【正文】 二是銷售收入，三是銀行貸款。不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)用、隨著開發(fā)進(jìn)度均勻投入。項(xiàng)目銷售前6個(gè)季度達(dá)到銷售面積的90%。詳見下表《項(xiàng)目開發(fā)成本估算表》。建筑面積共：67700平方米。這兩種情況對(duì)利潤(rùn)和銷售都會(huì)有影響。根據(jù)成本與售價(jià)：利潤(rùn)=售價(jià)（%%）成本其中： %是營(yíng)業(yè)稅及其附加，%銷售費(fèi)用，利潤(rùn)是所得稅前利潤(rùn)。目的是測(cè)算項(xiàng)目不同產(chǎn)品的收益水平、贏利能力，為項(xiàng)目方案制定提供分析依據(jù)，項(xiàng)目采用可售單位積指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目發(fā)展策略市場(chǎng)策略——以市場(chǎng)領(lǐng)先者姿態(tài)進(jìn)入?yún)^(qū)域市場(chǎng)；產(chǎn)品策略——市場(chǎng)差異化原則、創(chuàng)新適度化原則；開發(fā)節(jié)奏——快速入市、規(guī)模適度；產(chǎn)品角度——產(chǎn)品生活化、品質(zhì)精細(xì)化；社區(qū)形態(tài)——配套功能多樣化、生活環(huán)境生態(tài)化、休閑娛樂健康化；文化特色——教育品牌演繹教育社區(qū)，倡導(dǎo)教育社區(qū)文化；物業(yè)管理——管理智能化、服務(wù)個(gè)性化。在天時(shí)上，片區(qū)發(fā)展時(shí)機(jī)雖不太成熟，但是片區(qū)南明區(qū)區(qū)級(jí)的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域； 發(fā)展商方面，公司上、下有進(jìn)一步做強(qiáng)企業(yè)、樹立企業(yè)品牌的共識(shí)。威脅規(guī)避：選擇目標(biāo)人群（做針對(duì)性宣傳）+宣傳推廣片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（描述片區(qū)發(fā)展前景）+做好共公關(guān)系（做好政策應(yīng)對(duì)措施）+關(guān)注房地產(chǎn)大、小市場(chǎng)（應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化）。機(jī)會(huì)利用快速開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品（利用市場(chǎng)空缺）、圍繞片區(qū)發(fā)展確定發(fā)展策略（利用政府工程提高項(xiàng)目形象）、擴(kuò)大推廣范圍（吸引城市周邊群體） 威脅（T）區(qū)位威脅貴陽中心區(qū)不斷推出較高檔次的住宅項(xiàng)目，產(chǎn)品雖然不同質(zhì)，但都是在高端客戶層面展開競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)高端客戶有一定的分流作用；市政進(jìn)度雖然政府對(duì)片區(qū)作了整體規(guī)劃，但建設(shè)啟動(dòng)時(shí)間太晚會(huì)不利于項(xiàng)目形象的提升；國家政策從目前貴陽市場(chǎng)情況，“國八條”對(duì)貴陽市影響不大，但也有一定的影響。片區(qū)機(jī)會(huì)政府給了南明區(qū)發(fā)展的權(quán)限，片區(qū)做了整體規(guī)劃，“龍洞堡”是南明區(qū)區(qū)級(jí)政府鼎力推薦的，區(qū)政府片區(qū)已確定南明區(qū)為行政辦公中心，區(qū)政府將搬到龍洞堡片區(qū)辦公。配套不足片區(qū)屬初級(jí)開發(fā)階段，生活配套匱乏，特別是較有實(shí)力的義務(wù)教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)不夠。優(yōu)勢(shì)利用：利用好生態(tài)優(yōu)勢(shì)（在居民觀念中）+空間優(yōu)勢(shì)（距中心區(qū)近）+差異化核心（山林地貌）+居住品質(zhì)（嶺、水、景觀資源）+做文化品牌。環(huán)境優(yōu)勢(shì)“龍洞堡”片區(qū)林帶發(fā)展比較豐富，林帶已經(jīng)占了整個(gè)片區(qū)的一半。2. 地形地勢(shì)項(xiàng)目地塊沿山谷走勢(shì)走向呈狹長(zhǎng)不規(guī)則狀，中部為谷底呈平臺(tái)狀，北高南低，中間平臺(tái)原為工業(yè)用地，植被已破壞，兩邊為人工森林帶，項(xiàng)目被林帶環(huán)繞。龍洞堡片區(qū)整體開發(fā)是以現(xiàn)有龍洞堡地域?yàn)橹行模孕滤悸芳軜?gòu)新區(qū)形象、完善新區(qū)功能的建設(shè)項(xiàng)目。有4D級(jí)現(xiàn)代化國際化航空貴陽龍洞堡機(jī)場(chǎng)；全國省會(huì)城市最大國家級(jí)森林公園貴陽森林公園；有武警部隊(duì)單位及省科研單位5家，有以貴陽老干媽風(fēng)味食品有限公司為代表的企業(yè)30余家。第三部分 片區(qū)及項(xiàng)目介紹一 龍洞堡”片區(qū)簡(jiǎn)介1. 片區(qū)概況龍洞堡位于貴陽市東部，距市中心約8公里，東與烏當(dāng)區(qū)永樂鄉(xiāng)毗鄰，南與花溪區(qū)小碧鄉(xiāng)交界，西與油榨街轄區(qū)接壤，北與新天寨鎮(zhèn)片區(qū)。高收入家庭食品消費(fèi)所占比重小，消費(fèi)的熱點(diǎn)主要集中在穿著、家庭設(shè)備和耐用消費(fèi)品的更新?lián)Q代、交通和通訊、個(gè)人娛樂享受等方面。主要集中的行業(yè)領(lǐng)域有：黨政機(jī)關(guān)、科教文衛(wèi)傳媒等事業(yè)單位以及新興行業(yè)（包括金融、證券、保險(xiǎn)、郵電、通信、信息、房地產(chǎn)），私營(yíng)經(jīng)濟(jì)主要集中在礦業(yè)、藥業(yè)、煙酒行業(yè)或相對(duì)應(yīng)的流通行業(yè)。收入差別帶了貴陽人“低收入高消費(fèi)”所謂怪現(xiàn)象。比較明顯現(xiàn)象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升，根本原因是不少家庭利用貴陽市的貸款買房政策貸款買房，今天花明天的錢改善家庭居住條件是不少人家的選擇。