【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 郵政服務(wù)、自動(dòng)取款機(jī)社區(qū)洗衣中心社區(qū)醫(yī)療保障中心管理中心、保姆機(jī)構(gòu)小型商務(wù)中心 七、交通分析本案周邊公共交通非常發(fā)達(dá)，火車(chē)站、南京路、人民廣場(chǎng)、靜安寺、曹家渡、徐家匯等都有直達(dá)的公交線(xiàn)路；，；規(guī)劃中的地鐵7號(hào)線(xiàn)也途徑本案的邊緣； 八、安保管理分析本案共有8個(gè)以上的出入口，周邊目前還多為舊區(qū)因此要加強(qiáng)保安和物業(yè)管理服務(wù)；紅外線(xiàn)周界警戒和警報(bào)監(jiān)視系統(tǒng)是不可或缺的配置；每戶(hù)均應(yīng)設(shè)置緊急按鈕、可視對(duì)講和在各樓入口設(shè)置密碼門(mén)銷(xiāo)；在小區(qū)內(nèi)的主要出入口和地下室出入口設(shè)置錄像系統(tǒng)保留72小時(shí)、以便發(fā)生意外事故的追查；建議門(mén)窗設(shè)置磁簧感應(yīng)裝置，以防宵小侵入； 九、建筑立面分析現(xiàn)代的外立面、簡(jiǎn)潔的線(xiàn)條、配以大型落地窗都將成為本案的亮點(diǎn)；外立面選用涂料，更能體現(xiàn)品質(zhì)感，但應(yīng)注意維護(hù)； 十、入口門(mén)廳分析寬敞、豪華的門(mén)廳是提升品牌的直接手段；增加門(mén)廳的透光性，更能表現(xiàn)門(mén)廳的寬大、豪華；由于門(mén)廳面積較大，應(yīng)該加強(qiáng)門(mén)廳內(nèi)的布置和功能劃分 十一、房型分析 目前的房型設(shè)計(jì)共同的缺點(diǎn)是：?jiǎn)翁追啃捅仨毞仙虾５馁?gòu)房習(xí)慣，；；，不得低于3米等；所有餐廳都是暗間，功能性較差、布置較難；小面寬、大徑深和缺少儲(chǔ)藏空間、衣帽間是所有樓棟的通??；2號(hào)樓的中套房型有遮光問(wèn)題，建議如圖“倒八字”處理，這樣既可以解決中套的采光，又可以將樓層改為兩頭的一梯一戶(hù)大房型，中間的一梯兩戶(hù)較小房型；4號(hào)樓，廚房不應(yīng)向客廳開(kāi)門(mén)、建議向餐廳開(kāi)門(mén)，客衛(wèi)離起居室太遠(yuǎn)，建議增加餐廳面積，減小徑深；6號(hào)樓中的2房廚房遮光嚴(yán)重； 十二、面積、配比分析以目前規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)看面積控制的較好；根據(jù)對(duì)產(chǎn)品的建議，房型配比建議如下：戶(hù)型建筑面積（平米）數(shù)量（套）比例（%）1房60908小2房85110102房100290252+1房11011010小3房130230203+1房140160154房160706躍層200以上706合計(jì)1130100 十三、建材分析小房型建議采用裝修房出售，較之個(gè)人裝修即能夠變相的降低小房型的總價(jià)，又可以減少日后物管維修的幾率；公共部分如門(mén)廳等應(yīng)提高建材設(shè)備的配置，這是高檔樓盤(pán)的重要標(biāo)志；營(yíng)銷(xiāo)篇USP分析一、優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商的背景優(yōu)勢(shì)。 充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的有利背景實(shí)力、專(zhuān)業(yè)、文化相通，這在中高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)中尤為重要。高檔地段的區(qū)域性開(kāi)發(fā)。在高尚地段的大規(guī)模開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)較少，這一機(jī)會(huì)激發(fā)了客源的聚流。高尚的規(guī)劃。 有足夠的開(kāi)發(fā)規(guī)模，進(jìn)行創(chuàng)新的規(guī)劃，改變靜安原有居住中高尚但缺少環(huán)境好社區(qū)的不足。 