【正文】 石等，儲量較大，品質(zhì)較優(yōu)，易于開采。屬亞熱帶氣候區(qū)，冷暖氣流交替強(qiáng)烈，季風(fēng)高原氣候明顯，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，℃，℃，℃，這里氣候極其宜人，環(huán)境十分優(yōu)美，四季不分明，溫差小，是許多旅游者的理想避暑防寒之地。教育、科技、文化、衛(wèi)生等社會各項(xiàng)事業(yè)取得新的成就，實(shí)現(xiàn)了“十一五”規(guī)劃的良好開局。一年來，在市委、市政府和區(qū)委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大、區(qū)政協(xié)的監(jiān)督支持下，全區(qū)人民高舉鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想偉大旗幟，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞實(shí)現(xiàn)“三個(gè)率先”（在全市率先實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展、率先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、率先全面建設(shè)小康社會）和建設(shè)“六個(gè)白云”（競爭白云、實(shí)力白云、富裕白云、魅力白云、生態(tài)白云、平安白云）的目標(biāo)，解放思想，開拓奮進(jìn)，扎實(shí)工作，統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會建設(shè)，較好地完成了區(qū)八屆人大四次會議確定的目標(biāo)任務(wù)。作為貴陽市一顆璀璨的明珠，白云區(qū)與金陽新區(qū)已成為貴陽市近年來發(fā)展地最好最快的地區(qū)，被譽(yù)為“貴陽的浦東新區(qū)”。2003年人均GDP已達(dá)到3500美元，據(jù)統(tǒng)計(jì)至2008年白云區(qū)人均GDP已突破5000美元大關(guān)。 有意思的是，貴陽市的地理中心落在了白云區(qū)，貴州省的地理中心也恰好落在了這里，所以白云區(qū)素有“雙心之區(qū)”，“貴州中心”的美譽(yù)。白云區(qū)白云區(qū)是貴陽市的6個(gè)市轄區(qū)之一，地處貴陽市中部，北接修文縣，東、南與烏當(dāng)區(qū)毗連，東南部與云巖區(qū)相鄰，西部與金陽新區(qū)相連，西部一角與清鎮(zhèn)市接壤，把守著貴陽市北部的門戶，戰(zhàn)略地位十分重要。第三章 貴陽市及白云區(qū)簡介一、基本概況 貴陽市貴陽是中國貴州省的省會，位于中國西南云貴高原東部，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心。（5）假設(shè)項(xiàng)目可出售標(biāo)的物在達(dá)到可出售條件以前經(jīng)濟(jì)環(huán)境及周邊環(huán)境無大的變化。（3）本可行性研究報(bào)告不考慮不可抗力或?qū)?xiàng)目的特殊交易及有關(guān)關(guān)聯(lián)方的權(quán)力產(chǎn)生的影響。項(xiàng)目可行性研究前提及假設(shè)（1）本可行性研究報(bào)告在重慶大川控股集團(tuán)有限公司提供的相關(guān)資料和介紹有關(guān)情況的前提下做成，重慶大川控股集團(tuán)有限公司對有關(guān)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。其報(bào)告將根據(jù)國家計(jì)委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南》以及建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》，結(jié)合貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)狀況及本項(xiàng)目具體情況，經(jīng)過認(rèn)真分析測算編制而成。項(xiàng)目的經(jīng)營方式為：住宅、商業(yè)全部銷售。集團(tuán)以“海納百川、有容乃大、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、持續(xù)創(chuàng)新”的經(jīng)營之道，形成了以開發(fā)業(yè)、建材業(yè)為核心，覆蓋制造業(yè)、金融、國際貿(mào)易、電子商務(wù)、旅游地產(chǎn)等多領(lǐng)域的大型現(xiàn)代化集團(tuán)。三、開發(fā)單位概況本項(xiàng)目由重慶大川控股集團(tuán)有限公司進(jìn)行開發(fā)。在白云區(qū)房地產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展的現(xiàn)狀和本項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢及眾多利好的支持下，公司于2012年開始對該地塊進(jìn)行開發(fā)。白云區(qū)是貴陽最為宜居的地區(qū)之一。白云區(qū)是貴陽重要區(qū)縣之一，在近幾年特別是去年貴陽成為“特區(qū)”后白云區(qū)房地產(chǎn)有了長足的發(fā)展。