【正文】 域品質(zhì)感；由于不受限購(gòu)影響，新建縣成交量并沒有受到太大的影響，但由于2011年以來新開盤項(xiàng)目較少，市場(chǎng)供應(yīng)量不多，但是成交量在5月份之后穩(wěn)步上升，均價(jià)隨著紅谷十二庭等項(xiàng)目的價(jià)格上揚(yáng)也是一路上漲；典型個(gè)案恒茂紅谷新城 恒茂紅谷新城是全國(guó)百?gòu)?qiáng)、龍頭地產(chǎn)企業(yè)恒茂地產(chǎn)與2009年在紅角洲大學(xué)城旁開發(fā)的一大型復(fù)合型地產(chǎn)，離**大學(xué)前湖主校區(qū)僅一路之隔，步行十分鐘。多功能會(huì)所，游泳池，室內(nèi)羽毛球場(chǎng)，超級(jí)大賣場(chǎng)，電影院等全方位配套設(shè)施。小區(qū)正中間為高6米、面積達(dá)300多㎡的豪華社區(qū)入戶大堂，彰顯非同一般的豪宅風(fēng)范。一期、二期已售罄，現(xiàn)開發(fā)為法式組團(tuán)，現(xiàn)正開發(fā)三期由11棟 1015層小高層 3棟1718層高層組成，全部為板式電梯花園洋房。通過高附加值和大面積的贈(zèng)送輕松可實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)炕騼煞孔兯姆康目臻g提升。出則繁華，入則幽靜，是現(xiàn)代人居的理想地段。 11202121222223501等20多輛公交車在本項(xiàng)目社區(qū)門前?？浚ㄟ^已全線貫通的翠苑路直接進(jìn)入紅谷灘中心區(qū)。萊卡小鎮(zhèn)追求的是鄉(xiāng)村自然和都市化形態(tài)之間的新古典主義風(fēng)格，它超越了傳統(tǒng)“歐陸風(fēng)”的粗俗和“現(xiàn)代簡(jiǎn)約”的平乏，以細(xì)節(jié)打動(dòng)進(jìn)一步滿足人們對(duì)高品質(zhì)文化生活的需求和對(duì)多元文化取向的期待。同時(shí)利用該景觀帶為山地和多層住宅的天然屏障。定位為純正英倫風(fēng)格的高端居住樓盤，整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)在**首個(gè)采用完全人車分流、全地下車庫(kù)設(shè)計(jì)，每戶業(yè)主都能從地下車庫(kù)直接乘電梯到達(dá)居所。小區(qū)配備功能齊全的多功能會(huì)所，內(nèi)設(shè)羽毛球館、桌球室、書吧、健身館、酒吧等，為小區(qū)業(yè)主提供高端休閑、娛樂場(chǎng)所。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；追求高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高質(zhì)量；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)財(cái)經(jīng)大學(xué)、理工大學(xué)、東華理工大學(xué)、科技師范大學(xué)、農(nóng)業(yè)大學(xué)等眾多高等教育學(xué)府云集，高校內(nèi)眾多教師、行政管理人員都高收入群體，購(gòu)買能力較強(qiáng)，為“帝泊灣”潛在購(gòu)買客戶群。途經(jīng)公交車線路有21309 ，交通出行都較為方便通暢。開發(fā)區(qū)位于美麗的贛江之濱，與繁華的老城區(qū)僅一江之隔，與**市新的行政中心連成一體，現(xiàn)有新八一大橋、**大橋、贛江大橋、生米大橋四座橋梁將新老城區(qū)緊緊相連。截止2001年，到開發(fā)區(qū)投資的國(guó)家和地區(qū)近20個(gè)，內(nèi)外商投資項(xiàng)目300余個(gè)，總投資50億元，形成了一批以清華科技園、光電科技園、信息科技園、煤炭科技園和國(guó)際汽車城為支柱和特色的高科技和外向型企業(yè)。京九鐵路越境而過，并建有客貨運(yùn)站；昌九高速、105國(guó)道、320國(guó)道在區(qū)內(nèi)交匯，6小時(shí)即可直達(dá)上海、廣州、武漢等周邊9個(gè)城市，構(gòu)筑起涵蓋中國(guó)三分之一人口、二分之一GDP的6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 　　為了滿足企業(yè)建設(shè)發(fā)展的各種需求，開發(fā)區(qū)未雨綢繆投入巨資，高標(biāo)準(zhǔn)、高品味地規(guī)劃建設(shè)好基礎(chǔ)設(shè)施，園區(qū)道路、水電等“七通一平”已基本實(shí)現(xiàn)。區(qū)內(nèi)建有財(cái)大、華東交大、農(nóng)大、科技師范學(xué)院、**理工學(xué)院、中德職工技術(shù)培訓(xùn)中心等大專院校和科研機(jī)構(gòu)36所，擁有教師3萬(wàn)余人，科研人員4000余人，平均每年有畢業(yè)生5萬(wàn)余人。 一流的投資環(huán)境，一流的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，不僅是吸引投資的重要法碼，也是**經(jīng)開區(qū)放眼全球、融入世界的重要平臺(tái)。