【正文】 購(gòu)置以其擁有的棚改置換購(gòu)房?jī)?yōu)惠價(jià)，購(gòu)買具有完善的商業(yè)小區(qū)、學(xué)校、市民休閑廣場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)施的高檔商品房。同時(shí)，習(xí)近平總書記還強(qiáng)調(diào)要完善住房支持政策，調(diào)動(dòng)各方面 積極性和主動(dòng)性，在適當(dāng)加大財(cái)政性資金對(duì)保障性住房建設(shè)的投入力度的同時(shí)，要綜合運(yùn)用政策措施，吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)參與到保障性住房建設(shè)和運(yùn)湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 18 營(yíng)。 而且在職工片區(qū)亂塔亂建比較普遍，治安管理較難，已經(jīng)嚴(yán)重影響到職工生活，群眾反映十分強(qiáng) 烈，因此，對(duì)該棚戶區(qū)進(jìn)行拆除，新建小區(qū)，安置居民，已迫在眉睫。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 是解決職工住房困難的需要 湘潭昭山示范區(qū)國(guó)有工礦棚戶區(qū)房屋密度大，居住條件差，而在棚戶區(qū)居住的群眾大多數(shù)是下崗或低收入職工等社會(huì)弱勢(shì)群體。一種是按棚戶區(qū)住戶建筑面積 1： 倍以內(nèi)政策補(bǔ)償，利用棚戶區(qū)的地實(shí)行商業(yè)開發(fā)。逐步完善中心城區(qū)功能，提高中心城區(qū)對(duì)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的輻射帶動(dòng)能力 。 20xx 年 12 月 14日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。 配套工程 湘潭昭山示范區(qū) 湖南農(nóng)藥廠 （二期）與湘潭客車廠國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目配套服務(wù)工程主要有：物管用房、垃圾收集點(diǎn)、居民存車處、門衛(wèi)等公用設(shè)施及道路、水、電、通信、綠化景觀、 廣場(chǎng)、圍墻、土石方平整等室外工程。 本次 項(xiàng)目 規(guī)劃 總用地 面積 （約 畝），其中城市規(guī)劃道路建筑面積 （約 畝），項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e （約 畝）， 項(xiàng)目總建筑面積 ； 其中 總計(jì)容建筑面積為 （其中 住宅面積為 ，商業(yè)面積為 ， 物業(yè)管理用房面積 ， 9 個(gè)班幼兒園面積 ） ， 不計(jì)容面積建筑面積 ㎡ ， 為架空層及地下室 。原湖南農(nóng)藥廠（南天股份）發(fā)展鼎盛時(shí)期，企業(yè)干部職工達(dá)到 1 萬(wàn)余人，虧損衰落時(shí)期，大量干部職工調(diào)走，依法破產(chǎn)后，4 千多名職工就地下崗待業(yè)。廠區(qū)瀕臨湘江，緊靠 10320 國(guó)道和京廣鐵路，湖南省農(nóng)資交易市場(chǎng)在公司正對(duì)面。 上述二企業(yè)均由于原有企業(yè)關(guān)停，無(wú)力進(jìn)行職工住宅維修與配套改造，留守職工由于受經(jīng)濟(jì)來(lái)源的限制，更無(wú)力改善居住條件。 職工宿舍大多建于上世紀(jì) 6080年代，按當(dāng)時(shí)職工居住標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，具有樓間距小、公用設(shè)施少、住宅面積小、通道公共區(qū)域面積小等特點(diǎn)，至今，大多數(shù)住房由于已出現(xiàn)裂、脫、陷、滲、漏情況，部分住宅樓出現(xiàn)墻皮脫殼掉落、基礎(chǔ)下陷、墻體外斜開裂等現(xiàn)象。并且，黨中央、省委省政府及相關(guān)部門在近幾年都出臺(tái)了一系列加速棚戶區(qū)改造的政策制度。作為現(xiàn)代都市中不可多得的登山攬勝、休閑旅游勝地，昭山示范區(qū)每年接待游客 30 萬(wàn)人次。其位于長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市 的結(jié)合部，地處三市 “ Y” 字形中心點(diǎn)，扼三市水陸交通咽喉，與三市市中心公路均距不超過(guò) 15km。 昭山示范區(qū)旅游資源豐富，山水毓秀，景色宜人。仰天湖 20xx 畝水面波光瀲滟，如同鑲嵌在 “ 金三角 ” 上的一顆明珠；湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶在境內(nèi)全長(zhǎng) 7km，自然生態(tài)保護(hù)良好，具有極大的開發(fā)利用價(jià)值；虎形山、鳳形山等旅游資源 ，為發(fā)展休閑旅游產(chǎn)業(yè)提供了良好載體。 