【文章內容簡介】 市場。 三、典型個案分析 案 名 明湖苑（二期） 北辰小區(qū) 世紀家園 工地位置 讓區(qū)乘北十街一號 經(jīng)三街與緯十路交匯處 讓區(qū)西柳北街 18號 發(fā)展商 大慶市大圖房地產(chǎn) 大慶北辰房地產(chǎn) 大慶油田新 型集團 營銷企劃 自售 自售 自售 可售戶數(shù) 480戶（二期） 450戶 1000余戶 基地面積 18萬平方米 25萬平方米 總建面積 5萬平方米（二期） 29萬平方米 22萬平方米 平均售價 2320元 /平方米 1250元 /平方米 2400元 /平方米 管理費 /平方米 /平方米 29元 /平方米 規(guī)劃面積 78— 189平方米 50— 180平方米 70— 260平方米 主力面積 95— 114平方米 88— 106平方米 70— 120平方米 主力總價 2226萬元 1114萬元 17— 29萬元 容積率 工程進度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 銷售率 近 50% 85% 50% 廣告訴求 “園中家園、世紀經(jīng)典” “尋找你永遠的家” “新世紀、新生活” 優(yōu)劣勢分析析 優(yōu) 勢 A、周邊配套較齊全； B、世界石油文化公園，森林公園，北國江南水上公園及遠望小區(qū)近在咫尺； C、雙語幼兒園，小博士學校； D面積配比較為合理 A、 A、 小區(qū)配套較齊全，學校、超市、菜市場一應俱全； B、 B、 以經(jīng)濟適用房為主，價位較低； C、 C、 免 費安裝電話； D、 D、 交通方便。 A、小區(qū)整體環(huán)境不錯，在大慶市很少見； B、高綠化、低容積，適合居住； C、主力房型為三房，面積配比比較合理； 劣 勢 A、 A、 距市區(qū)較遠； B、 B、 好戶型、好朝向已基本售完，其余較難銷售； A、 A、 距市中心較遠； B、 B、 周圍有許多工廠，影響住宅品質。 A、交通及生活機能略顯不足； 電話 0459— 5992538 0459— 4667288 0459— 5390562 備注 二期 以經(jīng)濟適用房為主 沿街有部分商服 ` 案 名 時代麗景 工地位置 熱源街與文化廣場之間 發(fā)展商 黑龍江省義耕房地產(chǎn) 營銷企劃 自售 可售戶數(shù) 165戶（一期） 基地面積 8萬平方米 總建面積 15萬平方米，（一期 7萬） 平均售價 2900元 /平方米 管理費 /平方米 .年 規(guī)劃面積 — 主力面積 — 主力總價 36— 40萬元 容積率 工程進度 現(xiàn)房 銷售率 50% 廣告訴求 “新世紀，新家，新生活” 優(yōu)劣勢分析 優(yōu) 勢 A、地段得天獨厚，緊靠規(guī)劃中的文化街及文化廣場，與市政府等行政事業(yè)單位數(shù)步之遙； B、周邊商服配套設施齊全； C、 C、 未來有一定升值潛力； D、 D、 開發(fā)商義耕在大慶有一定的品牌影響力。 劣 勢 A、戶型過大，導致總價過高； 電話 0459— 6687117 備注 該項目是大慶市最高檔的樓盤之一。 第二 部分：基地篇 壹、基地四至 東側 —— 經(jīng)六街 南側 —— 緯七路 西側 —— 經(jīng)五街 北側 —— 緯八路 貳、項目區(qū)位概述 “地理” —— 位于大慶市東城區(qū)。 “地域” —— 位于薩爾圖區(qū)東部的東風新村地區(qū)，為大慶市重要商業(yè)區(qū)和薩區(qū)的形象區(qū)之一。 “地區(qū)” —— 基地東側緊鄰的經(jīng)六街，為東風新村地區(qū)的商業(yè)主軸，商業(yè)氣氛濃厚，配套設施齊全，地區(qū)形象良好，且正處于進一步完善中。 叁、項目 SWOT 分析（住宅為主） 優(yōu)勢點 ? ? 項目位于薩爾圖區(qū)東部的東風新村地區(qū)，為大慶市重要商業(yè)區(qū)和薩區(qū)的形象區(qū)之一 ，在整個大慶市區(qū)的居民中具有一定的客觀認同基礎。 （商業(yè)、住宅） ? ? 基地東側緊鄰的經(jīng)六街，為東風新村地區(qū)的商業(yè)主軸，商業(yè)氣氛濃厚，交通便捷，配套設施齊全，地區(qū)形象良好，且正處于進一步完善中，從而使本項目具有了相當良好的相鄰小環(huán)境。 （商業(yè)、住宅） ? ? 基地與已建成“世紀廣場”為鄰，由于前者已擁有了良好的市場口碑和社會形象，因而無形中對本案的形象推廣和品質提升大有助益。 （住宅） ? ? 本案發(fā)展商在開發(fā)本項目前已成功開發(fā)了“菜庫綜合樓”，如善加廣告包裝，將使本案具有一定的品牌效應 。 （住宅） ? ? 本案底層的商場裙房設計，猶如帶給了未來居民一個全功能的會所，極大的方便了其各類需求。 （住宅） ? ? 本案的建筑外立面充滿現(xiàn)代感，在大慶市尚屬獨一無二，具有較強的視覺沖擊力和吸引力。 （商業(yè)、住宅） 劣勢點 ? ? 