【正文】 員年平均勞動報酬13812元，%；機(jī)關(guān)單位從業(yè)人員年平均勞動報酬14220元，%。在此基礎(chǔ)上，部分行業(yè)工資水平較低且增長緩慢，行業(yè)間、單位間收入差距較大。調(diào)查資料表明：隨著收入水平的提高，城市居民愿意花更多的錢投入子女教育支出。從就業(yè)者所在的單位性質(zhì)來看：高收入家庭要么所在的單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國有經(jīng)濟(jì)單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益和競爭能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。地勢基本為原始地勢。發(fā)展機(jī)會政府現(xiàn)在正在解決交通瓶頸，在森林公園山下打通地下隧道，出洞口就在項目地塊附近，“見龍路”的改造也已提到了政府規(guī)劃日程。第四部分 方案優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)評價一 項目分析說明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1. 項目說明：本項分析的估算分類標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（建標(biāo)【2000】205號），并根據(jù)項目的不同情況進(jìn)行變通。四 項目經(jīng)濟(jì)評價1. 投資估算及收入預(yù)測 項目總投資估算本次估算分類標(biāo)準(zhǔn)采用《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（建標(biāo)【2000】205號），對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其投資成本及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分構(gòu)成。根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)項目管理規(guī)定，項目自有資金不低于35%，項目自有資金需達(dá)到5913萬元。自有資金總額100%=76%結(jié)論：項目投資回收期短，財務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，財務(wù)凈現(xiàn)值也大于零，項目的靜態(tài)投資回報率較高，自有資金回匯報率達(dá)到了76%，這幾項指標(biāo)都高于同行業(yè)的平均水平，說明該項目有較強(qiáng)贏利能力。由于高檔住宅屬于國家控制項目，金融信貸政策對項目貸款額度有一定影響。它的計算公式如下：凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值247。詳見〈〈資金運用計劃表〉〉〈〈資金運用計劃表〉〉表明項目前期做好銷售工作可以減輕資金壓力，同時降低財務(wù)費用。三 方案建議根據(jù)定量分析結(jié)果，考慮貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費者情況，建議容積率適當(dāng)提高3個百分點左右，別墅占18棟左右，產(chǎn)品根據(jù)位置拉開檔次。一方面吸收培養(yǎng)人才，另一方面與外界開展廣泛交流與合作。地塊形狀項目地塊狹長、不太規(guī)則，不利于項目整體規(guī)劃布局；山地地貌對項目建筑、防護(hù)坡要求較高。南明區(qū)立足于打造貴陽城南新區(qū)的重要發(fā)展規(guī)劃，是南明區(qū)新一輪城市開發(fā)建設(shè)的重點項目之一。貴陽市城市居民消費意見一般投資意識淡漠，消費存在消費高、儲蓄低、物質(zhì)消費偏高、精神消費不足的特點。交通通信消費增長明顯。2003年末，全市居民人均儲蓄1萬元，從居民消費結(jié)構(gòu)分析，城市居民占有90%左右的儲蓄余額，人均儲蓄余額約為2萬元左右。 貴陽市在崗職工年平均工資達(dá)12000元以上的行業(yè)2003年，貴陽市在崗職工年平均工資達(dá)12000元以上的行業(yè)是：①電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為23716元；②信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)為19640元；③金融業(yè)為18318元；④科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)業(yè)和地質(zhì)勘探業(yè)為15780元；⑤衛(wèi)生、社會保障和社會服務(wù)業(yè)為15305元；⑥公共管理和社會組織為14563元；⑦文化、體育和娛樂業(yè)為14276元；⑧交通運輸、倉儲及郵政業(yè)為13906元；⑨教育為13142元；⑩租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)為12931元。同時，招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，對外經(jīng)濟(jì)依賴性將有所加重。以裝備制造為主的機(jī)械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。2002年5月，貴陽被確定為全國首家“循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市”試點城市。n 花溪片區(qū)位于城區(qū)西南部，總用地約 60平方千米，規(guī)劃是以風(fēng)景旅游、文教科研用地為主的片區(qū)，是國家級風(fēng)景名勝區(qū)和省高等教育基地，嚴(yán)格控制有污染的項目發(fā)展。4. 城市定位 城市定位貴陽市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟(jì)市，實現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”。貴陽火車站是貴州省鐵路客運中心。古代貴陽盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹命名，因“竹”與“筑”諧音，故貴陽簡稱“筑”。片區(qū)之間以綠色空間相隔離，通過交通干線相連接，呈組團(tuán)式格局。07′至107176。n 金陽片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地 ，規(guī)劃為以行政辦公、居住、文教科研、高新技術(shù)和居住為一體的園林式、生態(tài)型和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)。