【正文】 由于高檔住宅屬于國家控制項目，金融信貸政策對項目貸款額度有一定影響。項目還存在林木改造風險、山體改造風險，主要是項目啟動資金增長和啟動周期加長，導致資金鏈和財務壓力加大。敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出以項目評價指標影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，從分析結果可知，銷售收入與投資成本的變化對項目的經濟效益都比較敏感，而且銷售收入比投資成本變化更為敏感。自有資金總額100%=76%結論：項目投資回收期短，財務內部收益率遠遠高于基準折現率，財務凈現值也大于零，項目的靜態(tài)投資回報率較高，自有資金回匯報率達到了76%，這幾項指標都高于同行業(yè)的平均水平，說明該項目有較強贏利能力。它的計算公式如下：凈現值率=凈現值247。采用線性插值法,得出本項目的全部投資的財務內部收益率為：%（2）凈現值（FNPV）為： 萬元凈現值是投資項目在投資活動有效期內的凈現金流量按預先規(guī)定的基準收益率8%，折算到投資項目實施開始的基準年(投資項目開始投入的年份)的數值。3. 財務分析 贏利能力分析根據國家現行財務制度和價格體系,分析計算項目直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的贏利能力，以此判斷項目的財務可行性。根據建設部房地產項目管理規(guī)定，項目自有資金不低于35%，項目自有資金需達到5913萬元。詳見〈〈資金運用計劃表〉〉〈〈資金運用計劃表〉〉表明項目前期做好銷售工作可以減輕資金壓力，同時降低財務費用。剩余的10%按平均價格的90%作為銷售收入。其中：地價：包括土地出讓金、城市基礎設施配套費；前期工程費：包括調研費用、咨詢費用、勘察和設計費用、圖紙審察費用、三通一平費用和手續(xù)費用；建安工程費包括土建工程費和安裝工程費等費用；其它費用主要是報建開發(fā)過程中政府收取的費用；不可預見費一般按基礎設施建設費、建安工程費、區(qū)內配套工程費之和的3%7%計，根據本項目有許多不可預見情況費率按4%計取。四 項目經濟評價1. 投資估算及收入預測 項目總投資估算本次估算分類標準采用《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（建標【2000】205號），對于一般房地產開發(fā)項目而言，其投資成本及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分構成。三 方案建議根據定量分析結果，考慮貴陽房地產產品結構與消費者情況，建議容積率適當提高3個百分點左右，別墅占18棟左右，產品根據位置拉開檔次。按高端住宅5500元/平方米、低層洋房3500元/平方米的保守價位價格計算單位面積利潤：別 墅 利 潤：590花 園 洋 房：588按高價位價格計算單位面積利潤：別 墅 利 潤：1045花 園 洋 房：1043二 優(yōu)化計算1. 項目定量計算模型計算指標類別容積率利潤S1 利潤S2元/平方米高檔住宅 洋房 限制性指標項目指標占地面積記入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率2025%高度不高于四層假設高檔住宅面積為A，花園洋房面積為B項目利潤S1時，即低價位時項目利潤函數：V=590A+588B限制條件：A/+B/≤88004 用地面積小于等于占地面積。財務費用與所得稅在此暫不考慮，在后面經濟評價中作為經濟評價指標。第四部分 方案優(yōu)化及經濟評價一 項目分析說明及用地、技術、經濟指標1. 項目說明：本項分析的估算分類標準依據《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（建標【2000】205號），并根據項目的不同情況進行變通。一方面吸收培養(yǎng)人才，另一方面與外界開展廣泛交流與合作。4. 項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略 項目綜合評價通過上述項目SWOT分析，項目優(yōu)勢非常明顯，但是優(yōu)劣、劣勢、機會與威脅是隨時變化的。項目地塊林木屬國家重點生態(tài)項目，與貴陽生態(tài)循環(huán)經濟相對應，對樹木的處理面臨政策威脅。發(fā)展機會政府現在正在解決交通瓶頸，在森林公園山下打通地下隧道，出洞口就在項目地塊附近，“見龍路”的改造也已提到了政府規(guī)劃日程。地塊形狀項目地塊狹長、不太規(guī)則，不利于項目整體規(guī)劃布局；山地地貌對項目建筑、防護坡要求較高。 劣勢（W）及規(guī)避居住氣氛項目片區(qū)雖然極具發(fā)展?jié)摿Γ椖科瑓^(qū)生活居住設施不足，生活氣息不濃，居住氛圍較差。項目地塊處在林帶之中，地勢為原始山地形態(tài)，擁有廣闊的視野，有著天然優(yōu)良的居住品質。地勢基本為原始地勢。南明區(qū)立足于打造貴陽城南新區(qū)的重要發(fā)展規(guī)劃，是南明區(qū)新一輪城市開發(fā)建設的重點項目之一。2. 片區(qū)定位片區(qū)建設定位：依托貴陽機場的優(yōu)勢，以航空港及配套設施為主，行政辦公、居住、體育設施為輔，建設可持續(xù)發(fā)展的園林式生態(tài)型現代化新城（它將是南明區(qū)未來的行政中心所在地）。據《貴陽志?金石志》記裁：龍洞堡東，有洞深遂不可測，據傳有龍現于此，明代巡撫郭子章，題“見龍洞”于洞口，“龍洞堡”據此而得名。從就業(yè)者所在的單位性質來看：高收入家庭要么所在的單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國有經濟單位，三資企業(yè)或其它經濟類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經濟效益和競爭能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。