靜安信業(yè)廣場項目策劃報告-文庫吧資料
2025-05-15 12:52本頁面
【正文】 高，而且大社區(qū)容易做景無須走太多創(chuàng)意；另一方面，市場情況一直較好，小社區(qū)庭園無須大動干戈，僅憑找尋市場空隙或偏低于市場價入市便可解決，很少考慮附加值和較大的市場風險問題。 而藝術(shù)是財富重要的體現(xiàn)方式，是貴族品位不可或卻的組成部分。一來，推廣包裝因此具備了一個獨特有力有話題的買點，二來，使整個運動健康主題可更加飽滿，以至其它個案一時無法跟進，形成門檻產(chǎn)品力。 Ⅴ、上海首創(chuàng)身心雙軌 視覺身心動力系統(tǒng)。 與健身器材大型銷售機構(gòu)接 洽，讓其派專人向本案住戶長期提供家庭健身計劃咨詢，并給予本案客戶添置其器材上的一定優(yōu)惠。可考慮在會所內(nèi)設(shè)置高爾夫推桿訓練場館，甚至高爾夫模擬訓練室，以滿足客戶經(jīng)常接觸高爾夫的心理需要，適應(yīng)高爾夫日趨廣泛的趨勢。 Ⅲ、私家高爾夫五星會館 貴族身心動力系統(tǒng)。 與亞洲最佳俱樂部亞歷山大俱樂部接洽，并達成某種終身制的金卡聯(lián)盟協(xié)議，為本案的客戶提供優(yōu)惠和健身咨詢。 靜安體育館可更名靜安晶彩運動會館，以充分展示其與本案的緊密關(guān)系，并拉近其與本案主精神的距 離；同時，以相距不遠的靜安體育中心進一步支撐。細節(jié)往往獲得超乎想象的回報。細節(jié)是概念的第一層檢驗。細節(jié)是品質(zhì)的保證。細節(jié)是認真的代言。細節(jié)是專業(yè)的體現(xiàn)。細節(jié)是精品的必需。 ? 獨辟蹊徑 言簡意賅 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 雖然國際概念接近泛濫，但倘若不走聲嘶力竭、虛幻一個國際概念的老路子，而是塑造一個扎扎實實做國際品質(zhì)產(chǎn)品的形象，卻是迎合日趨成熟的消費者的一條蹊徑！實實在在的概念，扎扎實實的產(chǎn)品，言之有物卻又言簡意賅，可大大拉近銷售人員和客戶之間的距離，拉近關(guān)于消費者的夢想與現(xiàn)實的距離。 但它卻為本案提供了一個運動、動感的主題，將該主題加以發(fā)揮，并充分整合產(chǎn)品力的其它構(gòu)成部分，勢必產(chǎn)生一定程度的門檻效應(yīng)，為產(chǎn)品的高檔定位提供巨大的支撐。 一墻之隔的靜安體育館，雖然是本案獨有的優(yōu)勢，但卻并非想象中足夠有力。像所有商品一樣，如果某種特色或功能做到淋漓盡致，以至于其它產(chǎn)品無法替代，消費者對其價格便會相對不敏感，也就是說，便創(chuàng) 造了更大的價值空間，并在激烈的競爭中靜享一片相對安逸的凈土。 有一種思路對本案最適宜。但無論如何，這樣的區(qū)域背景都為本案提供了很好的企劃包裝的機遇。 ? 區(qū)域企劃力量平平，存在一定包裝空間。 ? 外區(qū)域利好進一步蠶食靜安市場機會。 市場空缺、特殊銷售資源或重大市政利好等是地產(chǎn)物業(yè)“憑空升值”的絕佳渠道。 但由于庭園在產(chǎn)品形象中占有相當大的比重，該點是一定要應(yīng)對的。 ? 容積率高，綠化率低，棟距窄，庭園小?? 本案基地小，本身已經(jīng)喪失了大社區(qū)的諸多優(yōu)勢，基本經(jīng)濟指標卻又普遍弱于其它競爭個案，企劃壓力急劇攀升。 高檔物業(yè)中， 住戶的純潔性不可小覷，即便是住戶收入的差異過大都會嚴重影響高檔物業(yè)的品質(zhì)提升，更無論住戶更加混雜、更加不穩(wěn)定的單身公寓。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 該點無論對投資客還是一般客戶均非無足輕重，應(yīng)對方法一方面來自銷售技巧，一方面來自產(chǎn)品整體價值形象的塑造。 