【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，符合國(guó)家對(duì)資源節(jié)約和有效利用的相關(guān)規(guī)定和要求。 第 10 頁(yè) 共 26 頁(yè) 第 2 章 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 項(xiàng)目提出的背景 國(guó)家和無錫市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 隨著 “ 十一五 ” 時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)意見的提出，城市規(guī)劃理念的不斷更新，政府打造城市商業(yè)力度的加大，城市居民人均可支配收入不斷提高，為零售市場(chǎng)提供了充足的購(gòu)買力，帶動(dòng)了居民消費(fèi)上行發(fā)展，使居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，居民消費(fèi)品購(gòu)買力在逐年大幅提高，傳統(tǒng)商業(yè)已無法承載迅速膨脹的消費(fèi)購(gòu)買力，消化這些消費(fèi)力 將 依靠復(fù)合性綜合體商圈的迅速成熟。 無錫近年來飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)潛力與消費(fèi)能力，通過 20212021 年上半年這四年半的時(shí)間，無錫的零售類消費(fèi)發(fā)生了翻天覆地的變化。從傳統(tǒng)、雜亂、毫無現(xiàn)代科學(xué)管理的小店面到百貨大樓，逐步發(fā)展成迎合市場(chǎng)需要的規(guī)范化商業(yè)。根據(jù)有效數(shù)據(jù)顯示，二三線城市因大公司涉足而大項(xiàng)目不斷，寶龍、明發(fā)等福建系地產(chǎn)商在無錫、揚(yáng)州、青島等地開發(fā)四、 五十萬平方米之巨的商業(yè)項(xiàng)目，恒隆、華潤(rùn)、裕景、萬達(dá)、沿海等公司在沈陽(yáng)、大連、杭州、無錫的項(xiàng)目規(guī)模都在十萬平方米以上。尤其是集寫字樓、賓館、商業(yè)于一體的綜合體更是成為開發(fā)新熱點(diǎn)。根據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟對(duì)開發(fā)商已開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)類型的調(diào)查，開發(fā)商業(yè)綜合體占據(jù)的比例最高，達(dá)到 29%。一站式服務(wù)、體驗(yàn)式消費(fèi)等全新理念在慢慢融入我們的生活。 項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣 項(xiàng)目發(fā)起緣由：根據(jù)崇安新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，為加快新 城建設(shè)，著力打造城東新型居住區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)，目前，“無錫市崇安新城龍安置業(yè)有限公司 ”充分整合新城廣益片區(qū)的資源 ，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、用地、功能、交通、公共設(shè)施等布局，擬在該區(qū)域投資興建一座服務(wù)于區(qū)域周邊商務(wù)商貿(mào)區(qū)和新型住宅群的“無錫哥倫布廣場(chǎng)”。通過該項(xiàng)目充分發(fā)揮區(qū)域多功能的綜合性商業(yè)、服務(wù)、娛樂和社區(qū)中心作用。本項(xiàng)目正由此發(fā)起。 項(xiàng)目可行性報(bào)告的編制過程 項(xiàng)目可行性報(bào)告提出、編制過程 第 11 頁(yè) 共 26 頁(yè) 本項(xiàng)目報(bào)告 2021 年 8 月 8 日開始編制； 2021 年 10 月 8 日經(jīng)投資商評(píng)審討論通過。 