【正文】 ：300350單元面積(m2) 100250是否可分割：可凈高(m)：總層數(shù)：19裙樓層數(shù)：22 主要競爭個案明細及總體描述案名 地理位置 地理環(huán)境優(yōu)劣勢 中南世紀城崇川區(qū)桃園路8號體育會展中心正北面緊臨行政中心，未來南通城市發(fā)展的中心區(qū)域，前景樂觀，但就目前而言新區(qū)發(fā)展尚未成熟，業(yè)態(tài)業(yè)種都不齊全，人流量不足可能是制約發(fā)展的最主要問題。鑫乾國際廣場南通市新城區(qū)工農(nóng)路與洪江路交匯處位于城市主干道工農(nóng)路旁，且步行三分鐘可到公交站點，交通便利。毗鄰易初蓮花大型賣場、地稅局等，引入大量人流，商業(yè)氛圍已經(jīng) 形成。奧特萊斯南通市濠西路299號 靠近1號橋，周邊商業(yè)氛圍濃郁，但周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不完善，以建材行業(yè)為主。中威尚德城邦濠西路99號樓盤處于港閘區(qū)，周遍商業(yè)不成熟，人流量不足，周邊道路系統(tǒng)雜亂。安泰大廈世紀大道南側(cè)（公務(wù)員公寓對面）新區(qū)核心位置，項目南離體育會展中心二分鐘車程、北距南大街十五分鐘左右車程，未來南通的發(fā)展的重心，但目前來說新區(qū)發(fā)展尚未成熟，5A甲級的標準未必能受到南通市場的肯定。中南世紀城物業(yè)類別:普通住宅住宅、商鋪、寫字樓建筑類別:高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:崇川區(qū)桃園路8號體育會展中心正北面價格:均價:65006800元/平方米物業(yè)管理費:月開發(fā)商:南通中南新世界中心開發(fā)有限公司預(yù)售許可證:[2007]081售樓處地址:南通市桃園路8號體育會展中心正北面售樓電話:051385961145開盤時間:2008727入住時間:2007323總規(guī)劃面積: (商務(wù)區(qū)) 總建筑面積:133萬平方米 而且很多東西還是在建中，所以數(shù)據(jù)很不準確。建筑密度:30% 容積率:綠化率:45%樓層狀況:高層14幢,寫字樓共26層,其中標準層面積為1400平方分割標準:50150方車位:待定,車位比在1: 電梯:6部電梯 交通狀況: 301路(南通大學新校區(qū)站)，1231路(蘇港大轉(zhuǎn)盤)，41路（會展中心站，售樓處門口）周邊配套:商鋪、社區(qū)醫(yī)療中心；南通大學、崇海中學等；賣客隆超市、易初蓮花超市、上海華聯(lián)超市、汽車百貨；稚園；中國銀行、中國建設(shè)銀行、南通商業(yè)銀行、狼山信用合作社；游泳池、網(wǎng)球場、會所、市民廣場、體育會展中心、大劇院、文化中心。廣告媒體:雜志,電視,報紙中南世紀城樓盤動態(tài) 200899 SOHO已經(jīng)開盤 2008731 soho小戶型8月開盤，均價6300，開盤優(yōu)惠第一年租金是10%。 2008721 七星花園均價調(diào)整為6800元/平米 B03地塊SOHO精裝小戶型于7月27日開盤。 20080721 6800元/平方米 此價格為七星花園壓軸景觀住宅均價 20080304 4899元/平方米 150平米三房 20071128 6800元/平方米 七星花園2期 ：,提升了品牌和項目形象,易于接受,適合不同企業(yè)需求,產(chǎn)品目標群廣.,且用5年高額租約回報的方式吸引客戶,有些商住樓還附贈金裝, 加大人們投資興趣.,區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?商業(yè)交通便捷.