【正文】 總建筑面積43萬平方米，資金回收期2年左右，投資利潤率40%，如此，本項目利潤空間很大，抗風(fēng)險能力很強(qiáng)。③投資者對商場經(jīng)營能力的信任 專業(yè)的管理團(tuán)隊對項目影響十分關(guān)鍵，為了獲取更高的利潤，建議建設(shè)單位在全國招標(biāo)專業(yè)管理團(tuán)隊加盟，有必要引進(jìn)品牌商場的經(jīng)營團(tuán)隊。4)項目工程建設(shè)風(fēng)險 工程造價和工期是本項目的工程建設(shè)風(fēng)險之一。在項目的實施過程中各種風(fēng)險在質(zhì)和量上隨著項目的進(jìn)展不斷變化，有些風(fēng)險得到控制，每一階段都可能產(chǎn)生新的風(fēng)險，在項目的全壽命周期內(nèi)，風(fēng)險無處不在、無時沒有。 敏感性分析 為了進(jìn)一步考察該項目承擔(dān)風(fēng)險的能力，將影響該項目的三個主要因素即單位產(chǎn)品銷售價格、成本和銷售期作一些變化，利用單因素敏感性分析方法求出各自的臨界點，進(jìn)而判斷項目的抗風(fēng)險能力。本項目是為了振興長春市經(jīng)濟(jì)而實施的房地產(chǎn)項目，規(guī)模之大，為購房者提供良好的居住環(huán)境，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┬碌木泳鄣?，同時項目投入運營后，還可增加新的就業(yè)崗位。特點 （1）縱三段的立面構(gòu)圖，強(qiáng)調(diào)對稱，營造一種古典秩序感。三ARTDECO建筑風(fēng)格“ArtDeco ” 即是藝術(shù)裝飾風(fēng)格，發(fā)源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上的一個重要的風(fēng)格流派，在上世紀(jì)20年代的美國，摩天大樓如雨后春筍般涌現(xiàn)，并成為都市發(fā)展的主角。(4)真石漆有底漆、線條漆、主漆和罩面漆，既有裝飾效果，又保護(hù)了墻體不碳化，不滲水。真石漆具有防火、防水、耐酸堿、耐污染。大量外資的引進(jìn)將全面拉動長春增長，為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，波及面廣，國民經(jīng)濟(jì)中投入產(chǎn)出部門中絕大多數(shù)與其有直接關(guān)聯(lián)關(guān)系；它是中央與地方政府財政收入的重要來源，且?guī)恿俗》?、建材和耐用品的消費，特別是農(nóng)民工的日常消費，拉動了內(nèi)需，緩解了人口增長所帶來的就業(yè)壓力。這更加偏好于市區(qū)內(nèi)想投資房地產(chǎn)的各戶。5）地處風(fēng)水寶地，符合中國人的傳統(tǒng)習(xí)俗項目所在區(qū)域地勢比周邊要高，屬于長春市一塊難得的“正南正北”的地塊兒，風(fēng)勢相對較弱，這也正好是中國人們建房購房的傳統(tǒng)風(fēng)水觀。3）長春人口日益增長、生活水平不斷提高在國家大的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，長春人民收入不斷增長，生活水平不斷提高，對改善生活居住條件的期望也與日俱增，但是由于房價的過快增長導(dǎo)致購房者紛紛望而卻步。經(jīng)濟(jì)效益較好。 NAV=NPV(A/P，ic,n)=n∑t=0(CICO)t(1+ic）t(A/P，ic,n)式中，NPV為凈現(xiàn)值，CI為現(xiàn)金流入量，CO為現(xiàn)金流出量，(CICO)t為第t年的凈現(xiàn)金流量，n為項目的計算期，ic為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。②銷售收入及稅金計算：營業(yè)稅率5%，城建稅、教育附加分別按營業(yè)稅金的7%、4%征收。項目的運行有賴于資本的投入，在公司自有資金不足的情況下，需要通過融資解決資金問題。項目開發(fā)總成本①土地費用：，土地費由出讓金及拆遷安置費和土地契稅構(gòu)成，為3億元。2014年01月2014年06月完成項目的立項、可研編制等；2014年06月2014年12月完成征地、拆遷和設(shè)計施工招標(biāo)等前期工作；2015年01月2015年12月完成地下土建工程；2016年01月2016年12月完成全部住宅樓的土建工程；裝飾工程；2016年01月2018年完成銷售工作。項目公司實行董事會負(fù)責(zé)制，各部門要建立嚴(yán)格的崗位責(zé)任制、經(jīng)濟(jì)責(zé)任制和產(chǎn)品質(zhì)量保證體系，提高工作效率，加強(qiáng)生產(chǎn)組織和科學(xué)管理，保證產(chǎn)品質(zhì)量，降低成本，提高公司經(jīng)濟(jì)效益。人防區(qū)內(nèi)預(yù)留了男女干廁，戰(zhàn)時風(fēng)機(jī)房、配電間、水泵及水池用房以及戰(zhàn)時物資庫等。其室內(nèi)消防給水管網(wǎng)應(yīng)設(shè)水泵接合器。故擬建1個450立方米地下蓄水池，即可供生活和消防用水，水池應(yīng)采取防凍措施。室內(nèi)消火栓分別設(shè)置走廊、樓梯附近，其出口方向宜向下或與設(shè)置消火栓的墻面成90度角。為了保護(hù)廣大業(yè)主的生命及車輛的安全，設(shè)計中，遵守“預(yù)防為主，消防結(jié)合”的方針，嚴(yán)格執(zhí)行《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16—87）及國家有關(guān)規(guī)定，確定建筑方案，以防止和減少火災(zāi)的危害，防患于未然。