【正文】 分析：l 本案在開發(fā)中曾出現(xiàn)8年的停滯,土地使用年限隨之縮短,將給銷售帶來較大的抗性.l 單身公寓產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品有一定區(qū)別，導致客源層較雜,對物業(yè)的整體形象略有影響.l 棟距較小，建筑物高度較高，中心庭院面積小，視覺壓力大。l 各類教育學校林立，充分保障了了業(yè)主子女的就學問題。l 區(qū)域內(nèi)大型住宅社區(qū)的陸續(xù)建成入住，為區(qū)域營造了成熟的居住氛圍。l 具有現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡的支持，為項目今后業(yè)主出行提供了良好的交通條件。而另外距離不遠處的“靜安體育館”和“靜安體育中心”都為居民提供了一個休閑運動的良好場所。就教育學校方面，緊鄰項目的有東安公寓內(nèi)的大松幼兒園，其余中、小學校雖有一定的距離，但設施還是較為齊全。距離基地500米的西側(cè)的常德路上規(guī)劃的M7線昌平路站，將于2006年建成通車，為小區(qū)業(yè)主的出行更是提供了有力的保障。而除了完善的地面交通網(wǎng)絡外，現(xiàn)代化的地下交通也將成為今后業(yè)主出行的主要依托。三、區(qū)域交通狀況 項目周邊公共交通優(yōu)勢尤為突出，就周邊500米范圍內(nèi)就設有十幾條公交線路，如13202148等，分別通往全市其他區(qū)域。二、區(qū)域商業(yè)、生活機能狀況基地周邊生活設施比較完善，有較多的便利店和超市，例如聯(lián)華、可的、快客等便利店星羅棋布，為位于本地區(qū)居住的住戶提供了一個良好的購物環(huán)境。正德地塊呈不規(guī)則的扇形。在銷售中兩房因總價較低，是區(qū)域中去化最快的產(chǎn)品，而四房及復式數(shù)量少，總價高，雖銷售速率較低但對總體的市場不能起到較大的影響。較之靜安區(qū)上一年度的成交房屋面積，三房主力面積集中在140—160平方米的區(qū)段，面積有明顯的回調(diào)。l 區(qū)域內(nèi)一房的比例占到了總量的近半數(shù)，主要是近期單身公寓在區(qū)域市場的推案量較大的原因，預期當在售的單身公寓產(chǎn)品完成銷售后這一比例在市場中所占的比例有所回落后，將不在占據(jù)市場的主導地位。采樣戶數(shù)共1780戶。在售物業(yè)面積配比分析一房面積(m2)30～4040～5050～6060～70合計戶數(shù)(套)19219232296802二房面積(m2)90～100100～110110～120120～130130～140合計戶數(shù)(套)/24172108/304三房面積(m2)120～130130～140140～150150～160160～170合計戶數(shù)(套)54344804884610四房amp。暢園優(yōu)勢軌道交通近在咫尺，方便業(yè)主出行，外立面設計較為現(xiàn)代，醒目。 上海壹街區(qū)優(yōu)勢地理位置極其優(yōu)越，51%的高綠化率，在區(qū)域產(chǎn)品是較為少見。即將推出的二期采用3000元/平方米的裝修標準，又是區(qū)域樓市的一個亮點。劣勢爛尾改造項目總23層，3梯14戶，電梯數(shù)量明顯不足。劣勢總17層，4梯30戶過于擁擠。劣勢規(guī)模小，無綠化。噪音，廢氣污染不可避免。50%的綠化率。l %的周邊區(qū)域受區(qū)域內(nèi)各種便利條件的吸引而遷居靜安。l %的外地人士，在上海打拼多年，事業(yè)有成，喜歡繁華都市，在市中心區(qū)域居住有溶入上海的感覺或作為一種投資。銷售形勢喜人。自由自宅運用了空間的自由分割，一經(jīng)面市，受到了區(qū)域消費者的關注，預定情況較為理想?？祵幯磐ルm整體品質(zhì)不高，但其價格在區(qū)域中屬于最低，又有有利地理位置的支撐，銷售形勢喜人，108平方米的兩房已基本去化完畢。暢園房型面積較大，總價高，周邊小環(huán)境嘈雜，制約銷售，去化率60%。上海壹街區(qū)銷售周期較長。中凱城市之光在開發(fā)商強有力的廣告促進下，經(jīng)過了較長的一段時間后，一期已完成銷售。一號樓已全部售完，2號樓開始預定。在售個案去化情況分析案 名去化情況靜安楓景現(xiàn)推出其一期5棟中新閘路、常德路路口的兩棟，去化情況良好，只剩余5層以下的少量房源。整體市場高價位的區(qū)域特性表露無疑。區(qū)域最低價8650元/平方米，為康寧雅苑（毛坯），國際麗都城16000元/平方米，但其裝修費用達3000元/平方米。在售個案價格比較表：說明：l 2002年三季度靜安區(qū)主力單價和主力總價雙雙上揚，但主力單套面積合理回縮，顯示出區(qū)域客戶在樓市價位走高的背景下，對戶型選擇歸與理性。綠化率均在40%以上。在售個案綠化率對比表：說明：l 單身公寓和獨棟的住宅項目幾乎沒有綠化，與本項目沒有可比性，所以忽略不計。