【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)劃為深圳的物流園區(qū)，目前已緊鑼密鼓地建設(shè)之中。該區(qū)人口密集，近在咫尺的八卦嶺工業(yè)區(qū)有很多工廠已從此地退出，一部分廠房已為商用，家居商場密布，目前盤踞此地的有香江、金海馬、新世紀、國安居、百安居、好又多、華潤、新一佳、一致藥店等，隨著物流園區(qū)的建成，這里必將成為物流最為豐富的商圈?！　。?）、新型社區(qū)是眾商家爭搶的另一要地　　深圳新型社區(qū)不斷形成，每一社區(qū)聚居著大量人群，暗含著商機，商業(yè)配套設(shè)施不斷完善，因此，商業(yè)社區(qū)化是未來商業(yè)發(fā)展的另一趨勢。沃爾瑪在深圳開設(shè)新型社區(qū)店，足以說明社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展?jié)摿??！　≌l將成為跨越楚河漢界稱雄市場的王者　　據(jù)統(tǒng)計，目前全市已有各類連鎖企業(yè)100多家，在市內(nèi)外開設(shè)的各類門店3000多間。2000年深圳商家排名全國零售百強只有萬佳和百佳，2002年進零售百強的深圳企業(yè)增加到8家，華潤萬佳排名第7位，新一佳、人人樂、民潤、銅鑼灣、百佳、天虹、茂業(yè)分別排名第22233448位。這說明深圳零售業(yè)發(fā)展快，市場很活躍，另一方面也反映出深圳零售業(yè)實力不強，沒有形成象華聯(lián)、聯(lián)華一樣的全國強勢企業(yè)?！　‰m然深圳商圈異彩紛呈，各零售商也群雄而起，但要想成就全國乃至跨國名牌企業(yè)，尚有待時日。因為深圳的零售企業(yè)尚未形成強有力的核心市場競爭力?！　∩钲谏倘υ谛纬傻倪^程中，其利潤空間已吸引新的企業(yè)加入零售業(yè)中，使零售業(yè)的競爭越來越激烈，競爭必然會導(dǎo)致深圳新一輪資源整合、行業(yè)洗牌的風(fēng)暴。經(jīng)過洗牌后，深圳零售業(yè)的競爭會進一步增強。華潤萬佳已完成了聯(lián)合，并向內(nèi)地發(fā)展，新一佳、民潤、百佳、銅鑼灣、茂業(yè)、天虹、歲寶等企業(yè)也正加速擴張步伐，規(guī)模不斷擴大，這些零售企業(yè)能否成為稱雄市場的王者？我們拭目以待。二．中央商務(wù)區(qū)的現(xiàn)狀、規(guī)劃以及發(fā)展前景?！? 商務(wù)中心區(qū)，又稱中央商務(wù)區(qū)（Central Business District ）簡稱CBD，最初起源于20世紀20年代的美國，意為商業(yè)會聚之地。現(xiàn)代意義上的商務(wù)中心區(qū)是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動的場所。商務(wù)中心區(qū)不僅是一個國家或地區(qū)對外開放程度和經(jīng)濟實力的象征，而且是現(xiàn)代化國際大都市的一個重要標(biāo)志。 　 深圳的CBD建設(shè)降組規(guī)劃、水平、功能完善、環(huán)境優(yōu)化具有一定的先進性和超前性。作為辦公、商務(wù)和高級商業(yè)等功能高度集聚的中心區(qū)福田CBD，將重點發(fā)展總部經(jīng)濟、會展經(jīng)濟、文化經(jīng)濟，以及金融證券、保險、產(chǎn)權(quán)交易、物流、傳媒等產(chǎn)業(yè)，吸引國內(nèi)外知名企業(yè)總部落戶，形成集行政、金融、商務(wù)、信息、文化、會展于一體的現(xiàn)代化國際性城市中心。 　　據(jù)市會展業(yè)協(xié)會不完全統(tǒng)計，去年，我市共舉辦的各類商業(yè)性展覽達69個，有力地促進了我市產(chǎn)品的出口和內(nèi)銷。去年，在中國國際高新技術(shù)成果交易會展覽中心舉辦的各類展覽多達62個，以每個展覽平均六天計，高交會展覽中心幾乎天天有展。