入水平。圖4 2006年全國個人購房貸款增加比例資料來源：中國人民銀行網(wǎng)（四）不良貸款率不斷上升隨著我國個人住房抵押貸款余額的快速增加,個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升。2002年,我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1%左右, 到2004年底,%左右,其中農(nóng)行已超過2% 蘇華，[J].大眾商務(wù)，2009(11).。在我國個人住房抵押貸款發(fā)放最多，競爭最激烈的上海,從2004年初至2006年9月末,%%,在兩年多的時間里上升了7倍多。2008年3月末，，%，%。根據(jù)上海銀監(jiān)局有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中資銀行在上海的整體信用質(zhì)量得到改善和比例的不良貸款繼續(xù)“雙下降” ，然而被認(rèn)為是高品質(zhì)的資產(chǎn)質(zhì)量的個人住房貸款已一再下滑。上海匯豐銀行局公布第三季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，，%，%。 。從以上數(shù)據(jù)可以看出，我國個人住房抵押不良貸款總體趨勢是上升的，風(fēng)險也進(jìn)一步
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