【正文】 貸款 利息 4. 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度1現(xiàn)金流入 2現(xiàn)金流出 3營業(yè)稅 4城建稅及附加 5開發(fā)成本 6利息支出 7所得稅 8所得稅結(jié)算總額 9凈現(xiàn)金流 10累計(jì)凈現(xiàn)金流量 11累計(jì)凈現(xiàn)值 。但財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，表明該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)，詳見《敏感性分析表》。投資總額100% =247。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率和投資回報(bào)率等。 資金籌措項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源主要包括自有資金、銀行融資、其它來源及銷售回款等渠道。項(xiàng)目開發(fā)成本估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量總價(jià)(萬元)備注一土地及配套費(fèi) 1土地價(jià)格 土地出讓金、使用費(fèi)、契稅2契稅 3土地管理費(fèi)4% 征地總價(jià)*4%4紅線外市政配套50、90 住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費(fèi)用 1前調(diào)查咨詢策劃費(fèi)用 2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50 3三通一平費(fèi)20 4圍墻設(shè)施費(fèi)180 ,三主體建筑工程費(fèi) 1主體工程費(fèi)600 2門窗工程費(fèi)120 3外立面裝修80 4電氣工程70 5給排水工程80 6燃?xì)?8 7消防系統(tǒng)10 四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費(fèi) 1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)10 2綠化、道路及零星工程300 3智能化、照明、安防系統(tǒng)65 五其它費(fèi)用 1建筑物零星控測560 按貴陽市政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2組計(jì)算2房屋面積勘丈費(fèi) 3人防審圖% 按工程造價(jià)的2%04人防質(zhì)監(jiān)費(fèi)% 按工程造價(jià)的3%05設(shè)計(jì)文件審查% %計(jì)算6邊坡支護(hù)% 按工程造價(jià)的2%07質(zhì)監(jiān)費(fèi)% %08合同鑒證% %09工程定額測定% %010建筑質(zhì)監(jiān)費(fèi)% %011初勘費(fèi) 150元/次(按2次計(jì)算)12地形圖測量費(fèi)50000 5萬元/平方公里()13施工合同鑒證% 建筑面積*土建造價(jià)*%014交易服務(wù)費(fèi)% 工程造價(jià)*%015建安保險(xiǎn)費(fèi)% 工程造價(jià)*%016防雷檢測費(fèi) 按100個(gè)測點(diǎn)計(jì)算17防雷審查費(fèi)10 建筑面積*10%18施工圖審查費(fèi) 建筑面積*土建造價(jià)*%*10%19散裝水泥費(fèi) 2元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設(shè)2600 建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設(shè)6 建筑面積*622市政排污 建筑面積*六直接費(fèi)用小計(jì) 二+三+四+五七管理費(fèi)用3% 六3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用九不可預(yù)見費(fèi)用4% （六+七）4%十總投資  項(xiàng)目收入預(yù)測花園洋房價(jià)格35004000元/平方米之間；別墅價(jià)格在55006000元/平方米之間；按照可售面積配比，項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)在3990元/平方米。在不影響整體效果的情況下，提高產(chǎn)品項(xiàng)目整體品質(zhì)。2. 項(xiàng)目用地指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目指 標(biāo)占地面積計(jì)入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率2025%高度不高于四層3. 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目情況，產(chǎn)品分為高檔住宅、花園洋房兩種產(chǎn)品，項(xiàng)目各類型產(chǎn)品容積率控制如下：。在人才與管理方面逐步與市場化操作接軌。市場威脅隨著貴陽市房地產(chǎn)市場化進(jìn)程推進(jìn)，更多的開發(fā)商開始關(guān)注市場研究、注重產(chǎn)品創(chuàng)新。劣勢規(guī)避：利用項(xiàng)目庭院概念（營造社區(qū)氣氛）+規(guī)劃社區(qū)生活配套物業(yè)（規(guī)避配套不足）+聯(lián)結(jié)教育文化（打造教育品牌）+與高水平規(guī)劃設(shè)計(jì)公司合作（規(guī)避地形、地勢）。人文優(yōu)勢片區(qū)學(xué)校比較集中，是貴陽教育比較集中的片區(qū)，規(guī)劃還有體育公園，片區(qū)基本沒有農(nóng)民居住區(qū)，居住人群比較純粹，人文氣氛濃郁。 4. 片區(qū)發(fā)展前景片區(qū)在空間上與中心區(qū)域毗鄰，片區(qū)按照發(fā)展規(guī)劃要求，不斷的對(duì)交通、教育及生活配套設(shè)施進(jìn)行開發(fā)、改造，隨著各種開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，龍洞堡片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和生態(tài)優(yōu)勢日益凸顯，已成為貴陽市的投資熱點(diǎn)片區(qū)之一，其中學(xué)校、賓館、飯店、停車場、娛樂場、公園、房地產(chǎn)及旅游項(xiàng)目的建設(shè)等見效快、生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目得到優(yōu)先發(fā)展，片區(qū)前景被各類投資人和貴陽市居民看好。