【導(dǎo)讀】對(duì)于老齡化，國(guó)際上最簡(jiǎn)單的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)??？跀?shù)的比例超過(guò)10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過(guò)7%。我國(guó)已成為人口老齡化國(guó)家。且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來(lái)勢(shì)兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問(wèn)題。是擺在我國(guó)和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問(wèn)題。住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。中國(guó)的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)。需求將不斷增長(zhǎng)。我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)。不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯。目前武漢市老年人。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以。由于子女出國(guó)等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢

　　

【正文】 壁強(qiáng)度，對(duì)構(gòu)造措施、安裝方法 進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)增加了煙氣倒流回閥和防火隔離門的要求，作為執(zhí)行消防、通風(fēng) 系統(tǒng)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文而設(shè)計(jì)的關(guān) 鍵部件，可以有效地防止串味、串火，是煙 氣集中排放不可缺少的核心配件。 綜上所述，通過(guò)采取上述措施，并注意運(yùn)用綠化手段來(lái)改善工作環(huán)境，本項(xiàng) 目可以滿足環(huán)保法規(guī)的有關(guān)要求。 項(xiàng)目建成后通過(guò)采取上述措施，本項(xiàng)目基本可以滿足環(huán)保法規(guī)的有關(guān)要求。 30 節(jié)能 “ 建筑節(jié)能 ” 作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活 已顯得越來(lái)越重要。新建住宅要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。本項(xiàng)目將 嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JG13420《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5017693等國(guó)家相關(guān)規(guī)范，從以下幾 個(gè)方面采取約措施： 墻體 圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽(yáng)輻射熱，減少外墻面吸收熱量。 控制建筑體形系數(shù)小于 ，保溫砂漿進(jìn)行外墻粉，適當(dāng)增加外墻保溫隔 熱效能，提高熱阻 ,采用先進(jìn)的保溫裝飾一體化產(chǎn)品 ,按節(jié)能 75%的要求對(duì)墻體進(jìn) 行保溫。 門窗 適當(dāng)控制窗墻比，安排好門窗相對(duì)位置及開啟方式，組織穿堂風(fēng)；設(shè)置可調(diào) 節(jié)的活動(dòng)遮陽(yáng)，如窗簾、百頁(yè)、熱反射簾等，既能在夏季減少太陽(yáng)輻射熱，以便 于冬季日照，特別對(duì)西向、南向窗 戶要更加重視。 屋頂 由于太陽(yáng)輻射對(duì)屋面產(chǎn)生的影響最大，采用坡屋頂，在屋面層增加擠塑泡沫 板進(jìn)行隔熱，利用閣樓通風(fēng)隔熱。 材料 本項(xiàng)目建議使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學(xué)性能、使 31 用壽命長(zhǎng)的節(jié)能型雙玻塑鋼窗，提高門窗的氣密性。積極推廣使用保溫隔熱、隔 聲性能好的粘土多孔磚，減輕墻體自重，并有利抗震。 采光 盡可能充分利用自然光，保證建筑物內(nèi)部有足夠的日照；采用高效照明 光源及燈具，室外采用節(jié)能型鈉光源照明。 電氣 燈具采用高效節(jié) 能熒光燈。 熒光燈管采用電子鎮(zhèn)流器。 變壓器采用環(huán)氧樹脂干式變壓器。 給排水 生活冷熱水管材均按國(guó)家及地方的規(guī)定采用建筑給水管材（鋼塑復(fù)合管）， 性價(jià)比較高。 所有用水設(shè)備如龍頭、大便器等均采用節(jié)水型產(chǎn)品。 對(duì)明露管道節(jié)所有熱水管道均按規(guī)定作保溫處理，以減少熱量損失。 十三、消防措施 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》【 GBJ16— 87】 《高層民用建筑防火規(guī)范》【 GB50045— 95】（ 2020） 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》【 GBJ140— 90】（ 1997） 消防系統(tǒng) 水源： 32 消防水源取自盛丹路市政給水管網(wǎng)，采用 DN250進(jìn)水。 消防水量： 室外消防水量 15L/S 室內(nèi)消火栓水量 10L/S 室外消火栓系統(tǒng)： 室外消火栓系統(tǒng)采用 DN150市政管網(wǎng)進(jìn)水，消防管在基地四周形成環(huán) 網(wǎng)，并設(shè)室外地上式消火栓。 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 本設(shè)計(jì)高層住宅設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，并設(shè)消防水泵組。