1）主要污染物（項目建成后的主要污染物有以下幾種）①污水：主要是生活污水 ②垃圾: 主要是生活垃圾③噪聲：主要是由車輛與人群產(chǎn)生④灰塵：主要是由車輛與人群產(chǎn)生2）污染物的治理方法①廢氣：項目冬季采暖依靠城市集中供熱，無廢氣產(chǎn)生。④給水采用PVC管材熱融連接，無結(jié)垢和漏水之慮，室內(nèi)排水采用夾芯發(fā)泡塑料管以防漏水及噪音。、節(jié)水措施1)概述我國正處在經(jīng)濟(jì)飛速增長的時期，水作為重要戰(zhàn)略資源，必須從粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型的管理模式，多渠道加強(qiáng)有限水資源統(tǒng)籌管理，提高水的利用效率，實現(xiàn)水資源優(yōu)化配置，以水資源的可持續(xù)利用支撐經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。地址便宜：地址區(qū)域偏遠(yuǎn)，地價便宜。這些問題將在今后工作中認(rèn)真加以解決。投入211萬元，為農(nóng)村學(xué)校租賃合標(biāo)新校車24臺，保障學(xué)生乘車安全；投資3413萬元，啟動學(xué)校消防設(shè)施改造、操場改造等45個項目，已完成工程量的50%以上。投入1億元,改造錦江廣場、林園公園，實施立體彩化15處、平面彩化18處，新植綠地12塊，提前完成全年任務(wù)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目推進(jìn)順利，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)吳中城市綜合體項目中法地塊遷除工作正式啟動，立天唐人城市綜合體項目經(jīng)過10余次論證與磋商，區(qū)政府、立天唐人、吉林工商學(xué)院已初步達(dá)成一致意見，項目基本鎖定；“德愛孝敬”養(yǎng)老服務(wù)村項目委托市規(guī)劃院完成了“雙心、雙軸、四點、九區(qū)”的概念性規(guī)劃編制。完成年計劃的51%，同比增長23%。 今年以來，在區(qū)委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，區(qū)人大的監(jiān)督指導(dǎo)下，嚴(yán)格按照年初確定的目標(biāo)任務(wù)，緊跟宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展，及時采取應(yīng)對措施，全力推進(jìn)各項工作進(jìn)程，較好地完成了上半年任務(wù)目標(biāo)。投資需求 因為項目地處于長春重點規(guī)劃北部新區(qū)、城市外擴(kuò)先導(dǎo)區(qū)綠園區(qū)，所以區(qū)域升值潛力巨大。 建設(shè)項目市場戰(zhàn)略 目標(biāo)市場（從前面的市場調(diào)研結(jié)果可以看出，本項目周邊人群包括以下幾大人群）剛性需求。戶型南北通風(fēng)、動靜分離、且北向更有人性化陽臺便于北方的生活習(xí)慣，冬季可以存菜夏季可以放物。 （2）從財務(wù)評價指標(biāo)也可以看出，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)財務(wù)內(nèi)部收益率10%，符合相關(guān)規(guī)定，所以項目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)上看是可行的。　 ，是一家根植長春本土的全優(yōu)級開發(fā)企業(yè)，根植北方，深入透析長春人居住追求和生活理想，努力打造符合北方生活標(biāo)準(zhǔn)的品質(zhì)建筑。 可研報告的編制應(yīng)貫徹執(zhí)行我國信息化建設(shè)的“統(tǒng)籌規(guī)劃、國家主導(dǎo)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、聯(lián)合建設(shè)、互連互通、資源共享”的指導(dǎo)原則，在對工程項目的建設(shè)條件和需求進(jìn)行充分調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，對系統(tǒng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和功能、設(shè)備主要技術(shù)指標(biāo)以及配套工程等進(jìn)行方案比較，提出初選意見和可行性評價。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。批準(zhǔn)的項目建議書和委托單位的要求。 目錄一、總論 1 1 1 2 2 3 3二、項目背景及必要性 4 4 4三、 市場分析 5 5 建設(shè)項目市場預(yù)測 6 建設(shè)項目市場戰(zhàn)略 6四、建設(shè)條件 6 地理位置 8 自然環(huán)境 81）氣候條件 82）氣象參數(shù) 83）地質(zhì)條件 84）其他自然條件 8 9 11五、項目總體建設(shè)方案研究 12 12 12 1輔助材料和燃料的供應(yīng)方案 17 17 19 1節(jié)水措施 191）概述 192）節(jié)水措施 193）節(jié)能措施 20 20 20 21 23 24六、 項目投資估算 25 投資估算 25 投資計劃與資金籌措 26七、融資方案 28 29 編制說明 29 效益分析 29 30九、建設(shè)項目的SWOT分析 33 優(yōu)勢（Strength） 33（Weakness） 34（Opportunity） 34（Threat） 34十、經(jīng)濟(jì)影響分析 36十一、資源利用分析 37十二、社會評價 40 40 40 40十三、不確定性分析 41 盈虧平衡分析 41 敏感性分析 41十四、風(fēng)險分析 43 項目主要風(fēng)險因素識別及分析 43 防范和降低風(fēng)險措施 44十五、結(jié)論與建議 46 評價與結(jié)論 46 問題與建議 46附件表 4750 / 54一、總論項目名稱：項目建設(shè)性質(zhì)：以住宅為主的綜合性房地產(chǎn)　　項目負(fù)責(zé)單位：吉林省永佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司　　項目建設(shè)地點：吉林省長春市綠園區(qū)青年路北端新光復(fù)路市場附近 項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：，建筑面積43萬平。