【正文】 長期穩(wěn)定的租賃收益，降低金融機構(gòu)給本項目的貸款風險。在滿足了酒店經(jīng)營者、投資者和金融機構(gòu)的利益后，也就保證了公司在本項目地產(chǎn)開發(fā)上的根本利益。三　項目開發(fā)資金支撐體系銀行融資：3000萬元，完成項目前期工程啟動自籌資金：約3000萬元，完成土地成本投入項目注入資金總量：租賃回款㎡，三年后略有提升，二十年租賃期總租金≥。實現(xiàn)公司長期收益目標，增強項目抗風險能力和銀行融資信心銷售回款6432元／㎡㎡＝9000萬元。迅速收回全部成本，并償還銀行貸款。強大的還貸能力促使銀行無憂放貸。強勢酒店機構(gòu)帶動商業(yè)氣氛活躍，投資者利益獲得保障，從上圖分析可知，即可收回全部投資，償還銀行貸款。根據(jù)提案部門了解到的“法國雅高”、“美國速八”，以及上?！澳?68 ”的租賃習慣，其全國范圍內(nèi)的每個經(jīng)營點的租賃期都不低于15年，根據(jù)本項目可租賃面積計算，公司每年僅租賃收入至少可獲得560萬元以上的收益，20年共計獲得收益不低于13000萬元?！岸唐诨乇?、長期獲利”，基于酒店地產(chǎn)運作的這一基本原理，公司不僅可以在本項目的開發(fā)建設(shè)與市場運營中獲得可觀的利益回報，更能憑借強勁的融資能力積累豐富的資本擴張資源——金融機構(gòu)的信任與扶持。對于一個以專業(yè)化運營酒店地產(chǎn)為己任的開發(fā)商而言，這就是最為可貴的市場財富！第三部分　經(jīng)濟評價與風險分析第九章　項目經(jīng)濟評價第一節(jié)　建設(shè)資金籌措方案和投資估算一、項目建設(shè)資金的籌措方案為了使該項目有足夠的建設(shè)資金作保障,擬通過三個方面來籌措建設(shè)資金。具體如下：１． 自有資金3000萬元，作為項目的啟動資金。目前，項目已經(jīng)先期投入3500萬元。 ２． 申請商業(yè)銀行固定資產(chǎn)開發(fā)專項貸款3000萬元。３． 其余不足部分5643萬元。預(yù)計項目可售面積營銷資金總額為9005萬元人民幣。４． 項目建設(shè)資金的籌措方案：投資計劃和資金籌措表序號項 目 合 計建 設(shè) 期第16月第712月第1318月第1924月一、項目總投資3000235231333571自有資金30003000000銀行貸款3000024235770營銷資金再投入5643．84002464．63179．3　　　　　　二、項目總支出30002352313335717前期費用3000000建筑安裝工程支出5027．40300040004827營銷費用360060100200貸款利息5400180180180二、項目投資估算情況：大廈項目設(shè)計規(guī)劃總建筑面積為32，000平方米，（其中：酒店部分18000平方米，商業(yè)（含地下車庫）14000平方米。投資估算情況如下：大廈投資估算表項 目單 價指標值合計（萬元拆遷安置費用土地費用350建筑工程費3840框架商業(yè)房1200元/ m228000 m23360地下車庫及人防工程1200元/ m24000 m2480設(shè)備安裝工程費電梯的設(shè)備安裝45萬元/部4部180給排水設(shè)備安裝18元/ m228000 m2中央空調(diào)（通風）200元/ m210500 m2210房間拖式空調(diào)100元/ m217500 m2175衛(wèi)生潔具50元/ m228000 m2140動力照明及弱電120元/ m232000 m2384消防報警、噴淋15元/ m232000 m248工程前期費勘查設(shè)計費建安總造價1%定額編制管理費%質(zhì)量監(jiān)督費%建筑規(guī)劃費%招投標管理費%勞保統(tǒng)籌費%消防設(shè)施配套費5元/ m23200016抗震設(shè)施審查費32000天然氣集資費20元/ m23200064自來水增容費8元/ m232000用電增容費30元/ m23200096排污費6元/ m232000環(huán)衛(wèi)費及城市建設(shè)占道費32000市政公用設(shè)施配套費90元/ m232000288新型墻體材料專項費6元/ m232000室外工程費120元/ m2150018建設(shè)監(jiān)理費建安總造價1%50．27建設(shè)單位管理費前七項之和2%184．