【正文】 由于高檔住宅屬于國家控制項(xiàng)目，金融信貸政策對項(xiàng)目貸款額度有一定影響。項(xiàng)目還存在林木改造風(fēng)險、山體改造風(fēng)險，主要是項(xiàng)目啟動資金增長和啟動周期加長，導(dǎo)致資金鏈和財(cái)務(wù)壓力加大。敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出以項(xiàng)目評價指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度，從分析結(jié)果可知，銷售收入與投資成本的變化對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益都比較敏感，而且銷售收入比投資成本變化更為敏感。自有資金總額100%=76%結(jié)論：項(xiàng)目投資回收期短，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值也大于零，項(xiàng)目的靜態(tài)投資回報(bào)率較高，自有資金回匯報(bào)率達(dá)到了76%，這幾項(xiàng)指標(biāo)都高于同行業(yè)的平均水平，說明該項(xiàng)目有較強(qiáng)贏利能力。它的計(jì)算公式如下：凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值247。采用線性插值法,得出本項(xiàng)目的全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%（2）凈現(xiàn)值（FNPV）為： 萬元凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目在投資活動有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量按預(yù)先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率8%，折算到投資項(xiàng)目實(shí)施開始的基準(zhǔn)年(投資項(xiàng)目開始投入的年份)的數(shù)值。3. 財(cái)務(wù)分析 贏利能力分析根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度和價格體系,分析計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價指標(biāo)，考察項(xiàng)目的贏利能力，以此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)定，項(xiàng)目自有資金不低于35%，項(xiàng)目自有資金需達(dá)到5913萬元。詳見〈〈資金運(yùn)用計(jì)劃表〉〉〈〈資金運(yùn)用計(jì)劃表〉〉表明項(xiàng)目前期做好銷售工作可以減輕資金壓力，同時降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。剩余的10%按平均價格的90%作為銷售收入。其中：地價：包括土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；前期工程費(fèi)：包括調(diào)研費(fèi)用、咨詢費(fèi)用、勘察和設(shè)計(jì)費(fèi)用、圖紙審察費(fèi)用、三通一平費(fèi)用和手續(xù)費(fèi)用；建安工程費(fèi)包括土建工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等費(fèi)用；其它費(fèi)用主要是報(bào)建開發(fā)過程中政府收取的費(fèi)用；不可預(yù)見費(fèi)一般按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安工程費(fèi)、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)之和的3%7%計(jì)，根據(jù)本項(xiàng)目有許多不可預(yù)見情況費(fèi)率按4%計(jì)取。四 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價1. 投資估算及收入預(yù)測 項(xiàng)目總投資估算本次估算分類標(biāo)準(zhǔn)采用《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》（建標(biāo)【2000】205號），對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其投資成本及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分構(gòu)成。三 方案建議根據(jù)定量分析結(jié)果，考慮貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者情況，建議容積率適當(dāng)提高3個百分點(diǎn)左右，別墅占18棟左右，產(chǎn)品根據(jù)位置拉開檔次。按高端住宅5500元/平方米、低層洋房3500元/平方米的保守價位價格計(jì)算單位面積利潤：別 墅 利 潤：590花 園 洋 房：588按高價位價格計(jì)算單位面積利潤：別 墅 利 潤：1045花 園 洋 房：1043二 優(yōu)化計(jì)算1. 項(xiàng)目定量計(jì)算模型計(jì)算指標(biāo)類別容積率利潤S1 利潤S2元/平方米高檔住宅 洋房 限制性指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)占地面積記入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率2025%高度不高于四層假設(shè)高檔住宅面積為A，花園洋房面積為B項(xiàng)目利潤S1時，即低價位時項(xiàng)目利潤函數(shù)：V=590A+588B限制條件：A/+B/≤88004 用地面積小于等于占地面積。