【正文】 均樓面價(jià)基本持平，由08年的359元/㎡小幅上升至11年的385元/㎡；這反應(yīng)出高容積率的地塊集中放量，明年市場(chǎng)將涌現(xiàn)一大批同質(zhì)化的商業(yè)、高層住宅； 成交區(qū)域及性質(zhì)圖2011年土地成交各區(qū)域構(gòu)成從供應(yīng)區(qū)域來看，本年貴陽(yáng)土地出讓主要圍繞兩城區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)、白云區(qū)，與去年不同，兩城仍是供應(yīng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，次戰(zhàn)場(chǎng)由烏當(dāng)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榻痍?yáng)新區(qū)的供應(yīng)，白云區(qū)的工業(yè)仍保持一定的供應(yīng)市場(chǎng)份額。圖 2008年2011年土地成交平均地價(jià)及樓面價(jià)圖 2011年 貴陽(yáng)各區(qū)域平均地價(jià) 圖 2011年土地供求情況（按用途均價(jià)分類）2011年整體地價(jià)為1363元/平米（2011年1149元/平米），整體拿地成本增長(zhǎng)。 圖 2011年大型房開企業(yè)拿地情況 保利集團(tuán)、萬(wàn)科勁嘉、上海綠地、中鐵集團(tuán)四大外地房開揮師貴陽(yáng)積極儲(chǔ)地布局，保利與往年不一樣，由烏當(dāng)區(qū)“大本營(yíng)”轉(zhuǎn)向花溪區(qū)域開拓疆域，將成為該區(qū)域的新生代“霸主”；年底萬(wàn)科在小河區(qū)域大大出手，逾百萬(wàn)平米的超大規(guī)模，奠基了萬(wàn)科在小河的龍頭位置；上海綠地則按兵不動(dòng)，繼續(xù)在白云區(qū)大本營(yíng)擴(kuò)張版圖，與恒大集團(tuán)搶占該區(qū)域市場(chǎng)份額；中鐵集團(tuán)繼續(xù)在城南片區(qū)筑城； 在外地房開幾分天下的同時(shí)，本土豪強(qiáng)—中天城投和宏益房開分別拿下約58萬(wàn)方和195萬(wàn)方的土地，鑄就目前貴陽(yáng)“超大樓盤”的方式，搶灘城南和漁安井片區(qū)；中建四局拿下城北中心—大營(yíng)盤位置，屬于“十二五“規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域未來市發(fā)展中心地塊，該區(qū)域升值前景巨大金陽(yáng)板塊、烏當(dāng)區(qū)由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)整，該區(qū)域的房地產(chǎn)白熱化的發(fā)展方向已在政策宏觀調(diào)整下發(fā)生轉(zhuǎn)變，商品房供應(yīng)量上增加不大。從需求來看，2011年貴陽(yáng)市商品房成交受樓市調(diào)控的影響不是很大，全年成交走勢(shì)相對(duì)交平穩(wěn)，成交均價(jià)波動(dòng)不大，但下半年由于調(diào)控政策的持續(xù)，加大了購(gòu)房者的觀望情緒，年末成交略有下降，在明確限購(gòu)政策將在明年延續(xù)之后，又給市場(chǎng)增加了更多期待。繼續(xù)認(rèn)真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強(qiáng)“防火墻”建設(shè)和并表管理，確保成本對(duì)稱，堅(jiān)決禁止監(jiān)管套利。2011年1月27日：財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅。2011年2月9日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。2011年3月18日：中國(guó)人民銀行決定，從2011年3月25日起。2011年4月19日:國(guó)土部資源部黨組成員、國(guó)家土地副總督察甘藏春4月19日在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，國(guó)土部要適當(dāng)擴(kuò)大增加普通商品住宅用地的供應(yīng)量，加大對(duì)閑置房地產(chǎn)用地的清理力度，防止圈地、囤地發(fā)生，同時(shí)要繼續(xù)完善招拍掛制度。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款。2011年5月19日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。2011年7月14日：國(guó)務(wù)院召開會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購(gòu)?！皣?guó)八條”確立基調(diào)，明確調(diào)控措施2011年1月，即春節(jié)前夕，“國(guó)八條”出臺(tái)，確定了全年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)，同時(shí)也拉開了全國(guó)范圍嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的序幕。（4）擴(kuò)范圍：將限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的涉及范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)行全國(guó)性的房地產(chǎn)調(diào)控。其余城市限購(gòu)條件均較北京寬松很多。此外，2011年年內(nèi)，央行共上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率3次，使一年期貸款利率累計(jì)增加75個(gè)基點(diǎn)，%。