組團(tuán)、均好性規(guī)劃 集中綠化空間 地下空間的利用 綜合優(yōu)勢(shì)的定位空間，是我們樓盤(pán)切入的主要優(yōu)勢(shì)。二、劣勢(shì)靜安的集中開(kāi)發(fā)，造成將來(lái)供需比例失調(diào)。靜安區(qū)目前囤積100萬(wàn)方以上的待開(kāi)發(fā)土地，勢(shì)必在未來(lái)三年內(nèi)出現(xiàn)大盤(pán)量同期供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)局面。同時(shí)由于舊城改造政策優(yōu)惠，中檔次、中高檔和高檔大盤(pán)同時(shí)發(fā)售的現(xiàn)象也不可避免。本項(xiàng)目地塊與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較各有特色。在中高檔、高檔市場(chǎng)的爭(zhēng)奪中，同在靜安區(qū)中各有特色，我們的地塊優(yōu)勢(shì)并不明顯。比之好的地塊和比之差的地塊容易造成對(duì)本項(xiàng)目的夾擊攻勢(shì)。三、機(jī)會(huì)靜安中心區(qū)域從未有大型高尚社區(qū)。根據(jù)城市發(fā)展要求，在五到十年內(nèi)建成符合國(guó)際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的“雙高區(qū)”，即高品位的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活品質(zhì)區(qū)。這一舉措，將一改靜安房地產(chǎn)主流市場(chǎng)在前一輪開(kāi)發(fā)中落后的局面，提升靜安區(qū)交易價(jià)格水平。上海經(jīng)濟(jì)的繁榮和WTO的加入，創(chuàng)造了多個(gè)市場(chǎng)，加之靜安本身的多市場(chǎng)吸納能力，為本項(xiàng)目多個(gè)市場(chǎng)定位提供了條件。上海的經(jīng)濟(jì)繁榮，在目前國(guó)際和國(guó)內(nèi)形勢(shì)下，并隨著WTO的加入，必將成為最大的收益者，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一批新的購(gòu)買(mǎi)客層……投資者和回歸者。進(jìn)入時(shí)機(jī)為我們創(chuàng)造戰(zhàn)機(jī)。進(jìn)入時(shí)機(jī)對(duì)于我們至關(guān)重要，它可以讓我們規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)夾擊的風(fēng)險(xiǎn)，也可以讓我們有力地切入新一輪客源。四、威脅多地塊開(kāi)發(fā)同期競(jìng)爭(zhēng)，將來(lái)會(huì)出現(xiàn)供需失衡。供需平衡的破壞，會(huì)造成消費(fèi)者的持幣觀望和客源的分流。戰(zhàn)略定位如何捕捉多個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)并進(jìn)行有效的排列？？如何形成強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)盤(pán)推廣？產(chǎn)品定位靜安上城地 40萬(wàn)平米世界級(jí)花園城池上海靜安楓景（）靜安是一本書(shū)，楓景是一幅畫(huà)；靜安是一座城的歷史，楓景是她的未來(lái)；靜安是名人的故鄉(xiāng)，楓景是國(guó)際菁英的生活家園。目標(biāo)市場(chǎng)關(guān)于市場(chǎng)的鎖定一、客源構(gòu)成：主力市場(chǎng)1．根在靜安的財(cái)富階層靜安在上海最富有代表性，歷史悠久、人文薈萃，東西文明深植其中，不僅名人輩出，而且眾多“老貴”眷守于此，歷久以來(lái)是上海市民向往的居住地。2．靜安寺商務(wù)圈和南京路沿線(xiàn)商業(yè)商務(wù)區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)靜安區(qū)寸土寸金，不僅呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展?jié)摿?