：,住宅雖然去化效好,但是入住率不高,人口流入較難.2. 其中SOHO區(qū)域商住辦一體，規(guī)劃混雜,入駐企業(yè)檔次不一。寫字樓并不是主打產(chǎn)品,且面積分割過小，降低企業(yè)入駐標準，且與商住樓同時管理，降低物業(yè)智能化的執(zhí)行。3. 與同類別產(chǎn)品并無多少區(qū)別,沒有品質(zhì)優(yōu)勢.: 處于同一CBD中心,可能會加深客戶對我們的價格抗 性,但是從產(chǎn)品本身說跟我們沒有可比性。鑫乾國際物業(yè)類別：辦公樓、住宅、商業(yè)中心物業(yè)地址：南通市新城區(qū)工農(nóng)路與洪江路交匯處開發(fā)商：南通崇川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：金豐易居普潤地產(chǎn)外接待地址：南大街290號(崇川大廈樓底)售樓電話：051385531166 051385532266開盤時間：10月中旬交房時間：2010年中旬裝修情況：毛坯總規(guī)劃面積：100 000 ㎡總建筑面積：2000 ㎡容積率：建筑密度：38%建筑層高：樓層狀況：商住樓1227層。寫字樓26層車位：共450個（地面地下未定）電梯配置：商住2梯3戶、辦公樓3部。品牌為上海三菱標準層：商住500㎡，辦公樓1000㎡(基本按50100 ㎡切割.)外立面：玻璃幕墻+石材價格區(qū)間：辦公樓8000元/㎡ 車位總價在100 000元左右首付：未定交通配套：12332（B）周遍商業(yè)配套：麥客隆、易初蓮花大型賣場，地說局，交通銀行，疾病預(yù)防中心，移動公司；8分鐘車程可 達市行政中心、南通大學、市海事局、以及在建中的5星級酒店、南通大劇院等。一、優(yōu)勢分析：位于城市主干道工農(nóng)路旁，且步行三分鐘可到公交站點，交通便利。毗鄰易初蓮花大型賣場、地稅局等，引入大量人流，商業(yè)氛圍已經(jīng)形成。產(chǎn)品為商住兩用，LOFT設(shè)計,分割區(qū)間在50100平方，適合不同企業(yè)面積需求，且購房總價低。開發(fā)商為南通知名企業(yè)，曾在南通建立不少優(yōu)質(zhì)樓盤，口碑較好。處于南通新區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ蟆６?、劣勢分析：其中LOFT區(qū)域商住一體，入駐企業(yè)檔次不一。甲級寫字樓面積分割過小，降低企業(yè)入駐標準，且與商住樓同時管理，降低物業(yè)智能化的執(zhí)行。 除大堂外，標準層均為毛坯，客戶前期裝修成本加大。硬件配置略遜于同期樓盤，如：電梯、外立面等，無品牌優(yōu)勢。三、與本案分析：兩案針對目標客戶定位不同，我們是針對南通、中國、乃至世界的領(lǐng)袖企業(yè)，而鑫乾針對的客戶群主要是成長型的中小型企業(yè)，所有的定位及配套都是為中小型企業(yè)考慮。價格、交通、及自身和周邊的商業(yè)配套可能是相對于本案國貿(mào)中心的最大亮點。價格：低于本案，由于項目定位不同，價格差異在所難免，但可能分流部分成長型的中小型企業(yè)，必須予以關(guān)注。交通：比我們更靠近主干道，雖同屬新區(qū)但交通便利性優(yōu)于我們。而隨著新區(qū)的建設(shè)加快，交通優(yōu)勢會逐漸減弱。商業(yè)配套：由于可以依托現(xiàn)有的商業(yè)配套如易初蓮花、麥客隆等，就目前來看的確優(yōu)于本案，但同樣隨著新區(qū)的快速建設(shè)，這些優(yōu)勢將越來越小。而從產(chǎn)品本身來看，鑫乾甲級寫字樓只占產(chǎn)品的4分之1，產(chǎn)品雖多樣化，但是容易與商住樓概念混雜，忽略甲級的定位。