【正文】 山體改造工程是本項(xiàng)目的一個(gè)攻關(guān)難題，也是效益增長(zhǎng)點(diǎn)，盡量壓縮施工時(shí)間，因此在實(shí)際操作中應(yīng)充分做好施工準(zhǔn)備，壓縮大量資金的投放時(shí)間。因此，有必要就對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的有關(guān)因素或參數(shù)的變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策提供更科學(xué)的依據(jù)。（3）%凈現(xiàn)值率亦稱動(dòng)態(tài)投資收益率。則項(xiàng)目的資金來(lái)源主要有：自有資金、銀行貸款、銷售收入等三部分組成。建安工程費(fèi)：包括土建工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等費(fèi)用，按項(xiàng)目工期此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，分期均勻投入。經(jīng)測(cè)算， 萬(wàn)元，成本單價(jià)為2631元/平方米，建筑成本： 元/平方米。結(jié)論：高檔住宅面積數(shù)量確定應(yīng)適當(dāng)，目前在項(xiàng)目既定條件下，高檔住宅產(chǎn)品如果沒(méi)有高價(jià)支撐，數(shù)量不應(yīng)太多，太多了有兩種可能，一是降低容積率，二是提高容積率。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)及開(kāi)發(fā)成本估算是依據(jù)卓信提供資料為基礎(chǔ)，依據(jù)項(xiàng)目投資估算方法分類的。優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)，在地利上，項(xiàng)目位置處在城市生態(tài)林帶上；周邊環(huán)境為項(xiàng)目創(chuàng)造生活主題提供了充分的發(fā)揮空間。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)能源價(jià)格大幅度上漲，對(duì)貴陽(yáng)市本來(lái)收入較高的電力、煤炭行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)前景充滿信心，高收入人群的消費(fèi)水平與消費(fèi)能力將再次被提升。認(rèn)同不足片區(qū)原定位為航空港，由于機(jī)場(chǎng)對(duì)工業(yè)、生態(tài)，包括高度、凈空面都有一定的限制，片區(qū)發(fā)展不足，人們認(rèn)同度不高。市政配套：片區(qū)是未來(lái)南明區(qū)行政中心，市政規(guī)劃、配套設(shè)施起點(diǎn)較高，人們對(duì)片區(qū)期望值比較高。片區(qū)東西向?yàn)橘F陽(yáng)機(jī)場(chǎng)至森林公園，南北向縱貫貴陽(yáng)東南環(huán)城林帶占據(jù)了極為有利的交通優(yōu)勢(shì)、地理優(yōu)勢(shì)和生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢(shì)。貴陽(yáng)市居民收入消費(fèi)的差異化比較明顯，房地產(chǎn)產(chǎn)品需求也將呈現(xiàn)多元化，有利于貴陽(yáng)市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化。其次是個(gè)體私營(yíng)所有者。據(jù)城調(diào)隊(duì)的調(diào)查，2004年，％的住宅進(jìn)行過(guò)裝修，52％的家庭有廁所浴室，％的家庭有取暖設(shè)備，％的家庭使用管道煤氣、液化氣或電。城市居民醫(yī)療保健支出上升主要是因?yàn)椋横t(yī)藥費(fèi)（即醫(yī)療費(fèi)和藥品費(fèi)）的大幅上升。集體單位在崗職工年平均工資水平最低，為7980元，%，%，絕對(duì)額與國(guó)有單位相差4950元，差距拉大。2003年，在崗職工年平均工資在30000元以上的單位是：①貴州省卷煙銷售公司85411元；②貴州省煙草物資公司70000元；③貴州省煙草專賣局47160元；④中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行貴州省分行46023元；⑤貴州省新華書店36165元；⑥貴州電力職工醫(yī)院33424元；⑦中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貴州省分行32629元。從工資的增幅和增長(zhǎng)速度看：企業(yè)單位最高、事業(yè)單位次之、機(jī)關(guān)單位最低。從全市19個(gè)行業(yè)門類看，在崗職工年平均工資高于全市平均水平的有10個(gè)行業(yè)，其中在崗職工年平均工資最高的是電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，達(dá)到23716元，最低的是居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，僅為8023元，行業(yè)間的差距在繼續(xù)擴(kuò)大。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出與總消費(fèi)支出的對(duì)比資料來(lái)源《貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出比例與人口比例對(duì)比圖資料來(lái)源《貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：貴陽(yáng)市不到50%的城鎮(zhèn)居民消費(fèi)占到了90%左右。目前，貴陽(yáng)進(jìn)入了一個(gè)加快發(fā)展的新階段，正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。