【導讀】對于老齡化，國際上最簡單的評判標準是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)??？跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。我國已成為人口老齡化國家。且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題。是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場。需求將不斷增長。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個。不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯。目前武漢市老年人。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以。由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢

　　

【正文】 壁強度，對構(gòu)造措施、安裝方法 進行調(diào)整。同時增加了煙氣倒流回閥和防火隔離門的要求，作為執(zhí)行消防、通風 系統(tǒng)有關標準強制性條文而設計的關 鍵部件，可以有效地防止串味、串火，是煙 氣集中排放不可缺少的核心配件。 綜上所述，通過采取上述措施，并注意運用綠化手段來改善工作環(huán)境，本項 目可以滿足環(huán)保法規(guī)的有關要求。 項目建成后通過采取上述措施，本項目基本可以滿足環(huán)保法規(guī)的有關要求。 30 節(jié)能 “ 建筑節(jié)能 ” 作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活 已顯得越來越重要。新建住宅要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。本項目將 嚴格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》 JG13420《民用建筑熱工設計規(guī)范》 GB5017693等國家相關規(guī)范，從以下幾 個方面采取約措施： 墻體 圍護結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽輻射熱，減少外墻面吸收熱量。 控制建筑體形系數(shù)小于 ，保溫砂漿進行外墻粉，適當增加外墻保溫隔 熱效能，提高熱阻 ,采用先進的保溫裝飾一體化產(chǎn)品 ,按節(jié)能 75%的要求對墻體進 行保溫。 門窗 適當控制窗墻比，安排好門窗相對位置及開啟方式，組織穿堂風；設置可調(diào) 節(jié)的活動遮陽，如窗簾、百頁、熱反射簾等，既能在夏季減少太陽輻射熱，以便 于冬季日照，特別對西向、南向窗 戶要更加重視。 屋頂 由于太陽輻射對屋面產(chǎn)生的影響最大，采用坡屋頂，在屋面層增加擠塑泡沫 板進行隔熱，利用閣樓通風隔熱。 材料 本項目建議使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學性能、使 31 用壽命長的節(jié)能型雙玻塑鋼窗，提高門窗的氣密性。積極推廣使用保溫隔熱、隔 聲性能好的粘土多孔磚，減輕墻體自重，并有利抗震。 采光 盡可能充分利用自然光，保證建筑物內(nèi)部有足夠的日照；采用高效照明 光源及燈具，室外采用節(jié)能型鈉光源照明。 電氣 燈具采用高效節(jié) 能熒光燈。 熒光燈管采用電子鎮(zhèn)流器。 變壓器采用環(huán)氧樹脂干式變壓器。 給排水 生活冷熱水管材均按國家及地方的規(guī)定采用建筑給水管材（鋼塑復合管）， 性價比較高。 所有用水設備如龍頭、大便器等均采用節(jié)水型產(chǎn)品。 對明露管道節(jié)所有熱水管道均按規(guī)定作保溫處理，以減少熱量損失。 十三、消防措施 設計依據(jù) 《建筑設計防火規(guī)范》【 GBJ16— 87】 《高層民用建筑防火規(guī)范》【 GB50045— 95】（ 2020） 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》【 GBJ140— 90】（ 1997） 消防系統(tǒng) 水源： 32 消防水源取自盛丹路市政給水管網(wǎng)，采用 DN250進水。 消防水量： 室外消防水量 15L/S 室內(nèi)消火栓水量 10L/S 室外消火栓系統(tǒng)： 室外消火栓系統(tǒng)采用 DN150市政管網(wǎng)進水，消防管在基地四周形成環(huán) 網(wǎng)，并設室外地上式消火栓。 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 本設計高層住宅設室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，并設消防水泵組。消防泵進水直 接由市政管網(wǎng)抽吸，設消防水泵接合器 1套。消火栓分布在電梯前及公共走道。 管材 消防管采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接。 火器配置： 在住宅樓 梯間及機房手提式磷酸銨鹽滅火器。 十四、項目招標投標管理 根據(jù)國家現(xiàn)行《建筑法》、《招投法》及《江蘇省建設工程招標投標管理辦法》、 西安市建設工程招標投標有關規(guī)定，本項目設計、監(jiān)理、施工單位選擇應進行招 標擇優(yōu)。 西安市有關施工公開招標操作過程 辦理招標申請 申請材料包括：招標申請表，項目報建登記表，立項批文， “ 綠色圖章 ” 許 33 可證，抗震設防審查證書，施工圖設計審查批準書，建設工程規(guī)劃許可證。 起草招標通告、招標文件并送招標辦審查 發(fā)布招標通 告，根據(jù)規(guī)定時間受理報名、資格預審及確定投標人 發(fā)放招標文件、圖紙給投標人，準備投標文件 選擇具備資格的單位編審標底 召開標前會議 開標前評委抽取 按規(guī)定時間進行投標、開標、評標、定標活動 交納招標管理費，填寫中標通知書，經(jīng)招標辦審核后發(fā)給招投標雙方。 