【導讀】集區(qū)高岳辦事處龍山路學院路區(qū)域。北面為學院路，南面為。紅星美凱龍商住區(qū)，西面為龍山路，東面緊靠光明路路。該項目分商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)兩個區(qū)域。項目建成后，該商。小型辦公為一體的綜合性商住城。可極大的便利周邊居民的。整體規(guī)劃用地面積為（其中商業(yè)。區(qū)地塊24000平方米，住宅區(qū)地塊平方米）。特色餐飲、休閑娛樂、生活超市、兒童天地、名貴花卉等。

　　

【正文】 學化。 （ 4） 內(nèi)部財務(wù)關(guān)系不明。這是企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風險的又一重要原因，企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。這主要存在于一些上市公司的財務(wù)關(guān)系中，很多集團公司母公司與子公司的財務(wù)關(guān)系十分混亂，資金使用沒有有效的監(jiān)督與控制 。 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的表現(xiàn)形式 從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點分析，一般的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風險主要表現(xiàn)為以下幾個方面。一是無力償還債務(wù)風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)淮北星洲國際城建設(shè)項目社會穩(wěn)定風險評估報告 46 企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本金比例相當?shù)停罅康拈_發(fā)資金來源于借貸。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風險。二是再籌資風險。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。在一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風險的效應(yīng)會放大從而給集團經(jīng)營 帶來致命威脅。 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的監(jiān)控方法 企業(yè)只有具備對各種財務(wù)風險加以識別和監(jiān)測的能力，才能將風險的損失程度降到最低。企業(yè)在面臨財務(wù)風險之前都會有一些征兆，提供給我們一些信息。 （ １ ） 宏觀監(jiān)測方法。 １）企業(yè)的應(yīng)收賬款減少，流動資產(chǎn)減少，銀行透支依然，說明企業(yè)的發(fā)展后勁不足，債務(wù)嚴重，到期償債能力差，企業(yè)的變現(xiàn)能力減弱，財務(wù)風險問題必然在不久的將來暴露出來。 ２）財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。一是自有資本在總資本中的比重有所下降，說明企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機；二是虧損侵蝕了全部自有資本，而且還吃掉了一 部分負債，則屬于資不抵債，必須采取果斷措施。 （ ２ ） 微觀指標分析方法。 １）企業(yè)收益指標。如果從經(jīng)營收益開始就已經(jīng)虧損，說明企業(yè)已近破產(chǎn)，即使期間收益為盈利，但可能是由于非主營業(yè)務(wù)或偶發(fā)事件所形成凈資產(chǎn)增加；但如果經(jīng)營收益為淮北星洲國際城建設(shè)項目社會穩(wěn)定風險評估報告 47 盈利，而經(jīng)常收益為虧損，可以說已經(jīng)出現(xiàn)危機信號。 ２）財務(wù)指標。一是資產(chǎn)負債率。該指標表示每元資產(chǎn)中有多少屬于債權(quán)人提供的資金，主要反映企業(yè)資金來源的結(jié)構(gòu)，通常該比率以低為好，該比率過高意味著負債過多，財務(wù)風險過大。二是現(xiàn)金比率。該指標反映企業(yè)的貨幣資金與短期投資占流動負債的比例，它是以 極其謹慎的態(tài)度分析企業(yè)的即刻償債能力，一般而言，現(xiàn)金比率越高，短期內(nèi)債務(wù)人的債務(wù)風險越小。 財務(wù)風險管理策略 （ １ ） 風險回避策略。指考慮到風險事故存在的可能性較大時，主動放棄或改變某項可能引起風險損失的方法。但是為此要放棄或改變正在進行的經(jīng)濟活動，需要付出巨大的代價，所以它具有一定的局限性。只有在某風險帶來損失概率和損失幅度相當高的情況下，才采用風險回避策略。 （ ２ ） 風險防范策略。風險防范是在損失發(fā)生前消除或減少可能引起損失的各項因素，避免損失的產(chǎn)生。它是風險管理中最積極、最主動的風險處置方法。一是制定 適當?shù)娘L險防范措施。防范措施得當，可以減少損失發(fā)生的概率。二是進行風險分離。風險分離是將房地產(chǎn)企業(yè)面臨損失的風險單位分離，而不是將它們集中于可能遭受同樣損失的同一地點，從而達到縮小損失幅度的目的。三是制定應(yīng)急計劃。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者為應(yīng)付潛在的嚴重損失而制定的應(yīng)急計劃，包括搶救活動及企業(yè)在發(fā)生損失后如何繼續(xù)進行業(yè)務(wù)活動的計劃。 （ ３ ） 保險轉(zhuǎn)嫁策略。保險轉(zhuǎn)嫁是風險轉(zhuǎn)嫁的最主要形淮北星洲國際城建設(shè)項目社會穩(wěn)定風險評估報告 48 式。