直轄十年以來，貴陽緊緊抓住直轄、西部大開發(fā)和三峽工程建設(shè)的契機(jī)，以前所未有的發(fā)展速度在西部崛起，已成為長江上游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”。一、項(xiàng)目名稱貴陽白金項(xiàng)目（一期）。資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是借貸資金，三是銷售收入轉(zhuǎn)投入。序號項(xiàng)目總金額（萬元）單價(jià)（元/㎡）1土地費(fèi)用 2勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 3報(bào)批報(bào)建費(fèi) 4前期準(zhǔn)備費(fèi) 5建安工程費(fèi) 6開發(fā)間接費(fèi) 7不可預(yù)見費(fèi) 8管理費(fèi) 9營銷費(fèi) 10財(cái)務(wù)費(fèi)用 11營業(yè)稅 12土地增值稅 13交易印花稅 成本合計(jì) 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)序號指標(biāo)名稱指標(biāo)值單位1項(xiàng)目總投入866,013萬元2項(xiàng)目銷售收入1,277,940萬元3所得稅前凈現(xiàn)金收益411,928萬元4所得稅102,975萬元5所得稅后凈現(xiàn)金收益308,953萬元6稅后投資收益率%7稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）182,862萬元8稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）%9稅后投資回收期（靜態(tài)）年10稅后投資回收期（動態(tài)）年結(jié)論：本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率，項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，資金回收時(shí)間短，綜合經(jīng)濟(jì)效益良好。期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用。二、項(xiàng)目摘要項(xiàng)目概況 貴陽白金項(xiàng)目（一期）位置：貴陽市白云區(qū)規(guī)劃建設(shè)總占地面積：466667㎡（約700畝）建筑總面積：2812625萬㎡綜合容積率：產(chǎn)品形態(tài)高層住宅+商業(yè)與裙樓門面+車庫主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目指標(biāo)單位備注1規(guī)劃凈用地面積466,667 ㎡凈地，約700畝居住用地　㎡　商業(yè)用地　㎡　綠化用地　㎡　容積率 　建筑密度35%　綠地率　　2總建筑面積 ㎡　其中： 地上建筑面積 ㎡　地下建筑面積 ㎡　住宅 ㎡按計(jì)容95%計(jì)算商業(yè) ㎡　地下車庫18569 個(gè)　3可售建筑面積 ㎡　4不可售建筑面積 ㎡　投資規(guī)模 本項(xiàng)目總投資包括開發(fā)成本與期間費(fèi)用。 ◆總投資測算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由重慶大川控股集團(tuán)有限公司全資興建的方案，本項(xiàng)目各類物業(yè)的測定價(jià)格與分析比較是根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金項(xiàng)目（一期）可行性研究報(bào)告重慶大川（控股）集團(tuán)有限公司貴陽白金項(xiàng)目（一期）可行性研究報(bào)告項(xiàng)目法人單位： 重慶大川控股集團(tuán)有限公司編 制 單 位： 編 制 時(shí) 間： 二○一二年四月目 錄第一章 總體說明及研究摘要 7一、總體說明 7二、項(xiàng)目摘要 7項(xiàng)目概況 7產(chǎn)品形態(tài) 7主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7投資規(guī)模 8經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 9資金籌措計(jì)劃 9第二章 項(xiàng)目概述 10一、項(xiàng)目名稱 10二、項(xiàng)目提出的背景 10三、開發(fā)單位概況 10四、項(xiàng)目開發(fā)模式 10五、本可行性研究的范圍、編制依據(jù)和前提假設(shè) 10項(xiàng)目可行性研究的范圍、編制依據(jù) 10項(xiàng)目可行性研究前提及假設(shè) 11第三章 貴陽市及白云區(qū)簡介 12一、基本概況 12貴陽市 12白云區(qū) 12白云區(qū)的經(jīng)濟(jì) 12二、歷史沿革 13貴陽市 13白云區(qū)歷史源革 14三、自然資源 14土地資源 14生態(tài)旅游資源 14四、交通環(huán)境 15鐵路網(wǎng)絡(luò) 15城市內(nèi)部交通 16第四章 市場研究 18一、貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 18城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力及GDP運(yùn)行狀況 17固定資產(chǎn)投資狀況 