貴陽(yáng)市是貴州省的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、物資流動(dòng)中心，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位是重中之重。以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。 利用外資資料來(lái)源《貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：貴陽(yáng)市進(jìn)口業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，出口業(yè)務(wù)相對(duì)增長(zhǎng)緩慢。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是在計(jì)劃體制下靠政府的力量強(qiáng)制形成的，在市場(chǎng)力量還比較薄弱的情況下，靠市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)是十分緩慢而艱難的，必須發(fā)揮政府作用。貴陽(yáng)為以中心城區(qū)為核心、外圍片區(qū)分布四周的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)，城市的交通設(shè)施和交通需求都有了大幅度增長(zhǎng)，目前貴陽(yáng)市交通設(shè)施略顯超重。是規(guī)劃末期重點(diǎn)建設(shè)的片區(qū)，逐步建成為北面三縣服務(wù)的城市次中心。各片區(qū)之間充分利用自然地形形成環(huán)城林帶，嚴(yán)格保護(hù)片區(qū)之間的綠色隔離帶，強(qiáng)化“山中有城，城在有山”的城市特點(diǎn)。， oC，常年相對(duì)濕度80%，年平均降雨量1200毫米，日照時(shí)數(shù)1354小時(shí)，無(wú)霜期270天。2. 貴陽(yáng)市中心城區(qū)貴陽(yáng)市中心城區(qū)由云巖區(qū)與南明區(qū)兩區(qū)組成，又叫“中心兩城區(qū)”。電氣化程度居全國(guó)之首。 貴陽(yáng)市轄區(qū)組與城市格局貴陽(yáng)市現(xiàn)轄云巖區(qū)、南明區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、清鎮(zhèn)市、開(kāi)陽(yáng)縣、修文縣、息峰縣10個(gè)區(qū)縣（市）。中國(guó)古代以山北為陰，山南為陽(yáng)。市區(qū)面積2403平方千米，建成區(qū)面積128平方千米。 交通 航空1992年9月，貴陽(yáng)航空口岸正式開(kāi)通，貴陽(yáng)市成為一類口岸城市。城區(qū)公路交通貴陽(yáng)城區(qū)新建的道路、橋梁60多條，總長(zhǎng)50多公里；建造功能不一、造型各異的立交橋、平交橋、高架橋及人行天橋20多座。11′至27176。5. 城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)近期城市重點(diǎn)發(fā)展方向和發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，貴陽(yáng)市將實(shí)施“西北進(jìn)，南延、東拓”的空間發(fā)展策略，由此確定了金陽(yáng)新區(qū)、白云南湖新區(qū)、小河西部開(kāi)發(fā)工業(yè)園區(qū)、二戈寨物流區(qū)、龍洞堡中心片區(qū)等近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。規(guī)劃為以機(jī)械、電子、航空、新材料、鐵路貨場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)為主的工業(yè)片區(qū)。n 龍洞堡片區(qū)建成以航空港及對(duì)外交通設(shè)施為主，居住、體育設(shè)施為輔的綜合區(qū)。貴陽(yáng)的工業(yè)生產(chǎn)長(zhǎng)期呈現(xiàn)“高開(kāi)采—低利用—高排放”的粗放型特征。 2004年省會(huì)或副省級(jí)城市對(duì)比 資料來(lái)源《國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：2004年貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度高于全國(guó)平均水平，貴陽(yáng)市在全國(guó)省會(huì)或副省級(jí)城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后。目前以包括火電、水電在內(nèi)的電力、煤炭工業(yè)為主，今后將逐步通過(guò)發(fā)展煤化工、開(kāi)發(fā)煤層氣，形成新能源。 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例資料來(lái)源《國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：貴陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資規(guī)模相對(duì)落后于其它城市，房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資在各城市處于較高比例。 相對(duì)于政府主導(dǎo)增長(zhǎng)的自主增長(zhǎng)能力不強(qiáng)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，影響了自我發(fā)展能力的提高。目前，貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有利于加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)作為區(qū)域中心貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)提供良好的前景。