（二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則“帝泊灣”項(xiàng)目，位置屬于**市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，南面沿新建縣行政地界、東面沿龍?zhí)端⒈泵嫜匾?guī)劃路、西面沿海棠南路。帝泊灣工程總用地面積185565平方米，總建筑面積363834平方米（地上建筑面積278346平米），總投資（不含土地款）約為11億元，由13棟高層住宅、26棟小高層住宅、24棟多層住宅、。立面上頗有節(jié)奏的開窗形式及陽(yáng)臺(tái)、欄桿、屋頂構(gòu)件等的細(xì)部設(shè)計(jì)既著重于整體又不失細(xì)膩。并按照規(guī)范要求做無障礙設(shè)計(jì)。50年重現(xiàn)期的基本風(fēng)壓值Wo=㎡，50年重現(xiàn)期的基本雪壓值So=㎡。配套公建擬采用天然地基，基礎(chǔ)形式擬采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)+基礎(chǔ)拉梁，底層地坪為建筑剛性地坪。3） 負(fù)荷等級(jí)本工程地下車庫(kù)應(yīng)急照明、消防動(dòng)力等消防負(fù)荷用電、Ⅰ類汽車庫(kù)按一級(jí)負(fù)荷供電；二類高層住宅的公共照明、電梯用電、潛水泵用電及其他單體消防負(fù)荷用電按二級(jí)負(fù)荷供電；其余負(fù)荷按三級(jí)負(fù)荷供電。 5） 低壓配電高層住宅在各單元地下室設(shè)置總配電間，并經(jīng)橋架引至各層強(qiáng)電井內(nèi)電表箱，電表箱分層集中設(shè)置；地下車庫(kù)內(nèi)設(shè)有低壓配電間，車庫(kù)內(nèi)所有用電負(fù)荷均由配電間采用電纜放射式供電，供電電壓220/380V。 7）防雷接地小區(qū)內(nèi)各建筑物按三類建筑設(shè)置防雷措施。衛(wèi)生間需做局部等電位聯(lián)結(jié)。B、有線電視系統(tǒng)與市有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。包括：周界報(bào)警系統(tǒng)、閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、訪客系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)。火災(zāi)報(bào)警控制器向消防中心報(bào)警并顯示出報(bào)警點(diǎn)位置，通過控制線及繼電器盒或控制模塊控制警鈴報(bào)警，顯示火災(zāi)報(bào)警部位，顯示啟泵按鈕位置，控制消防泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)并顯示工作故障狀態(tài)并接收其反饋信號(hào)，能控制電梯迫降于首層。C、生活給水系統(tǒng)：商業(yè)、托兒所、配套用房、多層住宅利用市政壓力供水；高層住宅4層及以下住戶利用市政壓力供水。3）、排水設(shè)計(jì)A、污水量按生活給水量的90%計(jì)算，即1915 m3/d。4）、燃?xì)庠O(shè)計(jì)A、住宅總戶數(shù)2414戶，居民計(jì)算小時(shí)用氣量為：720 m3/h（按天然氣計(jì)算）。2）、設(shè)計(jì)范圍空調(diào)設(shè)計(jì)、平時(shí)通風(fēng)設(shè)計(jì)、消防防排煙設(shè)計(jì)、節(jié)能設(shè)計(jì)、環(huán)保設(shè)計(jì)3）、空調(diào)采暖設(shè)計(jì)低層住宅每戶獨(dú)立設(shè)置變頻多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)，室外機(jī)放置在專用設(shè)備平臺(tái)上；高層住宅采用分體空調(diào)，建筑專業(yè)預(yù)留室外機(jī)位置和電氣專業(yè)用電負(fù)荷；社區(qū)配套用房、小商業(yè)考慮使用分體空調(diào)，建筑專業(yè)預(yù)留室外機(jī)擱板，電氣專業(yè)預(yù)留用電；會(huì)所采用變頻多聯(lián)機(jī)（VRV）中央空調(diào)系統(tǒng)，室外機(jī)設(shè)置在建筑屋面上；設(shè)備機(jī)房按需要設(shè)置排除余熱的分體空調(diào)。D、設(shè)備用房：均考慮送、排風(fēng)系統(tǒng)。消防道路：住宅周圍設(shè)有環(huán)形車道，車道寬度大于4m,轉(zhuǎn)彎半徑高層區(qū)大于12m,低、多、中高層區(qū)大于8m；局部困難地區(qū)沿住宅的一個(gè)長(zhǎng)邊設(shè)置消防車道，盡端式消防車道設(shè)置不小于15m15m的回車場(chǎng)地；消防登高面、消防登高場(chǎng)地：塔式高層住宅的消防登高面大于住宅的1/4周邊長(zhǎng)度；單元式住宅的消防登高面大于住宅的一個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度；消防登高面靠近住宅的公共樓梯、陽(yáng)臺(tái)、窗。 