【正文】 邊區(qū)域居民的家庭收入已經(jīng)達到了 30005000 元 /月，隨著社會的發(fā)展，這個數(shù)字正在繼續(xù)增長。通過政府規(guī)劃改造，在未來 3 年還將有一部分其他區(qū)域的居民在這里安置。 滿足 周邊商業(yè)需求 第 14 頁 共 26 頁 地塊南面錫滬路上目前擁有 130 萬平方米的建材裝飾材料市場，并規(guī)劃到2021 年達到 200 萬平方米，這樣龐大的專業(yè)市場集群 所聚集的流動人口數(shù)量相當可觀，將為本項目的流動消費提供充足的保證。 周邊區(qū)域居民的家庭收入已經(jīng)達到了 30005000 元 /月，隨著社會的發(fā)展，這個數(shù)字正在繼續(xù)增長。通過政府規(guī)劃改造，在未來 3 年還將有一部分其他區(qū)域的居民在這里安置。完全占據(jù)當?shù)鼐用裣M方向主導地位，并且消費環(huán)境也在逐年改善，由此可見周圍居民的日常生活消費基本定格在該范圍之內，不易動搖。本項目位置與該中心相望，在今后的日子將會分享人氣、車流，達到相輔相成。但沒有引進具有市場號召力的商家，商家素質沒有表現(xiàn)出對周邊小區(qū)沿街商業(yè)的升級換代。 沿街零售商業(yè)及社區(qū)零售商業(yè) 睦鄰中心 ： 該社區(qū)購物中心， 規(guī)劃構思良好。但：該超市經(jīng)營模式，產品質量常被市民投訴，說明市民對該超市的品牌忠誠度正在逐步下降，造成消費人群分流。 大政治背景： 2km 半徑，崇安區(qū)、錫山區(qū)兩大區(qū)政府所在地， 300 家政府事業(yè)單位辦公點。 第 13 頁 共 26 頁 大居住社區(qū)： 30 萬高收入人群， 200 萬㎡高檔住宅群。Q）、歐倍德（ OBI）等大型外資購物中心， 相繼落戶無錫 。 無錫市零售商業(yè)現(xiàn)狀調查研究 中國最強消費力城市 總人口 580 萬人（戶籍人口 460 萬人）； GDP 總額 3300 億元； 人均 GDP 57709 元 ； 人均消費總額 19275 元 /年 ； 零售消費品總額 1118 億元； 無錫 商業(yè)繁榮 ， 日本 八佰伴、 香港恒隆廣場、香港九龍倉、凱燕環(huán)球購物中心、深圳茂業(yè)城、香港 新世 界百貨、 無錫 商業(yè)大廈、三陽百盛、大洋百貨、第一百貨等 大型購物中心雄踞錫城。 —— 《財富》雜志 聯(lián)合國發(fā)布的 中國 15 個經(jīng)濟中心城市之一。因此此次市場調研一方面進行市場需求研究，另一方面進行消費習慣與特殊性研究，由此為本項目的可行性和建設規(guī)模的可行性提供充分的依據(jù)。 項目可行性報告所附資料名稱 《創(chuàng)建生態(tài)城市、營造和諧家園 —— 2021 年 2021 年無錫城市建設行動綱要》； 《 無錫市崇安區(qū) 國民經(jīng) 濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要》。本項目正由此發(fā)起。哥倫布廣場”。一站式服務、體驗式消費等全新理念在慢慢融入我們的生活。尤其是集寫字樓、賓館、商業(yè)于一體的綜合體更是成為開發(fā)新熱點。從傳統(tǒng)、雜亂、毫無現(xiàn)代科學管理的小店面到百貨大樓，逐步發(fā)展成迎合市場需要的規(guī)范化商業(yè)。 第 10 頁 共 26 頁 第 2 章 項目背景和發(fā)展概況 項目提出的背景 國家和無錫市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 隨著 “ 十一五 ” 時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃指導意見的提出，城市規(guī)劃理念的不斷更新，政府打造城市商業(yè)力度的加大，城市居民人均可支配收入不斷提高，為零售市場提供了充足的購買力，帶動了居民消費上行發(fā)展，使居民消費結構優(yōu)化升級，居民消費品購買力在逐年大幅提高，傳統(tǒng)商業(yè)已無法承載迅速膨脹的消費購買力，消化這些消費力 將 依靠復合性綜合體商圈的迅速成熟。 