【文章內(nèi)容簡介】 廣告訴求“新世紀，新家，新生活”優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢A、地段得天獨厚，緊靠規(guī)劃中的文化街及文化廣場，與市政府等行政事業(yè)單位數(shù)步之遙；B、周邊商服配套設施齊全；C、 未來有一定升值潛力；D、 開發(fā)商義耕在大慶有一定的品牌影響力。劣勢A、戶型過大，導致總價過高；電話0459—6687117備注該項目是大慶市最高檔的樓盤之一。第二部分：基地篇壹、基地四至東側(cè)——經(jīng)六街南側(cè)——緯七路西側(cè)——經(jīng)五街北側(cè)——緯八路貳、項目區(qū)位概述“地理”——位于大慶市東城區(qū)。“地域”——位于薩爾圖區(qū)東部的東風新村地區(qū)，為大慶市重要商業(yè)區(qū)和薩區(qū)的形象區(qū)之一?！暗貐^(qū)”——基地東側(cè)緊鄰的經(jīng)六街，為東風新村地區(qū)的商業(yè)主軸，商業(yè)氣氛濃厚，配套設施齊全，地區(qū)形象良好，且正處于進一步完善中。叁、項目SWOT分析（住宅為主）優(yōu)勢點 216。 項目位于薩爾圖區(qū)東部的東風新村地區(qū)，為大慶市重要商業(yè)區(qū)和薩區(qū)的形象區(qū)之一，在整個大慶市區(qū)的居民中具有一定的客觀認同基礎。（商業(yè)、住宅）216。 基地東側(cè)緊鄰的經(jīng)六街，為東風新村地區(qū)的商業(yè)主軸，商業(yè)氣氛濃厚，交通便捷，配套設施齊全，地區(qū)形象良好，且正處于進一步完善中，從而使本項目具有了相當良好的相鄰小環(huán)境。（商業(yè)、住宅）216。 基地與已建成“世紀廣場”為鄰，由于前者已擁有了良好的市場口碑和社會形象，因而無形中對本案的形象推廣和品質(zhì)提升大有幫助。（住宅）216。 本案發(fā)展商在開發(fā)本項目前已成功開發(fā)了“菜庫綜合樓”，如善加廣告包裝，將使本案具有一定的品牌效應。（住宅）216。 本案底層的商場裙房設計，猶如帶給了未來居民一個全功能的會所，極大的方便了其各類需求。（住宅）216。 本案的建筑外立面充滿現(xiàn)代感，在大慶市尚屬獨一無二，具有較強的視覺沖擊力和吸引力。（商業(yè)、住宅） 劣勢點 216。 本案所處區(qū)域下崗工人較多，又多為新村居民區(qū)，區(qū)域居民的整體消費能力普遍有限，從而使本案缺乏足夠而穩(wěn)定當?shù)乜驮?。（商業(yè)、住宅）機會點 216。 由于大慶市房地產(chǎn)市場才剛剛起步，目標受眾對各種廣告包裝和營銷技巧（SP）抗性極小，易于接受。（住宅、商業(yè)）216。 本案底層的商場裙房設計，猶如帶給了未來居民一個全功能的會所，極大的方便了其各類需求，可以從中倡導出各種居家的新生活理念。（住宅）216。 本案的建筑外立面充滿現(xiàn)代感，在大慶市尚屬獨一無二，具有較強的視覺沖擊力和吸引力，可成為大慶標志性的建筑。（商業(yè)、住宅）威脅點 216。 由于大慶市區(qū)內(nèi)商業(yè)區(qū)分布的獨立性較強，如薩爾圖火車站、讓胡路區(qū)等都有各自獨立的商業(yè)區(qū)，很難吸引其跨區(qū)置業(yè)或消費，從而使本案難以吸引外區(qū)（新村區(qū)以外）客源。（商業(yè)、住宅）216。 本案所處區(qū)域下崗工人較多，又多為新村居民區(qū)，區(qū)域居民的整體消費能力普遍有限，從而使本案缺乏足夠而穩(wěn)定當?shù)乜驮础＃ㄉ虡I(yè)、住宅）216。 由于大慶市產(chǎn)業(yè)單一等原因，造成外來人口較少，這點在操盤時須作慎重考慮。（商業(yè)、住宅）第三部分：商場規(guī)劃篇（原則）壹、產(chǎn)品屬性從目前大慶的零售業(yè)態(tài)構(gòu)成看，百貨、商場業(yè)在本地段區(qū)域內(nèi)已呈飽和狀態(tài)，因此建議本案規(guī)劃為Shopping Mall的產(chǎn)品形式，形成商業(yè)空間差異化，吸引消費群體。Shopping Mall是由一家大型及數(shù)家小型“磁場型”核心店并結(jié)合其它品牌商店街，以及各類都市生活、餐飲、休閑、娛樂等配套項目組成的“一站式”生活廣場。大型Shopping Mall區(qū)別于一般的購物商場、百貨商廈，最重要特點在于應用了“都會休閑購物與生活娛樂”的新商業(yè)概念，其除購物、餐飲之外，配套項目涉及大都會生活每一個細節(jié)，例如：電信服務；文化禮品類的書店、花卉園藝、品牌飾品店；形象保養(yǎng)類的美容、塑身以及影印彩擴服務；醫(yī)藥店；洗衣中心等。從規(guī)劃特質(zhì)上看，一般的 “shopping mall”將重點集中在如何集客，即人潮與錢潮的匯集。