【正文】 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有《通知》第七條規(guī)定的情形之一的，土地增值稅按銷售收入的一定比例實行核定征收，普通標準住宅的核定征收率為5‰—%；寫字樓、營業(yè)用房、別墅、度假村、高級公寓等高檔住宅的核定征收率為1%—%；%—%。具體核定征收率由各州、市地方稅務(wù)局參照當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅負等情況，在不低于當?shù)仡A(yù)征率的基礎(chǔ)上確定并報省局備案。七、土地增值稅清算項目的審核鑒證根據(jù)《通知》第五條（三）項及第六條的規(guī)定，就稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證土地增值稅的有關(guān)問題明確如下：（一）稅務(wù)中介機構(gòu)的準入條件凡是經(jīng)過國家稅務(wù)總局批準，取得注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格，納入云南省注冊稅務(wù)師管理中心備案管理的稅務(wù)師事務(wù)所，并經(jīng)過省級稅務(wù)機關(guān)審查合格在省級報刊予以公示的稅務(wù)師中介機構(gòu)，均可從事土地增值稅清算審核鑒證工作。省局將擇時組織稅務(wù)中介機構(gòu)對土地增值稅的有關(guān)業(yè)務(wù)進行考試，對考試不合格的中介機構(gòu)，將取消其鑒證資格。（二）清算鑒證工作程序稅務(wù)中介機構(gòu)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》及《通知》等文件的規(guī)定，開展鑒證工作。、地上的建筑物及其附著物的收入。接受委托土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)師事務(wù)所審核扣除項目金額時，應(yīng)向委托方取得土地增值稅清算應(yīng)報送的各種資料和其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。（退）土地增值稅稅額。（三）土地增值稅清算項目的鑒證內(nèi)容稅務(wù)師事務(wù)所受托對清算項目審核鑒證的，應(yīng)如實填寫《土地增值稅項目鑒證報告》以下簡稱《鑒證報告》（見附件4）。（四）法律責任稅務(wù)師事務(wù)所在受托辦理土地增值稅清算業(yè)務(wù)時，應(yīng)以有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正、誠實守信原則，在充分調(diào)查研究、論證和計算的基礎(chǔ)上，出具《鑒證報告》，并為其承擔法律責任。對稅務(wù)師事務(wù)所出具的《鑒證報告》，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當受理。主管稅務(wù)機關(guān)對稅務(wù)師事務(wù)所出具的《鑒證報告》，應(yīng)認真檢查、審核，對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。 （五）主管地稅機關(guān)在辦理土地增值稅稅款清算時，如發(fā)現(xiàn)稅務(wù)中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、事實不清楚、提供清稅資料不完整等問題的，要退回重新修改或補充資料后，再辦理稅款清算。凡發(fā)現(xiàn)稅務(wù)中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》不規(guī)范、弄虛作假的，將取消參審資格。八、凡2007年2月1日后進行清算的開發(fā)項目，均適用本通知的規(guī)定。九、各州、市地方稅務(wù)局可結(jié)合當?shù)貙嶋H制定具體清算實施意見及工作規(guī)程，確保土地增值稅清算工作的順利進行。 二○○七年十月二十二日 國家稅務(wù)總局國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)〔2006〕187號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局： 　　為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下： 　　一、土地增值稅的清算單位　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算?！　￠_發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額?！　《?、土地增值稅的清算條件　?。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏?，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算： 　　、完成銷售的； 　?。?　　?！　。ǘ┓舷铝星樾沃坏?，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： 　　，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　　（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 　??； 　　?！　∪?、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認： 　　、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 　　、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。　　四、土地增值稅的扣除項目　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 　　，其成本、費用可以扣除；　　、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 　　，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用?！　。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額?！　∥濉⑼恋卦鲋刀惽逅銘?yīng)報送的資料　　符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。　　納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； 　　（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料； 　?。ㄈ┲鞴芏悇?wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》?！　×?、土地增值稅清算項目的審核鑒證　　稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信?！　《悇?wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作?！　∑?、土地增值稅的核定征收　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： 　?。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 　　（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； 　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算?！　挝唤ㄖ娣e成本費用=清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積　　本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　國家稅務(wù)總局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年十二月二十八日 關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問題的通知滬地稅地〔2007〕26號全文有效 成文日期：20070612 各區(qū)縣稅務(wù)局、各財稅分局： 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、財政部、國家稅務(wù)總局財稅字〔1999〕210號和財稅〔2006〕21號文件等規(guī)定，現(xiàn)對本市個人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問題通知如下： 一、根據(jù)滬地稅流〔2005〕59號文件的規(guī)定，普通住房必須同時符合下列條件：（1）；（2）單套建筑面積140平方米以下；（3）實際成交價格：，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。凡不符合上述條件的均為非普通住房。 二、個人轉(zhuǎn)讓普通住房的，仍按規(guī)定暫免征收土地增值稅。個人因工作調(diào)動或者改善居住條件轉(zhuǎn)讓非普通住房，居住滿五年的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收；居住未滿三年的按規(guī)定征收。 三、從2007年7月15日起，對個人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的，%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。上海市地方稅務(wù)局 二ＯＯ七年六月十二日國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)國稅函〔2007〕645號全文有效 成文日期：20070614 四川省地方稅務(wù)局： 　　你局《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的請示》（川地稅發(fā)〔2007〕7號）收悉，批復(fù)如下：　　土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知財稅〔2006〕141號全文有效 成文日期：20061020 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局： 為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）精神，進一步促進調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應(yīng)，現(xiàn)將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題通知如下： “普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。 請遵照執(zhí)行。 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知財稅〔2006〕21號全文有效 成文日期：20060302 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局： 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下： 一、關(guān)于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題 《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。 在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調(diào)整。 二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。 對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。 三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題 各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。 四、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而