本案所處區(qū)域下崗工人較多，又多為新村居民區(qū)，區(qū)域居民的整體消費能力普遍有限，從而使本案缺乏足夠而穩(wěn)定 當?shù)乜驮础?（商業(yè)、住宅） 機會點 ? ? 由于大慶市房地產(chǎn)市場才剛剛起步，目標受眾對各種廣告包裝和營銷技巧（ SP） 抗性極小，易于接受。 （住宅、商業(yè)） ? ? 本案底層的商場裙房設計，猶如帶給了未來居民一個全功能的會所，極大的方便了其各類需求，可以從中倡導出各種居家的新生活理念。 （住宅） ? ? 本案的建筑外立面充滿現(xiàn)代感，在大慶市尚屬獨一無二，具有較強的視覺沖擊力和吸引力，可成為大慶標志性的建筑。（商業(yè)、住宅） 威脅點 ? ? 由于大慶市區(qū)內商業(yè)區(qū)分布的獨立性較強，如薩爾圖火車站、讓胡路區(qū)等都有各自獨立的商業(yè)區(qū)，很難吸引其跨區(qū)置業(yè)或消費，從而使本案難以吸引外區(qū)（新村區(qū)以外）客源。（ 商業(yè)、住宅） ? ? 本案所處區(qū)域下崗工人較多，又多為新村居民區(qū)，區(qū)域居民的整體消費能力普遍有限，從而使本案缺乏足夠而穩(wěn)定當?shù)乜驮础?（商業(yè)、住宅） ? ? 由于大慶市產(chǎn)業(yè)單一等原因，造成外來人口較少，這點在操盤時須作慎重考量。 （商業(yè)、住宅） 第三部分：商場規(guī)劃篇（原則） 壹、產(chǎn)品屬性 從目前大慶的零售業(yè)態(tài)構成看，百貨、商場業(yè)在本地段區(qū)域內已呈飽和狀態(tài)，因此建議本案規(guī)劃為 Shopping Mall 的產(chǎn)品形式，形成商業(yè)空間差異化，吸引消費群體。 Shopping Mall 是由一家大型及數(shù) 家小型 “磁場型”核心店并結合其它 品牌商店街 ，以及各類都市生活、餐飲、休閑、娛樂等配套項目組成的 “一站式”生活廣場。 大型 Shopping Mall 區(qū)別于一般的購物商場、百貨商廈，最重要特點在于應用了“都會休閑購物與生活娛樂”的新商業(yè)概念，其除購物、餐飲之外，配套項目涉及大都會生活每一個細節(jié)，例如：電信服務；文化禮品類的書店、花卉園藝、品牌飾品店；形象保養(yǎng)類的美容、塑身以及影印彩擴服務；醫(yī)藥店；洗衣中心等。 從規(guī)劃特質上看，一般的 “ shopping mall”將重點集中在如何集客，即 人潮與錢潮的匯集 。其內部環(huán)境的規(guī)劃上充分體現(xiàn)閑庭散步式 的，購物消費與生活娛樂兼顧的，輕松、休閑的購物環(huán)境。 貳、產(chǎn)品規(guī)劃原則 磁場策略 大磁場策略 ： 營建整個商場乃至整個區(qū)域最具核心號召力的磁 場。諸如：樂購、家樂福的大型量販店。 小磁場策略 ： 已吸引人消費為目的、通過低單價的快餐、速食、簡餐類的商鋪來達到這個目的。 集客廣場 ： 興建 門庭廣場 ，在寸土寸金的市中心營建一個大的公共空間，使之成為舉辦各類公共活動、商業(yè)宣傳活動，聚集人潮的 大慶市地標性廣場 所在。建議它的命名 與商場的命名一致 ，并依據(jù)商 場界的不變法則 “人潮即錢潮”，以使這一廣場的建設不僅能成為城市的客流量中心，更可帶來可觀的經(jīng)濟收益和社會效益。 沿街、外界商鋪的立面 沿街商鋪宜采用 菜單式（可選擇）的玻璃櫥窗 。沿街招牌按統(tǒng)一規(guī)劃的格式排放，燈光、廣告牌、櫥窗、沿街鋪面均應有一定的設計規(guī)范，以使整個商場內同場不同業(yè)的商鋪盡可能顯得統(tǒng)一而和諧，富于整體美感。 電動扶梯 為提高商場的繁榮景象和客戶的擁擠熱鬧感，建議商場的電動扶梯避免直上直下的 “之”字形布局 ，宜采用適當增加客流途徑商業(yè)面積的引導路線來規(guī)劃電梯 走向，加長顧客在商場內購物的路線距離，制造商業(yè)人氣，促使消費動機的產(chǎn)生。 單元面積規(guī)劃 從未來客戶的需求出發(fā)：建議盡量精減商鋪單元的出售面積，通 過利用商鋪 “高單價低總價” 的價格策略，吸納更廣大的客源，使之對自用型、投資型或保值型客戶皆能吸引，并創(chuàng)造出附加價值之商業(yè)百貨形態(tài)。總的來說，本案力求為買家創(chuàng)造 “低投入低風險高回報”的投資價值，以較低的總價和靈活的付款方式，創(chuàng)造出引發(fā)大慶市搶購風潮之必要條件。在以上基礎上，我們建議本案較為合理的單元銷售面積為 20～ 35 平方米左右，可供客戶自由組合，以收靈活 多變的效果。 單元平面規(guī)劃 為滿足未來客戶的銷售心理（自用或投資）：建議單元商鋪的“面寬及進深”比例控制在 1： ，至多不超過 1： 3。合理比例的面寬與進深，可使產(chǎn)品具有更高的升值空間。 公設比規(guī)劃 為使商場達到良好的營業(yè)績效：建議盡量減少每層樓面公共部分的分攤面積，以使單元實際盡面積使用率達到 60%以上。希望能在整體規(guī)劃上能體現(xiàn)出本案 使用率高、設計風格獨特、裝修標準高檔 三大優(yōu)勢，凌駕于大慶其