【正文】 得稅前利潤。2. 項目用地指標項目經(jīng)濟指標項 目指 標占地面積計入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率2025%高度不高于四層3. 項目技術(shù)指標根據(jù)項目情況，產(chǎn)品分為高檔住宅、花園洋房兩種產(chǎn)品，項目各類型產(chǎn)品容積率控制如下：。目的是測算項目不同產(chǎn)品的收益水平、贏利能力，為項目方案制定提供分析依據(jù)，項目采用可售單位積指標進行評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分構(gòu)成。 項目發(fā)展策略市場策略——以市場領(lǐng)先者姿態(tài)進入?yún)^(qū)域市場；產(chǎn)品策略——市場差異化原則、創(chuàng)新適度化原則；開發(fā)節(jié)奏——快速入市、規(guī)模適度；產(chǎn)品角度——產(chǎn)品生活化、品質(zhì)精細化；社區(qū)形態(tài)——配套功能多樣化、生活環(huán)境生態(tài)化、休閑娛樂健康化；文化特色——教育品牌演繹教育社區(qū)，倡導教育社區(qū)文化；物業(yè)管理——管理智能化、服務(wù)個性化。在人才與管理方面逐步與市場化操作接軌。在天時上，片區(qū)發(fā)展時機雖不太成熟，但是片區(qū)南明區(qū)區(qū)級的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域； 發(fā)展商方面，公司上、下有進一步做強企業(yè)、樹立企業(yè)品牌的共識。劣勢與威脅，劣勢主要是目前環(huán)境與地塊本身，要作好規(guī)劃、設(shè)計與開發(fā)節(jié)奏控制；威脅主要來自市場，關(guān)注市場，并根據(jù)市場變化調(diào)整策略。威脅規(guī)避：選擇目標人群（做針對性宣傳）+宣傳推廣片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（描述片區(qū)發(fā)展前景）+做好共公關(guān)系（做好政策應(yīng)對措施）+關(guān)注房地產(chǎn)大、小市場（應(yīng)對市場變化）。市場威脅隨著貴陽市房地產(chǎn)市場化進程推進，更多的開發(fā)商開始關(guān)注市場研究、注重產(chǎn)品創(chuàng)新。機會利用快速開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品（利用市場空缺）、圍繞片區(qū)發(fā)展確定發(fā)展策略（利用政府工程提高項目形象）、擴大推廣范圍（吸引城市周邊群體） 威脅（T）區(qū)位威脅貴陽中心區(qū)不斷推出較高檔次的住宅項目，產(chǎn)品雖然不同質(zhì)，但都是在高端客戶層面展開競爭，對高端客戶有一定的分流作用；市政進度雖然政府對片區(qū)作了整體規(guī)劃，但建設(shè)啟動時間太晚會不利于項目形象的提升；國家政策從目前貴陽市場情況，“國八條”對貴陽市影響不大，但也有一定的影響。 城市定位利用貴陽市打造“生態(tài)經(jīng)濟城市”定位主題，與項目生態(tài)特點對接。片區(qū)機會政府給了南明區(qū)發(fā)展的權(quán)限，片區(qū)做了整體規(guī)劃，“龍洞堡”是南明區(qū)區(qū)級政府鼎力推薦的，區(qū)政府片區(qū)已確定南明區(qū)為行政辦公中心，區(qū)政府將搬到龍洞堡片區(qū)辦公。劣勢規(guī)避：利用項目庭院概念（營造社區(qū)氣氛）+規(guī)劃社區(qū)生活配套物業(yè)（規(guī)避配套不足）+聯(lián)結(jié)教育文化（打造教育品牌）+與高水平規(guī)劃設(shè)計公司合作（規(guī)避地形、地勢）。配套不足片區(qū)屬初級開發(fā)階段，生活配套匱乏，特別是較有實力的義務(wù)教育、醫(yī)療機構(gòu)不夠。交通瓶頸片區(qū)交通要走機場路，還有一個收費站，另外公共交通工具（出租車）較少，片區(qū)居住人群出行影響較大。優(yōu)勢利用：利用好生態(tài)優(yōu)勢（在居民觀念中）+空間優(yōu)勢（距中心區(qū)近）+差異化核心（山林地貌）+居住品質(zhì)（嶺、水、景觀資源）+做文化品牌。人文優(yōu)勢片區(qū)學校比較集中，是貴陽教育比較集中的片區(qū)，規(guī)劃還有體育公園，片區(qū)基本沒有農(nóng)民居住區(qū)，居住人群比較純粹，人文氣氛濃郁。環(huán)境優(yōu)勢“龍洞堡”片區(qū)林帶發(fā)展比較豐富，林帶已經(jīng)占了整個片區(qū)的一半。地塊內(nèi)如圖：3. 項目SWOT分析 優(yōu)勢（S）及利用區(qū)位優(yōu)勢項目所在片區(qū)作為城市新的發(fā)展區(qū)域之一，與其它幾個片區(qū)相比較，“龍洞堡”距貴陽中心區(qū)較近。2. 地形地勢項目地塊沿山谷走勢走向呈狹長不規(guī)則狀，中部為谷底呈平臺狀，北高南低，中間平臺原為工業(yè)用地，植被已破壞，兩邊為人工森林帶，項目被林帶環(huán)繞。 