財(cái)務(wù)費(fèi)用與所得稅在此暫不考慮，在后面經(jīng)濟(jì)評價中作為經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。第四部分 方案優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)評價一 項(xiàng)目分析說明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1. 項(xiàng)目說明：本項(xiàng)分析的估算分類標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》（建標(biāo)【2000】205號），并根據(jù)項(xiàng)目的不同情況進(jìn)行變通。一方面吸收培養(yǎng)人才，另一方面與外界開展廣泛交流與合作。4. 項(xiàng)目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目綜合評價通過上述項(xiàng)目SWOT分析，項(xiàng)目優(yōu)勢非常明顯，但是優(yōu)劣、劣勢、機(jī)會與威脅是隨時變化的。項(xiàng)目地塊林木屬國家重點(diǎn)生態(tài)項(xiàng)目，與貴陽生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟(jì)相對應(yīng)，對樹木的處理面臨政策威脅。發(fā)展機(jī)會政府現(xiàn)在正在解決交通瓶頸，在森林公園山下打通地下隧道，出洞口就在項(xiàng)目地塊附近，“見龍路”的改造也已提到了政府規(guī)劃日程。地塊形狀項(xiàng)目地塊狹長、不太規(guī)則，不利于項(xiàng)目整體規(guī)劃布局；山地地貌對項(xiàng)目建筑、防護(hù)坡要求較高。 劣勢（W）及規(guī)避居住氣氛項(xiàng)目片區(qū)雖然極具發(fā)展?jié)摿Γ?xiàng)目片區(qū)生活居住設(shè)施不足，生活氣息不濃，居住氛圍較差。項(xiàng)目地塊處在林帶之中，地勢為原始山地形態(tài)，擁有廣闊的視野，有著天然優(yōu)良的居住品質(zhì)。地勢基本為原始地勢。南明區(qū)立足于打造貴陽城南新區(qū)的重要發(fā)展規(guī)劃，是南明區(qū)新一輪城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。2. 片區(qū)定位片區(qū)建設(shè)定位：依托貴陽機(jī)場的優(yōu)勢，以航空港及配套設(shè)施為主，行政辦公、居住、體育設(shè)施為輔，建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的園林式生態(tài)型現(xiàn)代化新城（它將是南明區(qū)未來的行政中心所在地）。據(jù)《貴陽志?金石志》記裁：龍洞堡東，有洞深遂不可測，據(jù)傳有龍現(xiàn)于此，明代巡撫郭子章，題“見龍洞”于洞口，“龍洞堡”據(jù)此而得名。從就業(yè)者所在的單位性質(zhì)來看：高收入家庭要么所在的單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國有經(jīng)濟(jì)單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益和競爭能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。貴陽市城市居民消費(fèi)意見一般投資意識淡漠，消費(fèi)存在消費(fèi)高、儲蓄低、物質(zhì)消費(fèi)偏高、精神消費(fèi)不足的特點(diǎn)。貴陽市收入較高人群主要集中于國有部門和較高產(chǎn)業(yè)層次的行業(yè)之中。貴陽人的投資意識遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他城市，投資方向也相對單一。調(diào)查資料表明：隨著收入水平的提高，城市居民愿意花更多的錢投入子女教育支出。交通通信消費(fèi)增長明顯。醫(yī)療保健支出快速增長。就業(yè)者所在單位的所有制形式，高收入家庭就業(yè)單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國有經(jīng)濟(jì)單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益和競爭能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。在此基礎(chǔ)上，部分行業(yè)工資水平較低且增長緩慢，行業(yè)間、單位間收入差距較大。2003年末，全市居民人均儲蓄1萬元，從居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，城市居民占有90%左右的儲蓄余額，人均儲蓄余額約為2萬元左右。部分傳統(tǒng)行業(yè)工資水平較低且增長緩慢。雖然年平均工資差距較大，但按照2003年各自的工資增長速度，呈現(xiàn)了企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資趨同的趨勢。 企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資按企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)分組，年平均勞動報(bào)酬12152元；事業(yè)單位從業(yè)人員年平均勞動報(bào)酬13812元，%；機(jī)關(guān)單位從業(yè)人員年平均勞動報(bào)酬14220元，%。 