項(xiàng)目可行性報(bào)告所附資料名稱 《創(chuàng)建生態(tài)城市、營(yíng)造和諧家園 —— 2021 年 2021 年無錫城市建設(shè)行動(dòng)綱要》； 《 無錫市崇安區(qū) 國(guó)民經(jīng) 濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃綱要》。 第 12 頁(yè) 共 26 頁(yè) 第 3 章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 市場(chǎng)調(diào)研 本項(xiàng)目定位為 無錫第二核心商圈 城市 綜合體 ，目的是為無錫市崇安 國(guó)際區(qū) 提供社區(qū)性配套服務(wù)和商務(wù)餐飲、娛樂消費(fèi)服務(wù)的平臺(tái)。因此此次市場(chǎng)調(diào)研一方面進(jìn)行市場(chǎng)需求研究，另一方面進(jìn)行消費(fèi)習(xí)慣與特殊性研究，由此為本項(xiàng)目的可行性和建設(shè)規(guī)模的可行性提供充分的依據(jù)。 無錫市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查研究 中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市 《福布斯》“中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市排行榜”，無錫連續(xù)兩年奪全國(guó)最佳商業(yè)城市殊榮 72 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)落戶無錫。 —— 《財(cái)富》雜志 聯(lián)合國(guó)發(fā)布的 中國(guó) 15 個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市之一。 中國(guó)最具發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力城市排名第 6 位。 無錫市零售商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查研究 中國(guó)最強(qiáng)消費(fèi)力城市 總?cè)丝?580 萬人（戶籍人口 460 萬人）； GDP 總額 3300 億元； 人均 GDP 57709 元 ； 人均消費(fèi)總額 19275 元 /年 ； 零售消費(fèi)品總額 1118 億元； 無錫 商業(yè)繁榮 ， 日本 八佰伴、 香港恒隆廣場(chǎng)、香港九龍倉(cāng)、凱燕環(huán)球購(gòu)物中心、深圳茂業(yè)城、香港 新世 界百貨、 無錫 商業(yè)大廈、三陽(yáng)百盛、大洋百貨、第一百貨等 大型購(gòu)物中心雄踞錫城。 無錫消費(fèi)力強(qiáng)勁， 家樂福（ Carrefour）、沃爾瑪（ WalMart）、麥德龍（ METRO）、歐尚（ Auchen）、大潤(rùn)發(fā)（ RTMART）、 Tesco 樂購(gòu)、易初蓮花（ Lotus）、好又多（ TrustMart）、百 安居（ Bamp。Q）、歐倍德（ OBI）等大型外資購(gòu)物中心， 相繼落戶無錫 。 崇安新城商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查研究 大商貿(mào)中心： 3km 半徑， 3 萬個(gè)千萬富翁， 20 億大消費(fèi)。 第 13 頁(yè) 共 26 頁(yè) 大居住社區(qū)： 30 萬高收入人群， 200 萬㎡高檔住宅群。 大主 題市場(chǎng)： 15000 家私營(yíng)企業(yè)， 200 萬㎡專業(yè)市場(chǎng)集群。 大政治背景： 2km 半徑，崇安區(qū)、錫山區(qū)兩大區(qū)政府所在地， 300 家政府事業(yè)單位辦公點(diǎn)。 大賣場(chǎng) /大百貨 易初愛蓮購(gòu)物超市 ： 該超市占據(jù)錫滬路商圈、廣益商圈主要位置，并且是該區(qū)域唯一一家品牌大超市，經(jīng)營(yíng)業(yè)種豐富，對(duì)于滿足周邊市民的生活購(gòu)物起到非常重要的作用。但：該超市經(jīng)營(yíng)模式，產(chǎn)品質(zhì)量常被市民投訴，說明市民對(duì)該超市的品牌忠誠(chéng)度正在逐步下降，造成消費(fèi)人群分流。這是我方項(xiàng)目成熟起來，贏得市民美譽(yù)的一個(gè)契機(jī)。 