4. 片區(qū)發(fā)展前景片區(qū)在空間上與中心區(qū)域毗鄰，片區(qū)按照發(fā)展規(guī)劃要求，不斷的對交通、教育及生活配套設(shè)施進行開發(fā)、改造，隨著各種開發(fā)建設(shè)項目的啟動，龍洞堡片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和生態(tài)優(yōu)勢日益凸顯，已成為貴陽市的投資熱點片區(qū)之一，其中學校、賓館、飯店、停車場、娛樂場、公園、房地產(chǎn)及旅游項目的建設(shè)等見效快、生態(tài)環(huán)境項目得到優(yōu)先發(fā)展，片區(qū)前景被各類投資人和貴陽市居民看好。龍洞堡片區(qū)整體開發(fā)是以現(xiàn)有龍洞堡地域為中心，以新思路架構(gòu)新區(qū)形象、完善新區(qū)功能的建設(shè)項目。3. 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。有4D級現(xiàn)代化國際化航空貴陽龍洞堡機場；全國省會城市最大國家級森林公園貴陽森林公園；有武警部隊單位及省科研單位5家，有以貴陽老干媽風味食品有限公司為代表的企業(yè)30余家。龍洞堡在城區(qū)位置圖：，2004戶籍數(shù)2185戶，15790人，公共戶單位20余家，其中大專院校8所。第三部分 片區(qū)及項目介紹一 龍洞堡”片區(qū)簡介1. 片區(qū)概況龍洞堡位于貴陽市東部，距市中心約8公里，東與烏當區(qū)永樂鄉(xiāng)毗鄰，南與花溪區(qū)小碧鄉(xiāng)交界，西與油榨街轄區(qū)接壤，北與新天寨鎮(zhèn)片區(qū)。 收入來源渠道多元化：高收入家庭的收入不僅僅是工資性來源，還有家庭副業(yè)生產(chǎn)收入、其它勞動收入、財產(chǎn)性收入等。高收入家庭食品消費所占比重小，消費的熱點主要集中在穿著、家庭設(shè)備和耐用消費品的更新?lián)Q代、交通和通訊、個人娛樂享受等方面。 一方面，低收入高消費，居民可以用來儲蓄或投資的錢并不多，另一方面，居民收入差別較大，所以社會財富集中度較高。主要集中的行業(yè)領(lǐng)域有：黨政機關(guān)、科教文衛(wèi)傳媒等事業(yè)單位以及新興行業(yè)（包括金融、證券、保險、郵電、通信、信息、房地產(chǎn)），私營經(jīng)濟主要集中在礦業(yè)、藥業(yè)、煙酒行業(yè)或相對應(yīng)的流通行業(yè)。近一半的高收入人群就業(yè)壟斷行業(yè)。收入差別帶了貴陽人“低收入高消費”所謂怪現(xiàn)象。比如炒股炒匯，城市的居民絕大多數(shù)都沒有接受過理財顧問的服務(wù)，同時大部分也表示不愿意聘請理財顧問幫助理財。比較明顯現(xiàn)象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升，根本原因是不少家庭利用貴陽市的貸款買房政策貸款買房，今天花明天的錢改善家庭居住條件是不少人家的選擇。2003年，城市居民人均教育支出562元，比1999年增加了218元，%。娛樂教育文化服務(wù)消費呈增長態(tài)勢。通信工具擁有量的快速增加，帶來了通信費用的大幅上升，2003年城市居民人均電信費用支出為334元，比1999年增長182元，%。2003年，城市居民人均醫(yī)藥費支出達到442元，%。2003年，城市居民人均醫(yī)療保健支出為475元，比1999年增長264元、16元，%，%、%。說明隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，他們的衣著消費質(zhì)量在不斷提高，但相對于其他消費的重要程度卻在降低，這是消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要標志。4. 貴陽市消費結(jié)構(gòu)變化及特點近年來，貴陽市經(jīng)濟建設(shè)持續(xù)快速健康發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，生活質(zhì)量不斷提升，消費結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。集體企業(yè)基礎(chǔ)不如國有單位，機制不如其他經(jīng)濟單位，得到的政策性支持又少，市場競爭能力弱，普遍發(fā)展困難，影響職工工資提高。不同經(jīng)濟類型在崗職工年平均工資存在較大差距。貴陽市在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平不高。國有單位在崗職工年平均工資在各種經(jīng)濟類型中仍然保持最高水平。4．貴陽市居民儲蓄情況居民儲蓄情況 資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市居民儲蓄總量與增量都逐步上升，但增幅趨勢平穩(wěn)。行業(yè)間、單位間收入差距較大。