奧特萊斯項目地址：南通市濠西路299號 銷售熱線：856518885556111開發(fā)商：江蘇新通海投資集團運營公司：南通奧特萊斯 購物廣場有限公司建筑設(shè)計：美國HOOP公司景觀公司：明瑞國際香港環(huán)境有限公司招商代理：北京零商企業(yè)管理咨詢有限公司規(guī)劃總用地面積：245畝（一期70000平方米，200多 間商鋪2幢寫字樓及地下廣場和車庫） 建筑：歐洲新古典主義風格建筑，街道縱橫交錯，景觀美論，停車面積充足業(yè)態(tài)：采取名牌的折扣，工廠直銷的主力業(yè)態(tài)，如今為止過內(nèi)精品程度最高，國際名牌比例最大的超區(qū)域型名品直銷中心?？偨ㄖ娣e：234平米容積率：%建筑密度：%綠化率：30%得房率：73%商業(yè)建筑面積：70000平米均價：5700物業(yè)費：／平交通：14路,24路,41路樓層狀況：20層2棟,7棟商務(wù)建筑總高：20層電梯：2部首付：40%—50%剩余房源情況：17 18 19 層，期余基本售完建筑層高：企業(yè)情況：以小型企業(yè)為主60%，40%為投資客標準層面積：700平米分割面積每間：A戶型4080,B戶型4998,C戶型107開盤日期：2008年6月6號。交房時間：09年7月 地下車位：租租金：3035外立面：玻璃瓷磚 涂料廣告推廣語：與時尚對接，與財富共舞促銷方式：，宣傳方式：電視臺，廣播，報紙，雜志。周去化率：4—5套，50—110平方。奧特萊斯購物廣場 樓盤動態(tài)：200873：6月6號開盤，主要推出2號樓，商辦樓的戶型主要有43平方，53平方和113平方，均價為5700元/平方。2008530：將于近期再次舉行去上?？捶炕顒?，參觀上海奧特萊斯現(xiàn)場。2008530：上午9：00，奧特萊斯售樓處正式發(fā)放VIP卡，擁有VIP卡可優(yōu)先享有報價，優(yōu)先選房。2008628：奧特萊斯二期商鋪，2商辦樓將于6月6日開盤。2008510：南通奧特萊斯帶大家參觀上海的奧特萊斯項目。2008317：商辦樓20層兩棟，均價5500元/平米2008218：有50、100平米的商辦樓在售。2008121：奧特萊斯廣場一期對外銷售的為E區(qū)公寓式寫字樓。戶型有A、B、 C三種房型。A房型為4182平米，B房型為4998平米，C 房型為107平米。價格在51005800之間，一房一價。，以41平米的房型為例，可以自己改裝成23平米的小閣樓。室內(nèi)空間的變大，相當于價格為3600元每平米。2008115：確定將于1月19日開盤。2008114將于近期開盤，具體開盤時間尚未確定。20071226：26日召開記者見面會。一、優(yōu)勢分析：奧特萊斯有245畝購物廣場，總建筑面積28萬平米，投資了10億，商業(yè)廣場采取了 工廠直銷、品牌折扣的主力業(yè)態(tài)。將成為長三角北翼的超區(qū)域購物中心。擁有大型的車場可停3000多輛車。引入了OUTLETS商業(yè)模式，針對了中國市場的消費特點進行了本土化、本地化改造，把一個功能單一的“名牌直銷中心”變?yōu)榧俺院韧鏄焚彙睘橐惑w的多功能購物中心。二、劣勢分析：樓盤處于港閘區(qū)，周遍商業(yè)不成熟，小區(qū)是屬于混雜型社區(qū)住宅辦公一體化，人流雜是個很大問題。三、與本案對比：兩案針對客戶群體不同，奧特萊斯以商業(yè)裙房為主要賣點，寫字樓并非主推產(chǎn)品，單價較低,產(chǎn)品本身和我們沒有可比性。中威尚德城邦項目地址：濠西路99號售樓電話：85893000、85893009投資商：中國房地產(chǎn)開發(fā)集團南通公司和南通華威房地產(chǎn)拓展有限公司開發(fā)商：南通華威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷顧問：上海中原物業(yè)代理有限公司物業(yè)類型：商住樓、商鋪樓層狀況：9幢6層、1幢9層、4幢10層、3幢11層、3幢15層 ，共有20幢左右。