【正文】 敏感性分析表指標(biāo)不變時(shí)價(jià)格降低10%成本增長(zhǎng)10%IRR%%%NPV4. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)市場(chǎng)，關(guān)鍵是市場(chǎng)的吸納速度，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流有較大的影響。 動(dòng)態(tài)投資分析:（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：就是指在項(xiàng)目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。銷售總周期為七個(gè)季度，由于土地和前期投資額度已達(dá)到預(yù)售條件要求，項(xiàng)目開(kāi)工后第二個(gè)季度就可以進(jìn)行銷售，按第三個(gè)季度開(kāi)始有銷售收入計(jì)算，并以此編制房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度表。4. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)一土地及配套費(fèi)1土地價(jià)格土地出讓金、使用費(fèi)、契稅2契稅3土地管理費(fèi)4%征地總價(jià)*4%4紅線外市政配套50、90住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費(fèi)用1前調(diào)查咨詢策劃費(fèi)用2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)503三通一平費(fèi)204臨時(shí)設(shè)施費(fèi)180每100米,.三主體建筑工程費(fèi)1主體工程費(fèi)6002門窗工程費(fèi)1203外立面裝修804電氣工程705給排水工程806燃?xì)?87消防系統(tǒng)10四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費(fèi)1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)102綠化、道路及零星工程3003智能化、照明、安防系統(tǒng)65五其它費(fèi)用1建筑物零星控測(cè)560按貴陽(yáng)市政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2組計(jì)算2房屋面積勘丈費(fèi)3人防審圖%按工程總投資的2%04人防質(zhì)監(jiān)費(fèi)%按工程總投資的3%05設(shè)計(jì)文件審查%%計(jì)算6邊坡支護(hù)%按總投資的2%07質(zhì)監(jiān)費(fèi)%%08合同鑒證%%09工程定額測(cè)定%%010建筑質(zhì)監(jiān)費(fèi)%%011初勘費(fèi) 150元/次(按2次計(jì)算)12地形圖測(cè)量費(fèi)50000 5萬(wàn)元/平方公里()13施工合同鑒證%建筑面積*土建造價(jià)*%014交易服務(wù)費(fèi)%工程造價(jià)*%015建安保險(xiǎn)費(fèi)%工程造價(jià)*%016防雷檢測(cè)費(fèi) 按100個(gè)測(cè)點(diǎn)計(jì)算17防雷審查費(fèi)10建筑面積*10%18施工圖審查費(fèi)建筑面積*土建造價(jià)*%*10%19散裝水泥費(fèi)2元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設(shè)2600建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設(shè)6建筑面積*622市政排污建筑面積*六直接費(fèi)用小計(jì)二+三+四+五七管理費(fèi)用3%六3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用九不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用4%（六+七）4%十總投資5．成本測(cè)算結(jié)果： ：4415元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）一土地獲得價(jià)款1991二開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)106三主體建筑工程費(fèi)978四園林環(huán)境費(fèi)881五其他費(fèi)用167六管理費(fèi)用68七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用93八可售面積單位成本4415 ：2597元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）一土地獲得價(jià)款826二開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)85三主體建筑工程費(fèi)978四園林環(huán)境費(fèi)391五其他費(fèi)用146六管理費(fèi)用50七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用68八可售面積單位成本25976. 價(jià)格預(yù)期高檔住宅價(jià)格：5500元/平方到6000元/平方米；花園洋房：3500元/平方米到4000元/平方米。不同時(shí)期幾大片區(qū)都有相對(duì)較高品質(zhì)產(chǎn)品推出與項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。休閑娛樂(lè)：項(xiàng)目與國(guó)家森林公園相鄰，適合居家周末休閑。公辦中小學(xué)習(xí)班所，民辦學(xué)校2所。5. 小結(jié)總體居民收入與消費(fèi)水平整不高，但城區(qū)內(nèi)居民無(wú)論是收入或消費(fèi)水平與其它省會(huì)城市或副省會(huì)城相比差別并不太明顯。主要表現(xiàn)在:食品支出比重（恩格爾系數(shù)）一直處于健康平穩(wěn)狀態(tài)，并趨于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)(見(jiàn)恩格爾系數(shù)表)；衣著消費(fèi)比重下降，城鄉(xiāng)居民用于衣著方面的消費(fèi)逐年增加。