按國民經(jīng)濟行業(yè)分組看不同行業(yè)年工資扣除物價因素實際增長水平統(tǒng)計表明：在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平、工資增長水平差別較大。 按行業(yè)分組看不同行業(yè)年平均工資及增長水平收入較高的電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、金融業(yè)及郵政業(yè)等行業(yè)，在國家現(xiàn)行政策情況下，壟斷性行業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢明顯，收入、福利待遇較好。企業(yè)單位在崗職工年平均工資增幅比事業(yè)、。從工資的絕對數(shù)看：機關(guān)單位最高、事業(yè)單位次之、企業(yè)單位最低。由此可見，年平均勞動報酬最高的是電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為23716元，最低的是制造業(yè)為9257元，各行業(yè)勞動報酬拉開了檔次。2003年，貴陽市國有單位在崗職工年平均工資為12930元，其中：企業(yè)單位在崗職工年平均工資為11575元。年平均工資較高的主要集中在壟斷性行業(yè)、高新技術(shù)行業(yè)及金融行業(yè)。但行業(yè)間、各經(jīng)濟類型間、單位間的工資差距仍然較大。六大區(qū)域戶數(shù)比例。六大區(qū)域總戶數(shù)485638戶，占全市人口的57%。2. 城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究 居民可支配收入、恩格爾系數(shù) 資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步上升。%。目前，貴陽市經(jīng)濟形勢有利于加快地區(qū)經(jīng)濟的快速增長，良好的經(jīng)濟形勢對作為區(qū)域中心貴陽市的房地產(chǎn)提供良好的前景。依托資源優(yōu)勢和借助西電東送的機遇發(fā)展起來的能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、依托能源工業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群、以裝備制造為主的機械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化力度進一步加大，對提高貴陽市經(jīng)濟發(fā)展有著較大推動作用。過去幾年國民經(jīng)濟都保持比較高的增長率，表現(xiàn)出了強勁的發(fā)展?jié)摿Α?相對于政府主導增長的自主增長能力不強，民營經(jīng)濟、非公經(jīng)濟發(fā)展滯后，影響了自我發(fā)展能力的提高。“環(huán)境立市”、“循環(huán)經(jīng)濟生態(tài)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略得到了廣泛的認同。7. 小結(jié)長期的計劃經(jīng)濟體制下，貴陽定位為原材料生產(chǎn)基地。據(jù)統(tǒng)計，%，%，全省建筑面積5000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點有80個（不完全統(tǒng)計），貴陽市有71個，%，10000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點絕大部分集中在貴陽市。 貴陽市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例資料來源《國家統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市固定資產(chǎn)投資規(guī)模相對落后于其它城市，房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資在各城市處于較高比例。 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2005年一、二、三次產(chǎn)業(yè)的比重，：：：：；所有制結(jié)構(gòu)：2005年國有、集體、非公有制經(jīng)濟比重，由2000年的45：25：30調(diào)整為40：25：35。以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。包括鋁工業(yè)、磷化工業(yè)、新材料等。目前以包括火電、水電在內(nèi)的電力、煤炭工業(yè)為主，今后將逐步通過發(fā)展煤化工、開發(fā)煤層氣，形成新能源。此外，其他如機械工業(yè)等產(chǎn)業(yè)。利用外資方面相對穩(wěn)定。 投資、消費、對外貿(mào)易與貴陽市經(jīng)濟的貢獻資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》，外匯美元:人民幣=1:統(tǒng)計顯