娛樂教育文化服務(wù)消費(fèi)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2003年，城市居民人均醫(yī)藥費(fèi)支出達(dá)到442元，%。說明隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，他們的衣著消費(fèi)質(zhì)量在不斷提高，但相對(duì)于其他消費(fèi)的重要程度卻在降低，這是消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要標(biāo)志。集體企業(yè)基礎(chǔ)不如國有單位，機(jī)制不如其他經(jīng)濟(jì)單位，得到的政策性支持又少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力弱，普遍發(fā)展困難，影響職工工資提高。貴陽市在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平不高。4．貴陽市居民儲(chǔ)蓄情況居民儲(chǔ)蓄情況 資料來源《貴陽市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：貴陽市居民儲(chǔ)蓄總量與增量都逐步上升，但增幅趨勢(shì)平穩(wěn)。按國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分組看不同行業(yè)年工資扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)水平統(tǒng)計(jì)表明：在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平、工資增長(zhǎng)水平差別較大。企業(yè)單位在崗職工年平均工資增幅比事業(yè)、。由此可見，年平均勞動(dòng)報(bào)酬最高的是電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為23716元，最低的是制造業(yè)為9257元，各行業(yè)勞動(dòng)報(bào)酬拉開了檔次。年平均工資較高的主要集中在壟斷性行業(yè)、高新技術(shù)行業(yè)及金融行業(yè)。六大區(qū)域戶數(shù)比例。2. 城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究 居民可支配收入、恩格爾系數(shù) 資料來源《貴陽市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步上升。目前，貴陽市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有利于加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)作為區(qū)域中心貴陽市的房地產(chǎn)提供良好的前景。貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化力度進(jìn)一步加大，對(duì)提高貴陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較大推動(dòng)作用。 相對(duì)于政府主導(dǎo)增長(zhǎng)的自主增長(zhǎng)能力不強(qiáng)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，影響了自我發(fā)展能力的提高。7. 小結(jié)長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，貴陽定位為原材料生產(chǎn)基地。 貴陽市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例資料來源《國家統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：貴陽市固定資產(chǎn)投資規(guī)模相對(duì)落后于其它城市，房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資在各城市處于較高比例。以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。目前以包括火電、水電在內(nèi)的電力、煤炭工業(yè)為主，今后將逐步通過發(fā)展煤化工、開發(fā)煤層氣，形成新能源。利用外資方面相對(duì)穩(wěn)定。 2004年省會(huì)或副省級(jí)城市對(duì)比 資料來源《國家統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：2004年貴陽市國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度高于全國平均水平，貴陽市在全國省會(huì)或副省級(jí)城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后。因此，2001年初提出“環(huán)境立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，隨后又提出建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市的決定。貴陽的工業(yè)生產(chǎn)長(zhǎng)期呈現(xiàn)“高開采—低利用—高排放”的粗放型特征。 目前貴陽正處在城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，城市總體規(guī)劃，交通設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)是引導(dǎo)城市發(fā)展與實(shí)現(xiàn)城市的順利“轉(zhuǎn)型”重要因素。n 龍洞堡片區(qū)建成以航空港及對(duì)外交通設(shè)施為主，居住、體育設(shè)施為輔的綜合區(qū)。n 新添片區(qū)位于城區(qū)東北部，總用地 ，是以電子信息、光機(jī)電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。規(guī)劃為以機(jī)械、電子、航空、新材料、鐵路貨場(chǎng)、倉儲(chǔ)為主的工業(yè)片區(qū)。