20xx 年 12 月國(guó)家批準(zhǔn)長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán) 境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)； 20xx 年底《長(zhǎng)株潭城市群區(qū)域規(guī)劃（提升）》獲得批復(fù)，提出了長(zhǎng)株潭城市群建設(shè)成全國(guó) “ 兩型社會(huì) ” 建設(shè)的示范湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 5 區(qū)、中部崛起的重要增長(zhǎng)極、全省新型工業(yè)化、新型城市化和新農(nóng)村建設(shè)的引領(lǐng)區(qū)、具有國(guó)際品質(zhì)的現(xiàn)代化生態(tài)型城市群的戰(zhàn)略目標(biāo)；根據(jù)國(guó)務(wù)院批復(fù)的《長(zhǎng)株潭城市群資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案》以及《長(zhǎng)株潭城市群區(qū)域規(guī)劃（ 20xx2020）》的要求，按照省委省政府對(duì) “ 兩型社會(huì) ” 建設(shè)確定的 “ 省統(tǒng)籌、市為主、市場(chǎng)化 ” 的原則，確立了河西示范區(qū)、昭山示范區(qū)、云龍示范 區(qū)、天易示范區(qū)、濱湖示范區(qū)五個(gè)示范區(qū)。 然而，與昭山示范區(qū)作為 “ 綠心 ” 地區(qū)與 “兩型” 社會(huì)建設(shè) “ 先行先試 ” 改革示范區(qū)的內(nèi)涵要求，以及與昭山示范區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的背景不相符的是昭山示范區(qū) 大量的國(guó)有工礦棚戶區(qū) 尚未改造 。根據(jù)昭山示范區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，將 省建筑陶瓷廠及 535 工廠棚戶區(qū)內(nèi)的居民集中異地安置；將 湖南農(nóng)藥廠 棚戶區(qū)內(nèi)還未改造的居民及湘潭客車制造廠棚戶區(qū)的居民集中異地安置。 根據(jù)棚戶區(qū)分布現(xiàn)狀及操作難度，擬對(duì)棚戶區(qū)項(xiàng)目的實(shí)施，實(shí)行 “ 總體規(guī)劃，分期立項(xiàng)、分批安置，有效實(shí)施 ” 的方針。由于排水系統(tǒng)與垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施不足和不科學(xué)，居民生活垃圾、污水湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 8 排放十分不便，久而久之導(dǎo)致樓前樓后臭水溝，房前房后垃圾堆，不清理臭，清理起來(lái)更臭，出太陽(yáng)烤著 臭，下大雨飄起來(lái)臭 …… ，種種缺陷，讓曾今為國(guó)有企業(yè)做出貢獻(xiàn)的留守職工及其家人依舊在忍受棚戶區(qū)的困苦。曾經(jīng)在化工部排名前三，產(chǎn)量在國(guó)內(nèi)排名前十。 據(jù)調(diào)查，上述二個(gè)國(guó)有企業(yè)是當(dāng)時(shí)昭山鄉(xiāng)、易家灣鎮(zhèn)地區(qū)主要龍頭骨干企業(yè)，由于產(chǎn)能落后等原因，集中在 19911995 年 時(shí)間段先后關(guān)停，引起當(dāng)?shù)貒@龍頭企業(yè)衍生的配套企業(yè)成片關(guān)?；蜣D(zhuǎn)走的連鎖反應(yīng)，地區(qū)就業(yè)崗位銳減，失業(yè)率飆升。 資金籌措 方案 1) 群眾自籌：由棚戶區(qū)居民承擔(dān)，每戶居民出資 18~22 萬(wàn)； 2) 國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼：申請(qǐng)國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼。特別是近些年 來(lái)，隨著城市建設(shè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，我省城市人均住房面積由 1998 年的 ，增長(zhǎng) ％。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化速度的加快，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化已成為當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要特征和基本現(xiàn)象。 在新的歷史機(jī)遇面前，今后幾年，市委、市政府總體部署將城區(qū)老舊低矮破的各棚戶區(qū)進(jìn)行全面改造。政府組織房源、居民持補(bǔ)償款購(gòu)買方式也就是團(tuán)購(gòu)模式，只不過(guò)組織者為政府部門，具有更大的號(hào)召力，湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 16 這樣有利于拿到更為優(yōu)惠的房源，既最大限度維護(hù)了被拆遷方的利益，也消化了更多的存量房源，客觀上促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此是地方政府更為樂意采用的補(bǔ)償安置方式。 是改善國(guó)有工礦區(qū)生活環(huán)境的需要 湘潭昭山示范區(qū)國(guó)有工礦棚戶區(qū) 居民生存、 生活環(huán)境較差。棚戶區(qū)狹小的生存發(fā)展，惡劣的生活環(huán)境條件，又致使不少棚戶區(qū)居民的下一代發(fā)展 陷入惡性循環(huán)中，拉寬我國(guó)居民收入差距。