其中，展出面積在5000平方米以上的展覽多達38個。今年，深圳高交會展覽中心初步安排的展覽已達50個，其中，帶“國際”字樣的展會達34個。目前，深圳的會展業(yè)已形成了以“高交會”為龍頭，并培育了一批與深圳地方經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的、具有市場競爭力的展覽品牌。今年總投資25億元、我市建市以來規(guī)模最大的單體建筑——深圳會議展覽中心將投入使用，這將推動深圳會展業(yè)發(fā)展再上新臺階。借助新會展中心的南方國際廣場商務(wù)平臺必將發(fā)揮巨大作用。 　 不僅要在深圳CBD投資，我現(xiàn)在連居住都在深圳的CBD，就是福田中心區(qū)那幢最高的住宅。因為福田中心區(qū)的交通非常方便，新的規(guī)劃使生活和工作都很便捷，而且從衛(wèi)生到環(huán)境保護，以及商業(yè)配套等，都非常好，在這里生活非常習(xí)慣。其實，香港人非常注重生態(tài)環(huán)境和環(huán)保問題，福田中心區(qū)具有這樣的優(yōu)勢。 由于深圳CBD的規(guī)劃起步很高，并具有前瞻性和超前性，因此，福田CBD必將成為整個深圳的政治、金融、文化中心?！纳钲贑BD到香港CBD到底用多久時間？昨日記者搭乘兩地公共交通工具——地鐵，發(fā)現(xiàn)深圳地鐵的開通確實對連接兩地CBD起著至關(guān)重要的作用——從深圳CBD，比如福田的會展中心、購物公園附近，到位于香港中環(huán)或者灣仔的香港會展中心，從門到門，包括過關(guān)時間只需90分鐘左右。 　　據(jù)介紹，規(guī)劃中的福田中心區(qū)由濱河大道、紅荔路、彩田路、新洲路四條城市干道圍合而成。深南大道由東向西穿越其間，將中心區(qū)分成南、北兩片區(qū)?！　“凑找?guī)劃設(shè)想，中心區(qū)的主要職能是作為深圳的中心商務(wù)中心(CBD)。商務(wù)區(qū)內(nèi)高樓林立，是未來深圳惟一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務(wù)中心和行政文化中心，為深圳實現(xiàn)區(qū)域性金融、商貿(mào)、信息中心及旅游勝地的戰(zhàn)略目標(biāo)提供城市建設(shè)的空間基礎(chǔ)。　福田區(qū)政府有關(guān)負責(zé)人介紹，深圳CBD建設(shè)將在規(guī)劃、水準(zhǔn)、功能完善、環(huán)境優(yōu)化上逐漸邁向國際化，將創(chuàng)新環(huán)境來吸引更多的國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)企業(yè)和實力財團、跨國公司和世界500強企業(yè)來福田設(shè)立地區(qū)總部、物流配送中心、采購中心、研發(fā)中心、品牌總代理等機構(gòu)，推動“總部經(jīng)濟”在福田發(fā)展壯大。　5月17日，市民中心“入伙”，標(biāo)志深圳中心區(qū)已經(jīng)正式成為全市的中心，CBD進入熱啟動時代。伴隨著市民中心的啟用，中心區(qū)的地產(chǎn)進入了一個全新的階段，以往的概念已經(jīng)具有了現(xiàn)實的意義?！　【蜕钲跇鞘卸?，中心區(qū)的概念早在1986年就已經(jīng)提出。由于核心區(qū)域建設(shè)規(guī)劃期較長，中心區(qū)概念的價值釋放也經(jīng)歷了相當(dāng)長的時間，目前這個概念已經(jīng)深入人心。經(jīng)過多年的建設(shè)和完善，中心區(qū)周邊住宅、商業(yè)和寫字樓，各種配套已經(jīng)初具規(guī)模，中心區(qū)的規(guī)劃日漸顯現(xiàn)，中心區(qū)也慢慢成熟。 　以往中心區(qū)人氣較淡，而市民中心的啟動將會很好地解決這個問題。