下調(diào)準(zhǔn)備金率，確實(shí)能夠適度解凍銀行貸款資金，對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)由于貸款額度緊張而普遍面臨的延遲放貸現(xiàn)象將有所利好，但程度十分有限。會(huì)議提出對(duì)明年經(jīng)濟(jì)工作的總體要求是：“繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、前瞻性，繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整”。以往，保障房建設(shè)強(qiáng)調(diào)的是規(guī)?；?，而此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出“要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作”，說明保障房建設(shè)工作將更加深入，正朝雙軌制的方向邁進(jìn)。鑒于對(duì)全年房地產(chǎn)調(diào)控的回顧及年末經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的解讀，偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為：（1）房地產(chǎn)調(diào)控方向堅(jiān)定不移，行業(yè)冬天未現(xiàn)盡頭從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)看，明年嚴(yán)控房地產(chǎn)的大環(huán)境仍將維持，甚至再度從緊。（3）“限貸”或?qū)⑦m度放松，但開發(fā)商融資仍不會(huì)通暢由于宏觀經(jīng)濟(jì)被從緊的貨幣政策所抑制，央行不得不有所舉措，年末準(zhǔn)備金率開始下調(diào)就是一大信號(hào)，說明貨幣政策有望定向放松，例如近期各地已有部分金融機(jī)構(gòu)將首套房利率回調(diào)至基準(zhǔn)利率水平。白云區(qū)變化相對(duì)平淡，12月由于綠地伊頓公館的集中簽約呈現(xiàn)小幅度上漲。與去年同期比較，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、。 二、白云區(qū)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)面積段方面：白云區(qū)主力供銷存面積在6090及90125面積段。本節(jié)立足于本項(xiàng)目的需要，將著重對(duì)本項(xiàng)目所在地的漢葭鎮(zhèn)板地的歷史發(fā)展進(jìn)行評(píng)述、分析。白云區(qū)將圍繞“南連、北延、東擴(kuò)”的發(fā)展思路，全力打造程官擺攏、白金、黑石頭3個(gè)片區(qū)，加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化。位于白云與金陽(yáng)新區(qū)交界處的白金片區(qū)在規(guī)劃理念上則突出“街區(qū)化”。白云城市發(fā)展格局圖表 白云城區(qū)總體規(guī)劃圖在過去十年里，白云區(qū)整裝待發(fā)齊聚力量，都沒將白云樓市推向“高潮”。隨著城鎮(zhèn)化的不斷完善，人居理念的不斷升級(jí)，新的居住理念將不斷提升白云樓市向前發(fā)展。部分了樓層增加了一個(gè)轉(zhuǎn)角飄窗廳，應(yīng)該是亮點(diǎn)之處。在2012年10月前一期完成交房，剩余開發(fā)期限還很長(zhǎng)。建筑風(fēng)格徽派風(fēng)格建筑類型精裝小高層占地面積225畝綠化率37%建筑面積30萬(wàn)平、項(xiàng)目規(guī)劃貴陽(yáng)恒大綠洲“泛貴陽(yáng)首席生態(tài)國(guó)際社區(qū)”，是恒大地產(chǎn)集團(tuán)在貴陽(yáng)打造的1號(hào)作品。產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)合理，功能齊全。戶型以兩房三房為主，在較短的時(shí)間內(nèi)去化完畢，目最低價(jià)5500元/平方米。 米蘭春天道路結(jié)構(gòu)與交通系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)人車分流，一戶一車位。項(xiàng)目銷售情況項(xiàng)目于2010年5月首次開盤發(fā)售，推出一組團(tuán)1期房源，推出的是花園洋房以及小高層，戶型面積在55150平方米，起價(jià)4700元/平方米左右。南湖郡、項(xiàng)目基本情況表格 南湖郡項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目名稱南湖郡項(xiàng)目地址白云區(qū)云環(huán)路熱線4008130000轉(zhuǎn)62423開發(fā)商貴陽(yáng)凱文房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),景觀居所物業(yè)管理貴陽(yáng)好冠佳物業(yè)管理有限公司容積率密度——綠化率41%建筑風(fēng)格經(jīng)濟(jì)住宅,中式地產(chǎn)建筑類型塔樓 高層園林風(fēng)格歐式園林總建面㎡起價(jià)4088面積區(qū)間125170平方米戶型結(jié)構(gòu)兩房、三房開盤時(shí)間2009年10月南湖郡位于白云南湖新區(qū)七一路，緊鄰350畝南湖，背靠萬(wàn)畝環(huán)城林帶自然森林，與在建的白云區(qū)圖書館僅一墻之隔。