城市棚戶區(qū)改造工程一直是黨中央國(guó)務(wù)院、湖南省委省政府、湘潭市委市政府的重點(diǎn)工作，在目前國(guó)情下，城市棚戶區(qū)改造工程更是一項(xiàng)國(guó)家重點(diǎn)民生戰(zhàn)略工程。從而，推進(jìn)棚戶區(qū)居民實(shí)現(xiàn)真正有質(zhì)量的 “ 市民化 ” ，湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 19 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)效益最大化；二是抓住《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》提出的支持承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的企業(yè)發(fā)行債券，擴(kuò)大 “ 債貸組合 ” 用于棚戶區(qū)改造范圍的機(jī)遇，發(fā)行棚改債券，募集更多的資金，在完全滿足棚戶區(qū)居民的居住面積和配套設(shè)施面積的條件下，充分利用棚戶區(qū)土地資源，開發(fā)部分的商品房項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目，以期提高社區(qū)建設(shè)的質(zhì)量，完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套，進(jìn)一步提高項(xiàng)目社區(qū) 的品質(zhì)，吸引更多的改善性住房需求者向本項(xiàng)目聚集，使本項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)有較好的持續(xù)發(fā)展能力，促使項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化，同時(shí)促使昭山示范區(qū)財(cái)政資助更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)發(fā)展的扶助 。 促進(jìn)昭山示范區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 的需要 當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)正在恢復(fù)增長(zhǎng)，棚戶區(qū)改造是重大的擴(kuò)大內(nèi)需舉措，是將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改善民生的有機(jī)結(jié)合，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的根本要求。 治理原則 1) 以人為本，依法拆遷 國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的確 定和安置補(bǔ)償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖姡诘玫浇^大多數(shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實(shí)施，做到公開、公平、公正。 本次工礦棚戶區(qū)改造工程范圍的界定原則如下： 1) 屬于國(guó)有工礦企業(yè)棚戶區(qū)； 2) 城市規(guī)劃區(qū)外，不能通過(guò)商業(yè)開發(fā)解決的國(guó)有工礦企業(yè)棚戶區(qū)； 3) 棚戶區(qū)破損嚴(yán)重，居住環(huán)境極差，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套不齊全； 4) 房屋質(zhì)量差、交通不便、治安和消 防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差、地處邊遠(yuǎn)的工礦職工居住區(qū)。 1) 中央采取適當(dāng)方式，對(duì)國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造給予資金支持。積極引導(dǎo)社會(huì)資金投向國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造，支持有實(shí)力、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚改。根據(jù)改造項(xiàng)目特點(diǎn)合理確定信貸款條件，對(duì)符合信貸條件的項(xiàng)目要在信貸資金規(guī)模上給予保障。 1) 本項(xiàng)目實(shí)施參照國(guó)務(wù)院國(guó)辦發(fā) [1995]6 號(hào)文《國(guó)家安居工程實(shí)施方案》、建設(shè)部建房 [1997]22 號(hào)文《關(guān)于繼續(xù)做好 1997 年國(guó)家安居工程實(shí)施工作的意見》和國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 (20xx]2503 號(hào)文《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等有關(guān)規(guī)定。 4) 因地制宜，區(qū)別對(duì)待 堅(jiān)持整治、保護(hù)與改造相結(jié)合，嚴(yán)格界定改造范圍。