【導(dǎo)讀】湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院1

　　

【正文】 住房困難的若干意見》（國發(fā)[20xx]24 號(hào)）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展地若干意見》（國辦發(fā) [20xx]131 號(hào)）以及湖南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定的《湖南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳第十二個(gè) “五年 ”規(guī)劃》等政策文件，明確提出大力加快棚戶區(qū)改造進(jìn)度，服務(wù)低收入居民，改善城市低收入家庭居住條件，提高生活水平。中華人民共 和國國家發(fā)展和改革委員會(huì)、中華人民共和國財(cái)政部、中國人民銀行《中央補(bǔ)助城市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金管理辦法》、《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》和關(guān)于印發(fā)《中央補(bǔ)助城市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金管理辦法》的通知（財(cái)綜〔 20xx〕 46 號(hào)）等政策制度則為保障性住房重大民生工程提供了一定的財(cái)政資助。并且，習(xí)近平總書記更是在 20xx 年召開的中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)的第十次集體的學(xué)習(xí)中明確指出，保障性住房工程既是民生工程，也是發(fā)展問題。同時(shí)，習(xí)近平總書記還強(qiáng)調(diào)要完善住房支持政策，調(diào)動(dòng)各方面 積極性和主動(dòng)性，在適當(dāng)加大財(cái)政性資金對(duì)保障性住房建設(shè)的投入力度的同時(shí)，要綜合運(yùn)用政策措施，吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)參與到保障性住房建設(shè)和運(yùn)湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 18 營(yíng)。李克強(qiáng)總理在 20xx 年主持的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，不僅提出保障性安居工程建設(shè)是政府硬任務(wù)硬承諾，還重點(diǎn)提出加速城市棚戶區(qū)改造，同步建設(shè)棚戶安置區(qū)配套市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，確保同步使用。并明確支持探索多渠道資金支持保障房建設(shè)； 20xx 年伊始，習(xí)總書記不顧嚴(yán)寒親赴邊陲考察棚戶區(qū)改造工作，希望棚戶區(qū)改造工作加速推進(jìn)，百姓日子越過越好； 20xx 年 8 月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng) 棚戶區(qū)改造工作的通知》，部署有效有效解決棚戶區(qū)改造中的困難，要加快項(xiàng)目前期工作，加快配套建設(shè)，加快社區(qū)公共服務(wù)一體化 ，落實(shí)財(cái)稅支持政策，推進(jìn)債券創(chuàng)新加大金融支持力度； 20xx 年 10 月 20 日召開的黨的十八屆四中全會(huì)，再次明確提出要繼續(xù)做好改善和保障民生特別是幫扶困難群眾工作。城市棚戶區(qū)改造工程一直是黨中央國務(wù)院、湖南省委省政府、湘潭市委市政府的重點(diǎn)工作，在目前國情下，城市棚戶區(qū)改造工程更是一項(xiàng)國家重點(diǎn)民生戰(zhàn)略工程。本項(xiàng)目的建設(shè)是響應(yīng)習(xí)總書記和的號(hào)召，貫徹落實(shí)十八屆四中全會(huì)精神和相關(guān)政策，推進(jìn)國家重點(diǎn)民生戰(zhàn)略工 程建設(shè)，幫助昭山示范區(qū)老城棚戶區(qū)居民早日入住到 “綠色” 生態(tài)、設(shè)施齊全的高檔社區(qū)，享受社會(huì)主義新中國共同富裕的社會(huì)主義好政策帶來的各種利好，全身心投入到昭山示范區(qū)作為長(zhǎng)株潭城市群新增長(zhǎng)極的 “綠色” 建設(shè)工作中。因此，本項(xiàng)目是一項(xiàng)功在當(dāng)代、福及后人的民心工程，福利工程 。 創(chuàng)新集中性棚戶區(qū)改造運(yùn)作模式的需要 傳統(tǒng)的集中性棚戶區(qū)改造因?yàn)槭苤朴诮ㄔO(shè)資金以及傳統(tǒng)觀念的限制，棚改后的社區(qū)雖推動(dòng)了土地的集約利用，改善了城市形象，但是缺乏完善的配套設(shè)施，亦未能為棚改區(qū)居民提供持續(xù)性的增收機(jī)會(huì)。因此，本項(xiàng)目抓住昭山示范 區(qū)所擁有的 “ 先行先試 ” 改革突破試驗(yàn)權(quán)，將創(chuàng)新運(yùn)作模式以突破瓶頸，使得集中性棚改的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)最大化。本項(xiàng)目一是打破限于安置房為實(shí)物安置，而棚改資金有限，棚戶區(qū)改造安置小區(qū)建設(shè)相對(duì)商品房社區(qū)而言配套設(shè)施缺乏、居住環(huán)境簡(jiǎn)易，鼓勵(lì)棚戶區(qū)居民更多地選擇貨幣補(bǔ)償方式，使用補(bǔ)償金購置以其擁有的棚改置換購房?jī)?yōu)惠價(jià)，購買具有完善的商業(yè)小區(qū)、學(xué)校、市民休閑廣場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)施的高檔商品房。