沿街零售商業(yè)及社區(qū)零售商業(yè) 睦鄰中心 ： 該社區(qū)購(gòu)物中心， 規(guī)劃構(gòu)思良好。周邊住宅小區(qū)聚集龐大人流。但沒有引進(jìn)具有市場(chǎng)號(hào)召力的商家，商家素質(zhì)沒有表現(xiàn)出對(duì)周邊小區(qū)沿街商業(yè)的升級(jí)換代。因此，商業(yè)氛圍冷淡。本項(xiàng)目位置與該中心相望，在今后的日子將會(huì)分享人氣、車流，達(dá)到相輔相成。 東亭老街 ：原為錫山市東亭鎮(zhèn)居民消費(fèi)集中地。完全占據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)方向主導(dǎo)地位，并且消費(fèi)環(huán)境也在逐年改善，由此可見周圍居民的日常生活消費(fèi)基本定格在該范圍之內(nèi)，不易動(dòng)搖。 項(xiàng)目成立的必要性和迫切 性 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 滿足家庭消費(fèi)需求 目前，在項(xiàng)目 3 公里輻射范圍內(nèi)有崇安區(qū)上馬墩、 江海、廣瑞區(qū)域和錫山區(qū)東亭柏莊、桑達(dá)園、塞維拉、蔚藍(lán)都市等百多個(gè)住宅小區(qū)，人口達(dá)到了 30 萬以上。通過政府規(guī)劃改造，在未來 3 年還將有一部分其他區(qū)域的居民在這里安置。整個(gè)崇安新城，將會(huì)成為新的居住人口密集地。 周邊區(qū)域居民的家庭收入已經(jīng)達(dá)到了 30005000 元 /月，隨著社會(huì)的發(fā)展，這個(gè)數(shù)字正在繼續(xù)增長(zhǎng)。收入的增加，加強(qiáng)了對(duì)生活品質(zhì)的追求，刺激了對(duì)消費(fèi)品的需求。 滿足 周邊商業(yè)需求 第 14 頁(yè) 共 26 頁(yè) 地塊南面錫滬路上目前擁有 130 萬平方米的建材裝飾材料市場(chǎng)，并規(guī)劃到2021 年達(dá)到 200 萬平方米，這樣龐大的專業(yè)市場(chǎng)集群 所聚集的流動(dòng)人口數(shù)量相當(dāng)可觀，將為本項(xiàng)目的流動(dòng)消費(fèi)提供充足的保證。 項(xiàng)目成立的必要性和迫切性 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 目前，在項(xiàng)目 3 公里輻射范圍內(nèi)有 東亭柏莊、桑達(dá)園、塞維拉、蔚藍(lán)都市等百多個(gè)住宅小區(qū)，人口達(dá)到了 30 萬以上 。通過政府規(guī)劃改造，在未來 3 年還將有一部分其他區(qū)域的居民在這里安置。整個(gè)崇安新城，將會(huì)成為新的居住人口密集地。 周邊區(qū)域居民的家庭收入已經(jīng)達(dá)到了 30005000 元 /月，隨著社會(huì)的發(fā)展，這個(gè)數(shù)字正在繼續(xù)增長(zhǎng)。收入的增加，加強(qiáng)了對(duì)生活品質(zhì)的追求，刺激了對(duì)消費(fèi)品的需求。 項(xiàng)目 成立的必要性和迫切性 項(xiàng)目所在的廣益片區(qū)基本沒有大型的商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)，而且多以生活日常消費(fèi)為主的初步商業(yè)形態(tài)，大型超市也只有易初愛蓮一家，沒有選擇性。 買東西只能去市中心的感嘆聲越來越多。對(duì)消費(fèi)品日益強(qiáng)烈的要求與周邊市場(chǎng)匱乏的矛盾越來越突出，拎著大包小包的購(gòu)物人群，在往返市區(qū)的公交車上隨處可見。 沒有專業(yè)的百貨類商場(chǎng)、缺乏良好口碑的品牌賣場(chǎng)、稀缺有檔次的商務(wù)餐飲酒樓、毫無休閑娛樂消費(fèi)場(chǎng)所，是目前廣益片區(qū)的商業(yè)情況。 針對(duì)這些情況本項(xiàng)目的開發(fā)啟動(dòng)，將解決周邊居民的生活消費(fèi)，更能解決周邊大量商戶、市政單位的商務(wù)消 費(fèi)。其中包括了，日用百貨、風(fēng)情特色餐飲、休閑娛樂等。在滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)