6預(yù)備費923財務(wù)費用計劃借款3000萬元，年利率6%，期限3年5401銷售費用銷售收入4%9000萬3601銷售稅金及附加營業(yè)稅銷售收入5%9000萬450城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅7%45031．5教育費附加營業(yè)稅3%45013．51項目總投資費用計算的依據(jù)： 國家對固定資產(chǎn)投資建設(shè)項目的有關(guān)文件規(guī)定。 陜西省計劃委員會《陜西省工程建設(shè)其他費用定額》（1999）。 國家發(fā)展計劃委員會 建設(shè)部《工程勘察設(shè)計收費標準》（2002） 土建工程執(zhí)行《陜西省建筑工程綜合概算定額》（1999）及配套的費用定額。 安裝工程執(zhí)行《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價目表》（2001）及配套的費用定額。 宗地圖紙 本項目有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標。 《西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》。第二節(jié) 項目財務(wù)風險評價一、償還貸款本金及利息情況： 本項目計劃貸款3000萬元，貸款期限為3年，歸還貸款方式為到期后一次性歸還貸款本金，貸款利息按季度支付。詳細情況見貸款還本付息表： 貸款還本付息表 （單位：萬元）項目名稱建設(shè)期（18個月）第1年第2年第3年第4年貸款金額3000應(yīng)計利息180180180期末還本付息1801801803180期末貸款余額3000300030000說明： 貸款利率按人民銀行規(guī)定標準執(zhí)行，13年的貸款利率6%的年息計取。 二、營業(yè)收入情況預(yù)測分析： 營銷部分：根據(jù)市場價格，6432方米計算，可銷售面積共14000平方米，在100%銷售率的情況下，可回收資金約9千萬元。 出租部分：根據(jù)目前西安市的酒店地產(chǎn)價格環(huán)境，按照100%的營銷率和35元/平方米/月價格計算，、。 折現(xiàn)率：%計算。 三、項目利潤情況分析：利潤情況分析表 單位 萬元序號項 目折現(xiàn)金額一、項目營業(yè)總收入24120酒店租賃營銷收入9000商業(yè)面積銷售收入15120二、項目營銷成本費用三、項目凈收益四、營銷稅金及附加（%計算）五、項目利潤總額說明根據(jù)客戶與有關(guān)談判意向，出租部分按照20年的總收入計算。已經(jīng)考慮過出租經(jīng)營的成本費用，如維修、管理費用等。評價指標：（1）.投資利潤率=利潤總額/總投資額*100%==88%扣除33%的所得稅后，稅后利潤為：稅后利潤=利潤總額（133%）=（133%）=( 2 ). 投資利稅率=利稅總額/總投資額100%=（+）/100%=%四、項目不確定性分析： 盈虧平衡分析：又稱為保本點分析，即分析利潤為零時項目的成本、售價或所處的狀態(tài)。 營銷率的平衡點（BEP）=總成本/（營業(yè)總收入營業(yè)稅及附加）=（）100%=100%=%從該項目的情況分析，%時，項目風險較低。%時，有一定風險?？梢酝ㄟ^減少總成本和增加營銷收入來回避風險。就是說，如果項目的營業(yè)收入占營業(yè)總收入（包括營銷和出租酒店、停車場收入為24120萬元）%時。高于此點后，才能保證項目贏利。，項目就可以實現(xiàn)贏利。（2）、敏感性分析：按照本項目的實際情況分析，營銷收入的變化對經(jīng)濟效益影響十分重要。所以，我們對該指標進行敏感性分析：營銷收入的變化情況：由于出租酒店的營銷收入的變化對項目影響不明顯，所以，我們沒有考慮。從酒店營銷價格的變化對營銷收入的影響看：營銷收入的變化情況表序號營銷收入幅度5%價格時間成本變化（8%）第1年第2年124150153799．2元/平方米4103．225元/平方米22310010322050540643255610715以上分析表明：售價越高，相應(yīng)時間成本越高；反之，戰(zhàn)線拖的越長，對營銷價格影響越大。營銷收入的變化對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響情況：價格變化15%10%5%0%＋5%＋10%15%內(nèi)部收益率IRR（%）%%%53．