【正文】 爭。4. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)通過上述項(xiàng)目SWOT分析，項(xiàng)目優(yōu)勢非常明顯，但是優(yōu)劣、劣勢、機(jī)會(huì)與威脅是隨時(shí)變化的。優(yōu)勢與機(jī)會(huì)，在地利上，項(xiàng)目位置處在城市生態(tài)林帶上；周邊環(huán)境為項(xiàng)目創(chuàng)造生活主題提供了充分的發(fā)揮空間。一方面吸收培養(yǎng)人才，另一方面與外界開展廣泛交流與合作。綜合分析，項(xiàng)目具備天時(shí)、地利、人和等有利條件，項(xiàng)目將依市場情況、消費(fèi)特征及地塊地形等因素進(jìn)行了綜合定位。第四部分 方案優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一 項(xiàng)目分析說明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1. 項(xiàng)目說明：本項(xiàng)分析的估算分類標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo)【2000】205號(hào)），并根據(jù)項(xiàng)目的不同情況進(jìn)行變通。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)及開發(fā)成本估算是依據(jù)卓信提供資料為基礎(chǔ)，依據(jù)項(xiàng)目投資估算方法分類的。財(cái)務(wù)費(fèi)用與所得稅在此暫不考慮，在后面經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中作為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。4. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)一土地及配套費(fèi)1土地價(jià)格土地出讓金、使用費(fèi)、契稅2契稅3土地管理費(fèi)4%征地總價(jià)*4%4紅線外市政配套50、90住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費(fèi)用1前調(diào)查咨詢策劃費(fèi)用2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)503三通一平費(fèi)204臨時(shí)設(shè)施費(fèi)180每100米,.三主體建筑工程費(fèi)1主體工程費(fèi)6002門窗工程費(fèi)1203外立面裝修804電氣工程705給排水工程806燃?xì)?87消防系統(tǒng)10四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費(fèi)1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)102綠化、道路及零星工程3003智能化、照明、安防系統(tǒng)65五其它費(fèi)用1建筑物零星控測560按貴陽市政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2組計(jì)算2房屋面積勘丈費(fèi)3人防審圖%按工程總投資的2%04人防質(zhì)監(jiān)費(fèi)%按工程總投資的3%05設(shè)計(jì)文件審查%%計(jì)算6邊坡支護(hù)%按總投資的2%07質(zhì)監(jiān)費(fèi)%%08合同鑒證%%09工程定額測定%%010建筑質(zhì)監(jiān)費(fèi)%%011初勘費(fèi) 150元/次(按2次計(jì)算)12地形圖測量費(fèi)50000 5萬元/平方公里()13施工合同鑒證%建筑面積*土建造價(jià)*%014交易服務(wù)費(fèi)%工程造價(jià)*%015建安保險(xiǎn)費(fèi)%工程造價(jià)*%016防雷檢測費(fèi) 按100個(gè)測點(diǎn)計(jì)算17防雷審查費(fèi)10建筑面積*10%18施工圖審查費(fèi)建筑面積*土建造價(jià)*%*10%19散裝水泥費(fèi)2元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設(shè)2600建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設(shè)6建筑面積*622市政排污建筑面積*六直接費(fèi)用小計(jì)二+三+四+五七管理費(fèi)用3%六3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用九不可預(yù)見費(fèi)用4%（六+七）4%十總投資5．成本測算結(jié)果： ：4415元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）一土地獲得價(jià)款1991二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)106三主體建筑工程費(fèi)978四園林環(huán)境費(fèi)881五其他費(fèi)用167六管理費(fèi)用68七不可預(yù)見費(fèi)用93八可售面積單位成本4415 ：2597元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）一土地獲得價(jià)款826二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)85三主體建筑工程費(fèi)978四園林環(huán)境費(fèi)391五其他費(fèi)用146六管理費(fèi)用50七不可預(yù)見費(fèi)用68八可售面積單位成本25976. 價(jià)格預(yù)期高檔住宅價(jià)格：5500元/平方到6000元/平方米；花園洋房：3500元/平方米到4000元/平方米。按高端住宅5500元/平方米、低層洋房3500元/平方米的保守價(jià)位價(jià)格計(jì)算單位面積利潤：別 墅 利 潤：590花 園 洋 房：588按高價(jià)位價(jià)格計(jì)算單位面積利潤：別 墅 利 潤：1045花 園 洋 房：1043二 優(yōu)化計(jì)算1. 項(xiàng)目定量計(jì)算模型計(jì)算指標(biāo)類別容積率利潤S1 利潤S2元/平方米高檔住宅 洋房 限制性指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)占地面積記入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率2025%高度不高于四層假設(shè)高檔住宅面積為A，花園洋房面積為B項(xiàng)目利潤S1時(shí)，即低價(jià)位時(shí)項(xiàng)目利潤函數(shù)：V=590A+588B限制條件：A/+B/≤88004 用地面積小于等于占地面積。結(jié)論：高檔住宅面積數(shù)量確定應(yīng)適當(dāng)，目前在項(xiàng)目既定條件下，高檔住宅產(chǎn)品如果沒有高價(jià)支撐，數(shù)量不應(yīng)太多，太多了有兩種可能，一是降低容積率，二是提高容積率。三 方案建議根據(jù)定量分析結(jié)果，考慮貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者情況，建議容積率適當(dāng)提高3個(gè)百分點(diǎn)左右，別墅占18棟左右，產(chǎn)品根據(jù)位置拉開檔次。項(xiàng)目規(guī)劃如下花園洋房面積為：59000平方米；別墅面積為：5200平方米；公建面積:3500平方米。四 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1. 