其中棚改置換購房?jī)?yōu)惠定價(jià)能保障居民的貨幣補(bǔ)償總額足以使棚改家庭人均住房面積達(dá)到區(qū)域最低保障水平。棚改戶居民甚至可以將家中閑置資金 結(jié)合補(bǔ)償金，在棚改小區(qū)內(nèi)購買一套相對(duì)面積較大的公寓，獲得更為舒適的居住環(huán)境。從而，推進(jìn)棚戶區(qū)居民實(shí)現(xiàn)真正有質(zhì)量的 “ 市民化 ” ，湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 19 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)效益最大化；二是抓住《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》提出的支持承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的企業(yè)發(fā)行債券，擴(kuò)大 “ 債貸組合 ” 用于棚戶區(qū)改造范圍的機(jī)遇，發(fā)行棚改債券，募集更多的資金，在完全滿足棚戶區(qū)居民的居住面積和配套設(shè)施面積的條件下，充分利用棚戶區(qū)土地資源，開發(fā)部分的商品房項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目，以期提高社區(qū)建設(shè)的質(zhì)量，完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套，進(jìn)一步提高項(xiàng)目社區(qū) 的品質(zhì)，吸引更多的改善性住房需求者向本項(xiàng)目聚集，使本項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)有較好的持續(xù)發(fā)展能力，促使項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化，同時(shí)促使昭山示范區(qū)財(cái)政資助更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)發(fā)展的扶助 。 建設(shè)昭山示范區(qū) “ 兩型社會(huì) ” 的需要 棚戶區(qū)是城市肌體上的一片傷疤，在昭山示范區(qū)不斷發(fā)展和建設(shè)的過程中，新蓋的高樓大廈與低矮的棚戶區(qū)形成了鮮明的對(duì)比。它以形式的不和諧反映了社會(huì)存在的差距。因此，棚戶區(qū)的改造在縮小社會(huì)差距的同時(shí)，也是一個(gè)市容環(huán)境再造工程，改變了城市的面貌，促進(jìn)了人與社會(huì)環(huán)境的和諧發(fā)展，體現(xiàn)了人與環(huán)境的和諧發(fā)展，城 市發(fā)展與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)。良好的城市面貌有助于營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍，使群眾保持良好的精神狀態(tài)和對(duì)于居住環(huán)境的熱愛。同時(shí)，棚戶區(qū)是城市衛(wèi)生條件最差的地區(qū)，而改造以后的社區(qū)無論從環(huán)境還是管理上都變得井井有條，充分體現(xiàn)了人與社會(huì)環(huán)境的和諧發(fā)展。在棚戶區(qū)改造中，按照城市總體規(guī)劃，配套進(jìn)行道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及學(xué)校基礎(chǔ)教育的建設(shè)，也將進(jìn)一步完善城市整體功能，集約利用土地資源，改善生態(tài)環(huán)境。本項(xiàng)目的建成運(yùn)營(yíng)，必將使昭山示范區(qū)城市面貌發(fā)生重大的變化，為 “ 兩型社會(huì) ” 建設(shè)奠定基礎(chǔ) 。 促進(jìn)昭山示范區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 的需要 當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)正在恢復(fù)增長(zhǎng)，棚戶區(qū)改造是重大的擴(kuò)大內(nèi)需舉措，是將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改善民生的有機(jī)結(jié)合，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的根本要求。從一定意義上說，棚戶區(qū)改造不僅是一項(xiàng)民生工程，事關(guān)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有效途徑。它可以一手拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，一手拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。項(xiàng)目的建設(shè)，可拉動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)家電、家具、裝修等消費(fèi)增長(zhǎng)，因此發(fā)展?jié)摿艽螅豢沙浞衷黾右苑?wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)就業(yè)崗位，同時(shí)也是擴(kuò)大居民消費(fèi)最有效的途經(jīng)。