純寫字樓有2幢，15層規(guī)劃總用地面積：18萬業(yè)態(tài)：多層住宅為主，附帶3幢辦公樓，其中2幢SOHO，1幢寫字樓容積率： 總建筑面積：15萬建筑密度：綠化率：30％占地：88555總戶數(shù)：1260車位：602左右商業(yè)建筑面積：4萬 總高：15層首付：40%—50%標準層面積：700分割面積每間：50—60開盤日期：08年3月1日（住宅）交房時間：09年9月30日周邊交通：41路外立面：面磚媒體投放：電視臺，報紙，戶外廣告，高炮等。周去化率：10套左右（住宅）優(yōu)惠政策：一次性付款優(yōu)惠30元/平方一、優(yōu)勢分析：從今后的角度來說，周遍商業(yè)不斷完善，樓盤位于通呂運河旁，對于整個地段來說離市中心還是比較近的， 目前住宅銷售情況良好。寫字樓在08年下旬開盤價格目前還未定。二、劣勢分析：混合性社區(qū)，人流較雜，周邊配套不成熟三、與本案相比：目前在建中，資料都不齊全，但從外觀以及模型上看，定位屬于甲級寫字樓，價格估計在7000以上。安泰大廈項目地址：城南區(qū)南通市世紀大道南側(cè)建筑層數(shù)：21層綠化率：30%標準層高: 總用地面積：9763平方米總建筑面積：31444平方米建筑占地面積：2167平方米建筑密度：％容積率： 綠化率： 30％總停車位：28輛地面停車： 50輛地下停車： 78輛總自行車停車位：250輛地面停車：500輛地下停車：750輛交通狀況：２２路、１３路規(guī)劃用途: 商務(wù)辦公 現(xiàn)狀：建造中交付時間：2009年年底之前租售電話：051385720599 85909999項目概括：安泰大廈項目位于工農(nóng)路西，世紀大道南側(cè)，與南通市行政中心大樓對角相望，是新城區(qū)中心唯一一個純高檔寫字樓項目。項目南離體育會展中心二分鐘車程、北距南大街十五分鐘左右車程，基地東側(cè)為商業(yè)辦公用地，西側(cè)、北側(cè)均為高檔住宅小區(qū)，地理位置優(yōu)越，是新城區(qū)的新商務(wù)地標。周邊配套：南通大學、崇海中學等；賣客隆超市、易初蓮花超市、上海華聯(lián)超市、汽車百貨；幼稚園；中國銀行、中國建設(shè)銀行、南通商業(yè)銀行、狼山信用合作社；游泳池、網(wǎng)球場、會所、市民廣場、體育會展中心、大劇院、文化中心、六縣一市的公交轉(zhuǎn)乘點、金色港灣KTV、新島咖啡、一品海鮮城、玫瑰園大酒店、老上海餐館、旭日山莊大酒店、煙波漁港、5000平米的凈菜市場等等。3 個案綜合分析及評述南通寫字樓小結(jié)：l 寫字樓的平均租金在3035元/平米月左右，月之間l 售價集中在55007500元/平米，與住宅價格相似。但同區(qū)域、同年代的辦公樓售價要低于住宅物業(yè)。l 辦公樓主力面積集中在100200平米之間。l 空置率普遍偏低，多數(shù)在5%以下。l 整體檔次偏低，除在建中的鑫乾和安泰之外，不存在5A甲級寫字樓，其他較高檔次的辦公樓均為機構(gòu)的自建大樓，如PICC、交行、農(nóng)行、建行等。綜觀南通現(xiàn)有寫字樓項目有以下特點：l 區(qū)域分布相對集中――80％左右分布在南大街、人民路、姚港路、躍龍路、工農(nóng)路的兩側(cè)。l 樓宇企業(yè)數(shù)量多，行業(yè)散，檔次不高――顯示出都市型經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，但是大企業(yè)少，新興服務(wù)、高新技術(shù)開發(fā)、知名企業(yè)的地區(qū)總部和核心機構(gòu)鳳毛麟角。l