【正文】 積比：北向≤0. 45；東西向≤0. 30；南向≤。G、住宅外窗（含陽臺門）采用鋁合金門窗，外窗熱工性能滿足要求。 H、住宅外窗（含陽臺門）的可開啟面積不小于外窗所在房間地面面積的8%或外窗面積的45%。 I、多層外窗氣密性不低于第3級。 J、衛(wèi)生器具及配件采用節(jié)水型產(chǎn)品，．坐便器采用容積為6L的沖洗水箱。 K、水泵采用高效率、低能耗水泵。充分利用市政壓力，市政壓力能滿足樓層給水由市政直供。 L、水池、水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置，防止進(jìn)水管閥門故障時，水池、水箱長時間溢流排水。 M、地下室排風(fēng)機(jī)采用雙速風(fēng)機(jī)，可以在污染較輕的情況下，采用低風(fēng)量排風(fēng)，以利節(jié)能； N、電氣節(jié)能設(shè)計(jì)： 根據(jù)居住建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)值，采用高效燈具及光源。并注意一般照明與局部照明的有效結(jié)合。在滿足照度要求的前提下嚴(yán)格將照明功率密度值(LPD值）控制在規(guī)范規(guī)定的范圍內(nèi)。 每個房間采用一燈一開的控制方式，對花燈按三燈一組或二燈一組裝設(shè)多聯(lián)開關(guān)。 樓梯、走道照明采用緊湊型熒光燈，燈具采用透光率高的外罩。公共部位的照明控制采用節(jié)能自熄開關(guān)，應(yīng)急照明采取應(yīng)急時自動點(diǎn)亮的措施。 住宅小區(qū)的路燈、庭園燈等按節(jié)能要求選用高效燈具及光源，控制方式采用光控系統(tǒng)或時間控制。居住建筑的用電采用分戶裝置電表計(jì)。 在條件許可的條件下，盡可能按照經(jīng)濟(jì)電流密度來選擇電纜不口導(dǎo)線，以減少線纜的電壓損失，改善電網(wǎng)的電壓質(zhì)量，延長電纜壽命和增加供電可靠性。 采用節(jié)能型變壓器、軟啟動器、變頻器、節(jié)能型接觸器等節(jié)能產(chǎn)品。盡可能利用新型節(jié)能產(chǎn)品，如太陽能庭園燈等充分利用天然光的綠色產(chǎn)品。（10）安防設(shè)計(jì) 1）、公寓可視訪客對講系統(tǒng)： 公寓均設(shè)可視訪客對講，公寓大門入口設(shè)電磁門鎖。大堂及公寓大門入口設(shè)主機(jī)刷卡或密碼開鎖，以策安全。 2）、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及周界防越報(bào)警系統(tǒng)： 在地下室車庫入口、公寓入口門廳、電梯轎廂、小區(qū)出入口、主要通道等處設(shè)置攝像機(jī)進(jìn)行攝像監(jiān)控，監(jiān)控主機(jī)設(shè)于小區(qū)保安中心（與消控中心合并設(shè)置），監(jiān)控中心留有與接處警中心聯(lián)網(wǎng)的接口，并配置可靠的通信工具，發(fā)生警情時，能及時向接處警中心報(bào)警。同時在小區(qū)周界圍墻設(shè)置紅外線報(bào)警探測器，并與監(jiān)控報(bào)像機(jī)聯(lián)動，確保周界安全。詳見閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)圖。 3）、家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)： 住宅每戶設(shè)置入戶門門磁開關(guān)，廚房設(shè)置煤氣泄漏報(bào)警，并在客廳、主臥衛(wèi)生間設(shè)置緊急報(bào)警按鈕等保安措施。各傳感器信號傳輸至戶內(nèi)主機(jī)，并送至小區(qū)保安中心，報(bào)警主機(jī)可與“110”聯(lián)網(wǎng)，確保住戶安全。 4）、保安巡更系統(tǒng)： 在保安人員巡更路線上設(shè)置無線式巡更點(diǎn)，確保按時、順序地進(jìn)行巡更。 5）、停車庫管理系統(tǒng)：，在地下車庫設(shè)置本系統(tǒng)。包括入口處車位顯示、入口及場內(nèi)通道的行車指示、車牌和車型的，自動識別、出入口柵欄門的自動控制、自動計(jì)費(fèi)及收費(fèi)金額顯示、各個出入口的聯(lián)網(wǎng)管理、發(fā)生…意外時的報(bào)警、安全防落要求等。（11）人防設(shè)計(jì)1）、設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)要求《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500382005《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5009898《人民防空工程防化設(shè)計(jì)規(guī)范》RFJ197《人民防空工程防護(hù)功能平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》RFJ198 2）、工程規(guī)模本工程按人防要求需建造建筑面積為2006㎡的人防工程。與小區(qū)地下車庫平戰(zhàn)結(jié)合設(shè)計(jì)，戰(zhàn)時可分為12個防護(hù)等級為核6級、常6級的二等人員掩蔽部。由于本工程某些平時使用要求與戰(zhàn)時防護(hù)要求不一致處，設(shè)計(jì)中采取諸如鋼筋硅墻洞臨戰(zhàn)封堵等平戰(zhàn)功能轉(zhuǎn)換措施，保證在臨戰(zhàn)前規(guī)定的時間內(nèi)達(dá)到防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，使工程在戰(zhàn)時能符合一人防工程的有關(guān)規(guī)范要求。