高層住宅、地下車庫(kù)采用區(qū)域集中消防系統(tǒng)，為臨時(shí)高壓制。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)水泵的啟動(dòng)由報(bào)警閥壓力開關(guān)自動(dòng)控制或消防控制室及泵房?jī)?nèi)手動(dòng)控制。消防設(shè)備用電采用專用回路供電，末端自切?；馂?zāi)報(bào)警系統(tǒng)形式采用集中報(bào)警系統(tǒng)，在消防安保中心設(shè)置一臺(tái)集中火災(zāi)報(bào)警控制器。’能切斷有關(guān)部位的非消防電源。 ○室內(nèi)污水排水管道系統(tǒng)設(shè)置專用通氣管，改善排水水力條件和衛(wèi)生間的空氣衛(wèi)生條件。 ○地下車庫(kù)排水經(jīng)地溝收集后排入集水井，并設(shè)潛水泵提升廢水至室外。地下車庫(kù)排風(fēng)通過建筑物豎井風(fēng)道排至室外，距住宅樓間距10:000米以上，并進(jìn)行消聲處理。 空調(diào)通風(fēng)設(shè)備進(jìn)出口風(fēng)管上均設(shè)消聲器。管道支架和管道穿墻或樓板時(shí)，采取防固體傳聲措施。 C、水泵進(jìn)水管、出水管設(shè)置可曲撓橡膠接頭和彈性懸吊支架，減少噪音及振動(dòng)傳遞。 建筑設(shè)計(jì)的節(jié)能考慮如下： A、建筑南北布置，有利于自然通風(fēng)。G、住宅外窗（含陽(yáng)臺(tái)門）采用鋁合金門窗，外窗熱工性能滿足要求。 K、水泵采用高效率、低能耗水泵。并注意一般照明與局部照明的有效結(jié)合。公共部位的照明控制采用節(jié)能自熄開關(guān)，應(yīng)急照明采取應(yīng)急時(shí)自動(dòng)點(diǎn)亮的措施。 采用節(jié)能型變壓器、軟啟動(dòng)器、變頻器、節(jié)能型接觸器等節(jié)能產(chǎn)品。 2）、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及周界防越報(bào)警系統(tǒng)： 在地下室車庫(kù)入口、公寓入口門廳、電梯轎廂、小區(qū)出入口、主要通道等處設(shè)置攝像機(jī)進(jìn)行攝像監(jiān)控，監(jiān)控主機(jī)設(shè)于小區(qū)保安中心（與消控中心合并設(shè)置），監(jiān)控中心留有與接處警中心聯(lián)網(wǎng)的接口，并配置可靠的通信工具，發(fā)生警情時(shí)，能及時(shí)向接處警中心報(bào)警。各傳感器信號(hào)傳輸至戶內(nèi)主機(jī)，并送至小區(qū)保安中心，報(bào)警主機(jī)可與“110”聯(lián)網(wǎng)，確保住戶安全。（11）人防設(shè)計(jì)1）、設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)要求《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500382005《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5009898《人民防空工程防化設(shè)計(jì)規(guī)范》RFJ197《人民防空工程防護(hù)功能平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》RFJ198 2）、工程規(guī)模本工程按人防要求需建造建筑面積為2006㎡的人防工程。并根據(jù)市政府要求搞平戰(zhàn)結(jié)合人防工程，注重社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益與戰(zhàn)備效益的最佳組合。人防工程的主要出入日結(jié)合汽車坡道和室外疏散樓梯考慮，設(shè)置防毒通道和簡(jiǎn)易洗消間；戰(zhàn)時(shí)人員次要出入日兼進(jìn)風(fēng)日和人員疏散口結(jié)合室內(nèi)樓梯（考慮加固）考慮，設(shè)置密閉通道、濾毒室、進(jìn)風(fēng)機(jī)房、防化值班室等人防設(shè)備用房。．何個(gè)防護(hù)單元內(nèi)戰(zhàn)時(shí)均設(shè)水箱，考慮采用臨戰(zhàn)前組裝式玻璃鋼水箱、便于快速安裝、保證水質(zhì)、抗震性好，平時(shí)僅預(yù)留位置和土下管線。人防區(qū)磚墻均考慮抗震措施。（四）、建議銷售價(jià)格綜合考慮了市場(chǎng)對(duì)定價(jià)的影響后，建議該項(xiàng)目部分的銷售初步均價(jià)定價(jià)為：多層住宅：8000元/平方米 高層住宅：6100元/平方米商業(yè)：15000元/平方米車位：12萬(wàn)元/個(gè)第四章、　項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估一、項(xiàng)目總投資估算（一）計(jì)算說明：本項(xiàng)目總用地面積185565平方米，總建筑面積363834平方米（地上建筑面積278346平米），總投資（不含土地款）約為11億元，由13棟高層住宅、26棟小高層住宅、24棟多層住宅、設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)。