并且，項(xiàng)目的建設(shè)不 僅能提高城市低收入居民的居住條件，更能推動(dòng)昭山示范區(qū)的湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 20 城鎮(zhèn)化建設(shè)，提升昭山示范區(qū)城市的整體形象，增強(qiáng)昭山示范區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。良好的城市面貌有助于營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍，使群眾保持良好的精神狀態(tài)和對(duì)于居住環(huán)境的熱愛。因此，本項(xiàng)目抓住昭山示范 區(qū)所擁有的 “ 先行先試 ” 改革突破試驗(yàn)權(quán)，將創(chuàng)新運(yùn)作模式以突破瓶頸，使得集中性棚改的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)最大化。并且，習(xí)近平總書記更是在 20xx 年召開的中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)的第十次集體的學(xué)習(xí)中明確指出，保障性住房工程既是民生工程，也是發(fā)展問(wèn)題。棚戶區(qū)居民生存發(fā)展空間小、生活環(huán)境條件差等難點(diǎn)，已成為居民群眾“最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)”的利益問(wèn)題。 3）土地利用效率低 據(jù)初步計(jì)算，整個(gè)棚戶區(qū)占地大，人口密度小，土地浪費(fèi)較為嚴(yán)重，不符合“兩型社會(huì)”建設(shè)及城市土地節(jié)約集約利用的要求，且該部分土地利用水平低，未能充分發(fā)揮土地的利用效率。新建房中，又有兩種模式。 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于批準(zhǔn)湘潭市城市總體規(guī)劃的通知》指出，湘潭市應(yīng)在確定的 1069 平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，進(jìn) 一步優(yōu)化中心城區(qū)“一江兩岸”的山水城市布局，以湘江為紐帶，形成“五片一中心”的組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu) 。 長(zhǎng)株潭城市群是我國(guó)中部重要的城市群，核心城市包含長(zhǎng)沙、湘潭、株洲，是我國(guó)京廣經(jīng)濟(jì)帶、泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的接合部。安置總?cè)藬?shù) 5925 人 。 證書編號(hào)：工咨甲 22120xx0007 湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 10 建設(shè)地點(diǎn) 昭山示范區(qū) 昭易六 號(hào)路 以東、 新民路以南 、 朝陽(yáng)路以西、朝陽(yáng)渠 以北區(qū)域 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總設(shè)計(jì)住房為 2040 套，其中安置棚戶區(qū)居民 2023 戶，人數(shù) 5925 人；拆除現(xiàn)有棚戶區(qū)建筑面積 ，整理棚戶區(qū)土地 畝。 1993 年由原湖南 農(nóng)藥廠獨(dú)家整體改制為國(guó)有控股的股份制企業(yè)（湖南南天實(shí)業(yè)股份有限公司）。 項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介 1) 湖南農(nóng)藥廠 湖南農(nóng)藥廠于 1950 年 建廠，當(dāng)時(shí)廠址在長(zhǎng)沙市， 1955 年遷入湖南省湘潭市易家灣鎮(zhèn)， 占地 37 萬(wàn) m2，固定資產(chǎn) 億多元。 棚戶區(qū) 內(nèi)共有 36 棟宿舍樓，建筑面積 ，住在棚戶區(qū)內(nèi)的職工及家屬共有 350 戶， 982 人，戶均住房面積 ，人均住房面積 。原湖南農(nóng)藥廠 內(nèi)共有 57 棟宿舍樓，建筑面積 ，湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 7 住在棚戶區(qū)內(nèi)的職工及家屬共有 2357 戶， 7470 人，戶均住房面積 ，人均住房面積 。但是棚戶區(qū)居民大多數(shù)是退休或低收入職工等群體，缺乏經(jīng)濟(jì)能力通過(guò)市場(chǎng)途徑改善居 住條件。 昭山示范區(qū)采取高端規(guī)劃引領(lǐng)，戰(zhàn)略項(xiàng)目帶動(dòng)，基礎(chǔ)設(shè)施先行，公共配套同步的戰(zhàn)略思路，自成立伊始，短短 4 年間，昭山示范區(qū)作為長(zhǎng)株潭融城核心區(qū)，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)都得到迅猛發(fā)展，其休閑旅游業(yè)、城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)成就尤為引人矚目。 昭山示范區(qū)區(qū)位獨(dú)特，交通便