并且，項(xiàng)目的建設(shè)不 僅能提高城市低收入居民的居住條件，更能推動(dòng)昭山示范區(qū)的湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 20 城鎮(zhèn)化建設(shè)，提升昭山示范區(qū)城市的整體形象，增強(qiáng)昭山示范區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)上漲，已引起低收入者在內(nèi)的普通百姓的不滿，此舉將有利于從供給的角度平抑房?jī)r(jià)，從需求的角度緩和社會(huì)矛盾，減少影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定因素 綜上所述， 湘潭昭山示范區(qū) 湖南農(nóng)藥廠 （二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 勢(shì)在必行， 無論是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益、于民于國均意義重大。 湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 21 3 棚戶區(qū)改造原則、范圍及建設(shè)規(guī)模 棚戶區(qū)改造指導(dǎo)思想及原則 指導(dǎo)思想 認(rèn) 真貫徹黨的十八大精神， 以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把改善群眾的居住條件作為城市和國有工礦棚戶區(qū)改造的根本目的，力爭(zhēng)從 20xx 年開始，結(jié)合開展保障性住房建設(shè)，基本完成集中成片國有工礦棚戶區(qū)改造，使棚戶區(qū)群眾的居住條件得到明顯改善。實(shí)事求是、不重不漏；防治結(jié)合、確保安全；先急后緩，突出重點(diǎn)；統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施；從根本上解決工礦棚戶區(qū)基本的居住條件和生活環(huán)境，以求實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一。 治理原則 1) 以人為本，依法拆遷 國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的確 定和安置補(bǔ)償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖?，在得到絕大多數(shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實(shí)施，做到公開、公平、公正。嚴(yán)格執(zhí)行城市房屋拆遷等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，維護(hù)群眾的合法權(quán)益，切實(shí)讓群眾得到實(shí)惠。 2) 科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施 要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和政府財(cái)政能力，土地利用規(guī)劃和保障性住房建設(shè)規(guī)劃，合理確定國有工礦棚戶區(qū)改造的目標(biāo)任務(wù)，區(qū)分輕重緩急，優(yōu)先安排連片規(guī)模較大、住房條件困難、安全隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的項(xiàng)目，有計(jì)劃有步驟地組織實(shí)施。 3) 政府主導(dǎo)，市場(chǎng)動(dòng)作 國有工礦棚戶區(qū)改造政 策性、公益性強(qiáng)，必須發(fā)揮政府的組織引導(dǎo)作用，在政策和資金這方面給予必要支持，注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)和棚戶區(qū)居民的積極性，動(dòng)員社會(huì)力量廣泛參與。 4) 因地制宜，區(qū)別對(duì)待 堅(jiān)持整治、保護(hù)與改造相結(jié)合，嚴(yán)格界定改造范圍。對(duì)可整治的舊住宅區(qū)和規(guī)劃保留的建筑，主要進(jìn)行房屋維修、配套設(shè)施和無障礙設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。 5) 統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè) 湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 22 堅(jiān)持全面規(guī)劃，合理布局、節(jié)約用地、綜合開發(fā)，組織好新建小區(qū)的供水、供電、供氣、通訊、污水與垃圾處理等城鎮(zhèn)設(shè)施和商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、無障礙設(shè)施等配套公 共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)。 棚戶區(qū)改造范圍 棚戶區(qū)界定 湘潭昭山示范區(qū)國有工礦棚戶區(qū)范圍內(nèi)建筑密度大、建設(shè)使用年限久、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、房屋質(zhì)量差、交通不便、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的工礦居住區(qū)。 