【正文】 敏感性分析表指標不變時價格降低10%成本增長10%IRR%%%NPV4. 項目風險及防范建議項目的主要風險來市場，關(guān)鍵是市場的吸納速度，對項目的現(xiàn)金流有較大的影響。 動態(tài)投資分析:（1）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%財務(wù)內(nèi)部收益率：就是指在項目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。銷售總周期為七個季度，由于土地和前期投資額度已達到預(yù)售條件要求，項目開工后第二個季度就可以進行銷售，按第三個季度開始有銷售收入計算，并以此編制房地產(chǎn)項目銷售進度表。4. 經(jīng)濟指標測算項目和標準序號項目單價一土地及配套費1土地價格土地出讓金、使用費、契稅2契稅3土地管理費4%征地總價*4%4紅線外市政配套50、90住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費用1前調(diào)查咨詢策劃費用2建筑設(shè)計費503三通一平費204臨時設(shè)施費180每100米,.三主體建筑工程費1主體工程費6002門窗工程費1203外立面裝修804電氣工程705給排水工程806燃氣187消防系統(tǒng)10四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費1環(huán)境設(shè)計費102綠化、道路及零星工程3003智能化、照明、安防系統(tǒng)65五其它費用1建筑物零星控測560按貴陽市政府收費標準2組計算2房屋面積勘丈費3人防審圖%按工程總投資的2%04人防質(zhì)監(jiān)費%按工程總投資的3%05設(shè)計文件審查%%計算6邊坡支護%按總投資的2%07質(zhì)監(jiān)費%%08合同鑒證%%09工程定額測定%%010建筑質(zhì)監(jiān)費%%011初勘費 150元/次(按2次計算)12地形圖測量費50000 5萬元/平方公里()13施工合同鑒證%建筑面積*土建造價*%014交易服務(wù)費%工程造價*%015建安保險費%工程造價*%016防雷檢測費 按100個測點計算17防雷審查費10建筑面積*10%18施工圖審查費建筑面積*土建造價*%*10%19散裝水泥費2元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設(shè)2600建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設(shè)6建筑面積*622市政排污建筑面積*六直接費用小計二+三+四+五七管理費用3%六3%八財務(wù)費用九不可預(yù)見費用4%（六+七）4%十總投資5．成本測算結(jié)果： ：4415元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號項目單價（元/平方米）一土地獲得價款1991二開發(fā)前期準備費106三主體建筑工程費978四園林環(huán)境費881五其他費用167六管理費用68七不可預(yù)見費用93八可售面積單位成本4415 ：2597元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號項目單價（元/平方米）一土地獲得價款826二開發(fā)前期準備費85三主體建筑工程費978四園林環(huán)境費391五其他費用146六管理費用50七不可預(yù)見費用68八可售面積單位成本25976. 價格預(yù)期高檔住宅價格：5500元/平方到6000元/平方米；花園洋房：3500元/平方米到4000元/平方米。不同時期幾大片區(qū)都有相對較高品質(zhì)產(chǎn)品推出與項目形成競爭。休閑娛樂：項目與國家森林公園相鄰，適合居家周末休閑。公辦中小學習班所，民辦學校2所。5. 小結(jié)總體居民收入與消費水平整不高，但城區(qū)內(nèi)居民無論是收入或消費水平與其它省會城市或副省會城相比差別并不太明顯。主要表現(xiàn)在:食品支出比重（恩格爾系數(shù)）一直處于健康平穩(wěn)狀態(tài)，并趨于平穩(wěn)態(tài)勢(見恩格爾系數(shù)表)；衣著消費比重下降，城鄉(xiāng)居民用于衣著方面的消費逐年增加。收入較低的批發(fā)零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等屬于傳統(tǒng)行業(yè)，其職工收入長期處于較低水平，該類行業(yè)相對國家壟斷行業(yè)來說財富分布也比較集中。其中南明區(qū)127299戶，%；云巖區(qū)136280戶，%；白云區(qū)43492戶，%；花溪區(qū)66291戶，%；烏當區(qū)77241戶，%；小河區(qū)35035戶，%。 產(chǎn)業(yè)方面表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈短、產(chǎn)業(yè)分散，集中度不高，缺乏產(chǎn)業(yè)配套體系、骨干企業(yè)、配套企業(yè)之間難以形成合理的分工協(xié)作關(guān)系。 發(fā)展規(guī)劃依托資源優(yōu)勢和借助“西電東送”發(fā)展能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。從總體上看，貴陽市經(jīng)濟的增長在很大程度上是依靠物質(zhì)資源的高消耗來實現(xiàn)的。n 小河片區(qū)片區(qū)位于城區(qū)南部，總用地 。17′，北緯26176。體現(xiàn)出“山中有城，城中有山”的城市特點?！百F陽”因城區(qū)位于貴州境內(nèi)的貴山之南而得名。貴陽火車南站是貨運列車的匯集點，它既是省內(nèi)最大的物資集散地，也是中國西南最大的鐵路樞紐編組站。冬無嚴寒、夏無酷暑、雨量充沛、無霜期長具有亞熱帶濕潤溫和型氣候的特點。n 新添片區(qū)位于城區(qū)東北部，總用地 ，是以電子信息、光機電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。因此，2001年初提出“環(huán)境立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，隨后又提出建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟生態(tài)城市的決定。以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化力度進一步加大，對提高貴陽市經(jīng)濟發(fā)展有著較大推動作用。年平均工資較高的主要集中在壟斷性行業(yè)、高新技術(shù)行業(yè)及金融行業(yè)。4．貴陽市居民儲蓄情況居民儲蓄情況 資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市居民儲蓄總量與增量都逐步上升，但增幅趨勢平穩(wěn)。