投資估算及收入預(yù)測 項(xiàng)目總投資估算本次估算分類標(biāo)準(zhǔn)采用《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo)【2000】205號(hào)），對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其投資成本及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分構(gòu)成。經(jīng)測算， 萬元，成本單價(jià)為2631元/平方米，建筑成本： 元/平方米。其中：地價(jià)：包括土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；前期工程費(fèi)：包括調(diào)研費(fèi)用、咨詢費(fèi)用、勘察和設(shè)計(jì)費(fèi)用、圖紙審察費(fèi)用、三通一平費(fèi)用和手續(xù)費(fèi)用；建安工程費(fèi)包括土建工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等費(fèi)用；其它費(fèi)用主要是報(bào)建開發(fā)過程中政府收取的費(fèi)用；不可預(yù)見費(fèi)一般按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安工程費(fèi)、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)之和的3%7%計(jì)，根據(jù)本項(xiàng)目有許多不可預(yù)見情況費(fèi)率按4%計(jì)取。銷售總周期為七個(gè)季度，由于土地和前期投資額度已達(dá)到預(yù)售條件要求，項(xiàng)目開工后第二個(gè)季度就可以進(jìn)行銷售，按第三個(gè)季度開始有銷售收入計(jì)算，并以此編制房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度表。剩余的10%按平均價(jià)格的90%作為銷售收入。建安工程費(fèi)：包括土建工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等費(fèi)用，按項(xiàng)目工期此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，分期均勻投入。詳見〈〈資金運(yùn)用計(jì)劃表〉〉〈〈資金運(yùn)用計(jì)劃表〉〉表明項(xiàng)目前期做好銷售工作可以減輕資金壓力，同時(shí)降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。本項(xiàng)目采取這幾種渠道結(jié)合使用，自有資金占一部分，銀行貸款籌集一部分，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，采用預(yù)售手段，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，保證項(xiàng)目建設(shè)并開始償還貸款。根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)定，項(xiàng)目自有資金不低于35%，項(xiàng)目自有資金需達(dá)到5913萬元。則項(xiàng)目的資金來源主要有：自有資金、銀行貸款、銷售收入等三部分組成。3. 財(cái)務(wù)分析 贏利能力分析根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度和價(jià)格體系,分析計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的贏利能力，以此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 動(dòng)態(tài)投資分析:（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：就是指在項(xiàng)目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。采用線性插值法,得出本項(xiàng)目的全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%（2）凈現(xiàn)值（FNPV）為： 萬元凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目在投資活動(dòng)有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量按預(yù)先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率8%，折算到投資項(xiàng)目實(shí)施開始的基準(zhǔn)年(投資項(xiàng)目開始投入的年份)的數(shù)值。（3）%凈現(xiàn)值率亦稱動(dòng)態(tài)投資收益率。它的計(jì)算公式如下：凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值247。 100%=% 靜態(tài)投資分析:利潤表序號(hào)項(xiàng)目金額備注一銷售收入26,售價(jià)*可售面積二銷售費(fèi)用(一)*%三銷售稅金1,++營業(yè)稅1,(一)*5%城市建設(shè)教育（一）*%印花稅(一)*%四總投資16,+五財(cái)務(wù)費(fèi)用六利潤總額6,(一)(二)(三)(四)七所得稅2,(五)*33%八稅后利潤4,(五)(六)九成本利潤率%成本利潤率 稅后利潤總額247。自有資金總額100%=76%結(jié)論：項(xiàng)目投資回收期短，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值也大于零，項(xiàng)目的靜態(tài)投資回報(bào)率較高，自有資金回匯報(bào)率達(dá)到了76%，這幾項(xiàng)指標(biāo)都高于同行業(yè)的平均水平，說明該項(xiàng)目有較強(qiáng)贏利能力。因此，有必要就對(duì)開發(fā)過程中涉及的有關(guān)因素或參數(shù)的變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)決策提供更科學(xué)的依據(jù)。敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出以項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度，從分析結(jié)果可知，銷售收入與投資成本的變化對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益都比較敏感，而且銷售收入比投資成本變化更為敏感。敏感性分析表指標(biāo)不變時(shí)價(jià)格降低10%成本增長10%IRR%%%NPV4. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)來市場，關(guān)鍵是市場的吸納速度，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流有較大的影響。項(xiàng)目還存在林木改造風(fēng)險(xiǎn)、山體改造風(fēng)險(xiǎn)，主要是項(xiàng)目啟動(dòng)資金增長和啟動(dòng)周期加長，導(dǎo)致資金鏈和財(cái)務(wù)壓力加大。山體改造工程是本項(xiàng)目的一個(gè)攻關(guān)難題，也是效益增長點(diǎn)，盡量壓縮施工時(shí)間，因此在實(shí)際操作中應(yīng)充分做好施工準(zhǔn)備，壓縮大量資金的投放時(shí)間。由于高檔住宅屬于國家控制項(xiàng)目，金融信貸政策對(duì)項(xiàng)目貸款額度有