其內(nèi)部環(huán)境的規(guī)劃上充分體現(xiàn)閑庭散步式的，購物消費與生活娛樂兼顧的，輕松、休閑的購物環(huán)境。貳、產(chǎn)品規(guī)劃原則磁場策略 大磁場策略：營建整個商場乃至整個區(qū)域最具核心號召力的磁場。諸如：樂購、家樂福的大型量販店。 小磁場策略：已吸引人消費為目的、通過低單價的快餐、快餐、簡餐類的商鋪來達到這個目的。集客廣場： 興建門庭廣場，在寸土寸金的市中心營建一個大的公共空間，使之成為舉辦各類公共活動、商業(yè)宣傳活動，聚集人潮的大慶市地標性廣場所在。建議它的命名與商場的命名一致，并依據(jù)商場界的不變法則“人潮即錢潮”，以使這一廣場的建設不僅能成為城市的客流量中心，更可帶來可觀的經(jīng)濟收益和社會效益。沿街、外界商鋪的立面沿街商鋪宜采用菜單式（可選擇）的玻璃櫥窗。沿街招牌按統(tǒng)一規(guī)劃的格式排放，燈光、廣告牌、櫥窗、沿街鋪面均應有一定的設計規(guī)范，以使整個商場內(nèi)同場不同業(yè)的商鋪盡可能顯得統(tǒng)一而和諧，富于整體美感。電動扶梯為提高商場的繁榮景象和客戶的擁擠熱鬧感，建議商場的電動扶梯避免直上直下的“之”字形布局，宜采用適當增加客流途徑商業(yè)面積的引導路線來規(guī)劃電梯走向，加長顧客在商場內(nèi)購物的路線距離，制造商業(yè)人氣，促使消費動機的產(chǎn)生。單元面積規(guī)劃 從未來客戶的需求出發(fā)：建議盡量精減商鋪單元的出售面積，通過利用商鋪“高單價低總價”的價格策略，吸納更廣大的客源，使之對自用型、投資型或保值型客戶皆能吸引，并創(chuàng)造出附加價值之商業(yè)百貨形態(tài)?？偟膩碚f，本案力求為買家創(chuàng)造“低投入低風險高回報”的投資價值，以較低的總價和靈活的付款方式，創(chuàng)造出引發(fā)大慶市搶購風潮之必要條件。在以上基礎上，我們建議本案較為合理的單元銷售面積為20～35平方米左右，可供客戶自由組合，以收靈活多變的效果。單元平面規(guī)劃 為滿足未來客戶的銷售心理（自用或投資）：建議單元商鋪的“面寬及進深”比例控制在1：，至多不超過1：3。合理比例的面寬與進深，可使產(chǎn)品具有更高的升值空間。公設比規(guī)劃 為使商場達到良好的營業(yè)績效：建議盡量減少每層樓面公共部分的分攤面積，以使單元實際盡面積使用率達到60%以上。希望能在整體規(guī)劃上能體現(xiàn)出本案使用率高、設計風格獨特、裝修標準高檔三大優(yōu)勢，凌駕于大慶其它商場之上。同時，經(jīng)營業(yè)態(tài)的管理要求達到百分之百的信任度，以此共同創(chuàng)造三贏三局面。（三贏即大業(yè)主、小業(yè)主、消費者）功能規(guī)劃 因為自購經(jīng)營的小業(yè)主和租賃經(jīng)營的小業(yè)主同時存在，商場內(nèi)經(jīng)營內(nèi)容的不一致是顯而易見的。因此建議出售鋪位前將商場功能分區(qū)分片，規(guī)劃設置形成同種業(yè)態(tài)集中分布的經(jīng)營格局，并在銷控上利用預付之反應做反復之檢討，務必達到既滿足經(jīng)營管理布局之需要，又兼顧銷售目的之要求。物業(yè)管理以及公共水電 成功銷售后，隨之而來的各項公共設備的維護和修理、保養(yǎng)等。建議聘請有大型商場管理經(jīng)驗的物業(yè)公司來進行管理。水電等費用的收取原則建議采用：分層計量或分攤。即若采取分攤方案則以底層最高，二樓次之，三樓再次，四樓最低這樣的序列來收取并與各層的流量的多寡掛鉤。叁、經(jīng)營管理計劃一、經(jīng)營方式商用不動產(chǎn)經(jīng)營方式之替代方案擬定及分析經(jīng)營方式之建議招商規(guī)劃A. 協(xié)助業(yè)主訂定及尋找立力承租B. 擬定招商策略二、管理計劃擬定承租戶管理規(guī)章 在日后商場的經(jīng)營管理方面，我們必須先擬訂一套完善可行的承租戶管理規(guī)章，于租約議定之際，便可使租戶充分了解有關(guān)商場之各項規(guī)定與辦法，避免日后產(chǎn)生管理上之困擾。在擬定承租戶管理規(guī)章部分，將依本商場之特性與各相關(guān)代表人員之共識，就下列各層面研擬： A：商場管理組織的權(quán)利義務 B：行業(yè)管理及營運方針 C：促銷活動的舉辦與配合 D：廣告、文宣的制作與規(guī)范 E：營業(yè)時間之制定與相公辦法 F：商場實際經(jīng)營管理之各項規(guī)定 G：工作及服務人員之規(guī)范 H：施工裝潢管理之各項規(guī)定 I：清潔維護辦法 J：管理費用分攤及收繳規(guī)定 K：違規(guī)罰則及其它附加事項