供電，供水，煤氣為外接煤氣管線等工程費(fèi)用合計(jì)，分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e。（二）計(jì)算過程某?帝泊灣項(xiàng)目投資估算 建筑面積： 363834m2費(fèi)用名稱計(jì)費(fèi)依據(jù)總額單價(jià)或比率備注（萬(wàn)元）1土地成本A+B+C+D185565A土地出讓金185565B土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)185565C契稅A4%185565D土地使用費(fèi)每年每平方5元，按4年考慮1855652政府行政事業(yè)性收費(fèi)A+B+…+P363834A安檢（防雷、電器消防、建筑消防、室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測(cè)），其它各1元/平米363834B保溫節(jié)能檢測(cè)1800063C環(huán)評(píng)報(bào)告書編制及評(píng)估D綜合管線驗(yàn)收1363834E工程招標(biāo)代理費(fèi)363834F工程招標(biāo)綜合服務(wù)費(fèi)建安工程費(fèi)%%G可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)%%H市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)65元/平米65363834I新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)10元/平米10363834J散裝水泥紙袋押金363834K白蟻防治費(fèi)363834L建筑面積丈量363834M樓盤電子信息、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)電子信息1元/平米，產(chǎn)權(quán)交易3元/平米4363834N永久路口開設(shè)每個(gè)20萬(wàn)2000002O規(guī)劃管理2元/平米2363834P高可靠性供電2203前期工程費(fèi)A+B+C+D+E+F+G+H+I+J+K363834A勘測(cè)丈量費(fèi)（勘察、沉降觀測(cè)、放線、驗(yàn)線等）5元/平米5363834B方案設(shè)計(jì)費(fèi)32元/平米32363834C方案評(píng)審費(fèi)‰‰D交通影響分析及評(píng)估,363834E施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)10元/平米10363834F景觀設(shè)計(jì)費(fèi)（方案、施工圖）16元/平米16363834G裝修設(shè)計(jì)費(fèi)10元/平米10363834H制圖、曬圖、趕圖費(fèi)2元/平米2363834I施工圖審查費(fèi)1元/平米1363834J三通一平費(fèi)用7元/平米7363834K臨時(shí)設(shè)施費(fèi)5元/平米53638344建筑（裝修）安裝工程費(fèi)A+B+C+D+E+F+G+H363834A地下室工程地下建筑面積83931B土建工程多層、小高層及高層279903C公共部位裝修多層、小高層及高層363834D安裝工程總建筑面積363834E消防工程總建筑面積363834F電話、電信入網(wǎng)總建筑面積363834G升降系統(tǒng)總建筑面積363834H智能化系統(tǒng)總建筑面積3638345基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)A+B+C+D+E363834A供電總建筑面積363834B供水363834C污水363834D綠化363834E道路363834配套設(shè)施363834A兒童游樂設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施5元/平米363834B環(huán)衛(wèi)設(shè)施6元/平米3638347其它費(fèi)A+B+C+D363834A造價(jià)咨詢費(fèi)6元/平米6363834B工程監(jiān)理費(fèi)10元/平米10363834C工程一切險(xiǎn)‰D物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)10元/平米103638348三費(fèi)一稅363834A管理費(fèi)用2%B財(cái)務(wù)費(fèi)用%C銷售費(fèi)用%9預(yù)備費(fèi)（2+3+...+7）3%%合計(jì)1+2+...+9363834二、項(xiàng)目收入的估算（一）、項(xiàng)目銷售計(jì)劃的確定為提高開發(fā)商的資金回籠的時(shí)間效益和經(jīng)濟(jì)效益，制定詳細(xì)且切實(shí)可行銷售計(jì)劃，有利于項(xiàng)目的推