【文章內容簡介】 、結 語從上海今年樓盤發(fā)展情況看，每平方米價格在3000—7000元的住房是主體，長期以來占上海市場成交金額和成交面積的80%左右。高檔住宅雖然增幅較大，但由于物業(yè)的特殊性決定了其不可能占有較大的市場比重，盡管如此，高檔樓盤對市場價格的影響卻進一步加大，特別是自二季度以來，其價格指數異軍突起，成為領漲價格段，%。而今年頭五個月，上海樓市增量供應也幾乎成為每平方米8000元/平方米以上豪宅的舞臺。但自5月火爆銷售以后，市場高檔住宅熱有所降溫。從總體看，上海房地產市場新建商品房供應基本平衡，但將開發(fā)定位瞄準于高端市場的高檔住宅而言，供應量的增加將會擴大市場銷售的風險，二季度后的高檔樓盤銷售“降溫”可以看成是一個信號。對有增無減的上市量，高檔樓盤的預售情況不容樂觀。預計，下半年上海市場上市量會高于上半年，而價位定于8000元/平方米以上的樓盤比例也將有所提高，如靜安第四季度就有大量的樓盤集中上市，其中高檔盤的比例較大，在如此眾多的高檔樓盤涌現的同時，需求卻相對增長乏力，前景堪憂，也值得業(yè)內人士關注。叁、靜安區(qū)域住宅市場分析一、靜安區(qū)（2002年第四季度）市場數據分析 ，與上季相比，，與上季持平，與上季相比，%，由于這一季多層住宅基本無交易量，所以多層住宅價格指數仍保留了上季度數據，而以“國際麗都城”、“上海一街區(qū)”為代表的高層住宅以其地段優(yōu)勢和品質價值而熱銷，致使本季靜安區(qū)高層住宅價格指數走高。 根據統計數據顯示，與上季度相比，增幅達50%。，與上季度相比，增幅為8%。批準預售與已登記預售面積之比為1：，住宅批準預售與已登記預售之比為1：。從以上統計數據可以看出，靜安本季已從供不應求轉為供大于求，而從住宅角度看，靜安區(qū)符合有效需求的供應仍比較緊張。國際麗都城開盤不到一個月，一期便全部售空。由此可見，在供大于求的現象背后，實則已包括了區(qū)內部分辦公樓及其一定數量的市場難以接受的無效供應，且此種狀況難望在短期內有所好轉。 。本季度靜安區(qū)預售平均成交單價為每平方米7436米。主力單套單價為6000－7500/平方米，％。峰值為7500/平方米，％。8000元/％，有望進入主力范圍，從以上統計數據可以看出，價格走高趨勢明顯。 二、靜安區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析隨著靜安區(qū)舊改力度的加強，“南留北改”政策的進一步實施，區(qū)內有多個地塊正在拆遷之中，且與少數地塊已開始建造，同時，靜安區(qū)還在江寧路等地段的舊改地塊內規(guī)劃了大型綠地，大大提升了靜安北部地區(qū)的環(huán)境品質，這無疑大大增加了這些板塊的附加值，吸引眾多的開發(fā)商和客戶的追捧。靜安區(qū)舊改的加強為靜安年底明初的靜安樓市注入了活力。 此外，鑒于靜安區(qū)走中高檔路線發(fā)展的特色，同時受市中心土地稀缺等方面的制約，靜安的住宅仍將以高層為主，多層住宅發(fā)展的空間將越發(fā)有限。從靜安區(qū)內南北兩翼發(fā)展的情況看，南部靜安寺區(qū)域的改造工程以過半，其周邊的發(fā)展將以高檔辦公樓和高檔住宅樓發(fā)展為主，建筑形態(tài)也將以高層為主，而區(qū)內北部的發(fā)展，隨著環(huán)境品質的提升和蘇州河沿線改造的啟動，該區(qū)建設雙高區(qū)域的目標也將得以順利實施，在住宅發(fā)展中，高層也將占據主導地位。三、2002年第三季度靜安區(qū)成交面積排行榜排 名預售登記面積排行套 數面 積（M2））1達安花園189套209462靜安華庭141套137243靜安河濱花園38套55344國際麗都城23套43265靜安康寓26套40006滬中新苑26套28387順德苑23套27788鴻力公寓16套22519新都城公寓12套135610怡景苑6套932銷售登記面積排行排 名銷售登記面積排行套 數面 積（M2））1鑫康苑124套146362宏安家園121套134493振陽靜安綠都59套72054嘉發(fā)大廈B58套72005鴻鵠公寓60套67246天鼎花園45套53167銀華苑28套46758達安花園48套45269靜安河濱花園30套427610智慧廣場2套3760四、區(qū)域市場產品分析在售個案建筑面積比較表：說明；l 由上圖可以看出，目前靜安區(qū)內在售個案總建面積有明顯的兩極分化趨勢。