各組團(tuán)發(fā)展形勢(shì)如下：n 中心區(qū)是規(guī)劃區(qū)的核心區(qū)域，總用地58平方千米，規(guī)劃為疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，逐步加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化用地布局。5. 城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)近期城市重點(diǎn)發(fā)展方向和發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，貴陽市將實(shí)施“西北進(jìn)，南延、東拓”的空間發(fā)展策略，由此確定了金陽新區(qū)、白云南湖新區(qū)、小河西部開發(fā)工業(yè)園區(qū)、二戈寨物流區(qū)、龍洞堡中心片區(qū)等近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、雨量充沛、無霜期長(zhǎng)具有亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候的特點(diǎn)。11′至27176。建設(shè)用地約40平方公里，集聚了市區(qū)65%以上的人口與就業(yè)，由于受城區(qū)地形和用地限制，人口密度與土地開發(fā)強(qiáng)度較高，居省會(huì)中心城市前列。城區(qū)公路交通貴陽城區(qū)新建的道路、橋梁60多條，總長(zhǎng)50多公里；建造功能不一、造型各異的立交橋、平交橋、高架橋及人行天橋20多座。貴陽火車南站是貨運(yùn)列車的匯集點(diǎn)，它既是省內(nèi)最大的物資集散地，也是中國西南最大的鐵路樞紐編組站。 交通 航空1992年9月，貴陽航空口岸正式開通，貴陽市成為一類口岸城市。城區(qū)形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。市區(qū)面積2403平方千米，建成區(qū)面積128平方千米?！百F陽”因城區(qū)位于貴州境內(nèi)的貴山之南而得名。中國古代以山北為陰，山南為陽。土地總面積8046平方千米，%。 貴陽市轄區(qū)組與城市格局貴陽市現(xiàn)轄云巖區(qū)、南明區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、清鎮(zhèn)市、開陽縣、修文縣、息峰縣10個(gè)區(qū)縣（市）。體現(xiàn)出“山中有城，城中有山”的城市特點(diǎn)。電氣化程度居全國之首。目前已形成以市區(qū)為中心，呈放射狀分布的公路網(wǎng)絡(luò)，四通八達(dá)，建立了西南腹地與沿海城市的聯(lián)系，促進(jìn)西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2. 貴陽市中心城區(qū)貴陽市中心城區(qū)由云巖區(qū)與南明區(qū)兩區(qū)組成，又叫“中心兩城區(qū)”。17′，北緯26176。， oC，常年相對(duì)濕度80%，年平均降雨量1200毫米，日照時(shí)數(shù)1354小時(shí)，無霜期270天。是貴陽市綜合人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展做出的新的定位，是繼“林城”品牌打造、“環(huán)境立市”戰(zhàn)略后的延續(xù)與提升，體現(xiàn)貴陽市作為貴州省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心與貴州“生態(tài)立省”的戰(zhàn)略思想的一致性，是結(jié)合貴陽市區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色的城市定位。各片區(qū)之間充分利用自然地形形成環(huán)城林帶，嚴(yán)格保護(hù)片區(qū)之間的綠色隔離帶，強(qiáng)化“山中有城，城在有山”的城市特點(diǎn)。n 小河片區(qū)片區(qū)位于城區(qū)南部，總用地 。是規(guī)劃末期重點(diǎn)建設(shè)的片區(qū)，逐步建成為北面三縣服務(wù)的城市次中心。n 二戈寨片區(qū)依托小河區(qū)逐步發(fā)展，建成以鐵路編組站、倉儲(chǔ)為主的現(xiàn)代物流片區(qū)。貴陽為以中心城區(qū)為核心、外圍片區(qū)分布四周的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)，城市的交通設(shè)施和交通需求都有了大幅度增長(zhǎng)，目前貴陽市交通設(shè)施略顯超重。從總體上看，貴陽市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)在很大程度上是依靠物質(zhì)資源的高消耗來實(shí)現(xiàn)的。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是在計(jì)劃體制下靠政府的力量強(qiáng)制形成的，在市場(chǎng)力量還比較薄弱的情況下，靠市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)是十分緩慢而艱難的，必須發(fā)揮政府作用。2. 貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)總量、增量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析 經(jīng)濟(jì)總量、增量分析資料來源《貴陽市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：貴陽市國民生產(chǎn)總值，穩(wěn)定增長(zhǎng)，連續(xù)七年都高于全國平均水平。 利用外資資料來源《貴陽市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：貴陽市進(jìn)口業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，出口業(yè)務(wù)相對(duì)增長(zhǎng)緩慢。 發(fā)展規(guī)劃依托資源優(yōu)勢(shì)和借助“西電東送”發(fā)展能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。5. 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資 貴陽市