指保險人購買保險單，與之確定保險關(guān)系的形式，將其固有的或可能造成的損失用小額的保險費用固定下來，避免風險損失。因此，企業(yè)財產(chǎn)險、 職工人身安全險、車船險等可以通過投保方式減少企業(yè)可能遭受的損失程度。 當前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理中存在的問題 （ 1） 一些企業(yè)缺乏財務(wù)預算管理意識，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒有從征地成本、資金運作、經(jīng)濟效益的回報率等方面作細致的財務(wù)預算，造成資金管理上的盲目運作，財務(wù)管理工作只停留在單純的會計核算，忽略了成本控制，從而加大了項目成本的投資，影響了經(jīng)濟效益。 （ 2） 一些企業(yè)舉債隨意，千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，卻沒有真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力以及利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，從而加大了成本負擔和房地產(chǎn)項目的投資風險度。 （ 3） 企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當對收益產(chǎn)生負面影響而形成的財務(wù)風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金的過程中，借入資本比例越大，資產(chǎn)負債率越高，財務(wù)杠桿利益越大，而伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風險也越大。 （二）項目財務(wù)經(jīng)營風險分析 財務(wù)經(jīng)營風險分析內(nèi)容及分析 （ 1） 籌資風險指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財務(wù)成果帶來的不確定性。 本項目總投資 億元，投資額不算很大。而 安徽省淮北市潤隆房地產(chǎn)有 限公司 是大公司，經(jīng)濟實力雄厚；目前國家貨淮北星洲國際城建設(shè)項目社會穩(wěn)定風險評估報告 49 幣政策寬松，因此本項目 籌資風險 很小 。 （ 2）投資風險指企業(yè)投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預期收益偏離的風險。項目所在地處于市區(qū)黃金地段，建設(shè)商貿(mào)項目商機無限。 而 安徽省淮北市潤隆房地產(chǎn)有限公司 是大公司 ，實力雄厚 。因此本項目投資風險很小。 （ 3）存貨管理風險：企業(yè)保持一定量的存貨對于其進行正常生產(chǎn)來說是至關(guān)重要的，但如何確定最優(yōu)庫存量是一個比較棘手的問題，存貨太多會導致產(chǎn)品積壓，占用企業(yè)資金，風險較高；存貨太少又可能導致原料供應(yīng)不及時，影 響企業(yè)的正常生產(chǎn)，嚴重時可能造成對客戶的違約，影響企業(yè)的信譽。 安徽省淮北市潤隆房地產(chǎn)有限公司 有較高管理水平， 企業(yè)保持一定量恰到好處的存貨，因此 本項目 存貨管理風險很小。 （ 4）流動性風險是指企業(yè)資產(chǎn)不能正常和確定性地轉(zhuǎn)移現(xiàn)金或企業(yè)債務(wù)和付現(xiàn)責任不能正常履行的可能性。 安徽省淮北市潤隆房地產(chǎn)有限公司 經(jīng)濟實力雄厚，企業(yè)的變現(xiàn)力和償付能力很強。因此本項目流動性風險很小。 （ 5）資金周轉(zhuǎn)風險分析 1） 銷售收入估算 銷售收入預計：本項目可銷售住宅面積計 55341㎡ ，商業(yè) 46194 ㎡ 。 住宅銷售均價按 4500 元／平方米估算； 商業(yè)銷售均價按 8000 元／平方米估算。經(jīng)估算項目建成后全部銷售總收入為： 。具體情況見下表： 項目 銷售 收入估算表 淮北星洲國際城建設(shè)項目社會穩(wěn)定風險評估報告 50 項目內(nèi)容 可售數(shù)量（ m2） 單價 (元/m2) 銷售總價 (萬元 ) 備注 住宅 55341 4500 商業(yè) 46194 10000 46194 合計 101535 2）盈利能力分析 ① 靜態(tài)指標分析 根據(jù)損益與利潤分配表與投資計劃與資金籌措表計算以下靜態(tài)指標： 投資利潤率 =全部投資年均利潤總額 100% 投資利稅率 =全部投資年均利稅總額 100% 銷售利潤率 =年銷售收入年均利潤總額 100% 經(jīng)計算，各項財務(wù)靜態(tài)指標如下：投資利潤率： %；投資利稅率： %；銷售利潤率： %。從靜態(tài)指標看，項目具有很強的獲利能力。 ② 動態(tài)指標分析 項目投資現(xiàn)金流量表計算得出以下指標： 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=13%時）為 萬元，投資回收期 （含建設(shè)期）。 淮北星洲國際城建設(shè)項目社會穩(wěn)定風險評估報告 51 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=13%時）為 萬元，投資回收期 年（含建設(shè)期）。 財務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前、稅后均高于行業(yè)基準收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，說明項目的盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。 