，是上海?dāng)然的高品位商業(yè)商務(wù)區(qū)。因此，區(qū)域內(nèi)的上班族的中高層人士是我們的一大客層。周邊愿意購(gòu)買(mǎi)的財(cái)富市場(chǎng)。成長(zhǎng)市場(chǎng)港、澳、臺(tái)同胞及海外人士隨著國(guó)際形勢(shì)的變化和中國(guó)WTO的到來(lái)，上海成為全世界矚目的安全、繁榮的國(guó)際大城市，我們可以預(yù)期即將到來(lái)的海外人士回歸潮。靜安歷來(lái)都是國(guó)際人士推崇的高尚商業(yè)商務(wù)區(qū)和高尚居住地，是上海吸納海外人士的高尚地之一，因此，港、澳、臺(tái)同胞、海外人士是我們的一大客層。市區(qū)中心地段投資客、喬遷客源。二、購(gòu)買(mǎi)用途：80%自用20%投資營(yíng)銷(xiāo)課題問(wèn)鼎靜安高尚第一城。 靜安文脈和綠脈二線(xiàn)交匯。 展開(kāi)“回歸”和“開(kāi)放”兩種行銷(xiāo)運(yùn)動(dòng)。總體戰(zhàn)略一、品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場(chǎng)多輪次，問(wèn)鼎第一1．以整盤(pán)定位上市，搶占靜安的代表地位，分期開(kāi)發(fā)。統(tǒng)一品牌，多主題系列，對(duì)應(yīng)多個(gè)市場(chǎng)。靜安楓景186。靜安楓林綠洲 186。靜安楓丹白露二、綜合優(yōu)勢(shì)、四個(gè)“對(duì)話(huà)”在本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)中，以“綜合優(yōu)勢(shì)”作為營(yíng)銷(xiāo)的根本。綜合優(yōu)勢(shì)：開(kāi)放、生態(tài)、現(xiàn)代、規(guī)模創(chuàng)造四個(gè)“對(duì)話(huà)”。綠與靜安、綠與城的對(duì)話(huà)文明與目標(biāo)對(duì)象的對(duì)話(huà)發(fā)展商與國(guó)際接軌的對(duì)話(huà)歷史與未來(lái)的對(duì)話(huà)把握大盤(pán)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，將每個(gè)分期分為兩大銷(xiāo)售階段，開(kāi)盤(pán)快速吸納客源，延長(zhǎng)中期，保持持續(xù)旺銷(xiāo)的人氣。（1）創(chuàng)造明確的蓄勢(shì)、引爆階段。 嚴(yán)格要求開(kāi)盤(pán)條件，以使開(kāi)盤(pán)即能去化相當(dāng)部分盤(pán)量，建議現(xiàn)景發(fā)售，尤其在開(kāi)盤(pán)地下會(huì)所的現(xiàn)景展示。（2）在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)上，迅速進(jìn)入對(duì)象強(qiáng)銷(xiāo)階段。 步序一：地緣市場(chǎng)、總價(jià)市場(chǎng)、海外市場(chǎng) 步序二：地緣市場(chǎng)和海外市場(chǎng)、全市市場(chǎng)和總價(jià)市場(chǎng) （3）中期采用波段進(jìn)攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團(tuán)。廣告總精神靜安尚地（UPTOWN）城市綠城（CITYOASIS）UPTOWN從哈同花園、馬勒公寓到上海商城從百樂(lè)門(mén)、中蘇友好大廈到梅龍鎮(zhèn)、恒隆廣場(chǎng)靜安不僅是上海的中心，靜安更象征著海派文明的人文神韻西康路、常德路…在寸土寸金的中心腹地，奢侈地圍合10萬(wàn)平方米方正基地新加坡財(cái)團(tuán)的傾情演繹，用國(guó)際的眼光再造一座市中心的希望之城CITYOASIS跨世紀(jì)的上海市中心最缺什么？不缺悠久的文化底蘊(yùn)、不缺國(guó)際化大都市的恢弘氣勢(shì)不缺與世界并駕齊驅(qū)的高樓大