本次工礦棚戶區(qū)改造工程范圍的界定原則如下： 1) 屬于國有工礦企業(yè)棚戶區(qū)； 2) 城市規(guī)劃區(qū)外，不能通過商業(yè)開發(fā)解決的國有工礦企業(yè)棚戶區(qū)； 3) 棚戶區(qū)破損嚴(yán)重，居住環(huán)境極差，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套不齊全； 4) 房屋質(zhì)量差、交通不便、治安和消 防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差、地處邊遠(yuǎn)的工礦職工居住區(qū)。 公共設(shè)施改造范圍及標(biāo)準(zhǔn) 中央財(cái)政給予政策性資金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼范圍和標(biāo)準(zhǔn)如下： 1) 棚戶區(qū)改造所必要的生活小區(qū)給排水、電氣、道路、土方、擋土墻等基礎(chǔ)設(shè)施； 2) 棚戶區(qū)生活小區(qū)配套建設(shè)的衛(wèi)生站、物管用房等及其它必備配套公建等。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 工礦棚戶區(qū)治理既要貫徹房改政策，又要考慮棚戶區(qū)居民的出資能力。在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上，要參照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房或廉租房的戶型建筑面積，在充分考慮當(dāng)?shù)鼐用褡》繉?shí)際情況、財(cái)政和居民收入水平的基礎(chǔ)上加以確定，配套設(shè)施的建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)要滿足居民入住的基本要求。 1) 本項(xiàng)目實(shí)施參照國務(wù)院國辦發(fā) [1995]6 號(hào)文《國家安居工程實(shí)施方案》、建設(shè)部建房 [1997]22 號(hào)文《關(guān)于繼續(xù)做好 1997 年國家安居工程實(shí)施工作的意見》和國家計(jì)委計(jì)價(jià)格 (20xx]2503 號(hào)文《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等有關(guān)規(guī)定。 2) 工礦棚戶區(qū)改造工程實(shí)施方案應(yīng)與批準(zhǔn)的《城市總體發(fā)展規(guī)劃》、《礦區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》、《城市土地利用總體發(fā)展規(guī)劃》和城市建設(shè)計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃、土地利用年度計(jì)劃相結(jié)合，充分利用已有的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共工程。湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 23 并遵循以下原則： 1) 堅(jiān)持統(tǒng) 籌規(guī)劃、分步實(shí)施、先急后緩、先易后難、合理布局、配套建設(shè)、綜合開發(fā)的原則； 2) 堅(jiān)持政府推進(jìn)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合； 3) 要貫徹房改政策、規(guī)范運(yùn)作，確保社會(huì)穩(wěn)定和群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。 棚戶區(qū)優(yōu)惠政策 多渠道籌措資金 采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場(chǎng)開發(fā)等辦法多渠道籌集資金。 1) 中央采取適當(dāng)方式，對(duì)國有工礦棚戶區(qū)改造給予資金支持。省級(jí)人民政府可采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，對(duì)本地區(qū)國有工礦棚戶區(qū)改造給予資金支持。市、縣人民政府應(yīng)切實(shí)加大棚戶區(qū)改造資金投入，可以從城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事 業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地出讓收入中，按規(guī)定安排資金用于符合條件的棚戶區(qū)改造支出項(xiàng)目。有條件地區(qū)可對(duì)國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目給予貸款貼息； 2) 鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向符合貸款條件的國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)。根據(jù)改造項(xiàng)目特點(diǎn)合理確定信貸款條件，對(duì)符合信貸條件的項(xiàng)目要在信貸資金規(guī)模上給予保障。有條件的地區(qū)可建立國有工礦棚戶區(qū)改造貸款擔(dān)保機(jī)制，引導(dǎo)信貸資金投入； 3) 鼓勵(lì)采取共建的方式改造國有工礦棚戶區(qū)。涉及棚戶區(qū)改造的國有工礦企業(yè)要積極籌集資金。棚戶區(qū)居民應(yīng)合理承擔(dān)住房建設(shè)資金 。積極引導(dǎo)社會(huì)資金投向國有工礦棚戶區(qū)改造，支持有實(shí)力、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚改。 加大稅費(fèi)政策支持力度 對(duì)國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)和通過收購籌