3）財務(wù)生存能力分析 由財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表可見項目計算期內(nèi)各年的資金盈余狀況。項目投產(chǎn)當年開始出現(xiàn)盈余資金，計算期內(nèi)累計盈余資金為 64438 萬元。 4）不確定分析 項目產(chǎn)生不確定性的因素有很多，如國家的經(jīng)濟政策和法規(guī)、建設(shè)的各種費用、建設(shè)工期、利率、 匯率、通貨膨脹等因素的變化，都會對項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。因此，應(yīng)對投資項目的各個不確定性因素進行分析，對未來情況做到胸中有數(shù)，并采取相應(yīng)的措施。 對投資項目進行不確定性分析就是對未來將要發(fā)生的情況加以掌握，分析這些不確定性因素在什么范圍內(nèi)變化，看這些因素的變化對項目經(jīng)濟效益影響程度如何。通過綜合分析，就可以對所提出的投資建議是否接受作出判斷，或提出具體的論證和建議，對原投資方案進行修改，以便作出更切合實際的投資決策。 淮北星洲國際城建設(shè)項目社會穩(wěn)定風險評估報告 52 此外，通過不確定性分析可以預測項目投資對某些不可預見的政治、經(jīng)濟、自然等因素變化的抗沖擊 能力，從而說明項目的可靠性和穩(wěn)定性。盡量弄清和減少不確定性因素對項目的經(jīng)濟效益的影響，避免投產(chǎn)經(jīng)營后不能獲得預期的利潤和收益的情況發(fā)生。 不確定性分析一般根據(jù)項目的類型、特點、復雜程度分三個步驟進行：盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，本項目只需進行盈虧平衡分析和敏感性分析即可。 5） 盈虧平衡分析 假定本項目總投資不變，且房產(chǎn)售價按基準方案所設(shè)，則當利潤為零也即銷售收入等于總成本時，則項目剛能保本，根據(jù)用實際銷售量表示計算盈虧平衡點得出，本項目盈虧平衡點的銷售率為 ％。通過盈虧平衡分析，項目也是可以 接受的。從盈虧平衡分析，本項目是可行的。 6)敏感性分析 為了進一步測算項目抗風險能力，現(xiàn)對建設(shè)投資和銷售收入做增加和減少 5％的單因素變化分析，項目財務(wù)收益率（稅后）變化詳見表《敏感性分析表》。 表 敏感性分析表 項 目 基本 方案 投資變化 銷售收入變化 +5％ 5％ +5％ 5％ 內(nèi)部收益率（％） 根據(jù)敏感性分析表，項目對建設(shè)投資、銷售收入的變化淮北星洲國際城建設(shè)項目社會穩(wěn)定風險評估報告 53 都比較敏感，尤其是建設(shè)投資的變化影響 更大，但均遠高于13％的基準收益率，項目有很強的抗風險能力。 7）財務(wù)評價結(jié)論 通過財務(wù)分析，本項目所得稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，大于基準收益率。財務(wù)凈現(xiàn)值（ ic＝ 13％）為 萬元，大于零，投資利潤率為 ％，投資利稅率為 ％，項目在財務(wù)上是可行的。通過盈虧平衡分析，項目也是可以接受的。通過敏感性分析，項目有很強的抗風險能力。 財務(wù)經(jīng)營風險綜合評價 項目財務(wù)經(jīng)營風險綜合評價表 風險類別 風險權(quán)重（ W） 風險發(fā)生的可能性（ C） W C 很小 較小 中等 較大 很大 籌資風險 √ 投資風險 √ 存貨管理風險 √ 流動性風險 √ 資金周轉(zhuǎn)風險 綜合風險 淮北星洲國際城建設(shè)項目社會穩(wěn)定風險評估報告 54 從上表可看出，該項目可能出現(xiàn)的 項目財務(wù)經(jīng)營 的綜合風險值為 ，風險程度低，意味著項目實施過程中出現(xiàn) 財務(wù)經(jīng)營風險 的可能性不大。 （ 三 ）該項目 財務(wù)經(jīng)營 風險防范措施 房地產(chǎn)投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險 ，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風險或使房地產(chǎn)投資過程中的風險減到最低程度。 投資分散策略 房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產(chǎn)先導指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開 始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資開 要求全作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上進行投資，利益共享，風險同擔，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風險；與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術(shù)和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。 淮北星洲國際城建設(shè)項目社會穩(wěn)定風險評估報告 55 投資組合策略 房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能 力，按照一定的原則進行恰當?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎(chǔ)上回報率相對較高，回報率低的投資基礎(chǔ)上相對地風險就低些，如果資金分別