【正文】 是不少人家的選擇。2003年，城市居民人均醫(yī)藥費(fèi)支出達(dá)到442元，%。集體企業(yè)基礎(chǔ)不如國有單位，機(jī)制不如其他經(jīng)濟(jì)單位，得到的政策性支持又少，市場競爭能力弱，普遍發(fā)展困難，影響職工工資提高。4．貴陽市居民儲蓄情況居民儲蓄情況 資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市居民儲蓄總量與增量都逐步上升，但增幅趨勢平穩(wěn)。企業(yè)單位在崗職工年平均工資增幅比事業(yè)、。年平均工資較高的主要集中在壟斷性行業(yè)、高新技術(shù)行業(yè)及金融行業(yè)。2. 城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究 居民可支配收入、恩格爾系數(shù) 資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步上升。貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化力度進(jìn)一步加大，對提高貴陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較大推動作用。7. 小結(jié)長期的計劃經(jīng)濟(jì)體制下，貴陽定位為原材料生產(chǎn)基地。以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。利用外資方面相對穩(wěn)定。因此，2001年初提出“環(huán)境立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，隨后又提出建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市的決定。 目前貴陽正處在城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，城市總體規(guī)劃，交通設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)是引導(dǎo)城市發(fā)展與實(shí)現(xiàn)城市的順利“轉(zhuǎn)型”重要因素。n 新添片區(qū)位于城區(qū)東北部，總用地 ，是以電子信息、光機(jī)電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。各組團(tuán)發(fā)展形勢如下：n 中心區(qū)是規(guī)劃區(qū)的核心區(qū)域，總用地58平方千米，規(guī)劃為疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，逐步加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化用地布局。冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、雨量充沛、無霜期長具有亞熱帶濕潤溫和型氣候的特點(diǎn)。建設(shè)用地約40平方公里，集聚了市區(qū)65%以上的人口與就業(yè)，由于受城區(qū)地形和用地限制，人口密度與土地開發(fā)強(qiáng)度較高，居省會中心城市前列。貴陽火車南站是貨運(yùn)列車的匯集點(diǎn)，它既是省內(nèi)最大的物資集散地，也是中國西南最大的鐵路樞紐編組站。城區(qū)形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。“貴陽”因城區(qū)位于貴州境內(nèi)的貴山之南而得名。土地總面積8046平方千米，%。體現(xiàn)出“山中有城，城中有山”的城市特點(diǎn)。目前已形成以市區(qū)為中心，呈放射狀分布的公路網(wǎng)絡(luò)，四通八達(dá)，建立了西南腹地與沿海城市的聯(lián)系，促進(jìn)西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。17′，北緯26176。是貴陽市綜合人口、經(jīng)濟(jì)、社會、資源和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展做出的新的定位，是繼“林城”品牌打造、“環(huán)境立市”戰(zhàn)略后的延續(xù)與提升，體現(xiàn)貴陽市作為貴州省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心與貴州“生態(tài)立省”的戰(zhàn)略思想的一致性，是結(jié)合貴陽市區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色的城市定位。n 小河片區(qū)片區(qū)位于城區(qū)南部，總用地 。n 二戈寨片區(qū)依托小河區(qū)逐步發(fā)展，建成以鐵路編組站、倉儲為主的現(xiàn)代物流片區(qū)。從總體上看，貴陽市經(jīng)濟(jì)的增長在很大程度上是依靠物質(zhì)資源的高消耗來實(shí)現(xiàn)的。2. 貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)總量、增量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析 經(jīng)濟(jì)總量、增量分析資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市國民生產(chǎn)總值，穩(wěn)定增長，連續(xù)七年都高于全國平均水平。 發(fā)展規(guī)劃依托資源優(yōu)勢和借助“西電東送”發(fā)展能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。5. 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資 貴陽市固定投資與房地產(chǎn)投資資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資增長趨于平穩(wěn)。 產(chǎn)業(yè)方面表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈短、產(chǎn)業(yè)分散，集中度不高，缺乏產(chǎn)業(yè)配套體系、骨干企業(yè)、配套企業(yè)之間難以形成合理的分工協(xié)作關(guān)系。形成特色五大產(chǎn)業(yè)群。其中南明區(qū)127299戶，%；云巖區(qū)136280戶，%；白云區(qū)43492戶，%；花溪區(qū)66291戶，%；烏當(dāng)區(qū)77241戶，%；小河區(qū)35035戶，%。事業(yè)單位在崗職工年平均工資為13818元；機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資為14360元。收入較低的批發(fā)零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等屬于傳統(tǒng)行業(yè)，其職工收入長期處于較低水平，該類行業(yè)相對國家壟斷行業(yè)來說財富分布也比較集中。究其原因主要有：①國有單位經(jīng)濟(jì)仍然是貴陽市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的主體力量，在崗職工工資水平也隨著提高；②國有壟斷行業(yè)的在崗職工平均工資一直保持較高水平；③機(jī)關(guān)、事業(yè)單位近年來幾次較大幅度的政策性調(diào)資，為國有單位工資增長提供了強(qiáng)力支撐。