六大區(qū)域戶數(shù)比例。由此可見(jiàn)，年平均勞動(dòng)報(bào)酬最高的是電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為23716元，最低的是制造業(yè)為9257元，各行業(yè)勞動(dòng)報(bào)酬拉開(kāi)了檔次。按國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分組看不同行業(yè)年工資扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)水平統(tǒng)計(jì)表明：在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平、工資增長(zhǎng)水平差別較大。貴陽(yáng)市在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平不高。說(shuō)明隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，他們的衣著消費(fèi)質(zhì)量在不斷提高，但相對(duì)于其他消費(fèi)的重要程度卻在降低，這是消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要標(biāo)志。娛樂(lè)教育文化服務(wù)消費(fèi)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。收入差別帶了貴陽(yáng)人“低收入高消費(fèi)”所謂怪現(xiàn)象。高收入家庭食品消費(fèi)所占比重小，消費(fèi)的熱點(diǎn)主要集中在穿著、家庭設(shè)備和耐用消費(fèi)品的更新?lián)Q代、交通和通訊、個(gè)人娛樂(lè)享受等方面。有4D級(jí)現(xiàn)代化國(guó)際化航空貴陽(yáng)龍洞堡機(jī)場(chǎng)；全國(guó)省會(huì)城市最大國(guó)家級(jí)森林公園貴陽(yáng)森林公園；有武警部隊(duì)單位及省科研單位5家，有以貴陽(yáng)老干媽風(fēng)味食品有限公司為代表的企業(yè)30余家。2. 地形地勢(shì)項(xiàng)目地塊沿山谷走勢(shì)走向呈狹長(zhǎng)不規(guī)則狀，中部為谷底呈平臺(tái)狀，北高南低，中間平臺(tái)原為工業(yè)用地，植被已破壞，兩邊為人工森林帶，項(xiàng)目被林帶環(huán)繞。優(yōu)勢(shì)利用：利用好生態(tài)優(yōu)勢(shì)（在居民觀念中）+空間優(yōu)勢(shì)（距中心區(qū)近）+差異化核心（山林地貌）+居住品質(zhì)（嶺、水、景觀資源）+做文化品牌。片區(qū)機(jī)會(huì)政府給了南明區(qū)發(fā)展的權(quán)限，片區(qū)做了整體規(guī)劃，“龍洞堡”是南明區(qū)區(qū)級(jí)政府鼎力推薦的，區(qū)政府片區(qū)已確定南明區(qū)為行政辦公中心，區(qū)政府將搬到龍洞堡片區(qū)辦公。威脅規(guī)避：選擇目標(biāo)人群（做針對(duì)性宣傳）+宣傳推廣片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（描述片區(qū)發(fā)展前景）+做好共公關(guān)系（做好政策應(yīng)對(duì)措施）+關(guān)注房地產(chǎn)大、小市場(chǎng)（應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化）。 項(xiàng)目發(fā)展策略市場(chǎng)策略——以市場(chǎng)領(lǐng)先者姿態(tài)進(jìn)入?yún)^(qū)域市場(chǎng)；產(chǎn)品策略——市場(chǎng)差異化原則、創(chuàng)新適度化原則；開(kāi)發(fā)節(jié)奏——快速入市、規(guī)模適度；產(chǎn)品角度——產(chǎn)品生活化、品質(zhì)精細(xì)化；社區(qū)形態(tài)——配套功能多樣化、生活環(huán)境生態(tài)化、休閑娛樂(lè)健康化；文化特色——教育品牌演繹教育社區(qū)，倡導(dǎo)教育社區(qū)文化；物業(yè)管理——管理智能化、服務(wù)個(gè)性化。根據(jù)成本與售價(jià)：利潤(rùn)=售價(jià)（%%）成本其中： %是營(yíng)業(yè)稅及其附加，%銷售費(fèi)用，利潤(rùn)是所得稅前利潤(rùn)。建筑面積共：67700平方米。項(xiàng)目銷售前6個(gè)季度達(dá)到銷售面積的90%。 資金來(lái)源與運(yùn)用項(xiàng)目資金來(lái)源有三種方式，一是自有資金，二是銷售收入，三是銀行貸款。它揭示了投資項(xiàng)目實(shí)際達(dá)到的最高報(bào)酬率，也是投資項(xiàng)目貸款所能支付的最高利率。投資總額100%=%自有資金回報(bào)率： 稅后利潤(rùn)總額247。項(xiàng)目過(guò)程主要做好資金計(jì)劃和銷售兩個(gè)工作。附表1. 資金運(yùn)用計(jì)劃表：序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度一土地及配套費(fèi) 二前期費(fèi)用 三主體建筑工程費(fèi) 四園林環(huán)境費(fèi) 五其它費(fèi)用 六管理費(fèi)用 七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 九合計(jì) 2. 銷售收入預(yù)測(cè)表合計(jì)第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度銷售比例100%15%20%20%15%10%10%10%銷售面積 銷售額 銷售費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅及附加 銷售收入 3. 資金來(lái)源與運(yùn)用表第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度資金運(yùn)用 自有資金銷售收入資金