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2024-08-23 09:31本頁面
【正文】 ，但個人住房抵押貸款期限長、現(xiàn)金回收慢，資金的來源和運用在時間上的不匹配，造成“短存長貸”的現(xiàn)象，因此貸款人需要長期資產有較好的變現(xiàn)性，以供存款人及時提取存款。（四）利率風險利率風險是指金融機構市場利率出現(xiàn)波動導致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導致銀行收不抵支的風險。表3 20072011年中國人民銀行歷次貸款利率表（單位：%）時間六個月以內（含六個月）六個月至一年（含一年）一至三年（含三年）三至五年（含五年）五年以上2011至今數(shù)據來源：中國人民銀行網從表3我們可以看到我國近幾年的利率不斷進行調整，根據其他資料顯示，從2004年10月開始，我國央行已經連續(xù)加息8次，%%，%%。我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的利率風險是由其業(yè)務“短存長貸”的資本結構所決定的。當市場利率降低時，若購房人能以更低的成本融資，銀行將面臨借款人提前還款的問題。四、國外銀行防范住房抵押貸款風險的啟示（一）美國次貸危機的啟示（1）根本原因資產價格泡沫增加了市場投資者的風險偏好，在利益的驅動下，貸款機構沒有嚴格按照房屋貸款的要求來貸款，放松了信用風險的管理，信用風險最終借助金融衍生產品的渠道進行放大和擴散，這是次貸危機爆發(fā)的根源 邱兆祥,[D].經濟學動態(tài),2008(04).。20012004年，美國的利率非常低，刺激了房地產業(yè)的發(fā)展和人們的購買熱情。利率上升貸款降低，收款難，銀行把錢貸出去，收不回來，再把錢貸給買房的人越來越少，貸款公司倒閉，買房子人更少，房價越來越低。（1）加強信用風險管理次級貸款審核和發(fā)放的過程導致了次貸風險的急劇升高。不管是否進行證券化，信貸機構在未來的營業(yè)中，嚴格審查借款者的信用情況是各國貸款機構營業(yè)的重中之重。第一，美國證監(jiān)會對次級貸款證券化過程并沒有進行有效監(jiān)管。第三，政府對次貸證券化過程中由結構性金融創(chuàng)新引起的高風險杠桿缺乏監(jiān)管，造成了金融危機。表4 部分國家采取的住房政策國家采取政策具體運作方式效果法國零首付貸款購房政策鼓勵中高收入家庭買房，幫助低收入家庭租房；采取多種政策，鼓勵銀行和保險公司發(fā)放貸款；出臺相應法律條款，保護買賣雙方利益較好的解決了各種不同收入群體的住房問題英國公共住房政策低收入者可以“以租代購”，可申請適量抵押貸款購買一套住房部分產權，居住期間向住房協(xié)會支付剩余產權資金，待有能力時可向住房協(xié)會提出購買為低收入者提供了住房保障澳大利亞政府補貼政策推行“公共住房計劃”，向無力在私人市場購買住房的中低收入者及家庭提供適宜的和他們負擔得起的居所向需要幫助的購房者提供住房資助資料來源：[J].華中師范大學,2003表4是選取三個國家為代表，列舉出它們所采取的住房政策。在當前我國房價居高不下，供求嚴重失衡的情況下，提高中低收入家庭的收入和增加住房的有效供給才是良策。在發(fā)達國家，政府一般不直接提供貸款資金，而是由政府出資建立專門機構對住房抵押貸款風險提供擔保。 我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險的防范措施由以上的分析我們可以看到，我國商業(yè)銀行住房抵押貸款仍存在著不少風險，針對這些風險，通過借鑒外國實行的住房政策經驗以及依照我國住房抵押貸款的實際情況，本文提出了相應的對策和建議。健全住房產權與住房抵押登記制度，建立住房產權與住房抵押登記網絡查詢系統(tǒng)。三是建立企業(yè)信用體系，提高企業(yè)信用意識，建立對失信者懲處，對守信者獎勵的運作機制。相關部門應加強制定相關法規(guī)保證住房質量，要求開發(fā)商投保住房質量保險。