第 9 頁 共 26 頁 項目滿足區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基本條件： 交通體系：臨近高速公路等快速干道、公交線路等； 基礎配套：有大量生活消費需求群體、商務消費群體； 消費配套：有大量住宅區(qū)域、政府 機關、商戶等； 消費氛圍：有其他商業(yè)項目，共同形成良好的積聚效應； 人力資源：有充沛且相對成本較低的各類高中低人力資源。 第 6 頁 共 26 頁 項目投資估算 表一：各功能區(qū)域租售比例及價格測算 功能區(qū)域 建筑面積：㎡ 銷售 租賃 銷售面積：㎡ 預計銷售單價：元 /㎡ 預計銷售 總價：萬元 租賃面積：㎡ 預計第 1年租金：元 /㎡/月 預計第 1年后年租金：萬元 /年 海頓 公寓 12021 — — — LOFT寫字樓 19771 18564 8500 — — — 負一層商業(yè) 42861 — — 15632 3035 600 一層商鋪 18968 17437 40000 69748 — — — 二層商鋪 17768 16320 18000 29376 — — — 三層商鋪 914 614 10000 — — — 合計 — 15632 3035 600 表二：項目物價及成本明細 序號 項 目 送審金額 (萬元 ) 依 據(jù) 一 征地和拆遷補償 1 本期用地出讓金 股權轉讓合同 2 土地出讓契約 3 拆遷補償費 4 土地拍賣服務費 錫價服 (2021)354 號 5 土地評估費 6 土地測繪費 7 土地用途變更費 8 土地登記費 9 土地使用費 10 土地交易服務費 錫價服 (2021)323 號 ／㎡ 小計 二 前期費用 1 水文地質勘察及建筑物放樣費 2 項目可行性研究及咨詢費 3 建筑 (含專業(yè) )工程設計費 4 綠化景觀設計 (含園林審查 )費 5 測繪 (含建筑物面積測繪 )費 錫價服 (2021)316 號 6 地形圖測繪費 國測財字 (2021)3號 ,錫價服 2021)316號 7 規(guī)劃技術服務費 錫價服 (2021)54 號 8 商品房上網(wǎng)備案費 1元／㎡ 9 產權交易費 5元／㎡ 10 標底編制及審標費 按咨詢取費標準 第 7 頁 共 26 頁 11 審計費 按咨詢取費標準 12 招標服務費 按咨詢取費標準 13 工程安全監(jiān)督費 錫財綜 (97)第 1號 14 工程質量監(jiān)督費 蘇價服 (2021)281 號 ∕㎡ 15 市政工程質量監(jiān)督費 16 土建工程監(jiān)理費 發(fā)改價格 (2021)670 號 17 審圖費 人防按蘇防辦字 (202)78 號 5元∕㎡ 18 抗震設計審查費 錫價服 (2021)26 號 19 檔案編制寄存費 按錫價費 (2021)181 號 ∕㎡ 20 新墻體發(fā)展基金 按蘇財綜 (2021)153 號 ∕㎡ 21 散裝水泥專項費 按蘇財綜 (99)69號 ∕㎡ 22 基建垃圾押金 按蘇政發(fā) (99)250號 ∕㎡ 23 白蟻防治費 蘇價工 (96)422 號 24 地震評估費 蘇價費 (1998)368 號 25 防震審查費 1元∕㎡ 26 環(huán)境評估費 27 交通影響評估費 28 臨時用水工程費 29 臨時用電工程費 30 臨時道路及場地平整工程費 31 水利工程水費 市政自來水安裝 32 紅線外自來水管貼費 33 教育配套費 34 門牌號費 按錫價費 (2021)125 號樓牌 門牌 5 35 有線電視預制費 14元∕㎡ 36 城市基礎設施配套費 105元∕㎡蘇價費 (1998)286 號 37 其他項目費 38 物業(yè)及治安等接管費 39 沉降觀測費 4