3）、設(shè)計(jì)原則本工程設(shè)計(jì)貫徹執(zhí)行國家有關(guān)人防工程的規(guī)范及規(guī)程的要求，力求人防防護(hù)單元平面布置在總體及單體設(shè)計(jì)上與整個地下室設(shè)計(jì)方案保持一致，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)則根據(jù)人防荷載合理確定人防結(jié)構(gòu)體系，做到經(jīng)濟(jì)合理。并根據(jù)市政府要求搞平戰(zhàn)結(jié)合人防工程，注重社會效益，經(jīng)濟(jì)效益與戰(zhàn)備效益的最佳組合。4）、人防建筑設(shè)計(jì)在人防工程中采用的人防設(shè)備和人防設(shè)施均應(yīng)具有經(jīng)民防辦有關(guān)部門審核認(rèn)可的一生產(chǎn)使用許可證和相關(guān)的審核證明文件。人防工程的主要出入日結(jié)合汽車坡道和室外疏散樓梯考慮，設(shè)置防毒通道和簡易洗消間；戰(zhàn)時人員次要出入日兼進(jìn)風(fēng)日和人員疏散口結(jié)合室內(nèi)樓梯（考慮加固）考慮，設(shè)置密閉通道、濾毒室、進(jìn)風(fēng)機(jī)房、防化值班室等人防設(shè)備用房。進(jìn)排風(fēng)活門外設(shè)口部洗消污水集水井。每個防護(hù)單元的防護(hù)設(shè)備和內(nèi)部設(shè)備均自成系統(tǒng)，并分隔成若干個抗爆單元，抗爆擋墻用5OOmm厚裝粗砂的砂袋臨戰(zhàn)堆疊。．工程凡平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換墻洞臨戰(zhàn)封堵處，平時留好預(yù)埋件，一般口部防護(hù)設(shè)備在建設(shè)時一次安裝完畢，其中可更換的材料可備齊不裝。．何個防護(hù)單元內(nèi)戰(zhàn)時均設(shè)水箱，考慮采用臨戰(zhàn)前組裝式玻璃鋼水箱、便于快速安裝、保證水質(zhì)、抗震性好，平時僅預(yù)留位置和土下管線。每個防護(hù)一單元的排風(fēng)日部處臨戰(zhàn)考慮設(shè)置男女千廁所。凡頂板水、電留孔應(yīng)采用二次澆搗硅構(gòu)造平時一步拜位密閉防護(hù)；凡平時使用水、電管線在臨空墻位置上均應(yīng)有密閉防護(hù)構(gòu)造。人防工程以域內(nèi)頂而采用薄刮一層水泥膩?zhàn)雍髧娡糠莱蓖苛稀Ｈ朔绤^(qū)磚墻均考慮抗震措施。四、價格定位（一）、住宅部分市場比較法定價過程表38：樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）產(chǎn)品類型平均價格（元/平方米）銷售率（%）A南天陽光564700多層、小高層630085B綠騰雅苑38800多層、高層6100C紅谷新城1000000多層、小高層670090D紅谷十二庭250000多層、小高層、洋房780070注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：南天陽光；B：綠騰雅苑；C：紅谷新城；D：紅谷十二庭。交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100。表39：本項(xiàng)目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米成交交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價格價格交通配套環(huán)境小計(jì)交房社區(qū)小計(jì)　標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃6300100/100231106/1001058510091/100 69236100100/100301102/10010585/10087/100 70116700100/100111103/1005095/10098/1006836 7800100/100321106/1005095/100101/1007722以上項(xiàng)目考慮到擬合程度:、住宅銷售平均價格=6923*+7011*+6836*+7722*=7071元/平方米，按7000元/平方米計(jì)算建議該項(xiàng)目住宅銷售平均價格為6500元/平方米（三）、車位銷售價格的確定根據(jù)**市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為10萬元/個~15萬元/個。（四）、建議銷售價格綜合考慮了市場對定價的影響后，建議該項(xiàng)目部分的銷售初步均價定價為：多層住宅：8000元/平方米 高層住宅：6100元/平方米商業(yè)：15000元/平方米車位：12萬元/個第四章、　項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評估一、項(xiàng)目總投資估算（一）計(jì)算說明：本項(xiàng)目總用地面積185565平方米，總建筑面積363834平方米（地上建筑面積278346平米），總投資（不含土地款）約為11億元，由13棟高層住宅、26棟小高層住宅、24棟多層住宅、設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)。 安裝工程包括：總建筑面積363834平方米安裝消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、電話入網(wǎng)。其中安裝安裝54部電梯直達(dá)1層18層，46部電梯直達(dá)1層11層，36部電梯直達(dá)1層6層。 基礎(chǔ)設(shè)施包括：綠化率及道路，單價分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e。供電，供水，煤氣為外接煤氣管線等工程費(fèi)用合計(jì)，分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e。 