【正文】 *市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司有較高管理水平，企業(yè)保持一定量恰到好處的存貨，因此本項目存貨管理風(fēng)險很小。（三）該項目財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險防范措施房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。投資分散策略房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免免因市場變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險分散方式。共同投資開 要求全作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行投資，利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風(fēng)險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。投資組合策略房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一，收益高低不同。風(fēng)險大的投資基礎(chǔ)上回報率相對較高，回報率低的投資基礎(chǔ)上相對地風(fēng)險就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。保險策略對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于房地產(chǎn)投資者的信譽，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應(yīng)當(dāng)分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU金額，合理劃分風(fēng)險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。（四）評估結(jié)論該項目建設(shè)單位為某市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司，為**礦業(yè)（集團）有限責(zé)任公司下屬單位，**礦業(yè)（集團）有限責(zé)任公司（簡稱**礦業(yè)集團）坐落在某市，是以煤炭和煤化工產(chǎn)品生產(chǎn)為主，集電力、建筑建材、醫(yī)藥、機械制造、農(nóng)林養(yǎng)殖、商貿(mào)旅游為一體，多種經(jīng)營、綜合發(fā)展的大型企業(yè)集團，現(xiàn)由安徽省人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會直接監(jiān)管，2008年中國企業(yè)500強名列第297位，全國煤炭工業(yè)100強第17位。故建設(shè)單位資金充足。該項目選址經(jīng)多方面充分論證，具有良好的經(jīng)濟效益。故該項目財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險很小。六、其他風(fēng)險評估（一）風(fēng)險類型政策風(fēng)險產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費政策、住房政策和房地產(chǎn)市場管理政策等，這些都會對房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。由于國家加強了宏觀調(diào)控，有可能出臺新的宏觀調(diào)控政策。因此，本建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)注意防范政策風(fēng)險。利率風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失。資金變現(xiàn)風(fēng)險資金變現(xiàn)風(fēng)險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差，房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。完工風(fēng)險完工風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設(shè)過程中不可抗力和不可控因素等原因?qū)е碌捻椖课窗雌谕旯ず统У目赡苄?。由于本項目工期較長，不可預(yù)見的因素很多，因此項目建設(shè)存在著完工風(fēng)險。市場風(fēng)險 該項目是**市重點建設(shè)項目，并且處于**市市區(qū)黃金地段，人口聚集度高，該項目市場潛力較大，市場風(fēng)險較小。（二）風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表見下表：風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序號風(fēng)險因素名稱風(fēng)險程度說明很大較大中等較小很小1政策風(fēng)險√2社會風(fēng)險√3技術(shù)風(fēng)險√4自然風(fēng)險√5財務(wù)風(fēng)險√6經(jīng)營風(fēng)險√7市場風(fēng)險√本項目要重視市場風(fēng)險8利率風(fēng)險√9資金變現(xiàn)風(fēng)險√10完工風(fēng)險√（三）風(fēng)險防范措施房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。投資分散策略房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險分散方式。共同投資開 要求全作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行投資，利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風(fēng)險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。投資組合策略房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一，收益高低不同。風(fēng)險大的投資基礎(chǔ)上回報率相對較高，回報率低的投資基礎(chǔ)上相對地風(fēng)險就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。保險策略對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于房地產(chǎn)投資者的信譽，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應(yīng)當(dāng)分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU金額，合理劃分風(fēng)險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。（四）評估結(jié)論**市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司為**礦業(yè)（集團）有限責(zé)任公司下屬單位，具有國家承認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。有經(jīng)濟實力，豐富的管理經(jīng)驗，雄厚的技術(shù)力量?；怙L(fēng)險的能力很強。因此，項目的政策風(fēng)險、利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、完工風(fēng)險、市場風(fēng)險等其它風(fēng)險很小。七、結(jié)論與建議（一）結(jié)論在國內(nèi)經(jīng)濟基本面保持良好，**市經(jīng)濟穩(wěn)步大發(fā)展，國家對能源建設(shè)重點投入的大環(huán)境下，**現(xiàn)有核心消費點保持不變，一批新的經(jīng)濟增長點也即將涌現(xiàn)，**市居民收入仍將保持加速提高態(tài)勢，住房需求空間很大。準(zhǔn)確的市場定位，合理的價格策略及良好的企業(yè)品牌，都為此項目的成功提供了必要的條件。本項目所處地段為**市新城區(qū)的黃金地段，該產(chǎn)品定位為商貿(mào)區(qū)，商業(yè)具有絕對的地段優(yōu)勢，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，市場前景非常樂觀。綜上所述，該項目社會穩(wěn)定、環(huán)保、安全、經(jīng)濟等方面風(fēng)險均很小，故“**某商城”項目開發(fā)是可行的。（二）建議項目建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行法人責(zé)任制、資本金制、招標(biāo)投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制及竣工驗收制的原則，確保按期完成和工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)。項目的建設(shè)必須執(zhí)行“三同時”規(guī)定，確保環(huán)境不受污染和可持續(xù)發(fā)展。項目建設(shè)必須嚴(yán)格按照國家建筑安全相關(guān)法律法規(guī)，確保工程安全。