主要表現(xiàn)在:食品支出比重（恩格爾系數(shù)）一直處于健康平穩(wěn)狀態(tài)，并趨于平穩(wěn)態(tài)勢(見恩格爾系數(shù)表)；衣著消費(fèi)比重下降，城鄉(xiāng)居民用于衣著方面的消費(fèi)逐年增加。隨著城鄉(xiāng)居民生活水準(zhǔn)的提高，通信費(fèi)用還將持續(xù)上升。5. 小結(jié)總體居民收入與消費(fèi)水平整不高，但城區(qū)內(nèi)居民無論是收入或消費(fèi)水平與其它省會城市或副省會城相比差別并不太明顯。 高收入家庭與低收入家庭比較，消費(fèi)熱點(diǎn)與消費(fèi)傾向在日常消費(fèi)、居住條件和主要耐用消費(fèi)品擁有量等方面存在一定的差距。公辦中小學(xué)習(xí)班所，民辦學(xué)校2所。二 項(xiàng)目簡介1. 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于龍洞堡片區(qū)偏東部，臨“見龍路”，見龍路是目前通向中心區(qū)的主要交通干道；西北面背依國家森林公園。休閑娛樂：項(xiàng)目與國家森林公園相鄰，適合居家周末休閑。 機(jī)會（O）市場機(jī)會貴陽高品質(zhì)的低密度生態(tài)住宅產(chǎn)品缺乏，品質(zhì)較高的項(xiàng)目都多在白云片區(qū)、小河片區(qū)，空間跨度較大，高端客戶特別是中心區(qū)的高端客戶的需求并沒有得到釋放。不同時期幾大片區(qū)都有相對較高品質(zhì)產(chǎn)品推出與項(xiàng)目形成競爭。綜合分析，項(xiàng)目具備天時、地利、人和等有利條件，項(xiàng)目將依市場情況、消費(fèi)特征及地塊地形等因素進(jìn)行了綜合定位。4. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng)目單價一土地及配套費(fèi)1土地價格土地出讓金、使用費(fèi)、契稅2契稅3土地管理費(fèi)4%征地總價*4%4紅線外市政配套50、90住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費(fèi)用1前調(diào)查咨詢策劃費(fèi)用2建筑設(shè)計費(fèi)503三通一平費(fèi)204臨時設(shè)施費(fèi)180每100米,.三主體建筑工程費(fèi)1主體工程費(fèi)6002門窗工程費(fèi)1203外立面裝修804電氣工程705給排水工程806燃?xì)?87消防系統(tǒng)10四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費(fèi)1環(huán)境設(shè)計費(fèi)102綠化、道路及零星工程3003智能化、照明、安防系統(tǒng)65五其它費(fèi)用1建筑物零星控測560按貴陽市政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2組計算2房屋面積勘丈費(fèi)3人防審圖%按工程總投資的2%04人防質(zhì)監(jiān)費(fèi)%按工程總投資的3%05設(shè)計文件審查%%計算6邊坡支護(hù)%按總投資的2%07質(zhì)監(jiān)費(fèi)%%08合同鑒證%%09工程定額測定%%010建筑質(zhì)監(jiān)費(fèi)%%011初勘費(fèi) 150元/次(按2次計算)12地形圖測量費(fèi)50000 5萬元/平方公里()13施工合同鑒證%建筑面積*土建造價*%014交易服務(wù)費(fèi)%工程造價*%015建安保險費(fèi)%工程造價*%016防雷檢測費(fèi) 按100個測點(diǎn)計算17防雷審查費(fèi)10建筑面積*10%18施工圖審查費(fèi)建筑面積*土建造價*%*10%19散裝水泥費(fèi)2元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設(shè)2600建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設(shè)6建筑面積*622市政排污建筑面積*六直接費(fèi)用小計二+三+四+五七管理費(fèi)用3%六3%八財務(wù)費(fèi)用九不可預(yù)見費(fèi)用4%（六+七）4%十總投資5．成本測算結(jié)果： ：4415元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號項(xiàng)目單價（元/平方米）一土地獲得價款1991二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)106三主體建筑工程費(fèi)978四園林環(huán)境費(fèi)881五其他費(fèi)用167六管理費(fèi)用68七不可預(yù)見費(fèi)用93八可售面積單位成本4415 ：2597元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號項(xiàng)目單價（元/平方米）一土地獲得價款826二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)85三主體建筑工程費(fèi)978四園林環(huán)境費(fèi)391五其他費(fèi)用146六管理費(fèi)用50七不可預(yù)見費(fèi)用68八可售面積單位成本25976. 價格預(yù)期高檔住宅價格：5500元/平方到6000元/平方米；花園洋房：3500元/平方米到4000元/平方米。項(xiàng)目規(guī)劃如下花園洋房面積為：59000平方米；別墅面積為：5200平方米；公建面積:3500平方米。銷售總周期為七個季度，由于土地和前期投資額度已達(dá)到預(yù)售條件要求，項(xiàng)目開工后第二個季度就可以進(jìn)行銷售，按第三個季度開始有銷售收入計算，并以此編制房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度表。本項(xiàng)目采取這幾種渠道結(jié)合使用，自有資金占一部分，銀行貸款籌集一部分，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，采用預(yù)售手段，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，保證項(xiàng)目建設(shè)并開始償還貸款。 動態(tài)投資分析:（1）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%財務(wù)內(nèi)部收益率：就是指在項(xiàng)目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。 100%=% 靜態(tài)投資分析:利潤表序號項(xiàng)目金額備注一銷售收入26,售價*可售面積二銷售費(fèi)用(一)*%三銷售稅金1,++營業(yè)稅1,(一)*5%城市建設(shè)教育（一）*%印花稅(一)*%四總投資16,+五財務(wù)費(fèi)用六利潤總額6,(一)(二)(三)(四)七所得稅2,(五)*33%八稅后利潤4,(五)(六)九成本利潤率%成本利潤率 稅后利潤總額247。敏感性分析表指標(biāo)不變時價格降低10%成本增長10%IRR%%%NPV4. 項(xiàng)目風(fēng)險及防范建議項(xiàng)目的主要風(fēng)險來市場，關(guān)鍵是市場的吸納速度，對項(xiàng)目的現(xiàn)金流有較