收入較低的批發(fā)零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等屬于傳統(tǒng)行業(yè)，其職工收入長(zhǎng)期處于較低水平，該類行業(yè)相對(duì)國(guó)家壟斷行業(yè)來(lái)說(shuō)財(cái)富分布也比較集中。其中南明區(qū)127299戶，%；云巖區(qū)136280戶，%；白云區(qū)43492戶，%；花溪區(qū)66291戶，%；烏當(dāng)區(qū)77241戶，%；小河區(qū)35035戶，%。 產(chǎn)業(yè)方面表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈短、產(chǎn)業(yè)分散，集中度不高，缺乏產(chǎn)業(yè)配套體系、骨干企業(yè)、配套企業(yè)之間難以形成合理的分工協(xié)作關(guān)系。 發(fā)展規(guī)劃依托資源優(yōu)勢(shì)和借助“西電東送”發(fā)展能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。從總體上看，貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)在很大程度上是依靠物質(zhì)資源的高消耗來(lái)實(shí)現(xiàn)的。n 小河片區(qū)片區(qū)位于城區(qū)南部，總用地 。17′，北緯26176。體現(xiàn)出“山中有城，城中有山”的城市特點(diǎn)?！百F陽(yáng)”因城區(qū)位于貴州境內(nèi)的貴山之南而得名。貴陽(yáng)火車南站是貨運(yùn)列車的匯集點(diǎn)，它既是省內(nèi)最大的物資集散地，也是中國(guó)西南最大的鐵路樞紐編組站。冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑、雨量充沛、無(wú)霜期長(zhǎng)具有亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候的特點(diǎn)。n 新添片區(qū)位于城區(qū)東北部，總用地 ，是以電子信息、光機(jī)電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。因此，2001年初提出“環(huán)境立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，隨后又提出建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市的決定。以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。貴陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化力度進(jìn)一步加大，對(duì)提高貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較大推動(dòng)作用。年平均工資較高的主要集中在壟斷性行業(yè)、高新技術(shù)行業(yè)及金融行業(yè)。4．貴陽(yáng)市居民儲(chǔ)蓄情況居民儲(chǔ)蓄情況 資料來(lái)源《貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：貴陽(yáng)市居民儲(chǔ)蓄總量與增量都逐步上升，但增幅趨勢(shì)平穩(wěn)。2003年，城市居民人均醫(yī)藥費(fèi)支出達(dá)到442元，%。主要集中的行業(yè)領(lǐng)域有：黨政機(jī)關(guān)、科教文衛(wèi)傳媒等事業(yè)單位以及新興行業(yè)（包括金融、證券、保險(xiǎn)、郵電、通信、信息、房地產(chǎn)），私營(yíng)經(jīng)濟(jì)主要集中在礦業(yè)、藥業(yè)、煙酒行業(yè)或相對(duì)應(yīng)的流通行業(yè)。龍洞堡片區(qū)整體開(kāi)發(fā)是以現(xiàn)有龍洞堡地域?yàn)橹行?，以新思路架?gòu)新區(qū)形象、完善新區(qū)功能的建設(shè)項(xiàng)目。配套不足片區(qū)屬初級(jí)開(kāi)發(fā)階段，生活配套匱乏，特別是較有實(shí)力的義務(wù)教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)不夠。在天時(shí)上，片區(qū)發(fā)展時(shí)機(jī)雖不太成熟，但是片區(qū)南明區(qū)區(qū)級(jí)的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域； 發(fā)展商方面，公司上、下有進(jìn)一步做強(qiáng)企業(yè)、樹(shù)立企業(yè)品牌的共識(shí)。這兩種情況對(duì)利潤(rùn)和銷售都會(huì)有影響。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)用、隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)度均勻投入。它表達(dá)了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。本項(xiàng)目測(cè)算是在多方面考察市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，結(jié)合卓信意見(jiàn)采用定性與定量分析相給合，這在很大程度上依賴目前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征、消費(fèi)者特征以及貴陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)情況。 項(xiàng)目不確定性分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，具有周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很難在一開(kāi)始就對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益做出精確的估計(jì)。本項(xiàng)目其它的資金缺口采用由銀行貸款和銷售回款組合方式進(jìn)行資金籌措。