【正文】 48工程進(jìn)度配合。銷(xiāo)售中可以利用的關(guān)鍵點(diǎn)從現(xiàn)場(chǎng)工地包裝開(kāi)始，在一個(gè)項(xiàng)目從期貨到現(xiàn)貨的過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)中需關(guān)注和利用 9 個(gè)節(jié)點(diǎn)：●工地包裝和營(yíng)銷(xiāo)中心啟用●道路（含周邊環(huán)境）改造●樣板間啟用●奠基典禮●封頂儀式●外立面成型●小區(qū)景觀(guān)兌現(xiàn)●入住39 / 48四、廣告策略廣告做為營(yíng)銷(xiāo)推廣的手段之一，將在齊魯花園項(xiàng)目的銷(xiāo)售過(guò)程中起到重要的作用。廣告策略【原則】配合銷(xiāo)售節(jié)拍，軟硬兼施?！倦A段性廣告策略】A、入市前期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）以報(bào)紙廣告、新聞導(dǎo)入市場(chǎng)，推出齊魯花園形象，預(yù)熱市場(chǎng)。頻率為每周一次，共兩次，半版。配合少量軟性新聞。營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)始接待客戶(hù)參觀(guān)。B、公開(kāi)發(fā)售期報(bào)紙廣告密集推出，發(fā)布銷(xiāo)售信息。頻率為每周兩次，維持一個(gè)月左右，然后減弱，版面 2424。40 / 48電視廣告形象篇播出。營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造。軟性新聞配合。宣傳品派發(fā)，禮品派送。C、持續(xù)銷(xiāo)售期電視廣告持續(xù)播出。報(bào)紙廣告持續(xù)不斷，但頻率隨著時(shí)間推移在減低，主要配合活動(dòng)發(fā)布信息。專(zhuān)業(yè)雜志廣告配合。軟性新聞繼續(xù)維持。促銷(xiāo)活動(dòng)配合。媒介策略【原則】以小眾傳播媒體為主，大眾傳播媒體為輔助媒體。41 / 48【媒介選擇】A、直郵廣告（DM）直郵廣告可將完整的銷(xiāo)售信息直接傳遞給目標(biāo)客戶(hù)群，費(fèi)用低，效果好。關(guān)鍵在于直郵對(duì)象名單的收集。B、聯(lián)合推廣廣告所謂聯(lián)合推廣廣告就是與當(dāng)?shù)刂木频?、?huì)員制休閑度假中心、機(jī)場(chǎng)和高檔茶樓等聯(lián)手，利用他們成熟的客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)來(lái)推廣齊魯花園項(xiàng)目。C、禮品設(shè)計(jì)精致的、值得收藏的齊魯花園項(xiàng)目專(zhuān)用禮品，可以用來(lái)在朋友之間相互饋贈(zèng)，以提高齊魯花園項(xiàng)目形象。D、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)包裝良好的營(yíng)銷(xiāo)及工地現(xiàn)場(chǎng)包裝可以塑造出高品質(zhì)的產(chǎn)品形象，給人以高尚住宅的直觀(guān)印象。E、報(bào)紙廣告42 / 48主要用于釋放部分銷(xiāo)售信息和做項(xiàng)目形象廣告，迅速提高知名度，使小眾傳播有良好的基礎(chǔ)。具體報(bào)紙媒體選擇有樓市專(zhuān)版、發(fā)行量較大的《齊魯晚報(bào)》 、 《生活日?qǐng)?bào)》 、 《濟(jì)南時(shí)報(bào)》為主，新聞配合《山東商報(bào)》 、《齊魯周刊》 。F、電視廣告制作 30 秒和 15 秒電視廣告，主要用于樹(shù)立項(xiàng)目形象?？蛇x擇山東電視臺(tái)體育頻道《齊魯置業(yè)》 、濟(jì)南電視臺(tái)《濟(jì)南房產(chǎn)報(bào)道》播出。G、雜志廣告選擇專(zhuān)業(yè)性雜志，如財(cái)經(jīng)雜志、經(jīng)理人雜志、航空雜志等。H、車(chē)身廣告選擇經(jīng)過(guò)堤口路的路線(xiàn)較長(zhǎng)的幾路公交車(chē)，如 12 路、15 路、K9K96 等。J、網(wǎng)絡(luò)廣告作為公司長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展考慮，應(yīng)設(shè)計(jì)制作公司網(wǎng)頁(yè)。43 / 48K、電臺(tái)廣告可選擇濟(jì)南廣播電臺(tái)，利用某一個(gè)強(qiáng)勢(shì)欄目或整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，達(dá)到迅速提高公司和項(xiàng)目知名度的目的。創(chuàng)意主題其表現(xiàn)策略廣告創(chuàng)意及其表現(xiàn)風(fēng)格采用新穎、大方、高雅的藝術(shù)形式，將濃郁的文化和藝術(shù)氣息融入其中，以體現(xiàn)齊魯花園唯我獨(dú)尊、舍我其誰(shuí)的北部霸主地位。這種創(chuàng)意風(fēng)格將貫穿使用于報(bào)紙廣告、電視廣告、售樓書(shū)、宣傳單頁(yè)、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)包裝等宣傳品之中，形成風(fēng)格統(tǒng)一的立體宣傳策略。五、活動(dòng)策略結(jié)合齊魯花園特點(diǎn)，通過(guò)舉辦藝術(shù)、文化等多元化主題的活動(dòng)，在齊魯花園聚集濃厚的銷(xiāo)售氣氛，增加齊魯花園的文化藝術(shù)內(nèi)涵，塑造獨(dú)特的物業(yè)44 / 48形象，擴(kuò)展知名度和好感度。