l 20萬平方米以上的物業(yè)總計三個，%。l 10萬平方米—20萬平方米的物業(yè)僅一個，%。l %，共有4個。l 今年靜安區(qū)最大的改造項目“靜安楓景”，規(guī)劃總建筑面積40萬平方米，是區(qū)域內規(guī)模最大的個案，也是項目今后最有力的競爭者。l 同濟佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個案中，康寧雅苑是獨棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項目，建筑面積低與5萬平方米在情理之中。在售個案基地面積比較表：說明：l 最大的個案靜安楓景占地面積10萬平方米。是區(qū)域中基地面積最大的。l 5—10萬平方米個案2個。l 5萬平方米以下的5個，%。擁有明顯的主導地位。l %，但基地面積目前均未超過10萬平方米，由此可見全區(qū)域土地的稀缺性明顯。在售個案個案容積比較表說明：l 同濟佳苑屬獨棟爛尾樓盤，是區(qū)域的特例。本報告認為其不具有代表意義。l 普遍的高容積是上海幾個中心城區(qū)所共有的特性，靜安區(qū)作為中心城區(qū)之一也不能例外l —4之間，也從另一個側面說明，從區(qū)域房地產產品形態(tài)看，高層已成為區(qū)域市場的主打。多層、小高層已淡出人們的視線。在售個案綠化率對比表：說明：l 單身公寓和獨棟的住宅項目幾乎沒有綠化，與本項目沒有可比性，所以忽略不計。l 而在其余的競爭個案中，雖基地面積小，容積高，但開發(fā)商都能利用有限的空間，聘請專業(yè)景觀設計公司，盡可能地提高綠化率，總體水平尚可。綠化率均在40%以上。最高的上海一街區(qū)，綠化率高達51%，其次為靜安楓景，綠化率50%，在同類產品中較為少見。在售個案價格比較表：說明：l 2002年三季度靜安區(qū)主力單價和主力總價雙雙上揚，但主力單套面積合理回縮，顯示出區(qū)域客戶在樓市價位走高的背景下，對戶型選擇歸與理性。l 8000元/平方米以下的樓盤在區(qū)域中已無蹤影。區(qū)域最低價8650元/平方米，為康寧雅苑（毛坯），國際麗都城16000元/平方米，但其裝修費用達3000元/平方米。l 價位主力峰值集中在9000—11000元/平方米。整體市場高價位的區(qū)域特性表露無疑。l 單套主力總價為100萬—150萬/套。在售個案去化情況分析案 名去化情況靜安楓景現推出其一期5棟中新閘路、常德路路口的兩棟，去化情況良好，只剩余5層以下的少量房源。國際麗都城一期開發(fā)1棟高層，3棟小高層。一號樓已全部售完，2號樓開始預定。本案屬于高價未樓盤，受總價影響，客源面相對狹窄，去化速率不是很高，每月能保持穩(wěn)定的銷售量。中凱城市之光在開發(fā)商強有力的廣告促進下，經過了較長的一段時間后，一期已完成銷售。即將推出的二期在近期開始接受預定。上海壹街區(qū)銷售周期較長。目前一期只有少量余房，年底二期面市。暢園房型面積較大，總價高，周邊小環(huán)境嘈雜，制約銷售，去化率60%。同濟佳苑規(guī)劃及價格沒有最終確定，預計2003年1月開始預定?？祵幯磐ルm整體品質不高，但其價格在區(qū)域中屬于最低，又有有利地理位置的支撐，銷售形勢喜人，108平方米的兩房已基本去化完畢?？偭?成左右已去化完畢。自由自宅運用了空間的自由分割，一經面市，受到了區(qū)域消費者的關注，預定情況較為理想。說明：經以上分析明顯的可以看出，區(qū)域內的產品依托得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、生活設施的優(yōu)勢等先天條件，加上自身的優(yōu)勢（如產品規(guī)劃、營銷企劃等）各自都創(chuàng)造了較為優(yōu)秀的銷售成績。銷售形勢喜人。區(qū)域客源客層分析圖：說明：在上海購買7000元/平方米以上的高價位樓盤中，區(qū)域客源分布如下：l %的本區(qū)域人士，熟悉生活環(huán)境，已在區(qū)域內居住了很多年，不愿離開，因舊房拆遷需購房，依舊選擇在區(qū)域內居住。l %的外地人士，在上海打拼多年，事業(yè)有成，喜歡繁華都市，在市中心區(qū)域居住有溶入上海的感覺或作為一種投資。l 25%的外籍人士需要距離工作地點近交通方便而選擇在本區(qū)域居住。l %的周邊區(qū)域受區(qū)域內各種便利條件的吸引而遷居靜安。