【正文】 目指 標(biāo)占地面積計(jì)入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率2025%高度不高于四層3. 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目情況，產(chǎn)品分為高檔住宅、花園洋房兩種產(chǎn)品，項(xiàng)目各類型產(chǎn)品容積率控制如下：。A+B≤62000 建筑面積和小于總建筑面積A/+B/≤8800425% 覆蓋率小于25%8800420%≤A/+B/ 覆蓋率大于20%2. 計(jì)算結(jié)果 低位價(jià)格分布如下優(yōu)化極限值如下：利潤值最大利潤38622710起始下限目標(biāo)式極限目標(biāo)式變量值極限結(jié)果結(jié)果A66048060B66048060 高位價(jià)格位分布如下優(yōu)化極限值如下：利潤值最大利潤67142710起始下限目標(biāo)式上限目標(biāo)式變量值極限結(jié)果結(jié)果A2668. 6794258060B94258060 優(yōu)化運(yùn)行結(jié)果表（高價(jià)位與低價(jià)位二者似）名字初值終值A(chǔ)2668. 67B約束名字單元格值公式狀態(tài)數(shù)值占地面積88004到達(dá)限制值0建筑面積62000到達(dá)限制值0覆蓋率未到限制值未到限制值A(chǔ)未到限制值B未到限制值3. 結(jié)果分析計(jì)算結(jié)果顯示，在項(xiàng)目用地指標(biāo)條件嚴(yán)格限制下，根據(jù)測算成本和預(yù)計(jì)價(jià)格計(jì)算，項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃高端住宅建筑面積：，花園洋房建筑面積：，項(xiàng)目能到達(dá)產(chǎn)品與經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)組合。在不影響整體效果的情況下，提高產(chǎn)品項(xiàng)目整體品質(zhì)。本項(xiàng)目開發(fā)成本估算是以卓信地產(chǎn)提供的成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，按照上面分析的用地指標(biāo)（洋房建面：59000平方米，別墅建筑面積為：5200平方米），依據(jù)項(xiàng)目投資估算方法分類的。項(xiàng)目開發(fā)成本估算表序號項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量總價(jià)(萬元)備注一土地及配套費(fèi) 1土地價(jià)格 土地出讓金、使用費(fèi)、契稅2契稅 3土地管理費(fèi)4% 征地總價(jià)*4%4紅線外市政配套50、90 住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費(fèi)用 1前調(diào)查咨詢策劃費(fèi)用 2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50 3三通一平費(fèi)20 4圍墻設(shè)施費(fèi)180 ,三主體建筑工程費(fèi) 1主體工程費(fèi)600 2門窗工程費(fèi)120 3外立面裝修80 4電氣工程70 5給排水工程80 6燃?xì)?8 7消防系統(tǒng)10 四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費(fèi) 1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)10 2綠化、道路及零星工程300 3智能化、照明、安防系統(tǒng)65 五其它費(fèi)用 1建筑物零星控測560 按貴陽市政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2組計(jì)算2房屋面積勘丈費(fèi) 3人防審圖% 按工程造價(jià)的2%04人防質(zhì)監(jiān)費(fèi)% 按工程造價(jià)的3%05設(shè)計(jì)文件審查% %計(jì)算6邊坡支護(hù)% 按工程造價(jià)的2%07質(zhì)監(jiān)費(fèi)% %08合同鑒證% %09工程定額測定% %010建筑質(zhì)監(jiān)費(fèi)% %011初勘費(fèi) 150元/次(按2次計(jì)算)12地形圖測量費(fèi)50000 5萬元/平方公里()13施工合同鑒證% 建筑面積*土建造價(jià)*%014交易服務(wù)費(fèi)% 工程造價(jià)*%015建安保險(xiǎn)費(fèi)% 工程造價(jià)*%016防雷檢測費(fèi) 按100個(gè)測點(diǎn)計(jì)算17防雷審查費(fèi)10 建筑面積*10%18施工圖審查費(fèi) 建筑面積*土建造價(jià)*%*10%19散裝水泥費(fèi) 2元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設(shè)2600 建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設(shè)6 建筑面積*622市政排污 建筑面積*六直接費(fèi)用小計(jì) 二+三+四+五七管理費(fèi)用3% 六3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用九不可預(yù)見費(fèi)用4% （六+七）4%十總投資  項(xiàng)目收入預(yù)測花園洋房價(jià)格35004000元/平方米之間；別墅價(jià)格在55006000元/平方米之間；按照可售面積配比，項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)在3990元/平方米。