玉家雄認為，人氣的聚集是形成商業(yè)中心的必需條件，市民中心正式啟用以后，人流量的增加會提升這里的商業(yè)發(fā)展機會。隨著周邊樓盤的入伙，居住人群的增加，以及眾多寫字樓的落成，整個中心區(qū)人氣漸旺，商業(yè)中心就會自然被帶動形成。 在剛剛結(jié)束的“ＣＢＤ的財富與居住”論壇上，包括曼哈頓區(qū)區(qū)長菲爾茲女士和地產(chǎn)大腕在內(nèi)的人士都表示 ，ＣＢＤ要想長期持續(xù)發(fā)展，將在很大程度上依賴其周邊的大型居住社區(qū)的形成。 在商業(yè)已經(jīng)成為ＣＢＤ下一步發(fā)展重點的背景下，就要求ＣＢＤ周邊有穩(wěn)定的購買力旺盛的消費群體，這意味著ＣＢＤ的周邊必須有相應(yīng)的高端生活居住區(qū)。劉曉光則認為，雖然在ＣＢＤ周邊沒有完全形成類似曼哈頓周邊的成熟居住社區(qū)，但是這種趨勢已經(jīng)顯而易見。從早期的京潤到現(xiàn)在的棕櫚泉，再到陽光上東，都已經(jīng)昭示了ＣＢＤ周邊高端生活社區(qū)的端倪，它們的發(fā)展將在相當(dāng)大的程度上支撐ＣＢＤ核心區(qū)未來的發(fā)展。尤其是體量７２萬平方米的高端大盤“陽光上東”入市之后，必將吸引更多的富豪，從而進一步擴大這個消費力極其旺盛的群體，這樣也有利于ＣＢＤ的持久發(fā)展。 我國具備發(fā)展國際性CBD條件的城市只有3個，分別是上海、北京和廣州?！　膰H上一些成功的CBD來看，CBD一般具有如下特征：首先，CBD具有城市地區(qū)（乃至全國、世界）中最高的中心性，即CBD所提供的功能和服務(wù)具有最高水準(zhǔn)；其次，CBD具有城市地區(qū)中最多的人流量，是城市地區(qū)中人口最多的區(qū)域，24小時人口的變化值也最高；第三，CBD具有城市地區(qū)最發(fā)達的內(nèi)部交通和外部交通聯(lián)系，擁擠程度（人流、車流）在城市地區(qū)也最高；第四，CBD具有最高的服務(wù)集中性，能提供包括經(jīng)濟、管理、娛樂、文化乃至行政等多方面的服務(wù)，具有城市 　　地區(qū)最集中、檔次最高的零售業(yè)；第五，CBD具有城市中最高的土地價格和租金。 　　紐約曼哈頓就是最有代表性的中央商務(wù)區(qū)，在不足1000米長的華爾街，集中了大量銀行、保險、交易所和大公司總部，是世界上商業(yè)密度最大的地區(qū)；巴黎的拉德方斯則吸引了法國一半的大企業(yè)在此設(shè)立辦公機構(gòu)，該地區(qū)占地170萬平方米，有寫字樓247萬平方米，分散的商業(yè)設(shè)施10萬平方米，多條地鐵、高速公路、鐵路在此交匯。 　　CBD的服務(wù)對象也不只是該城市本身，而是一定的大區(qū)域。如上海浦東，它所服務(wù)的就不只是上海一個城市，而是服務(wù)于整個亞太地區(qū)，香港也是這樣。 　在善于創(chuàng)造奇跡的深圳人面前，一個氣勢恢弘的深圳CBD已經(jīng)傲然眼前。2004深圳市政府搬遷中心區(qū)市民廣場，深圳新會展中心即將啟用，兩大平臺力挺深圳中心區(qū)板塊，至此中心區(qū)已形成了以政務(wù)經(jīng)濟、會展經(jīng)濟、總部經(jīng)濟為龍頭的三大經(jīng)濟圈，其超強的輻射能力不言而喻。如今就在深圳中心南區(qū)核心地段，由深圳南方電力建設(shè)有限公司鼎力鍛造的一個具有國際級的復(fù)合型商務(wù)建筑———南方國際廣場正在崛起?！‰S著深圳城市中心的西移，深圳中心區(qū)被賦予未來深圳CBD和行政、文化中心的定位。與中心區(qū)高起點的規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)的建筑相適應(yīng)，寫字樓將成為未來中心區(qū)商業(yè)活動的主要特色。占地10萬平方米的市民中心啟用，政府機構(gòu)帶動中心區(qū)的人氣幾乎都轉(zhuǎn)化為中心區(qū)寫字樓市場販賣快感的動力。中心區(qū)已