重點個案優(yōu)劣勢分析案 名分 析靜安楓景優(yōu)勢推案時機把握好，總體規(guī)劃不錯，生活便利，開發(fā)商具實力。50%的綠化率。劣勢道路狹窄、擁擠影響出行。噪音，廢氣污染不可避免?？祵幯旁穬?yōu)勢價格低是其最大的優(yōu)勢所在，對面待建的3萬平方米綠地吸引了眾多消費者。劣勢規(guī)模小，無綠化。同濟佳苑優(yōu)勢預計售價8650元/平方米，與區(qū)域內同類產品相比定價較低。劣勢總17層，4梯30戶過于擁擠。自由自宅優(yōu)勢商家運用空間的自由分隔，擴大了使用面積。劣勢爛尾改造項目總23層，3梯14戶，電梯數量明顯不足。國際麗都城優(yōu)勢規(guī)劃水平高，國際生活氛圍濃厚。即將推出的二期采用3000元/平方米的裝修標準，又是區(qū)域樓市的一個亮點。 劣勢高容積，總價高，影響去化。 上海壹街區(qū)優(yōu)勢地理位置極其優(yōu)越，51%的高綠化率，在區(qū)域產品是較為少見。劣勢周邊交通擁擠，車流量大，有噪音污染。暢園優(yōu)勢軌道交通近在咫尺，方便業(yè)主出行，外立面設計較為現代，醒目。劣勢四周小環(huán)境差，交通擁擠，車輛排放尾氣對空氣污染大。在售物業(yè)面積配比分析一房面積(m2)30～4040～5050～6060～70合計戶數(套)19219232296802二房面積(m2)90～100100～110110～120120～130130～140合計戶數(套)/24172108/304三房面積(m2)120～130130～140140～150150～160160～170合計戶數(套)54344804884610四房amp。復式面積(m2)170～180200合計戶數(套)303464說明：l 以上數據是選取了本案周邊競爭樓盤包括靜安楓景、康寧雅庭、等樓盤。采樣戶數共1780戶。l 其中，一房總共為802戶，%；二房總共為304戶，%；三房共為610戶，%；四房及復式為64戶，%。l 區(qū)域內一房的比例占到了總量的近半數，主要是近期單身公寓在區(qū)域市場的推案量較大的原因，預期當在售的單身公寓產品完成銷售后這一比例在市場中所占的比例有所回落后，將不在占據市場的主導地位。l 可以看出，除了一房外該區(qū)域內三房為主力房型，面積集中在130—160平方米左右，三房主力面積的主力峰值位于130—140平方米左右。較之靜安區(qū)上一年度的成交房屋面積，三房主力面積集中在140—160平方米的區(qū)段，面積有明顯的回調。l %、%，所占分額不大。在銷售中兩房因總價較低，是區(qū)域中去化最快的產品，而四房及復式數量少，總價高，雖銷售速率較低但對總體的市場不能起到較大的影響。附、區(qū)域樓市個案“主力面積”參考表案 名地理位置主力面積錦安公寓延平路340弄— m2靜安麗舍萬航渡路858弄18號— M2達安花園長壽路1099號— m2常德名園常德路1199號95—108 m2宏安家園武寧南路、康定路口— m2新靜安都市新閘路1851號— m2三鑫花園康定路1588弄111—122 m2靜安新邸康定路1588弄111—122 m2天合大廈康定路966號— m2靜安華府新閘路1001號— m2嘉園萬航渡路458弄— m2三和花園延平路123弄3號— m2曼克頓豪庭西康路339號134—154 M2靜安鼎鑫佳園余姚路27號— m2新?？道镄麻l路888弄140—160 M2喜福會青海路128138號— M2產品篇壹、產品立地條件分析一、項目位置本案位于靜安區(qū)境內的北部偏東位置，具體四至為：基地西面東安公寓；；東為20米寬的西康路；與南京路相連，北側為40米寬的昌平路，是該區(qū)域的主要商業(yè)街。正德地塊呈不規(guī)則的扇形。與昌平路隔街相望的是已建成目前尚未入住的靜安鼎鑫佳園，西康路另一側的分別是早期商住物業(yè)華通大廈和已開始施工建設的商住樓東海園二期。二、區(qū)域商業(yè)、生活機能狀況基地周邊生活設施比較完善，有較多的便利店和超市，例如聯華、可的、快客等便利店星羅棋布，為位于本地區(qū)居住的住戶提供了一個良好的購物環(huán)境?；卣龑γ嬗兄袊y行的儲蓄網點，區(qū)域周邊道路上有各式小吃飲食店、金魚島魚翅館、上海石庫門等中型酒店應該說，此區(qū)域內生活便利設施都較為完善。三、區(qū)域交通狀況 項目周邊公共交通優(yōu)勢尤為突出，就周邊500米范圍內就設有十幾條公交線路，如13202148等，分別通往全市其他區(qū)域。但周邊道