具體產(chǎn)品均好不足及應(yīng)對方向分析如下： 均好不足 風險倍增 ? 產(chǎn)權(quán)是物業(yè)價值的當然組成部分。 其次，產(chǎn)品具有比鄰市政運動場館這一獨特優(yōu)勢，能為產(chǎn)品向特色樓盤邁進提供重要的支撐和呼應(yīng)。其中蘊含著重要優(yōu)勢和重要機會，以及產(chǎn)品和市場的制約。 因此，結(jié)合本案的整體區(qū)域行情，推案時機、物業(yè)品質(zhì)、管理服務(wù)、行銷推廣策略等各方面因素的綜合考慮，建議本產(chǎn)品為全裝修類產(chǎn)品（裝修標準為 1500/M2），具體價格建議如下： 產(chǎn)品形態(tài) 開盤價格 平均價格 (全裝修房 ) 單身公寓 10000/M2 12000/M2 住 宅 9500— 10000 元 /M2 11000/M2 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 企 劃 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 篇 壹、企劃背景分析 產(chǎn)品基本面分析 基本面是企劃發(fā)想以及產(chǎn)品調(diào)整包裝的關(guān)鍵。此外 ，落戶本市的各地精英一族和外企的高級職員也是本案不可缺少的客源。 ? 客客 層層 區(qū)區(qū) 域域 分分 析析 本案應(yīng)該是一個外延極廣的個案，單靠靜安區(qū)區(qū)內(nèi)的客戶無法支撐起本案。 ? 客客 層層 年年 齡齡 分分 析析 目標客層的年齡以 35～ 55 歲為主。 因此，本報告建議沿昌平路的地上商鋪部分，可做自由分割，且結(jié)合昌平路（休閑娛樂一條街）的整體規(guī)劃，引進具有國際品牌的商家，即借此完善小區(qū)的生活配套，更為商業(yè)面積的順利銷售，尋求合理的獲利空間。周邊住宅項 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 目陸續(xù)入住后這一情況將有大的改觀。建議本項目三房面積能控制在 120— 130 平方米左右，迎合新一輪消費的需求，使產(chǎn)品迅速的完成去化。 90— 110 平方米的兩房作為補充。 房型面積相應(yīng)地縮小，一方面有利于產(chǎn)品總價的降低，這對于擴大潛在客源放大市場吸納度有著明顯的利好作用，另一方面也符合中青年客戶的居住理念，最大程度的擴展客源層面，盡快的完成銷售。 ? 二二 房房 精精 簡簡 、 實實 用用 通過對本案周邊近年來新建的同類型產(chǎn) 品的市場研究發(fā)現(xiàn)，前期項目周邊的高檔住宅的產(chǎn)品面積規(guī)劃普遍較大，二房面積在 120—— 130 平方米，但近期上市的產(chǎn)品兩房面積有所下調(diào)， 110 平方米以下的兩房大量涌現(xiàn)，（如靜安楓景，兩房全部為 105 平方米，康寧雅苑，兩房 108 平方米）。其潛在客源廣泛。但隨著近期推案的不斷增多，市場以足見趨于理性，良好的產(chǎn)品規(guī)劃先進的營銷手段才是致勝的關(guān)鍵。 一一 、 房房 型型 面面 積積 定定 位位 原原 則則 ? 一一 房房 方方 便便 、 舒舒 適適 小戶型的全裝修套房是針對目前市場上越來越多的 SOHO 一族以及外企白領(lǐng)人士單身居住的需要而設(shè)計的。擁有在競爭中脫穎而出的“實力”。 本案平均土地成本，對本項目的成本影響極大，也意味著目標客戶必定是高收入的精英一族。 全市的高檔次物業(yè)都是項目的競爭對手。 ? 區(qū)域各物業(yè)目標市場大致相同 ? 區(qū)域內(nèi)單身公寓產(chǎn)品案量過大，競爭壓力大。 ? 周邊未拆除的棚戶建筑無形中將會降低本案周邊的整體環(huán)境。 T 威威 脅脅 點
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