貴陽市城市居民消費意見一般投資意識淡漠，消費存在消費高、儲蓄低、物質消費偏高、精神消費不足的特點。貴陽市收入較高人群主要集中于國有部門和較高產業(yè)層次的行業(yè)之中。貴陽人的投資意識遠遠落后于其他城市，投資方向也相對單一。調查資料表明：隨著收入水平的提高，城市居民愿意花更多的錢投入子女教育支出。交通通信消費增長明顯。醫(yī)療保健支出快速增長。就業(yè)者所在單位的所有制形式，高收入家庭就業(yè)單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國有經濟單位，三資企業(yè)或其它經濟類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經濟效益和競爭能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。在此基礎上，部分行業(yè)工資水平較低且增長緩慢，行業(yè)間、單位間收入差距較大。2003年末，全市居民人均儲蓄1萬元，從居民消費結構分析，城市居民占有90%左右的儲蓄余額，人均儲蓄余額約為2萬元左右。部分傳統(tǒng)行業(yè)工資水平較低且增長緩慢。雖然年平均工資差距較大，但按照2003年各自的工資增長速度，呈現了企業(yè)、事業(yè)、機關單位在崗職工年平均工資趨同的趨勢。 企業(yè)、事業(yè)、機關單位在崗職工年平均工資按企業(yè)、事業(yè)、機關分組，年平均勞動報酬12152元；事業(yè)單位從業(yè)人員年平均勞動報酬13812元，%；機關單位從業(yè)人員年平均勞動報酬14220元，%。 貴陽市在崗職工年平均工資達12000元以上的行業(yè)2003年，貴陽市在崗職工年平均工資達12000元以上的行業(yè)是：①電力、燃氣及水的生產和供應業(yè)為23716元；②信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)為19640元；③金融業(yè)為18318元；④科學研究、技術服務業(yè)和地質勘探業(yè)為15780元；⑤衛(wèi)生、社會保障和社會服務業(yè)為15305元；⑥公共管理和社會組織為14563元；⑦文化、體育和娛樂業(yè)為14276元；⑧交通運輸、倉儲及郵政業(yè)為13906元；⑨教育為13142元；⑩租賃和商務服務業(yè)為12931元。3．城市居民就業(yè)與在職職工收入情況2003年，在崗職工年平均工資為12182元。 家庭戶數構成據市公安局年報統(tǒng)計，2000年，貴陽市總戶數848166戶。二 貴陽市居民生活結構研究1. 貴陽市人口結構與消費結構比例2003年，貴陽市總人口3448581人，其中非農業(yè)人口1652673人，%，農業(yè)人口1795908人，% 。同時，招商引資的力度進一步加強，對外經濟依賴性將有所加重。 貴陽市經濟相對國內其它省級和副省級城市來說，經濟水平相對較低。以原材料、初級產品生產為主的產業(yè)結構模式對貴陽資源、環(huán)境造成很大程度的破壞。6. 貴陽市經濟在貴州省的地位貴陽市作為省會城市，對促進全省經濟發(fā)展具有重要作用。以裝備制造為主的機械工業(yè)產業(yè)群。依托能源工業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產業(yè)群。4. 貴陽市產業(yè)經濟 貴陽市支柱產業(yè)體系以能源、優(yōu)勢原材料為主的新興支柱產業(yè)、以煙酒為主的傳統(tǒng)支柱產業(yè)、以生態(tài)畜牧業(yè)和旅游業(yè)為重點的后續(xù)支柱產業(yè)、以民族制藥、特色食品為代表的特色優(yōu)勢產業(yè)和以航天航空、電子信息、生物技術為代表的高新技術產業(yè)構成貴陽市五大產業(yè)支柱。3．貴陽市產業(yè)結構、國民經濟貢獻、外貿與利用外資情況 產業(yè)結構 資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市產業(yè)結構第一產業(yè)發(fā)展緩慢，在國民經濟的比例越來越低，第二產業(yè)穩(wěn)步增長，第三產業(yè)對推動國民經濟的發(fā)展方面，越來越顯得重要。2002年5月，貴陽被確定為全國首家“循環(huán)經濟生態(tài)城市”試點城市。1978年至2002年，貴陽GDP增長9倍多，但同時，主要資源投入量也增長了3倍多，按照過去的經濟發(fā)展模式，如果2020年的經濟要實現翻三番，所需資源投入量與污染排放量也將翻三番，能源供給與環(huán)境將不堪重負。 貴陽市未來城區(qū)將形成中心區(qū)和金陽新區(qū)兩個市級中心，小河、白云為城市次中心，新添、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、二戈寨為片區(qū)中心的城市結構，各片區(qū)之間以綠色空間相隔離，保持并發(fā)展組團式格局。6. 小結貴陽是中國西南地區(qū)重要城市，由于地形的限制，中心城區(qū)成為城市政治、經濟和社會活動中心，但面對西部開發(fā)帶來的大發(fā)展機遇和城市機動化、城市化的發(fā)展壓力，中心城區(qū)的用地越來越難以滿足發(fā)展的需求，盡管城市外圍的片區(qū)發(fā)展已經具有一定規(guī)模，但其與中心城區(qū)在社會和經濟上的聯系仍然相對薄弱。n 花溪片區(qū)位于城區(qū)西南部，總用地約 60平方千米，規(guī)劃是以風景旅游、文教科研用地為主的片區(qū)，是國家級風景名勝區(qū)和省高等教育基地，嚴格控制有污染的項目發(fā)展。n 白云片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地 66平方千米，規(guī)劃為以鋁廠建設為主體。實行“退二進三”“退二進綠”的發(fā)展戰(zhàn)略，調整產業(yè)結構，強化政治、商貿、金