2008年北京市華匯紫薇花園項目市場定位報告-資料下載頁
2025-01-15 10:39本頁面
【正文】 F45號樓為 9層， 2梯 4戶，共 62套，總計 563套 外立面風格：簡約現(xiàn)代 小區(qū)景觀：小區(qū)擁有半百樹齡的古樹愈百株，其中不乏銀杏、雪松和梧桐等珍貴樹種。 5 Contents SWOT分析 區(qū)域分析 比較分析 價格定位 項目概況 設(shè)備裝修： 外窗：雙層中空斷橋平開鋁合金窗、客廳及主臥為平開內(nèi)懸窗； 采暖系統(tǒng)：進口意大利“依瑪”、德國“威能”、“布德魯斯”、“菲斯曼”和“博士”品牌燃氣壁掛爐，分戶采暖，板式散熱器； 給排水系統(tǒng)：每戶設(shè)遠傳式水表，排水管采用 UPVC管，戶內(nèi)給水立管采用 PPR管，表后采用鋁塑管，每戶均不安裝潔具； 電視電話系統(tǒng)：電話每戶按兩對線設(shè)臵，每戶主次臥室、起居室設(shè)有線電視插孔各一個，每戶設(shè)寬帶網(wǎng)入戶，位臵設(shè)在書房，如無書房則設(shè)在緊鄰主臥的次臥； 對講系統(tǒng)：每戶設(shè)對講系統(tǒng)； 公共部分 外墻：外墻面磚及局部外墻涂料； 大堂：地面石材、墻面石材和墻磚，頂棚刮膩子刷乳膠漆； 電梯：上海三菱； 單元門：防盜門； 樓梯間：墻面及頂棚刷內(nèi)墻涂料，封閉式樓梯間為水泥樓地面；首層以上開敞式樓梯間為地磚樓面； 二層以上電梯間：電梯前室和公共走道、樓面鋪地磚，踢腳貼相應(yīng)地磚，墻面用面磚或乳膠漆，頂面刷乳膠漆； 5 Contents SWOT分析 區(qū)域分析 比較分析 價格定位 項目概況 嘉銘桐城 F區(qū) 301號樓 2203室戶型圖 5 Contents SWOT分析 區(qū)域分析 比較分析 價格定位 項目概況 入戶門 客廳 主臥 次臥 廚房 戶外景觀 5 Contents SWOT分析 區(qū)域分析 比較分析 價格定位 項目概況 注：區(qū)域內(nèi)二手房精裝修標準普遍為 10001500元 /平方米之間 嘉銘桐城 F區(qū) 301號樓 2203室 戶 型：二室兩廳兩衛(wèi) 樓層狀況： 22/28層 建筑面積： 套內(nèi)建筑面積： 朝 向：正東 入住年份： 2022年 交易報價： 180萬元 /套 交易底價： 165萬元 /套 稅費： 合同作價： 80萬元 /套（按四級地 7000元 /平方米標準） 契 稅： 80萬元 *%=12022元 個人所得稅； 80萬元 *1%=8000元 營 業(yè) 稅： 80萬元 *%=44000元（未超過五年） 印 花 稅： 80萬元 *%=800元 合 計： 64800元 中介費用： 170萬元 *%=42500元 產(chǎn)權(quán)代辦費： 3000元 總交易價格 =165萬元 +64800元 +42500元 +3000元 = 實際單位面積折合成本 = /平方米 5 Contents SWOT分析 區(qū)域分析 比較分析 價格定位 項目概況 嘉銘桐城二手房價格對比 統(tǒng)計得出，嘉銘桐城二手房價格普遍在 1400017000元 /平方米之間， 而以上調(diào)研樣本二手房平均價格為 /平方米 樓座 戶型 面積 朝向 樓層 裝修 總報價 成交底價 折合單價 B區(qū) 1居 ㎡ 正東 2/9層 精裝 110萬元 /套 107萬元 /套 D區(qū) 1居 66㎡ 正南 11/15層 精裝 112萬元 /套 105萬元 /套 E區(qū) 1居 65㎡ 正南 5/15層 精裝 110萬元 /套 102萬元 /套 F區(qū) 2居 ㎡ 正東 22/28層 精裝 180 萬元 /套 170 萬元 /套 市場比較發(fā)定價模型 ： 注：保利香檳花園成交價格選取樣本為 6月份 比較內(nèi)容 系數(shù) 保利香檳花園 嘉銘桐城 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 建筑自身品質(zhì)指標 70% 建筑規(guī)模 10% 社區(qū)景觀 10% 立面設(shè)計 10% 內(nèi)部裝修 15% 戶型設(shè)計 10% 物業(yè)管理 8% 附加因素 7% 項目周圍環(huán)境指標 30% 交通狀況 10% 1 周邊環(huán)境 10% 1 區(qū)域位臵 10% 成交價格 16697 15979 合計 100% 5 Contents SWOT分析 區(qū)域分析 比較分析 價格定位 項目概況 項目基準價格建議： 結(jié)合當前市場買家濃厚的觀望形勢， 建議采用低開高走的銷售策略。 （ 板樓、塔樓價格需再按各類指標細分 ） /平方米 價格執(zhí)行策略 目前房地產(chǎn)市場上價格策略基本上有三種： ? 低開高走； ? 高開低走； ? 介于兩者之間的中間路線。 結(jié)合當前市場買家濃厚的觀望形勢，建議采用第一種策略。所謂低開高走是目前市場上普遍通行的一種方式，便于樹立項目形象，保持客戶對項目的信心，就本項目而言，目標客戶多為有實力的買家，該部分人群在購買時，所購物業(yè)未來的升值因素將占到 50%以上。 5 Contents SWOT分析 區(qū)域分析 比較分析 價格定位 項目概況 ? 在底價價格表的基礎(chǔ)上，以市場接受為原則，適當上浮 2～ 3%作為銷售執(zhí)行價格表。在最終成交中以最終總平均價不突破底價價格為原則，根據(jù)銷售期給予客戶促銷折扣。 ? 為提高銷售率，加快產(chǎn)品銷售速度以利資金周轉(zhuǎn)，降低客戶對 價差的敏感度，同時考慮產(chǎn)品差異化體現(xiàn)價格差公平性，建議層差、朝向差價格浮動在 % ～ %之間。 注：因樓面戶型劃分未定，待具體指標確定后另行補充。 價格執(zhí)行策略 5 Contents SWOT分析 區(qū)域分析 比較分析 價格定位 項目概況 The End. 我們真誠為您服務(wù) ! 預(yù)祝項目圓滿成功 ! 我司非常榮幸的向貴司呈上這份初步方案，因諸多指標不詳，以上報告及有關(guān)數(shù)據(jù)難免有疏漏和失之主觀之處，敬請貴司同仁指教。我們將非常重視貴公司同仁對本報告提出的意見并加以改正。
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