龍洞堡在城區(qū)位置圖：，2004戶籍?dāng)?shù)2185戶，15790人，公共戶單位20余家，其中大專院校8所。 一方面，低收入高消費(fèi)，居民可以用來儲(chǔ)蓄或投資的錢并不多，另一方面，居民收入差別較大，所以社會(huì)財(cái)富集中度較高。比如炒股炒匯，城市的居民絕大多數(shù)都沒有接受過理財(cái)顧問的服務(wù)，同時(shí)大部分也表示不愿意聘請理財(cái)顧問幫助理財(cái)。通信工具擁有量的快速增加，帶來了通信費(fèi)用的大幅上升，2003年城市居民人均電信費(fèi)用支出為334元，比1999年增長182元，%。4. 貴陽市消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化及特點(diǎn)近年來，貴陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)快速健康發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，生活質(zhì)量不斷提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。國有單位在崗職工年平均工資在各種經(jīng)濟(jì)類型中仍然保持最高水平。 按行業(yè)分組看不同行業(yè)年平均工資及增長水平收入較高的電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、金融業(yè)及郵政業(yè)等行業(yè)，在國家現(xiàn)行政策情況下，壟斷性行業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢明顯，收入、福利待遇較好。2003年，貴陽市國有單位在崗職工年平均工資為12930元，其中：企業(yè)單位在崗職工年平均工資為11575元。六大區(qū)域總戶數(shù)485638戶，占全市人口的57%。依托資源優(yōu)勢和借助西電東送的機(jī)遇發(fā)展起來的能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、依托能源工業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群、以裝備制造為主的機(jī)械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群?！碍h(huán)境立市”、“循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略得到了廣泛的認(rèn)同。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2005年一、二、三次產(chǎn)業(yè)的比重，：：：：；所有制結(jié)構(gòu)：2005年國有、集體、非公有制經(jīng)濟(jì)比重，由2000年的45：25：30調(diào)整為40：25：35。此外，其他如機(jī)械工業(yè)等產(chǎn)業(yè)。在2003年11月開始施行的《貴陽市建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市條例》，則把未來20年貴陽市發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的思路從法律上作了框定。第二部 經(jīng)濟(jì)環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究一 貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)研究：1. 貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)背景60年代中期開始貴陽進(jìn)行“三線建設(shè)”，以三線軍工企業(yè)和大、中型企業(yè)為依托，貴州的工業(yè)基礎(chǔ)逐步加強(qiáng)，交通通訊條件大為改善。n 三橋馬王廟片區(qū)位于城區(qū)西部，總用地約 60平方千米，規(guī)劃為以汽車配件、機(jī)械制造、橡膠制品和磨料磨具為主的工業(yè)片區(qū)。n 金陽片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地 ，規(guī)劃為以行政辦公、居住、文教科研、高新技術(shù)和居住為一體的園林式、生態(tài)型和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)。 定位意義貴陽市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟(jì)市，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”。07′至107176。公路與公共交通外部公路交通：貴（陽）黃（果樹）、貴（貴陽）遵（遵義）、貴新、貴畢（貴陽至新寨和貴陽至畢節(jié)）公路等8條高等級(jí)出境公路，321和210國道經(jīng)過貴陽。片區(qū)之間以綠色空間相隔離，通過交通干線相連接，呈組團(tuán)式格局。東、南與黔南布依族苗族自治州的甕安、龍里、惠水、長順4縣接壤，西靠安順地區(qū)的平壩縣和畢節(jié)地區(qū)的織金縣，北鄰畢節(jié)地區(qū)的黔西、金沙兩縣和遵義市的遵義縣。古代貴陽盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹命名，因“竹”與“筑”諧音，故貴陽簡稱“筑”。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。貴陽火車站是貴州省鐵路客運(yùn)中心。3. 地理位置、氣候貴陽市位于貴州省中部的云貴高原東斜坡地帶，地處東經(jīng)106176。4. 城市定位 城市定位貴陽市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟(jì)市，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”。實(shí)行“退二進(jìn)三”“退二進(jìn)綠”的發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化政治、商貿(mào)、金融、信息、文化藝術(shù)、科技、旅游服務(wù)等職能區(qū)域。n 花溪片區(qū)位于城區(qū)西南部，總用地約 60平方千米，規(guī)劃是以風(fēng)景旅游、文教科研