對于大中型骨干建設(shè)項目，必須具有國家批準(zhǔn)的資源報告、國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、工業(yè)基地規(guī)劃。根據(jù)項目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料： 編制可行性研究報告應(yīng)遵循科學(xué)性、公正性、可靠性的原則，對工程項目的建設(shè)條件深入調(diào)查研究，廣泛搜集基礎(chǔ)資料，充分征求有關(guān)部門和工程所在地地方政府的意見，并進(jìn)行必要的勘測工作，以保證成果的客觀性、完整性、準(zhǔn)確性。以精、尖、專三大基準(zhǔn)建設(shè)春城，服務(wù)市民。綜上所述，項目的建設(shè)符合國家“振興東北”的大政策；符合長春市十一五規(guī)劃的要求，是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是長春市日益火爆的消費市場所需。 即迫切需要購房居住且資金并不富裕的人群。加之該區(qū)域地處于未來地鐵一號線途經(jīng)區(qū)域，且坐擁各大快速路、高速路，出行便利?！?（一）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到序時進(jìn)度?！?（三）工業(yè)經(jīng)濟(jì)提升計劃收到實效。文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有序推進(jìn)，2平方公里長春綠園文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃編制完成，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。啟動萬昌街等17條道路大中修工程、青林路等12條街路新建工程，綠園明溝改造工程，年底前可完成全部工程計劃。年初計劃建設(shè)的春城社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心已投入使用，林園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心新建、合心醫(yī)院改擴(kuò)建項目均可在年底前完成建設(shè)；%和90%，%，均高于年初計劃；基本藥物制度得到全面實施，門診量上升20%，藥品價格和平均處方值分別下降35%和47%，達(dá)到年初目標(biāo)要求。本項目位于青年路和新光復(fù)路交匯處。發(fā)展?jié)摿Υ螅何磥淼罔F一號線通過，給當(dāng)?shù)亟煌◣矸奖?，帶動?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，房價會攀升。同時能源問題是關(guān)系到國家安全、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的大問題，針對目前我國現(xiàn)有建筑建造和使用中能源消耗高、利用效率低的問題、推廣與實施建筑節(jié)能具有十分重要的意義。3）節(jié)能措施①建筑墻體：外圍護(hù)結(jié)構(gòu)墻體采用符合國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的新型復(fù)合墻體，這一構(gòu)造措施能實現(xiàn)墻體的全面保溫，消除了熱橋，并實現(xiàn)墻體的全面保溫。②廢水：項目產(chǎn)生的廢水主要是日常生活盥洗污水，符合城市污水排放標(biāo)準(zhǔn)，可通過地下管網(wǎng)與城市排污管網(wǎng)相連接排放。①總平面布置及建筑方案：在項目總平面布置上，按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》規(guī)定，滿足防火間距、防爆、消防的要求，小區(qū)內(nèi)設(shè)有環(huán)形消防通道，消防車可以靠近每一個建筑物，能在火災(zāi)發(fā)生時及時撲救。車庫內(nèi)消火栓間距不大于50m，按規(guī)范要求設(shè)置相應(yīng)數(shù)量消火栓，且臨時高壓給水系統(tǒng)的每個消火栓處應(yīng)設(shè)置直接起動消防水泵的按鈕，并設(shè)有保護(hù)按鈕的設(shè)施。但本項目離四周干道消火栓距離接近40M，可利用設(shè)在該干管上的市政消火栓作為該高層建筑物的室外消火栓，故在設(shè)計時可考慮大量減少消火栓的個數(shù)。水泵接合器的數(shù)量應(yīng)按室內(nèi)消防用水量計算確定，每個水泵接合器的流量應(yīng)按1015L/s計算。具體方案見初步設(shè)計。 在項目公司董事會的領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督之下，各部門主要進(jìn)行以下工作： 策劃部：負(fù)責(zé)項目的策劃