則總收入為： （萬元）詳見附表《銷售收入預(yù)測表》53 / 542. 動態(tài)分析 資金運(yùn)用計(jì)劃項(xiàng)目總開發(fā)周期為兩年，項(xiàng)目資金運(yùn)用計(jì)劃按季度編制土地費(fèi)用：包括地價(jià)與配套，假設(shè)在項(xiàng)目開始時(shí)付清；前期工程費(fèi)：包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審察費(fèi)；三通一平；人防工程費(fèi)；此項(xiàng)費(fèi)用在開發(fā)前期按項(xiàng)目前期3個(gè)月內(nèi)平均支付。 資金籌措項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源主要包括自有資金、銀行融資、其它來源及銷售回款等渠道。本項(xiàng)目其它的資金缺口采用由銀行貸款和銷售回款組合方式進(jìn)行資金籌措。財(cái)務(wù)評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率和投資回報(bào)率等。投資總額100% =247。 項(xiàng)目不確定性分析房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個(gè)動態(tài)過程，具有周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很難在一開始就對整個(gè)開發(fā)過程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益做出精確的估計(jì)。但財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，表明該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)，詳見《敏感性分析表》。 建議：林木改造主要是政策風(fēng)險(xiǎn)，做好公共關(guān)系的協(xié)調(diào)，特別是與新聞媒體的關(guān)系，不要造成不利影響。附表1. 資金運(yùn)用計(jì)劃表：序號項(xiàng)目總價(jià)第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度一土地及配套費(fèi) 二前期費(fèi)用 三主體建筑工程費(fèi) 四園林環(huán)境費(fèi) 五其它費(fèi)用 六管理費(fèi)用 七不可預(yù)見費(fèi)用 九合計(jì) 2. 銷售收入預(yù)測表合計(jì)第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度銷售比例100%15%20%20%15%10%10%10%銷售面積 銷售額 銷售費(fèi)用 營業(yè)稅及附加 銷售收入 3. 資金來源與運(yùn)用表第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度資金運(yùn)用 自有資金銷售收入資金 貸款 利息 4. 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目總價(jià)第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度1現(xiàn)金流入 2現(xiàn)金流出 3營業(yè)稅 4城建稅及附加 5開發(fā)成本 6利息支出 7所得稅 8所得稅結(jié)算總額 9凈現(xiàn)金流 10累計(jì)凈現(xiàn)金流量 11累計(jì)凈現(xiàn)值 。本項(xiàng)目測算是在多方面考察市場的基礎(chǔ)上，結(jié)合卓信意見采用定性與定量分析相給合，這在很大程度上依賴目前貴陽市房地產(chǎn)市場特征、消費(fèi)者特征以及貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)情況。項(xiàng)目過程主要做好資金計(jì)劃和銷售兩個(gè)工作。敏感性分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定分析中的一種主要方法。投資總額100%=%自有資金回報(bào)率： 稅后利潤總額247。它表達(dá)了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。它揭示了投資項(xiàng)目實(shí)際達(dá)到的最高報(bào)酬率，也是投資項(xiàng)目貸款所能支付的最高利率。詳見附表〈〈項(xiàng)目現(xiàn)金流量表〉〉。 資金來源與運(yùn)用項(xiàng)目資金來源有三種方式，一是自有資金，