前期工程包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程方案咨詢費(fèi)、測繪費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、工程招標(biāo)費(fèi)、可行性研究費(fèi)以及建設(shè)規(guī)費(fèi)，按國家建筑取值標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合**市房地產(chǎn)市場綜合確定費(fèi)率。 開發(fā)期間費(fèi)用包括：質(zhì)量安全監(jiān)督、工程監(jiān)理、開發(fā)供水管理費(fèi)、其他。 項(xiàng)目稅費(fèi)中不包括土地增值稅。（二）計(jì)算過程某?帝泊灣項(xiàng)目投資估算 建筑面積： 363834m2費(fèi)用名稱計(jì)費(fèi)依據(jù)總額單價或比率備注（萬元）1土地成本A+B+C+D185565A土地出讓金185565B土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)185565C契稅A4%185565D土地使用費(fèi)每年每平方5元，按4年考慮1855652政府行政事業(yè)性收費(fèi)A+B+…+P363834A安檢（防雷、電器消防、建筑消防、室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測），其它各1元/平米363834B保溫節(jié)能檢測1800063C環(huán)評報(bào)告書編制及評估D綜合管線驗(yàn)收1363834E工程招標(biāo)代理費(fèi)363834F工程招標(biāo)綜合服務(wù)費(fèi)建安工程費(fèi)%%G可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)%%H市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)65元/平米65363834I新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)10元/平米10363834J散裝水泥紙袋押金363834K白蟻防治費(fèi)363834L建筑面積丈量363834M樓盤電子信息、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)電子信息1元/平米，產(chǎn)權(quán)交易3元/平米4363834N永久路口開設(shè)每個20萬2000002O規(guī)劃管理2元/平米2363834P高可靠性供電2203前期工程費(fèi)A+B+C+D+E+F+G+H+I+J+K363834A勘測丈量費(fèi)（勘察、沉降觀測、放線、驗(yàn)線等）5元/平米5363834B方案設(shè)計(jì)費(fèi)32元/平米32363834C方案評審費(fèi)‰‰D交通影響分析及評估,363834E施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)10元/平米10363834F景觀設(shè)計(jì)費(fèi)（方案、施工圖）16元/平米16363834G裝修設(shè)計(jì)費(fèi)10元/平米10363834H制圖、曬圖、趕圖費(fèi)2元/平米2363834I施工圖審查費(fèi)1元/平米1363834J三通一平費(fèi)用7元/平米7363834K臨時設(shè)施費(fèi)5元/平米53638344建筑（裝修）安裝工程費(fèi)A+B+C+D+E+F+G+H363834A地下室工程地下建筑面積83931B土建工程多層、小高層及高層279903C公共部位裝修多層、小高層及高層363834D安裝工程總建筑面積363834E消防工程總建筑面積363834F電話、電信入網(wǎng)總建筑面積363834G升降系統(tǒng)總建筑面積363834H智能化系統(tǒng)總建筑面積3638345基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)A+B+C+D+E363834A供電總建筑面積363834B供水363834C污水363834D綠化363834E道路363834配套設(shè)施363834A兒童游樂設(shè)施、運(yùn)動設(shè)施5元/平米363834B環(huán)衛(wèi)設(shè)施6元/平米3638347其它費(fèi)A+B+C+D363834A造價咨詢費(fèi)6元/平米6363834B工程監(jiān)理費(fèi)10元/平米10363834C工程一切險‰D物業(yè)啟動費(fèi)10元/平米103638348三費(fèi)一稅363834A管理費(fèi)用2%B財(cái)務(wù)費(fèi)用%C銷售費(fèi)用%9預(yù)備費(fèi)（2+3+...+7）3%%合計(jì)1+2+...+9363834二、項(xiàng)目收入的估算（一）、項(xiàng)目銷售計(jì)劃的確定為提高開發(fā)商的資金回籠的時間效益和經(jīng)濟(jì)效益，制定詳細(xì)且切實(shí)可行銷售計(jì)劃，有利于項(xiàng)目的推出和銷售。假設(shè)本項(xiàng)目住宅及地下2194個車位均用于銷售，銷售期為4年。（二）、項(xiàng)目總收入測算 預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后收入如下表。經(jīng)營收入預(yù)算表物業(yè)類型面積物業(yè)建成后預(yù)估售價銷售總價（萬元）高層住宅221938 6100 135382 多層住宅54899 8000 43919 商業(yè)3514 15000 5271 車庫（個）2194 120000 26328 合計(jì)　　210900 三、項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)效益分析序號項(xiàng)目金額一項(xiàng)目銷售收入210900 1高層住宅銷售收入135382 2多層住宅銷售收入43919 3商業(yè)銷售收入5271 4車庫銷售收入26328 二項(xiàng)目成本150204 1總投資成本138393 2銷