l 普遍的高容積是上海幾個中心城區(qū)所共有的特性，靜安區(qū)作為中心城區(qū)之一也不能例外l —4之間，也從另一個側(cè)面說明，從區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)看，高層已成為區(qū)域市場的主打。在售個案個案容積比較表說明：l 同濟佳苑屬獨棟爛尾樓盤，是區(qū)域的特例。擁有明顯的主導地位。l 5—10萬平方米個案2個。在售個案基地面積比較表：說明：l 最大的個案靜安楓景占地面積10萬平方米。l 今年靜安區(qū)最大的改造項目“靜安楓景”，規(guī)劃總建筑面積40萬平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的個案，也是項目今后最有力的競爭者。l 10萬平方米—20萬平方米的物業(yè)僅一個，%。三、2002年第三季度靜安區(qū)成交面積排行榜排 名預售登記面積排行套 數(shù)面 積（M2））1達安花園189套209462靜安華庭141套137243靜安河濱花園38套55344國際麗都城23套43265靜安康寓26套40006滬中新苑26套28387順德苑23套27788鴻力公寓16套22519新都城公寓12套135610怡景苑6套932銷售登記面積排行排 名銷售登記面積排行套 數(shù)面 積（M2））1鑫康苑124套146362宏安家園121套134493振陽靜安綠都59套72054嘉發(fā)大廈B58套72005鴻鵠公寓60套67246天鼎花園45套53167銀華苑28套46758達安花園48套45269靜安河濱花園30套427610智慧廣場2套3760四、區(qū)域市場產(chǎn)品分析在售個案建筑面積比較表：說明；l 由上圖可以看出，目前靜安區(qū)內(nèi)在售個案總建面積有明顯的兩極分化趨勢。 此外，鑒于靜安區(qū)走中高檔路線發(fā)展的特色，同時受市中心土地稀缺等方面的制約，靜安的住宅仍將以高層為主，多層住宅發(fā)展的空間將越發(fā)有限。 二、靜安區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析隨著靜安區(qū)舊改力度的加強，“南留北改”政策的進一步實施，區(qū)內(nèi)有多個地塊正在拆遷之中，且與少數(shù)地塊已開始建造，同時，靜安區(qū)還在江寧路等地段的舊改地塊內(nèi)規(guī)劃了大型綠地，大大提升了靜安北部地區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，這無疑大大增加了這些板塊的附加值，吸引眾多的開發(fā)商和客戶的追捧。峰值為7500/平方米，％。本季度靜安區(qū)預售平均成交單價為每平方米7436米。由此可見，在供大于求的現(xiàn)象背后，實則已包括了區(qū)內(nèi)部分辦公樓及其一定數(shù)量的市場難以接受的無效供應，且此種狀況難望在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)。從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，靜安本季已從供不應求轉(zhuǎn)為供大于求，而從住宅角度看，靜安區(qū)符合有效需求的供應仍比較緊張。與上季度相比，增幅為8%。叁、靜安區(qū)域住宅市場分析一、靜安區(qū)（2002年第四季度）市場數(shù)據(jù)分析 ，與上季相比，與上季持平，與上季相比，%，由于這一季多層住宅基本無交易量，所以多層住宅價格指數(shù)仍保留了上季度數(shù)據(jù)，而以“國際麗都城”、“上海一街區(qū)”為代表的高層住宅以其地段優(yōu)勢和品質(zhì)價值而熱銷，致使本季靜安區(qū)高層住宅價格指數(shù)走高。對有增無減的上市量，高檔樓盤的預售情況不容樂觀。但自5月火爆銷售以后，市場高檔住宅熱有所降溫。高檔住宅雖然增幅較大，但由于物業(yè)的特殊性決定了其不可能占有較大的市場比重，盡管如此，高檔樓盤對市場價格的影響卻進一步加大，特別是自二季度以來，其價格指數(shù)異軍突起，成為領漲價格段，%。如“景福苑”、“金色維也納”、“思南路88號”、“尊園”。由上圖可看出，物業(yè)管理費用的主流在每平方米3元/月以下和每平方米35元/月兩個層次，而高于每平方米5元/月的樓盤只占總量的20％左右。由此可以看出，國內(nèi)物業(yè)管理公司無論在內(nèi)功還是外功上都還未達到高檔樓盤所需要的條件和要求，在管理理念、管理方法上，國內(nèi)物業(yè)公司還有存在著明顯的差距。從上表可以看出，此次調(diào)查的十五個樓盤中，物業(yè)由開發(fā)商自管的約占總數(shù)的23%，如“證大水木清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。