消防泵進(jìn)水直 接由市政管網(wǎng)抽吸，設(shè)消防水泵接合器 1套。消火栓分布在電梯前及公共走道。 管材 消防管采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接。 火器配置： 在住宅樓 梯間及機(jī)房手提式磷酸銨鹽滅火器。 十四、項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行《建筑法》、《招投法》及《江蘇省建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》、 西安市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位選擇應(yīng)進(jìn)行招 標(biāo)擇優(yōu)。 西安市有關(guān)施工公開招標(biāo)操作過(guò)程 辦理招標(biāo)申請(qǐng) 申請(qǐng)材料包括：招標(biāo)申請(qǐng)表，項(xiàng)目報(bào)建登記表，立項(xiàng)批文， “ 綠色圖章 ” 許 33 可證，抗震設(shè)防審查證書，施工圖設(shè)計(jì)審查批準(zhǔn)書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 起草招標(biāo)通告、招標(biāo)文件并送招標(biāo)辦審查 發(fā)布招標(biāo)通 告，根據(jù)規(guī)定時(shí)間受理報(bào)名、資格預(yù)審及確定投標(biāo)人 發(fā)放招標(biāo)文件、圖紙給投標(biāo)人，準(zhǔn)備投標(biāo)文件 選擇具備資格的單位編審標(biāo)底 召開標(biāo)前會(huì)議 開標(biāo)前評(píng)委抽取 按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)活動(dòng) 交納招標(biāo)管理費(fèi)，填寫中標(biāo)通知書，經(jīng)招標(biāo)辦審核后發(fā)給招投標(biāo)雙方。 工程合同簽訂 《西安市建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)文件》內(nèi)容主要包括：招標(biāo)文件審查表，投 標(biāo)邀請(qǐng)書，第一章投標(biāo)須知，第二章合同主要條款，第三章技術(shù)規(guī)范，第四章圖 紙、技術(shù)資料及附件，第五章投標(biāo)文件表式。 項(xiàng)目委托方在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中將嚴(yán) 格執(zhí)行國(guó)家、江蘇省、西安市招標(biāo)方面 的有關(guān)規(guī)定，就有關(guān)招標(biāo)的項(xiàng)目、范圍、組織形式、方式及招標(biāo)估算金額等方面 有了初步計(jì)劃。 項(xiàng)目招標(biāo)基本情況 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目招標(biāo)范圍主要為住宅、公建和配套設(shè)施及道路、綠化等設(shè)施，合計(jì)建 筑面積 44570平方米。全部的固定資產(chǎn)投資估算為 17506。 59萬(wàn)元。 34 招標(biāo)組織形式 根據(jù)建設(shè)單位的具體情況，擬采用委托招標(biāo)形式進(jìn)行土建施工招標(biāo)和水電施 工招標(biāo)。 招標(biāo)方式 本項(xiàng)目由企業(yè)投資，故工程建設(shè)采用公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式 進(jìn)行招標(biāo)。 招標(biāo)初步方案 建設(shè)項(xiàng)目擬劃分若干標(biāo)段，住宅為一個(gè)標(biāo)段，公建、配套設(shè)施及道路、 綠化等設(shè)施為一個(gè)標(biāo)段。 按標(biāo)段分別招標(biāo)。 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織。 十五、項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃 該建設(shè)項(xiàng)目總用地 90000平方米，總建設(shè)面積約 4570平方米。根據(jù)當(dāng)?shù)厥? 場(chǎng)形勢(shì)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施情況，計(jì)劃建設(shè)期為 14個(gè)月。充分分析可能產(chǎn)生的人為因 素、技術(shù)因素、資金等因素，采用一定的組織措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù) 措施和信息管理措施。動(dòng)態(tài)地對(duì)目標(biāo)工期進(jìn)行控制，保質(zhì)保量按時(shí)完成項(xiàng)目。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì) 劃內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批，其它前期準(zhǔn)備工作，工程勘察 與設(shè)計(jì)，建安工程施工 (含室外工程 )，竣工驗(yàn)收并交付使用等。 本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排見下表： 時(shí)間實(shí)施內(nèi)容 2020年 9月項(xiàng)目申請(qǐng)、前期準(zhǔn)備 2020年 9月 申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《土地使用許可證》 35 2020年 10月項(xiàng)目規(guī)劃 2020年 10月地質(zhì)勘探 2020年 10月－ 2020年 11月建筑設(shè)計(jì) 2020年 11月 申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo) 2020年 10月－ 2020年 11月土 地平整 2020年 10月－ 2020年 11月隱蔽工程及道路、圍墻建設(shè) 2020年 12月－ 2020年 12月建安工程施工 2020年 1月 2020年 2月室內(nèi)裝修基本設(shè)備安裝 鑒于項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大、建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，擬考慮在項(xiàng)目前期及設(shè)計(jì)階段 統(tǒng)一運(yùn)作，進(jìn)入建安工程施工階段后，對(duì)工程實(shí)體內(nèi)容實(shí)行分段開發(fā)建設(shè)，分段 交付使用。 