有了完善的個人信用制度，可使銀行用較低的成本獲取貸款申請人的資料，并且個人信用體系的建立，使違約者及時曝光，得到相應的懲罰，以降低住房抵押貸款的風險。為此，央行應該加快完善個人信用征信系統(tǒng)，制定統(tǒng)一的征信標準和征信辦法，從而全面準確把握個人住房抵押貸款的風險，對未來整體風險作出合理預測。（2）嚴格規(guī)范貸款的操作流程從貸前調查、貸款審批和貸后檢查等各個環(huán)節(jié)的操作必須按照有關規(guī)定執(zhí)行，要落實管理職責，規(guī)范操作 ；加強業(yè)務人員的素質，強化其責任感，樹立牢固的風險意識，建立激勵機制促使業(yè)務人員自覺遵守各項規(guī)章制度以及有效的內部管理機制，防范操作風險的發(fā)生。（二）抵押物風險防范措施建立個人住房貸款擔保體系可有效緩解銀行所面臨的違約風險，這點可借鑒美國的成功經驗，美國個人住房抵押貸款擔保體系分為政府擔保體系和商業(yè)保險體系。政府參與能夠降低貸款風險，擴大住房抵押貸款的發(fā)放，在我國也可以建立以政府機構為主的個人住房抵押貸款擔保制度，有效的轉移商業(yè)銀行承擔的信用風險。如抵押房產的財產保險，主要保障銀行貸款的抵押物遭受意外事故或自然災害而損壞給銀行帶來的損失。積極發(fā)展資產拍賣市場，要有效實施抵押貸款就必須發(fā)展相關中介機構和資產拍賣市場，制定抵押住房拍賣流程，解決抵押物的合法處分。（三）流動性風險防范措施個人住房抵押貸款“短存長貸”的矛盾使得商業(yè)銀行面臨著流動性的風險，而對個人住房抵押貸款證券化可以將銀行獨自承擔的風險進行分散和轉移，即由銀行一家承擔發(fā)放抵押貸款和回收貸款本息等業(yè)務，轉化為由多家金融機構和機構投資者一起承擔，從而將風險轉移到證券市場上。但金融機構的貸款資金是有限的，每發(fā)放一筆貸款，長期資產增加，到期可貸資金減少。個人住房抵押貸款二級市場的建立，可解決這部分問題。此外，發(fā)展住房抵押貸款二級市場，也可以實現(xiàn)各地區(qū)間住房資金的供求平衡，經濟較發(fā)達、住房不緊張的地區(qū)，可以將比較充裕的住房資金通過二級市場流向資金緊張的地區(qū)。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，不同之處在于這種周期性的利率調整有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，即把商業(yè)銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把借款人承擔的利率下降的風險轉移給銀行。這不僅是因為借款人違約行為會導致銀行房貸資產損失，同時也是因為借款人，特別是中低收入借款人無力還款導致的違約行為本身也將導致借款人生活經濟狀況惡化，進而影響社會穩(wěn)定。只有同時優(yōu)化銀行和借款人的抗利率風險能力，才能從根本上提高住房抵押貸款的安全性，促進金融體系健康穩(wěn)定發(fā)展。雖然我國已制定過相關的法律法規(guī)，如《擔保法》、《個人住房貸款管理法》等，但是有些法律條款缺乏可操作性。參考文獻：[1] 邱兆祥,[J].經濟學動態(tài),2008(04).[2] 孔娟,[J].現(xiàn)代商貿工業(yè),2010(21).[3] 陰天泉,[J].經濟研究導刊,2010(28).[4] 蘇華，[J].大眾商務，2009(11).[5] [J].黑龍江對外經貿，2010(06).[6] [J].蘇州大學學報,2007(03).[7] [J].青島職業(yè)技術學院學報,2009(02).[8] 陳雯，[J].財經視點，2010(03).[9] [J].金融與經,2008(03).[10] [J].社會科學文獻出版社,2007(04).[11] [J].經濟管理，2009(09).[12] [J].集體經濟1
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