gccaaa商業(yè)銀行(存儲(chǔ)版)
【正文】 房?jī)r(jià)比，增加供給，加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，讓一部分低收入家庭可通過(guò)租房或購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等形式解決住房問(wèn)題。四是健全住房質(zhì)量保證體系，住房質(zhì)量易引起購(gòu)房者與開發(fā)商的購(gòu)房糾紛，購(gòu)房者進(jìn)而違約的現(xiàn)象。我國(guó)政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理與監(jiān)督，保證抵押物估價(jià)真實(shí)；加強(qiáng)工作人員職業(yè)道德教育，提高效率，降低收費(fèi)，最大程度的減輕借款人負(fù)擔(dān)。政府應(yīng)該通過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，將未能按期歸還貸款被法院強(qiáng)制執(zhí)行交付產(chǎn)權(quán)的借款人納入我國(guó)公共住房保障制度的購(gòu)買和承租范圍內(nèi)。（四）利率風(fēng)險(xiǎn)防范措施即其利率根據(jù)市場(chǎng)利率的變化而作周期性的調(diào)整，利率調(diào)整可以是1個(gè)月、1個(gè)季度、半年或1年。因此，應(yīng)該進(jìn)一步完善個(gè)人住房抵押貸款相關(guān)的法律法規(guī)，從而促進(jìn)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展。（五）完善個(gè)人住房抵押貸款的法律法規(guī)我國(guó)現(xiàn)在迫切需要一套完整的法律法規(guī)體系來(lái)規(guī)范住房抵押貸款的運(yùn)作和發(fā)展，有效降低商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。它為住房金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓住房抵押債權(quán)提供交易場(chǎng)所，銀行可以在二級(jí)市場(chǎng)上將抵押貸款債權(quán)出售，以獲得資金，恢復(fù)可貸資金水平，繼續(xù)為購(gòu)房者提供貸款資金。還有抵押貸款購(gòu)房履約保證保險(xiǎn)，主要是保障當(dāng)借款人隱死亡、失業(yè)等原因無(wú)力履約時(shí)，保險(xiǎn)公司替借款人清償銀行債務(wù)，但可以行使追償權(quán)，從抵押品的處置中得到補(bǔ)償或向投保人追索。圖5 我國(guó)個(gè)人資信評(píng)估體系資料來(lái)源：[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2009(04).（1）加強(qiáng)對(duì)借款人的借款資格和償還能力的審查對(duì)借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質(zhì)量可能就越高，分析的結(jié)果就越準(zhǔn)確，為預(yù)防和控制信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)提供了依據(jù)，從而降低了借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。審查開發(fā)商是否辦理了預(yù)售合同登記，只有辦理了預(yù)售合同登記才能收取購(gòu)房者的定金，一次來(lái)防止出現(xiàn)“一房多售”的現(xiàn)象。西方的各個(gè)國(guó)家都盡可能根據(jù)本國(guó)的實(shí)際情況著力解決低收入公民的住房問(wèn)題。審核不嚴(yán)格，會(huì)容易使得借款人虛報(bào)實(shí)際收入來(lái)騙取貸款。提前還款將會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，一方面，借款人提前還款會(huì)使銀行不能獲得原先約定的利息收入；另一方面，提前還款會(huì)使銀行產(chǎn)生一筆意料之外的現(xiàn)金流，銀行可能會(huì)因不能及時(shí)有效使用這筆現(xiàn)金而遭受損失。但是，個(gè)人住房抵押貸款的變現(xiàn)性卻比較差，隨著銀行住房抵押貸款占貸款比例的增加，這種“短存長(zhǎng)貸”的矛盾將更加突出，造成銀行資產(chǎn)流動(dòng)性降低，會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)支付危機(jī)或擠兌風(fēng)險(xiǎn)。（3）處置抵押住房易受到社會(huì)輿論多數(shù)的違約人通常經(jīng)濟(jì)收入低，無(wú)力購(gòu)買住房，出于社會(huì)壓力，銀行一般不能強(qiáng)制執(zhí)行而令違約者無(wú)家可歸。比如價(jià)值100萬(wàn)的房屋，評(píng)估機(jī)構(gòu)與客戶串通將房屋的價(jià)值虛增為180萬(wàn)，若銀行按所估房?jī)r(jià)60%的貸款發(fā)放給借款人，那么一旦借款人違約或無(wú)力償還，即使銀行將所抵押的房屋變現(xiàn)，但是銀行還是損失了8萬(wàn)。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)像日本在1990年和香港在亞洲金融危機(jī)時(shí)的暴跌情形，購(gòu)房者無(wú)法及時(shí)還貸，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)將大量暴露。（2）房?jī)r(jià)下跌造成的違約有時(shí)開發(fā)商為吸引更多的客戶購(gòu)買其房屋以及為了盡快收回成本與賺取利潤(rùn)，往往會(huì)制造出房熱銷的假象。有的購(gòu)房人不但購(gòu)不了房，而且連定金都拿不回來(lái)，對(duì)于這種產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，銀行在貸款之前不易察覺，因而可能面臨貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)。不同主體的信用風(fēng)險(xiǎn)如下所述：（1）以虛假按揭騙取銀行資金指開發(fā)商以騙取銀行貸款資金為目的，在借款人沒有真實(shí)購(gòu)房意愿的情況下，利用法律法規(guī)的空子，甚至偽造購(gòu)房人的資料，以“按揭貸款”之名來(lái)詐騙銀行的貸款資金。在我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放最多，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的上海,從2004年初至2006年9月末,%%,在兩年多的時(shí)間里上升了7倍多。從國(guó)外來(lái)看，房地產(chǎn)貸款在銀行信貸資產(chǎn)中占的比重很大，相比較而言，我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款占銀行信貸資產(chǎn)余額的比重還是比較低的,增長(zhǎng)潛力巨大。我們還可以發(fā)現(xiàn)，個(gè)人住房抵押貸款在2008年末余額為29800億元，首次出現(xiàn)下降，占消費(fèi)性貸款余額的比例比2007年同期下降了2%。二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的現(xiàn)狀分析（一）發(fā)展速度快相對(duì)于國(guó)外的其他國(guó)家，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展的歷史較短，然而自1998年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)消費(fèi)貸款卻得到了迅速發(fā)展，商業(yè)銀行業(yè)也將個(gè)人住房抵押貸款作為調(diào)整其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的主要措施，已成為銀行發(fā)放貸款的主要領(lǐng)域之一。個(gè)人住房抵押貸款的迅速發(fā)展對(duì)調(diào)整銀行信貸結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了貢獻(xiàn)。但是個(gè)人住房抵押貸款在我國(guó)的發(fā)展歷史較短，在制度和操作中仍有很多尚待完善的地方。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房抵押貸款；信用風(fēng)險(xiǎn)；利率風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范ABSTRACTSince 20th century, 1990s, Chinese real estate market has developed and expanded rapidly, and gradually being an important force of our country’s economic growth. In 1998, our country stopped the welfare housing distribution, and the individual housing mortgage loan developed gradually. At the same time, due to the lowrisk, large profit and significant social benefit feature of the individual housing mortgage loan, the individual housing mortgage loan was considered as a good credit, and has bee an important credit. But as the history of the individual housing mortgage loan of our country is not very long, so there are many problems to be settled, such as the system and the operation. With the rapid development of the individual housing mortgage loan, the nonperforming loan ratio on the rise, and the mercial banks confront with a lot of risk, therefore, the mercial banks should learn and analyze the risk in objective perspective as well as seek measures to control the problem in order to ensure the healthy development of the market. Firstly, the paper describes the meaning of individual housing mor
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