第二部 經(jīng)濟(jì)環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究一 貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)研究：1. 貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)背景60年代中期開始貴陽進(jìn)行“三線建設(shè)”，以三線軍工企業(yè)和大、中型企業(yè)為依托，貴州的工業(yè)基礎(chǔ)逐步加強(qiáng)，交通通訊條件大為改善。此外，其他如機(jī)械工業(yè)等產(chǎn)業(yè)。“環(huán)境立市”、“循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略得到了廣泛的認(rèn)同。六大區(qū)域總戶數(shù)485638戶，占全市人口的57%。 按行業(yè)分組看不同行業(yè)年平均工資及增長水平收入較高的電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、金融業(yè)及郵政業(yè)等行業(yè)，在國家現(xiàn)行政策情況下，壟斷性行業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢明顯，收入、福利待遇較好。4. 貴陽市消費結(jié)構(gòu)變化及特點近年來，貴陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)快速健康發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，生活質(zhì)量不斷提升，消費結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。比如炒股炒匯，城市的居民絕大多數(shù)都沒有接受過理財顧問的服務(wù)，同時大部分也表示不愿意聘請理財顧問幫助理財。龍洞堡在城區(qū)位置圖：，2004戶籍?dāng)?shù)2185戶，15790人，公共戶單位20余家，其中大專院校8所。人文優(yōu)勢片區(qū)學(xué)校比較集中，是貴陽教育比較集中的片區(qū)，規(guī)劃還有體育公園，片區(qū)基本沒有農(nóng)民居住區(qū)，居住人群比較純粹，人文氣氛濃郁。市場威脅隨著貴陽市房地產(chǎn)市場化進(jìn)程推進(jìn)，更多的開發(fā)商開始關(guān)注市場研究、注重產(chǎn)品創(chuàng)新。2. 項目用地指標(biāo)項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項 目指 標(biāo)占地面積計入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率2025%高度不高于四層3. 項目技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項目情況，產(chǎn)品分為高檔住宅、花園洋房兩種產(chǎn)品，項目各類型產(chǎn)品容積率控制如下：。項目開發(fā)成本估算表序號項目單價數(shù)量總價(萬元)備注一土地及配套費 1土地價格 土地出讓金、使用費、契稅2契稅 3土地管理費4% 征地總價*4%4紅線外市政配套50、90 住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費用 1前調(diào)查咨詢策劃費用 2建筑設(shè)計費50 3三通一平費20 4圍墻設(shè)施費180 ,三主體建筑工程費 1主體工程費600 2門窗工程費120 3外立面裝修80 4電氣工程70 5給排水工程80 6燃?xì)?8 7消防系統(tǒng)10 四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費 1環(huán)境設(shè)計費10 2綠化、道路及零星工程300 3智能化、照明、安防系統(tǒng)65 五其它費用 1建筑物零星控測560 按貴陽市政府收費標(biāo)準(zhǔn)2組計算2房屋面積勘丈費 3人防審圖% 按工程造價的2%04人防質(zhì)監(jiān)費% 按工程造價的3%05設(shè)計文件審查% %計算6邊坡支護(hù)% 按工程造價的2%07質(zhì)監(jiān)費% %08合同鑒證% %09工程定額測定% %010建筑質(zhì)監(jiān)費% %011初勘費 150元/次(按2次計算)12地形圖測量費50000 5萬元/平方公里()13施工合同鑒證% 建筑面積*土建造價*%014交易服務(wù)費% 工程造價*%015建安保險費% 工程造價*%016防雷檢測費 按100個測點計算17防雷審查費10 建筑面積*10%18施工圖審查費 建筑面積*土建造價*%*10%19散裝水泥費 2元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設(shè)2600 建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設(shè)6 建筑面積*622市政排污 建筑面積*六直接費用小計 二+三+四+五七管理費用3% 六3%八財務(wù)費用九不可預(yù)見費用4% （六+七）4%十總投資  項目收入預(yù)測花園洋房價格35004000元/平方米之間；別墅價格在55006000元/平方米之間；按照可售面積配比，項目預(yù)計均價在3990元/平方米。財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有，財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率和投資回報率等。但財務(wù)內(nèi)部收益率都高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，表明該項目抗風(fēng)險能力極強(qiáng)，詳見《敏感性分析表》。項目過程主要做好資金計劃和銷售兩個工作。它揭示了投資項目實際達(dá)到的最高報酬率，也是投資項目貸款所能支付的最高利率。項目銷售前6個季度達(dá)到銷售面積的90%。根據(jù)成本與售價：利潤=售價（%%）成本其中： %是營業(yè)稅及其附加，%銷售費用，利潤是所得稅前利潤。威脅規(guī)避：選擇目標(biāo)人群（做針對性宣傳）+宣傳推廣片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（描述片區(qū)發(fā)展前景）+做好共公關(guān)系（