貴陽市在崗職工年平均工資達(dá)12000元以上的行業(yè)2003年，貴陽市在崗職工年平均工資達(dá)12000元以上的行業(yè)是：①電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為23716元；②信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)為19640元；③金融業(yè)為18318元；④科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)業(yè)和地質(zhì)勘探業(yè)為15780元；⑤衛(wèi)生、社會保障和社會服務(wù)業(yè)為15305元；⑥公共管理和社會組織為14563元；⑦文化、體育和娛樂業(yè)為14276元；⑧交通運(yùn)輸、倉儲及郵政業(yè)為13906元；⑨教育為13142元；⑩租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)為12931元。3．城市居民就業(yè)與在職職工收入情況2003年，在崗職工年平均工資為12182元。 家庭戶數(shù)構(gòu)成據(jù)市公安局年報(bào)統(tǒng)計(jì)，2000年，貴陽市總戶數(shù)848166戶。二 貴陽市居民生活結(jié)構(gòu)研究1. 貴陽市人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例2003年，貴陽市總?cè)丝?448581人，其中非農(nóng)業(yè)人口1652673人，%，農(nóng)業(yè)人口1795908人，% 。同時，招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，對外經(jīng)濟(jì)依賴性將有所加重。 貴陽市經(jīng)濟(jì)相對國內(nèi)其它省級和副省級城市來說，經(jīng)濟(jì)水平相對較低。以原材料、初級產(chǎn)品生產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式對貴陽資源、環(huán)境造成很大程度的破壞。6. 貴陽市經(jīng)濟(jì)在貴州省的地位貴陽市作為省會城市，對促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。以裝備制造為主的機(jī)械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。依托能源工業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。4. 貴陽市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 貴陽市支柱產(chǎn)業(yè)體系以能源、優(yōu)勢原材料為主的新興支柱產(chǎn)業(yè)、以煙酒為主的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)、以生態(tài)畜牧業(yè)和旅游業(yè)為重點(diǎn)的后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)、以民族制藥、特色食品為代表的特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成貴陽市五大產(chǎn)業(yè)支柱。3．貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、外貿(mào)與利用外資情況 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 資料來源《貴陽市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，在國民經(jīng)濟(jì)的比例越來越低，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，第三產(chǎn)業(yè)對推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方面，越來越顯得重要。2002年5月，貴陽被確定為全國首家“循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市”試點(diǎn)城市。1978年至2002年，貴陽GDP增長9倍多，但同時，主要資源投入量也增長了3倍多，按照過去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，如果2020年的經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)翻三番，所需資源投入量與污染排放量也將翻三番，能源供給與環(huán)境將不堪重負(fù)。 貴陽市未來城區(qū)將形成中心區(qū)和金陽新區(qū)兩個市級中心，小河、白云為城市次中心，新添、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)，各片區(qū)之間以綠色空間相隔離，保持并發(fā)展組團(tuán)式格局。6. 小結(jié)貴陽是中國西南地區(qū)重要城市，由于地形的限制，中心城區(qū)成為城市政治、經(jīng)濟(jì)和社會活動中心，但面對西部開發(fā)帶來的大發(fā)展機(jī)遇和城市機(jī)動化、城市化的發(fā)展壓力，中心城區(qū)的用地越來越難以滿足發(fā)展的需求，盡管城市外圍的片區(qū)發(fā)展已經(jīng)具有一定規(guī)模，但其與中心城區(qū)在社會和經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系仍然相對薄弱。n 花溪片區(qū)位于城區(qū)西南部，總用地約 60平方千米，規(guī)劃是以風(fēng)景旅游、文教科研用地為主的片區(qū)，是國家級風(fēng)景名勝區(qū)和省高等教育基地，嚴(yán)格控制有污染的項(xiàng)目發(fā)展。n 白云片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地 66平方千米，規(guī)劃為以鋁廠建設(shè)為主體。實(shí)行“退二進(jìn)三”“退二進(jìn)綠”的發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化政治、商貿(mào)、金