、項(xiàng)目配套白云二中、貴陽(yáng)一中、西南家居裝飾博覽城、七冶醫(yī)院、金陽(yáng)醫(yī)院、中國(guó)郵政、中國(guó)工商銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、底層商鋪、小區(qū)園林景觀項(xiàng)目銷售。且其中一部分人群購(gòu)房為投資目的。本案目標(biāo)人群來源于全貴陽(yáng)市及各個(gè)區(qū)縣為主。征地拆遷及區(qū)縣高收入人群。 　　長(zhǎng)坡嶺國(guó)家森林公園也是不容錯(cuò)過的旅游勝地。 白云區(qū)還擁有國(guó)家AA級(jí)風(fēng)景區(qū)天鵝湖森林公園（沿湖漫步，楊柳低垂，生意盎然。區(qū)域內(nèi)已沒有新的土地供應(yīng)。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上要與自然景觀協(xié)調(diào)一致；在銷售推廣上充分強(qiáng)化自然風(fēng)光這一賣點(diǎn)；在商業(yè)招商上可以充分利用森林自然景觀，以旅游文化、休閑文化為商業(yè)主題進(jìn)行推廣。自貴陽(yáng)恒大地產(chǎn)等知名房地產(chǎn)企業(yè)的入駐。避免因區(qū)域檔次影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。 白云區(qū)GDP快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)、行業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展，對(duì)白云市場(chǎng)的推動(dòng)和促進(jìn)是不言而喻的。加上銀監(jiān)會(huì)最新出臺(tái)的房貸政策：以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，認(rèn)定范圍以家庭為單位。對(duì)策： 密切關(guān)注國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)和有關(guān)政策，及時(shí)調(diào)整企業(yè)決策適應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)和政策調(diào)控。 目標(biāo)客戶特點(diǎn)和置業(yè)方案社會(huì)新銳、單身人士青年人群　　成熟地段的另一個(gè)含義是商業(yè)、文化、生活氛圍應(yīng)該濃郁，能夠滿足青年人衣、食、行、樂的業(yè)余生活需求。 對(duì)于剛剛踏入社會(huì)的年輕人來說，較低的總房?jī)r(jià)可以使貸款的壓力相對(duì)小些，另外貸款時(shí)應(yīng)盡量選取較長(zhǎng)的還款年限，這樣在近期內(nèi)還款壓力較小，日后事業(yè)有了發(fā)展時(shí)還可以提前還款；對(duì)于單身人士而言，最重要的不是寬敞的客廳或像樣的廚房，而是小巧的臥室兼工作室。年輕的單身人士，時(shí)間相當(dāng)寶貴。 新婚夫婦雖然購(gòu)買新居時(shí)家庭人口較少，但應(yīng)該考慮未來家庭結(jié)構(gòu)的變化，一般來說應(yīng)盡量選擇兩室的住宅。 （２）住宅面積及價(jià)格控制。 （３）社區(qū)及周邊配套項(xiàng)目。拆遷戶雖然會(huì)因?yàn)榕f房拆遷而得到一部分經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但舊房一般面積較小，所得到的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償并不足以購(gòu)買一套理想的住宅。 有些社區(qū)為老人配備了緊急呼叫器，隨時(shí)為居民服務(wù)，處理家中出現(xiàn)的突發(fā)情況，深受老年消費(fèi)者青睞。老年人住戶對(duì)于住宅的細(xì)節(jié)問題考慮得比較多，首先是樓層，通常不高于整棟樓高的三分之一；其次是位置，一般不考慮金、銀角位置；再次是采光，老年人要求居室，特別是臥室光照充足；還有戶型內(nèi)部，最好不要選擇錯(cuò)層或躍層，也不要選擇多角的鉆石房。置業(yè)方案：經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭對(duì)房子價(jià)格特別敏感，追求低價(jià)格，生活、醫(yī)療等配套齊備。（4）附近或小區(qū)里有中小規(guī)模的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。 　　三、項(xiàng)目定位產(chǎn)品形態(tài)定位 為了盡可能體現(xiàn)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，充分利用項(xiàng)目區(qū)域自然景觀優(yōu)勢(shì)，本案產(chǎn)品選擇按規(guī)劃容積率做高層住宅加裙樓商業(yè)產(chǎn)品。 ，本項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位為：高層+商業(yè)與裙樓門面+車庫(kù)業(yè)態(tài)定位 如上分析，項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位為高層加上部分商業(yè)組合。 由于我們掌握了大量的市場(chǎng)案例，因此，本項(xiàng)目物業(yè)銷售價(jià)格的確定主要采用市場(chǎng)比較法，通過詳細(xì)真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合策劃人員的操盤經(jīng)驗(yàn)，遵循相應(yīng)的評(píng)估原則，對(duì)比參照樓盤，對(duì)影響房?jī)r(jià)的多種因素進(jìn)行修正后，最終對(duì)本項(xiàng)目做出市場(chǎng)上可接受的銷售價(jià)格建議。