工程合同簽訂 《西安市建設工程施工招標投標文件》內(nèi)容主要包括：招標文件審查表，投 標邀請書，第一章投標須知，第二章合同主要條款，第三章技術規(guī)范，第四章圖 紙、技術資料及附件，第五章投標文件表式。 項目委托方在項目建設的過程中將嚴 格執(zhí)行國家、江蘇省、西安市招標方面 的有關規(guī)定，就有關招標的項目、范圍、組織形式、方式及招標估算金額等方面 有了初步計劃。 項目招標基本情況 招標范圍 本項目招標范圍主要為住宅、公建和配套設施及道路、綠化等設施，合計建 筑面積 44570平方米。全部的固定資產(chǎn)投資估算為 17506。 59萬元。 34 招標組織形式 根據(jù)建設單位的具體情況，擬采用委托招標形式進行土建施工招標和水電施 工招標。 招標方式 本項目由企業(yè)投資，故工程建設采用公開或邀請招標方式 進行招標。 招標初步方案 建設項目擬劃分若干標段，住宅為一個標段，公建、配套設施及道路、 綠化等設施為一個標段。 按標段分別招標。 招標領導小組及評標機構(gòu)由項目負責人組織。 十五、項目施工進度計劃 該建設項目總用地 90000平方米，總建設面積約 4570平方米。根據(jù)當?shù)厥? 場形勢結(jié)合項目實施情況，計劃建設期為 14個月。充分分析可能產(chǎn)生的人為因 素、技術因素、資金等因素，采用一定的組織措施、合同措施、經(jīng)濟措施、技術 措施和信息管理措施。動態(tài)地對目標工期進行控制，保質(zhì)保量按時完成項目。 項目進度計 劃內(nèi)容主要包括：項目立項報批，其它前期準備工作，工程勘察 與設計，建安工程施工 (含室外工程 )，竣工驗收并交付使用等。 本項目實施進度計劃安排見下表： 時間實施內(nèi)容 2020年 9月項目申請、前期準備 2020年 9月 申請《建設用地規(guī)劃許可證》 《土地使用許可證》 35 2020年 10月項目規(guī)劃 2020年 10月地質(zhì)勘探 2020年 10月－ 2020年 11月建筑設計 2020年 11月 申請《建設工程規(guī)劃許可證》 工程建設項目招投標 2020年 10月－ 2020年 11月土 地平整 2020年 10月－ 2020年 11月隱蔽工程及道路、圍墻建設 2020年 12月－ 2020年 12月建安工程施工 2020年 1月 2020年 2月室內(nèi)裝修基本設備安裝 鑒于項目建設規(guī)模較大、建設周期相對較長，擬考慮在項目前期及設計階段 統(tǒng)一運作，進入建安工程施工階段后，對工程實體內(nèi)容實行分段開發(fā)建設，分段 交付使用。 十六、組織機構(gòu)及營銷管理 組織機構(gòu) 本著機構(gòu)簡潔、人員精干、注意效率的原則確定本項目組織機構(gòu)。管理單位 為西安 XXXX有限公司，實行總經(jīng)理負責制，下設企管部、財務部、服務部、銷 售部。 勞動定員 西安 XXXX有限公司該項目管理人員擬設有員工 14名，擁有多各技術職稱的 技術人員，其中高級職稱 1人，中級職稱 10人，初級職稱 1人。 營銷管理 營銷策劃是營銷管理的關鍵一環(huán)，是決定項目價值實現(xiàn)程度的重要因素，該 片區(qū)服務管理成本較適中，相對收費也適中；客戶的覆蓋面很廣，只要收入達到 36 一定程度，就有能力入住，所以客戶群的社會成分較廣。需要通過強賣點的提示 和推廣實現(xiàn)項目預期利潤。具體策劃如下： 確定項目整體形象 整體形象根據(jù) “ 人與自然 ” 這一 主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居民生活方式協(xié)調(diào)， 注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通從規(guī)劃、設計、營銷、管理等方面 突出主體形象。 “ 賣點 ” 分析 (1)、服務區(qū)不是簡單綠化，應有突出的環(huán)境特點； (2)、配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方 面的需求與溝通； (3)、管理更加完美，服務更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。 (4)、準確的市場和價格定位。 在本項目的日常管理中要體現(xiàn) “ 以人為本 ” 的原則，主要做好以下幾項工作： 讓管理由 “ 后續(xù)部分 ” 變成 “ 先行官 ” ，從全過程管理和服務的角度 提出 意見和建議，以使服務更符合使用者的需要。 把一般意義上的 “ 售后服務 ” 工作做好。對設施及其設備、市政公用設 施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目分別進行及時有效地維護、 修繕與整治，不斷提高服務檔次，創(chuàng)造一個安全、整潔、舒適、優(yōu)美的生活和休 戚環(huán)境。 常去訪問入住戶，收集用戶需要服務的各類信息和要求，并盡量予以滿足， 37 把方便留給用戶，與用戶建立起理解、支持、信賴的合作伙伴關系。 不確定性分析 影響項目期望利潤的指標依次是銷售價格，銷售 率，建設周期和建設成本。 該項目實施中，銷售策劃占很重要地位，介于政府支持本項目，建議把握好銷售 策略，嚴格控制建設成本，執(zhí)行合同工期，杜絕因工期延誤而造成的損失。 綜上所述，該項目在財務分析上是盈利的。 十七、項目社會效益評估和項目申請結(jié)論 項目社會效益評估 項目的建立，擴大了城市設施和基礎設施的供給，對城市的發(fā)展起到了 積極的作用。 有利于西安 XXXX有限公司進一步實現(xiàn)潛在效益，為企業(yè)的發(fā)展提供必要 的資金。 有利于實現(xiàn)城市社會保障機制設施的綜合和高效利用，有利于該地區(qū)形 成布局合理、設 施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市住居區(qū)。 對優(yōu)化項目所在地的區(qū)域環(huán)境、提高附近居民的起居生活質(zhì)量以及改善 城市的形象都具有積極的意義。 研究結(jié)論及建議 主要研究結(jié)論 本項目建成后，西安市形成一個全新的社會保障場所、雅致的園林景點、秀 38 麗的自然景觀與功能齊全、配套完備的公共服務設施，無疑將形成一個新的修養(yǎng) 勝地，既美化了市容又改善了投資環(huán)境，具有良好的社會效益和環(huán)境效益。