21%55．87%58．53%61．19%凈現(xiàn)值109091155114759經(jīng)過上述分析可以看出，在項目營銷收入的下降幅度超過15%的情況下，該項目的抗風險能力較弱。所以，在營銷收入下降幅度不超過15%時，該項目可以接受。在計算營銷收入時，已經(jīng)考慮了該項目營銷的市場和價格環(huán)境。要規(guī)避以上風險的最佳方法就是定向開發(fā)！　第十章 項目風險分析綜合以上分析，本項目的最大風險是能否將強勢酒店機構(gòu)引進，也就是“法國雅高”、“美國速八”，以及上?！澳?68 ”等強勢酒店機構(gòu)的入駐，直接影響到本項目實施的可行性。若不能引進，我們建議暫緩本項目的實施。本項目還面臨如下幾方面的風險：1．國家政策風險本項目的政策風險主要來自與國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，如去年出臺的121文件及相關(guān)的土地政策、金融調(diào)息政策等。若今年再出臺更進一步嚴厲的調(diào)控政策，直接影響到本項目資金供應(yīng)，則通過引進有實力的戰(zhàn)略合作伙伴，增加項目的自有資金投入，有效的化解資金風險，也是本項目實施前應(yīng)該重點考慮的。2．市場競爭風險由于本項目所在區(qū)域為西安市的核心商圈，與其它幾大酒店對比存在較大的競爭風險。通過分析研究發(fā)現(xiàn)，本項目之所以存在上述風險由于計劃經(jīng)濟時代遺留下來的，在傳統(tǒng)觀念的影響下，人們尚不完全習慣于經(jīng)濟型酒店消費；但是隨著人們消費心理變化，在追求健康、快樂的消費觀念的影響下，人們的消費習慣必將發(fā)生改變，隨著西安城市經(jīng)營戰(zhàn)略構(gòu)思的提出，目前已經(jīng)形成了西安市的酒店業(yè)黃金周期，就是一個很好的證明。同時公司也認識到雖然項目所在地具備了形成新商圈的物質(zhì)基礎(chǔ)，但是僅僅建立一個酒店設(shè)施還是不夠的，必須要引入先進的管理理念，借助“法國雅高”、“美國速八”，以及上海“莫泰168 ”的品牌優(yōu)勢，才能完成打造一個全新休閑娛樂街區(qū)、創(chuàng)造一個標志性酒店設(shè)施的任務(wù)。3．營銷風險本項目建設(shè)的資金來源之一是營銷資金的再投入，因此一旦營銷不暢，將嚴重影響項目的開發(fā)建設(shè)。為避免這種風險，公司對西安的商業(yè)物業(yè)進行了全面的調(diào)研分析。目前西安商業(yè)物業(yè)的價格在6000元/平方米~20000元/平方米之間，而本項目的定價在6424元/平方米，價格相對較低。結(jié)合距本項目較近的西安百盛購物中心的情況，租金為40~200元/平方米，按照投資回報率10%，回報期10年計算，營銷價格應(yīng)在4800~24000元/平方米，也就是說營銷均價在12000元/平方米以上；由此可見6424元/平方米的價格對投資者來說還有很大的升值空間。從本項目的日后運營來測算，即每平方米年營業(yè)額在1萬元以上，按照利潤回報率在30%計算，每年的毛利率在3000元/平方米，扣除1500元，即15%的客房散租利潤，每平方米每月的租金水平也可維持在125元以上，由此可見，35元/平方米逐年遞增的營銷價格是合理的，不但給投資酒店的客戶有穩(wěn)定的投資匯報，而且也給酒店的經(jīng)營者預(yù)留了利潤空間。因此本項目的營銷風險是完全可以回避的。4．開發(fā)過程中的法律風險房地產(chǎn)開發(fā)投資的法律風險主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的行為或行為相對人的行為與現(xiàn)行法律相抵觸或行為失范，而使自己遭受到財產(chǎn)或信譽損失的可能性。為避免這種風險，公司投入巨資聘請中國著名房地產(chǎn)律師XXX先生為本項目的法律顧問，確保項目在實施過程中規(guī)避由于法律問題而給公司帶來的損失。第十一章 結(jié)論綜上所述，我們認為本項目在定位得當?shù)那疤嵯?，首要解決定向開發(fā)問題，經(jīng)濟效益較好，在解決了強勢酒店機構(gòu)的進駐問題后，項目切實可行。如果“法國雅高”、“美國速八”，以及上?！澳?68 ”等強勢酒店機構(gòu)未能介入本項目，則建議暫緩本項目的實施。