房產(chǎn)價(jià)格也有同樣的情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以房產(chǎn)價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)可參照物業(yè)預(yù)測(cè)未來的銷售價(jià)格。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響與競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。商業(yè)、門面布置在臨商業(yè)內(nèi)街及主干道。區(qū)域?qū)Ω邫n產(chǎn)品的吸納能力不強(qiáng)，高端客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度較低。投資住宅通常在項(xiàng)目啟動(dòng)期內(nèi)介入，以獲得較低的成交價(jià)格，最理想的投資物業(yè)是中心景觀區(qū)內(nèi)、戶型適中、樓層位于建筑物三分之一與二分之一間的部分。投資客人群特點(diǎn)：投資客分為短期投資與長(zhǎng)期投資兩類，通常前者投資住宅，靠短期住宅價(jià)格波動(dòng)賺取差價(jià)；后者多投資商業(yè)或?qū)懽謽?，以出租形式獲利。（2）方便的公交線路，出行便捷。他們想擁有比現(xiàn)在更大的住房，或給后輩留下一份產(chǎn)業(yè)。 （３）物業(yè)服務(wù)問題。 （２）社區(qū)環(huán)境。 （１）社區(qū)及住宅位置。拆遷戶一般比較重視住宅的總價(jià)，雖然舊宅往往位于城市的中心區(qū)域，但面積極小，拆遷款總額難以滿足置業(yè)需求，一般推薦購(gòu)買原住地的二手房或相對(duì)偏遠(yuǎn)一些的商品房。拆遷戶一般生活在相對(duì)老、舊的社區(qū)內(nèi)，而且生活時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)老宅已經(jīng)形成了強(qiáng)烈的生活依賴性，所以新居一般不要距離原住地太遠(yuǎn)，以盡量不破壞原有的生活習(xí)慣為宜。 新婚夫婦人群特點(diǎn)：新婚夫婦工作時(shí)間有限，積蓄不多，對(duì)房屋總價(jià)較為關(guān)注；新婚婚房對(duì)功能性的關(guān)注應(yīng)該更有預(yù)見性；對(duì)社區(qū)內(nèi)及周邊的環(huán)境、配套要求相對(duì)較高。 單身人士沒有必要購(gòu)買大戶型，從而令自己背上沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。由于原住房處于成熟的區(qū)域，出租或出售都將十分容易。單身人士恰好處于立業(yè)之初，每天忙忙碌碌，早出晚歸，因而，成熟的地段對(duì)他們而言十分重要。 特點(diǎn)：?jiǎn)紊砣耸慷酁閰⒓庸ぷ鞑痪玫那嗄耆?。二、?xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群 本項(xiàng)目處在縣政府旁，位于郁江之濱。信貸趨緊 2009年全年金融機(jī)構(gòu)信貸余額為10萬(wàn)億，加上國(guó)家政策支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕。威脅→Threat 國(guó)家政策 2010年4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》簡(jiǎn)稱“新國(guó)四條”下發(fā)。白云區(qū)政府對(duì)白云區(qū)建設(shè)極為重視，制定了若干相關(guān)政策和發(fā)展規(guī)劃方案，全力支持重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 對(duì)策 在配套上首先要充分共享現(xiàn)有設(shè)施。項(xiàng)目劣勢(shì)→Weakness 成本 區(qū)域住宅多為舊房，拆遷土地成本高。品牌優(yōu)勢(shì) 重慶大川控股集團(tuán)有限公司在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多年，在重慶已成功開發(fā)了眾多項(xiàng)目，在貴陽(yáng)白云區(qū)以土地一級(jí)市場(chǎng)為切入點(diǎn)，成片開，推動(dòng)白云區(qū)進(jìn)入大盤時(shí)代，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，品牌影響必將深入人心。春天來臨，櫻花盛開之際，紅白相間，嬌嫩欲滴，令人浮想聯(lián)翩）、金山寺和都拉大佛、大人山生態(tài)公園（建設(shè)中）、空中怪車遺址等知名景點(diǎn)。公園分布為五個(gè)景區(qū)，分別為櫻花湖、森林草坪、都溪林場(chǎng)、兩個(gè)少數(shù)民族村寨。作為國(guó)際風(fēng)箏節(jié)的舉辦地，她吸引了眾多海內(nèi)外游客，為白云區(qū)贏得了“中國(guó)風(fēng)箏之鄉(xiāng)”、“北有濰坊，南有白云”的美譽(yù)?？蛻糁黧w：行政事業(yè)單位職工和效益好的企業(yè)員工、在城區(qū)做生意的人群。他們以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購(gòu)房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。其最大特點(diǎn)就是大陽(yáng)臺(tái)、主臥室獨(dú)立衣帽間。 南湖新區(qū)是新興的住宅開發(fā)區(qū)，南湖郡項(xiàng)目占地面積27431㎡，項(xiàng)目周邊以別墅項(xiàng)目為主，區(qū)位環(huán)境優(yōu)美。戶型贈(zèng)送面積較少，但作為花園洋房4700元/