【正文】 3人防審圖% 按工程造價的2%04人防質監(jiān)費% 按工程造價的3%05設計文件審查% %計算6邊坡支護% 按工程造價的2%07質監(jiān)費% %08合同鑒證% %09工程定額測定% %010建筑質監(jiān)費% %011初勘費 150元/次(按2次計算)12地形圖測量費50000 5萬元/平方公里()13施工合同鑒證% 建筑面積*土建造價*%014交易服務費% 工程造價*%015建安保險費% 工程造價*%016防雷檢測費 按100個測點計算17防雷審查費10 建筑面積*10%18施工圖審查費 建筑面積*土建造價*%*10%19散裝水泥費 2元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設2600 建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設6 建筑面積*622市政排污 建筑面積*六直接費用小計 二+三+四+五七管理費用3% 六3%八財務費用九不可預見費用4% （六+七）4%十總投資  項目收入預測花園洋房價格35004000元/平方米之間；別墅價格在55006000元/平方米之間；按照可售面積配比，項目預計均價在3990元/平方米。銷售總周期為七個季度，由于土地和前期投資額度已達到預售條件要求，項目開工后第二個季度就可以進行銷售，按第三個季度開始有銷售收入計算，并以此編制房地產(chǎn)項目銷售進度表。項目銷售前6個季度達到銷售面積的90%。剩余的10%按平均價格的90%作為銷售收入。則總收入為： （萬元）詳見附表《銷售收入預測表》53 / 542. 動態(tài)分析 資金運用計劃項目總開發(fā)周期為兩年，項目資金運用計劃按季度編制土地費用：包括地價與配套，假設在項目開始時付清；前期工程費：包括勘察設計費、圖紙審察費；三通一平；人防工程費；此項費用在開發(fā)前期按項目前期3個月內平均支付。建安工程費：包括土建工程費和安裝工程費等費用，按項目工期此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，分期均勻投入。不可預見費、管理費用、隨著開發(fā)進度均勻投入。詳見〈〈資金運用計劃表〉〉〈〈資金運用計劃表〉〉表明項目前期做好銷售工作可以減輕資金壓力，同時降低財務費用。 資金籌措項目開發(fā)投資的資金來源主要包括自有資金、銀行融資、其它來源及銷售回款等渠道。本項目采取這幾種渠道結合使用，自有資金占一部分，銀行貸款籌集一部分，在項目建設過程中，采用預售手段，實現(xiàn)資金快速回籠，保證項目建設并開始償還貸款。 資金來源與運用項目資金來源有三種方式，一是自有資金，二是銷售收入，三是銀行貸款。根據(jù)建設部房地產(chǎn)項目管理規(guī)定，項目自有資金不低于35%，項目自有資金需達到5913萬元。本項目其它的資金缺口采用由銀行貸款和銷售回款組合方式進行資金籌措。則項目的資金來源主要有：自有資金、銀行貸款、銷售收入等三部分組成。詳見附表〈〈項目現(xiàn)金流量表〉〉。3. 財務分析 贏利能力分析根據(jù)國家現(xiàn)行財務制度和價格體系,分析計算項目直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的贏利能力，以此判斷項目的財務可行性。財務評價的主要技術經(jīng)濟指標有，財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率和投資回報率等。 動態(tài)投資分析:（1）財務內部收益率（FIRR）%財務內部收益率：就是指在項目壽命期內使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。它揭示了投資項目實際達到的最高報酬率，也是投資項目貸款所能支付的最高利率。采用線性插值法,得出本項目的全部投資的財務內部收益率為：%（2）凈現(xiàn)值（FNPV）為： 萬元凈現(xiàn)值是投資項目在投資活動有效期內的凈現(xiàn)金流量按預先規(guī)定的基準收益率8%，折算到投資項目實施開始的基準年(投資項目開始投入的年份)的數(shù)值。（3）%凈現(xiàn)值率亦稱動態(tài)投資收益率。它表達了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。它的計算公式如下：凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值247。投資總額100% =247。 100%=% 靜態(tài)投資分析:利潤表序號項目金額備注一銷售收入26,售價*可售面積二銷售費用(一)*%三銷售稅金1,++營業(yè)稅1,(一)*5%城市建設教育（一）*%印花稅(一)*%四總投資16,+五財務費用六利潤總額6,(一)(二)(三)(四)七所得稅2,(五)*33%八稅后利潤4,(五)(六)九成本利潤率%成本利潤率 稅后利潤總額247。投資總額100%=%自有資金回報率： 稅后利潤總額247。自有資金總額100%=76%結論：項目投資回收期短，財務內部收益率遠遠高于基準折現(xiàn)率，財務凈現(xiàn)值也大于零，項目的靜態(tài)投資回報率較高，自有資金回匯報率達到了76%，這幾項指標都高于同行業(yè)的平均水平，說明該項目有較強贏利能力。 項目不確定性分析房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個動態(tài)過程，具有周期長、資金投入量大等特點，因此很難在一開始就對整個開發(fā)過程中有關費用和建成后的收益做出精確的估計。因此，有必要就對開發(fā)過程中涉及的有關因素或參數(shù)的變化對評價結果產(chǎn)生的影響進行深入研究，以使開發(fā)項目財務評估的結果更加真實可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)決策提供更科學的依據(jù)。敏感性分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定分析中的一種主要方法。敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出以項目評價指標影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，從分析結果可知，銷售收入與投資成本的變化對項目的經(jīng)濟效益都比較敏感，而且銷售收入比投資成本變化更為敏感。但財務內部收益率都高于行業(yè)基準收益率，表明該項目抗風險能力極強，詳見《敏感性分析表》。敏感性分析表指標不變時價格降低10%成本增長10%IRR%%%NPV4. 項目風險及防范建議項目的主要風險來市場，關鍵是市場的吸納速度，對項目的現(xiàn)金流有較大的影響。項目過程主要做好資金計劃和銷售兩個工作。項目還存在林木改造風險、山體改造風險，主要是項目啟動資金增長和啟動周期加長，導致資金鏈和財務壓力加大。 建議：林木改造主要是政策風險，做好公共關系的協(xié)調，特別是與新聞媒體的關系，不要造成不利影響。山體改造工程是本項目的一個攻關難題，也是效益增長點，盡量壓縮施工時間，因此在實際操作中應充分做好施工準備，壓縮大量資金的投放時間。本項目測算是在多方面考察市場的基礎上，結合卓信意見采用定性與定量分析相給合，這在很大程度上依賴目前貴陽市房地產(chǎn)市場特征、消費者特征以及貴陽市宏觀經(jīng)濟情況。由于高檔住宅屬于國家控制項目，金融信貸政策對項目貸款額度有一定影響。附表1. 資金運用計劃表：序號項目總價第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度一土地及配套費 二前期費用 三主體建筑工程費 四園林環(huán)境費 五其它費用 六管理費用 七不可預見費用 九合計 2. 銷售收入預測表合計第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度銷售比例100%15%20%20%15%10%10%10%銷售面積 銷售額 銷售費用 營業(yè)稅及附加 銷售收入 3. 資金來源與運用表第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度資金運用 自有資金銷售收入資金 貸款 利息 4. 項目現(xiàn)金流量表序號項目總價第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度1現(xiàn)金流入 2現(xiàn)金流出 3營業(yè)稅 4城建稅及附加 5開發(fā)成本 6利息支出 7所得稅 8所得稅結算總額 9凈現(xiàn)金流 10累計凈現(xiàn)金流量 11累計凈現(xiàn)值