十六、組織機(jī)構(gòu)及營(yíng)銷管理 組織機(jī)構(gòu) 本著機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)潔、人員精干、注意效率的原則確定本項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)。管理單位 為西安 XXXX有限公司，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)企管部、財(cái)務(wù)部、服務(wù)部、銷 售部。 勞動(dòng)定員 西安 XXXX有限公司該項(xiàng)目管理人員擬設(shè)有員工 14名，擁有多各技術(shù)職稱的 技術(shù)人員，其中高級(jí)職稱 1人，中級(jí)職稱 10人，初級(jí)職稱 1人。 營(yíng)銷管理 營(yíng)銷策劃是營(yíng)銷管理的關(guān)鍵一環(huán)，是決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)程度的重要因素，該 片區(qū)服務(wù)管理成本較適中，相對(duì)收費(fèi)也適中；客戶的覆蓋面很廣，只要收入達(dá)到 36 一定程度，就有能力入住，所以客戶群的社會(huì)成分較廣。需要通過(guò)強(qiáng)賣點(diǎn)的提示 和推廣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)。具體策劃如下： 確定項(xiàng)目整體形象 整體形象根據(jù) “ 人與自然 ” 這一 主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居民生活方式協(xié)調(diào)， 注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面 突出主體形象。 “ 賣點(diǎn) ” 分析 (1)、服務(wù)區(qū)不是簡(jiǎn)單綠化，應(yīng)有突出的環(huán)境特點(diǎn)； (2)、配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方 面的需求與溝通； (3)、管理更加完美，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。 (4)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)和價(jià)格定位。 在本項(xiàng)目的日常管理中要體現(xiàn) “ 以人為本 ” 的原則，主要做好以下幾項(xiàng)工作： 讓管理由 “ 后續(xù)部分 ” 變成 “ 先行官 ” ，從全過(guò)程管理和服務(wù)的角度 提出 意見和建議，以使服務(wù)更符合使用者的需要。 把一般意義上的 “ 售后服務(wù) ” 工作做好。對(duì)設(shè)施及其設(shè)備、市政公用設(shè) 施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目分別進(jìn)行及時(shí)有效地維護(hù)、 修繕與整治，不斷提高服務(wù)檔次，創(chuàng)造一個(gè)安全、整潔、舒適、優(yōu)美的生活和休 戚環(huán)境。 常去訪問(wèn)入住戶，收集用戶需要服務(wù)的各類信息和要求，并盡量予以滿足， 37 把方便留給用戶，與用戶建立起理解、支持、信賴的合作伙伴關(guān)系。 不確定性分析 影響項(xiàng)目期望利潤(rùn)的指標(biāo)依次是銷售價(jià)格，銷售 率，建設(shè)周期和建設(shè)成本。 該項(xiàng)目實(shí)施中，銷售策劃占很重要地位，介于政府支持本項(xiàng)目，建議把握好銷售 策略，嚴(yán)格控制建設(shè)成本，執(zhí)行合同工期，杜絕因工期延誤而造成的損失。 綜上所述，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)分析上是盈利的。 十七、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)估和項(xiàng)目申請(qǐng)結(jié)論 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)估 項(xiàng)目的建立，擴(kuò)大了城市設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的供給，對(duì)城市的發(fā)展起到了 積極的作用。 有利于西安 XXXX有限公司進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)潛在效益，為企業(yè)的發(fā)展提供必要 的資金。 有利于實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)保障機(jī)制設(shè)施的綜合和高效利用，有利于該地區(qū)形 成布局合理、設(shè) 施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市住居區(qū)。 對(duì)優(yōu)化項(xiàng)目所在地的區(qū)域環(huán)境、提高附近居民的起居生活質(zhì)量以及改善 城市的形象都具有積極的意義。 研究結(jié)論及建議 主要研究結(jié)論 本項(xiàng)目建成后，西安市形成一個(gè)全新的社會(huì)保障場(chǎng)所、雅致的園林景點(diǎn)、秀 38 麗的自然景觀與功能齊全、配套完備的公共服務(wù)設(shè)施，無(wú)疑將形成一個(gè)新的修養(yǎng) 勝地，既美化了市容又改善了投資環(huán)境，具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。