18二、2011年貴陽房地產(chǎn)市場總體分析 20房地產(chǎn)開發(fā)市場情況 20房地產(chǎn)開發(fā)資金保障情況 21商品房銷售市場情況 22保障性安居工程建設(shè)情況 23三、2011年貴陽主城區(qū)土地市場分析 24四、近期政策解讀 292011年中國房地產(chǎn)重點(diǎn)政策回顧 29“國八條”確立基調(diào)，明確調(diào)控措施 32地方政府細(xì)則跟進(jìn)，北京舉措最為嚴(yán)厲 32貨幣環(huán)境全面收緊，影響房地產(chǎn)供需雙方 33 中央經(jīng)濟(jì)工作會議，確立未來調(diào)控方向不動搖 33第五章 區(qū)域市場 35一、白云區(qū)房地產(chǎn)市場概況 35白云區(qū)市場概況 36二、白云區(qū)市場供求結(jié)構(gòu) 37三、區(qū)域房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展 37白云經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場 38白云城市發(fā)展格局 38三、重點(diǎn)項(xiàng)目對比分析 39貴陽恒大城 39貴陽恒大綠洲 41米蘭春天 42南湖郡 44四、區(qū)域目標(biāo)市場客戶研究 45目標(biāo)市場客層特征： 45 46 46第六章 項(xiàng)目SWOT分析及定位 47一、項(xiàng)目SWOT分析 47項(xiàng)目優(yōu)勢→Strength 47項(xiàng)目劣勢→Weakness 48項(xiàng)目機(jī)會→Opportunity 48威脅→Threat 48二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 49項(xiàng)目目標(biāo)客戶群 49目標(biāo)客戶特點(diǎn)和置業(yè)方案 49三、項(xiàng)目定位 51產(chǎn)品形態(tài)定位 51業(yè)態(tài)定位 51價(jià)格定位 52銷售價(jià)格建議 53第七章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 55一、設(shè)計(jì)構(gòu)思 55二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 55工程建設(shè)的規(guī)模和設(shè)計(jì)范圍 55總平面布置 55景觀及綠地系統(tǒng) 56交通組織 56建筑設(shè)計(jì) 56結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 57建筑節(jié)能設(shè)計(jì) 58第八章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 59一、開發(fā)機(jī)遇 59二、開發(fā)周期安排 59三、銷售周期安排 59第九章 投資估算 60一、投資估算依據(jù) 60二、開發(fā)總投資估算 60貴陽白金片區(qū)項(xiàng)目（一期）700畝開發(fā)總投資 60貴陽白金片區(qū)項(xiàng)目（一期）第一組團(tuán)140畝開發(fā)投資測算 61第十章 財(cái)務(wù)評價(jià) 63一、條件假定 63二、優(yōu)惠政策 63三、經(jīng)濟(jì)測算 65項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算匯總表 65項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評價(jià)表 65財(cái)務(wù)可行性分析 66盈虧平衡分析及評價(jià) 66敏感性分析 67分析結(jié)論 68第十一章 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制措施 69一、風(fēng)險(xiǎn)類型和防范措施 69成本風(fēng)險(xiǎn) 69市場風(fēng)險(xiǎn) 69其它風(fēng)險(xiǎn) 69二、風(fēng)險(xiǎn)控制 69工期 69投資決策 69項(xiàng)目時(shí)效控制 70第十二章 研究結(jié)論與建議 71一、研究結(jié)論 71二、有關(guān)說明與建議 71第一章 總體說明及研究摘要一、總體說明本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證重慶大川控股集團(tuán)有限公司貴陽白金項(xiàng)目（一期）投資的必要性、可能性、有效性和合理性。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，我們從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的主要數(shù)據(jù)來源是： ◆項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目地塊有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)以及貴州建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及相關(guān)規(guī)定編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于貴陽市國土房管局或貴州統(tǒng)計(jì)局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，參照了貴陽市建設(shè)委員會公布的貴陽市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料得出。 ◆本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前貴陽市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測算要求。開發(fā)成本包括土地費(fèi)用（含前期拆遷成本）、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、大配套設(shè)施費(fèi)、工程相關(guān)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資約866012萬元，可售綜合單方造價(jià)3092元/㎡。從財(cái)務(wù)評價(jià)看，該項(xiàng)目可行。本項(xiàng)目資金來源如下：預(yù)計(jì)投資：866013萬元自有資金：80000萬元借貸資金：80000萬元銷售收入轉(zhuǎn)投入：706013萬元第二章 項(xiàng)目概述二、項(xiàng)目提出的背景 貴陽是一座具有三千余年歷史的國家級歷史文化名城，是中國西部地區(qū)唯一的直轄市，是長江上游的經(jīng)濟(jì)中心，是一座依山而建，依水而居，馳名中外的名城。去年國家定貴陽為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，“特區(qū)”良好的政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的機(jī)會。2012年，隨著貴陽大川控股集團(tuán)有限公司業(yè)務(wù)拓展及可持續(xù)化發(fā)展戰(zhàn)略的需要，重慶大川控股集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略性儲備了貴陽白金項(xiàng)目（一期）片區(qū)土地。整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢運(yùn)行良好，加上貴陽市政府在政策上大力支持白云的發(fā)展，2011年將白云縣和雙橋區(qū)合并為白云區(qū)，片區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)一步完善，區(qū)域形象進(jìn)一步提升。㎡?？傎Y產(chǎn)逾40億，員工逾3000人，有15家全資控股公司，是重慶市百強(qiáng)企業(yè)，AAA級信用企業(yè)。四、項(xiàng)目開發(fā)模式本項(xiàng)目由重慶大川控股集團(tuán)有限公司進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)包括高層住宅和商業(yè)。五、本可行性研究的范圍、編制依據(jù)和前提假設(shè)項(xiàng)目可行性研究的范圍、編制依據(jù)本可行性研究范圍包括項(xiàng)目建設(shè)意義、項(xiàng)目投資環(huán)境、項(xiàng)目市場前景、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目一期建設(shè)組織及進(jìn)度、投資估算及融資計(jì)劃、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益及風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)等。主要編制依據(jù)有：（1）關(guān)于貴陽市白云區(qū)白金片區(qū)項(xiàng)目合作備忘錄（2）白云區(qū)白金片區(qū)土地開發(fā)建設(shè)合作框架協(xié)議書（3）白云區(qū)白金片區(qū)土地一級開發(fā)合作協(xié)議書（4）有關(guān)本項(xiàng)目的行政性文件及批復(fù)（5）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》以及國家計(jì)委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南》（6）其它有關(guān)資料。（2）項(xiàng)目以開發(fā)并銷售商住樓為目的，本可行性研究報(bào)告以重慶大川控股集團(tuán)有限公司不改變其開發(fā)目的為前提。（4）項(xiàng)目可出售標(biāo)的物在達(dá)到可出售的情況下無他項(xiàng)權(quán)利限制，以公開、公平、公正的原則進(jìn)行公開銷售，在此期間房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持穩(wěn)定。（6）本可研報(bào)告涉及土地容積率設(shè)計(jì)商業(yè)、如實(shí)際建筑容積率與本報(bào)告設(shè)計(jì)容積率不符，測算將有相應(yīng)調(diào)整。貴陽是中國首個(gè)”國家森林城市“，被中國氣象學(xué)會評為“中國避暑之都”，良好的氣候資源，尤其是在夏季讓人感到?jīng)鏊褪孢m，非常適宜旅居和外地客商避暑。該區(qū)東西最長為28千米，南北最寬為20千米，%，是全國最大的