2003年，城市居民人均醫(yī)藥費支出達到442元，%。主要集中的行業(yè)領(lǐng)域有：黨政機關(guān)、科教文衛(wèi)傳媒等事業(yè)單位以及新興行業(yè)（包括金融、證券、保險、郵電、通信、信息、房地產(chǎn)），私營經(jīng)濟主要集中在礦業(yè)、藥業(yè)、煙酒行業(yè)或相對應(yīng)的流通行業(yè)。龍洞堡片區(qū)整體開發(fā)是以現(xiàn)有龍洞堡地域為中心，以新思路架構(gòu)新區(qū)形象、完善新區(qū)功能的建設(shè)項目。配套不足片區(qū)屬初級開發(fā)階段，生活配套匱乏，特別是較有實力的義務(wù)教育、醫(yī)療機構(gòu)不夠。在天時上，片區(qū)發(fā)展時機雖不太成熟，但是片區(qū)南明區(qū)區(qū)級的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域； 發(fā)展商方面，公司上、下有進一步做強企業(yè)、樹立企業(yè)品牌的共識。這兩種情況對利潤和銷售都會有影響。不可預(yù)見費、管理費用、隨著開發(fā)進度均勻投入。它表達了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。本項目測算是在多方面考察市場的基礎(chǔ)上，結(jié)合卓信意見采用定性與定量分析相給合，這在很大程度上依賴目前貴陽市房地產(chǎn)市場特征、消費者特征以及貴陽市宏觀經(jīng)濟情況。 項目不確定性分析房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個動態(tài)過程，具有周期長、資金投入量大等特點，因此很難在一開始就對整個開發(fā)過程中有關(guān)費用和建成后的收益做出精確的估計。本項目其它的資金缺口采用由銀行貸款和銷售回款組合方式進行資金籌措。本項目開發(fā)成本估算是以卓信地產(chǎn)提供的成本和收費標準為基礎(chǔ)，按照上面分析的用地指標（洋房建面：59000平方米，別墅建筑面積為：5200平方米），依據(jù)項目投資估算方法分類的。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分構(gòu)成。 城市定位利用貴陽市打造“生態(tài)經(jīng)濟城市”定位主題，與項目生態(tài)特點對接。地塊內(nèi)如圖：3. 項目SWOT分析 優(yōu)勢（S）及利用區(qū)位優(yōu)勢項目所在片區(qū)作為城市新的發(fā)展區(qū)域之一，與其它幾個片區(qū)相比較，“龍洞堡”距貴陽中心區(qū)較近。 收入來源渠道多元化：高收入家庭的收入不僅僅是工資性來源，還有家庭副業(yè)生產(chǎn)收入、其它勞動收入、財產(chǎn)性收入等。2003年，城市居民人均教育支出562元，比1999年增加了218元，%。不同經(jīng)濟類型在崗職工年平均工資存在較大差距。從工資的絕對數(shù)看：機關(guān)單位最高、事業(yè)單位次之、企業(yè)單位最低。%。據(jù)統(tǒng)計，%，%，全省建筑面積5000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點有80個（不完全統(tǒng)計），貴陽市有71個，%，10000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點絕大部分集中在貴陽市。 投資、消費、對外貿(mào)易與貴陽市經(jīng)濟的貢獻資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》，外匯美元:人民幣=1:統(tǒng)計顯示：消費對貴陽市經(jīng)濟拉動力的逐步下降，投資對拉動作用越來越大。中心優(yōu)勢依舊明顯。未來貴陽城區(qū)由中心區(qū)及周圍八個片區(qū)組成，形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。貴陽中心環(huán)線建設(shè)，它將使貴陽城區(qū)公共交通系統(tǒng)變得更加通暢快捷。少數(shù)民族共有37個，%，其中布依族、%。2002年末，占總?cè)丝诘?7% 。如今已形成東西三橫、南北三縱的現(xiàn)代立體交通網(wǎng)絡(luò)。金陽新區(qū)建設(shè)是全市建設(shè)的重點，土地供應(yīng)首先保證金陽新區(qū)快速發(fā)展的需要；小河片區(qū)、新天片區(qū)、白云片區(qū)是貴陽市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和工業(yè)項目布局的重點區(qū)域，應(yīng)保證一定的土地供應(yīng)量；中心區(qū)、龍洞堡片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、花溪片區(qū)應(yīng)以挖掘存量土地潛力為主，適量新增建設(shè)用地。6. 小結(jié)貴陽是中國西南地區(qū)重要城市，由于地形的限制，中心城區(qū)成為城市政治、經(jīng)濟和社會活動中心，但面對西部開發(fā)帶來的大發(fā)展機遇和城市機動化、城市化的發(fā)展壓力，中心城區(qū)的用地越來越難以滿足發(fā)展的需求，盡管城市外圍的片區(qū)發(fā)展已經(jīng)具有一定規(guī)模，但其與中心城區(qū)在社會和經(jīng)濟上的聯(lián)系仍然相對薄弱。3．貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國民經(jīng)濟貢獻、外貿(mào)與利用外資情況 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，在國民經(jīng)濟的比例越來越低，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，第三產(chǎn)業(yè)對推動國民經(jīng)濟的發(fā)展方面，越來越顯得重要。6. 貴陽市經(jīng)濟在貴州省的地位貴陽市作為省會城市，對促進全省經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。二 貴陽市居民生活結(jié)構(gòu)研究1. 貴陽市人口結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)比例2003年，貴陽市總?cè)丝?448581人，其中非農(nóng)業(yè)人口1652673人，%，農(nóng)業(yè)人口1795908人，% 。 企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)單位在崗職工年平均工資按企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)分組，年平均勞動報酬12152元；事業(yè)單位從業(yè)人