音樂(lè)沙龍主題：中國(guó)民樂(lè)欣賞地點(diǎn)：齊魯花園營(yíng)銷(xiāo)中心形式：邀請(qǐng)藝員現(xiàn)場(chǎng)表演古箏、琵琶等中國(guó)民樂(lè)。邀請(qǐng)客戶(hù)及潛在客戶(hù)參加活動(dòng)，加深對(duì)項(xiàng)目的了解，增添項(xiàng)目的文化內(nèi)涵。紅酒雪茄會(huì)主題：紅酒雪茄聚朋友地點(diǎn)：齊魯花園營(yíng)銷(xiāo)中心形式：紅酒雪茄義賣(mài)，品紅酒、品雪茄、交朋友，專(zhuān)業(yè)人士講解紅酒和雪茄的鑒賞、品嘗、儲(chǔ)藏等知識(shí)。茶道地點(diǎn)：齊魯花園營(yíng)銷(xiāo)中心45 / 48形式：專(zhuān)人表演茶道，請(qǐng)客戶(hù)品茶。冠名高爾夫球賽地點(diǎn)：濟(jì)南市郊某鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部形式：贊助舉辦“齊魯花園杯”高爾夫球精英賽，吸引各界名流。書(shū)法、國(guó)畫(huà)比賽和展覽地點(diǎn)：齊魯花園營(yíng)銷(xiāo)中心形式：邀請(qǐng)書(shū)法、繪畫(huà)名家到齊魯花園營(yíng)銷(xiāo)中心進(jìn)行書(shū)法、繪畫(huà)表演，可限制創(chuàng)作題材以齊魯花園為主，并將其作品舉辦書(shū)法、繪畫(huà)展覽，也可現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)。六、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用包括：媒介廣告制作、發(fā)布費(fèi)用，如報(bào)紙、電視、戶(hù)外、新聞報(bào)道等。銷(xiāo)售文件、物品印刷制作費(fèi)用，如售樓書(shū)、文件袋、海報(bào)等。46 / 48銷(xiāo)售環(huán)境包裝費(fèi)用，如營(yíng)銷(xiāo)中心裝修、導(dǎo)示系統(tǒng)制作等。促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用，如展覽、促銷(xiāo)、講座、公益活動(dòng)贊助等活動(dòng)。其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。第七章 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略項(xiàng)目起點(diǎn)較高，頗具發(fā)展?jié)撡|(zhì)，開(kāi)發(fā)商以此為契機(jī)，應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo)：一、項(xiàng)目目標(biāo)引導(dǎo)濟(jì)南樓市新航向，真正做到人居形象大使；經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益并駕齊驅(qū)。二、公司目標(biāo)通過(guò)與專(zhuān)業(yè)公司的強(qiáng)強(qiáng)合作，邁入濟(jì)南房地產(chǎn)第一方陣，牢固樹(shù)立優(yōu)47 / 48秀的區(qū)域性地產(chǎn)品牌形象，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，建立專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)流程操作隊(duì)伍，培養(yǎng)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)理念的創(chuàng)新及“新理念、新機(jī)制、新團(tuán)隊(duì)、新品牌”四新戰(zhàn)略目標(biāo)；通過(guò)富有創(chuàng)意的房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃顧問(wèn)服務(wù)，公司進(jìn)入有獨(dú)特個(gè)性的專(zhuān)業(yè)化、藝術(shù)化、個(gè)性化的發(fā)展階段，通過(guò)服務(wù)品種創(chuàng)新與業(yè)界聯(lián)盟等多種營(yíng)銷(xiāo)策略，保證公司的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和創(chuàng)造盈利。第八章 結(jié)束語(yǔ)縱觀(guān)目前濟(jì)南樓市，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)十分激烈，要想在市場(chǎng)上獲得成功，就一定要有所創(chuàng)新，甚至要標(biāo)新立異。項(xiàng)目定位不僅是在產(chǎn)品種類(lèi)上的選擇，更重要的是在經(jīng)營(yíng)理念和特色服務(wù)上下功夫。我們對(duì)本項(xiàng)目的定位是基于對(duì)市場(chǎng)供給的研究和房地產(chǎn)差異化經(jīng)營(yíng)的深層考慮，旨在向市場(chǎng)提供房地產(chǎn)有效供給，以滿(mǎn)足市場(chǎng)需要，最大限度保證開(kāi)發(fā)商投資利益，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，力求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收。48 / 48二 OO 二年七月