此次調(diào)查的樓盤中，毫無例外地都采用了智能化建設，推出了一系列的服務項目：如水、電、煤、物業(yè)管理等費用的自動計量及電子支付系統(tǒng)，防火災、防煤氣泄漏的自動報警系統(tǒng)，網(wǎng)絡服務的應用，監(jiān)視報警系統(tǒng)等。15個樓盤中“巴黎時韻”、“仁恒濱江園”、“國際金融家”、“臨潼苑”、“香梅花園”、“上海壹街區(qū)”等售價均在每平方米12000元和每平方米13000元左右，由此可見，每平方米1000015000元是上海目前高檔樓盤價格的主流區(qū)間。價 格8000—10000元/M210000—15000元/M215000元/M233%60%7%上表顯示的是15個調(diào)查樓盤的售價情況，從表中可以發(fā)現(xiàn)，每平方米售價在1000015000元之間是此類物業(yè)的主流價位。可見，每平方米8000元以上住宅的消費主體顯然以外來人士為主，上海本地消費者的購買力相對不足已經(jīng)影響到高檔住宅市場的正常消費。在客戶群體中，還有一定數(shù)量的外籍人士，約占10%的比例?？?戶外籍人士港澳臺人士本地人士外地人士10%15%%%投資客戶其他客戶35%65%從上圖不難發(fā)現(xiàn)，在購買滬上高檔物業(yè)的客戶群體中，%的比例，%。在此次調(diào)查的樓盤中，裝修房的推量也占到絕大多數(shù)（見下圖），共10個，占樓盤總數(shù)的67%，毛坯房占27%。分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤地處市中心，受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約，因而只能以高層建筑來提高建筑面積和房型套數(shù)。其中有兩個樓盤由于定位于小戶型公寓，因而戶型較小，分別是“國際金融家”，面積在50平方米；另一個是徐匯的“巴黎時韻”，面積從24—57平方米不等.建 筑多層小高層高層10%30%60%毛坯全裝修毛坯與全裝修27%67%6%從上圖可以看出，在建筑規(guī)劃上，今年開盤的物業(yè)大多以高層為主，占到了60％。在空間質(zhì)量方面，高檔樓盤在布局方面都較為合理，大廳大多方便通風、采光，且動靜分明；在主、次臥室的設計上除了考慮具體的布局和朝向外，更考慮到了該層次業(yè)主的生活習慣和需求。由下圖可以看出，在調(diào)查的十五家樓盤中，主力房型面積大多集中在100—200平方米以及200平方米以上兩個階層，其中仁恒濱江園的最大房型面積在450平方米，在100—200平方米這一階層中，面積也大多集中在150平方米以上，約占這一階層的67%。在空間大小方面，高檔樓盤的面積一般比較大，這樣才能使內(nèi)部的格局有足夠的空間劃分。從中，可以看出綠化率對于高檔物業(yè)的重要性，更是高檔物業(yè)的一個顯著標志。上圖是此次調(diào)查的15個樓盤的綠化率情況，從中也可以看出，大部分高檔物業(yè)的綠化率都比較高，最高的“香梅花園”更是達到了70％，而綠化率在50％以上的也6個，占市場分額的42％（見下圖）。人對內(nèi)外自然環(huán)境以及人文環(huán)境的追求是無止境的，高檔物業(yè)的開發(fā)卻并不都具備這些條件?？梢?，高檔住宅對會所的要求相當高，同時也反映出客戶對享受型生活的追求。以位于徐家匯商圈的尊園為例，雖位處于繁華商圈，但會所仍設置有男女健身房、超級網(wǎng)吧、咖啡廳、餐廳、乒乓球室、麻將室、VIP會議室、親子樂園、老人天地、紅酒雪茄俱樂部等活動娛樂場所。而以教育為主題的則占到約13%，如水清木華公寓會所，就設置有社區(qū)圖書館、親子教育中心、永久性藝術中心等場所。規(guī)劃特征：l 整體景觀規(guī)劃引用水、綠、小品等構(gòu)成一個完整的社區(qū)系統(tǒng)，用藝術和生活的方法表達l 以小高層、高層為主，其中高層占到總量的60%，小高層占30%；l 設置會所，以教育、休閑、娛樂為主；l 開發(fā)趨向規(guī)模化；l 設置智能化物業(yè)管理服務系統(tǒng)；會 所以運動為主以休閑為住以教育為主未定或無會所27%47%13%13%此次調(diào)查的高檔樓盤中，除巴黎時韻外，均配置有高檔會所。但在景觀設計方面，國內(nèi)企業(yè)則存在著明顯的差距，調(diào)查的高檔樓盤全部由國外景觀設計單位接盤。規(guī) 劃良好的規(guī)劃是高檔住宅成功的先決條件之一，高檔住宅規(guī)劃的要求不僅是滿足經(jīng)濟指標，更重要的是沖破傳統(tǒng)要求的約束，具有前瞻性，充分展示居住者的地位，合乎居住者的要求，在今年開盤的高檔樓盤中，大多選擇有實力的國外規(guī)劃設計和景觀設計、居室設計公司為其服務。與“尊園”相似，“巴黎時韻”等樓盤也同屬于第二類別，即商業(yè)中心或交通干道附近，此類樓盤占到了今年新開樓盤總量的40％，比選擇人文歷史濃厚區(qū)域的樓盤高出13個百分點。依上可以發(fā)現(xiàn)，今年開盤的高檔物業(yè)中選擇人文歷史濃厚區(qū)域的占到總