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算是以卓信地產(chǎn)提供的成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，按照上面分析的用地指標(biāo)（洋房建面：59000平方米，別墅建筑面積為：5200平方米），依據(jù)項(xiàng)目投資估算方法分類的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分構(gòu)成。 城市定位利用貴陽(yáng)市打造“生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市”定位主題，與項(xiàng)目生態(tài)特點(diǎn)對(duì)接。地塊內(nèi)如圖：3. 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（S）及利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在片區(qū)作為城市新的發(fā)展區(qū)域之一，與其它幾個(gè)片區(qū)相比較，“龍洞堡”距貴陽(yáng)中心區(qū)較近。 收入來(lái)源渠道多元化：高收入家庭的收入不僅僅是工資性來(lái)源，還有家庭副業(yè)生產(chǎn)收入、其它勞動(dòng)收入、財(cái)產(chǎn)性收入等。2003年，城市居民人均教育支出562元，比1999年增加了218元，%。不同經(jīng)濟(jì)類型在崗職工年平均工資存在較大差距。從工資的絕對(duì)數(shù)看：機(jī)關(guān)單位最高、事業(yè)單位次之、企業(yè)單位最低。%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，%，全省建筑面積5000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有80個(gè)（不完全統(tǒng)計(jì)），貴陽(yáng)市有71個(gè)，%，10000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)絕大部分集中在貴陽(yáng)市。 投資、消費(fèi)、對(duì)外貿(mào)易與貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)資料來(lái)源《貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，外匯美元:人民幣=1:統(tǒng)計(jì)顯示：消費(fèi)對(duì)貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力的逐步下降，投資對(duì)拉動(dòng)作用越來(lái)越大。中心優(yōu)勢(shì)依舊明顯。未來(lái)貴陽(yáng)城區(qū)由中心區(qū)及周圍八個(gè)片區(qū)組成，形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。貴陽(yáng)中心環(huán)線建設(shè)，它將使貴陽(yáng)城區(qū)公共交通系統(tǒng)變得更加通暢快捷。少數(shù)民族共有37個(gè)，%，其中布依族、%。2002年末，占總?cè)丝诘?7% 。如今已形成東西三橫、南北三縱的現(xiàn)代立體交通網(wǎng)絡(luò)。金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)是全市建設(shè)的重點(diǎn)，土地供應(yīng)首先保證金陽(yáng)新區(qū)快速發(fā)展的需要；小河片區(qū)、新天片區(qū)、白云片區(qū)是貴陽(yáng)市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和工業(yè)項(xiàng)目布局的重點(diǎn)區(qū)域，應(yīng)保證一定的土地供應(yīng)量；中心區(qū)、龍洞堡片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、花溪片區(qū)應(yīng)以挖掘存量土地潛力為主，適量新增建設(shè)用地。6. 小結(jié)貴陽(yáng)是中國(guó)西南地區(qū)重要城市，由于地形的限制，中心城區(qū)成為城市政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)中心，但面對(duì)西部開(kāi)發(fā)帶來(lái)的大發(fā)展機(jī)遇和城市機(jī)動(dòng)化、城市化的發(fā)展壓力，中心城區(qū)的用地越來(lái)越難以滿足發(fā)展的需求，盡管城市外圍的片區(qū)發(fā)展已經(jīng)具有一定規(guī)模，但其與中心城區(qū)在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系仍然相對(duì)薄弱。3．貴陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、外貿(mào)與利用外資情況 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 資料來(lái)源《貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：貴陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例越來(lái)越低，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方面，越來(lái)越顯得重要。6. 貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)在貴州省的地位貴陽(yáng)市作為省會(huì)城市，對(duì)促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。二 貴陽(yáng)市居民生活結(jié)構(gòu)研究1. 貴陽(yáng)市人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例2003年，貴陽(yáng)市總?cè)丝?448581人，其中非農(nóng)業(yè)人口1652673人，%，農(nóng)業(yè)人口1795908人，% 。 企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資按企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)分組，年平均勞動(dòng)報(bào)酬12152元；事業(yè)單位從業(yè)人