【導(dǎo)讀】一項目基本情況---------------------------------------------7. 一地塊環(huán)境條件---------------------------------------------16. 一項目市場細(xì)分---------------------------------------------19. 一規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)----------------------------------------------21. 三項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)---------------------------------------22. 一經(jīng)營方案策劃---------------------------------------------22. 二項目建設(shè)進(jìn)度-----------------------------------------------23. 一物業(yè)管理的介入--------------------------------------------32. 二管理費(fèi)的確定----------------------------------------------33

　　

【正文】 、理解與支持，樹立良 好的組織形象 ， 進(jìn)而促進(jìn)商品住宅的銷售， 進(jìn)行 公共關(guān)系活動 非常必要： A： 宣傳型公共關(guān)系。 應(yīng) 運(yùn)用大眾傳播媒介和內(nèi)部溝通方法，開展宣傳工作，樹立企業(yè)良好形象 ， 主要做法是：利用各種傳播媒介和交流方式，進(jìn)行內(nèi)外傳播，讓各類公眾充分了解企業(yè)，支持組織，進(jìn)而形成有利于企業(yè)發(fā)展的輿論，達(dá)到促進(jìn)組織發(fā)展的目的。 B： 交際型公共關(guān)系。它是在人際交往中開展公共關(guān)系工作的一種模式。目的是通過人與人之間的直接接觸，進(jìn)行感情上的聯(lián)絡(luò)，為企業(yè)廣結(jié)良緣，建立廣泛的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，形成有利于企業(yè)發(fā)展的人際環(huán)境。 4）：銷售推廣： A： 整合優(yōu)勢 、集中造勢 樹立項目的整體形象，集中整合項目無形資產(chǎn)。主要側(cè)重完善的市政配套、天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 完善生活配套、完善的環(huán)境配套，購物就在家門口。樹立享受全方位豐盛生活的鮮明個性，使項目形象深入人心。 在廣告方案設(shè)計中，堅持以創(chuàng)新為主，突破常規(guī)思路，必須以全新的概念，全新的操作方式、全新的媒體整合手段進(jìn)行營銷傳播，整合各種內(nèi)部、外部資源，激發(fā)市場轟動。全程推廣，與項目開發(fā)節(jié)奏相適應(yīng)，同步共振。 推廣活動貫穿于從宣傳開始至項目熱銷的整個時間跨度中，必須與項目開發(fā)進(jìn)度緊密配合，在各期項目推廣中，造成數(shù)個高潮，此起彼伏，擴(kuò)大推廣的深度 。 B： 分階段策略 為了保持項目形象在消費(fèi)者心中的新鮮感，并且緊密配合項目工程進(jìn)度，整合推廣過程中媒體要組合運(yùn)用，在分階段推廣中主題鮮明、準(zhǔn)確，在項目推廣過程中要花樣翻新、系列展開、階段性推進(jìn)，必須收放結(jié)合、張弛有度，創(chuàng)造多個推廣高潮。 C： 借勢造勢 鋪天蓋地的廣告攻勢對于一個住宅項目的推廣前期來說是 不切實際 的，而直接面對目標(biāo)客戶群，從他們關(guān)注的事情入手，并在推廣活動中給予他們對應(yīng)的參與空間，把項目靜態(tài)的展示和業(yè)主動態(tài)的參與相結(jié)合，配合立體的媒體宣傳，造勢與借勢并重，迅速完成銷售。 借勢 ： 借區(qū)域炒熱之勢 ，祿勸 已經(jīng)被熱炒為中 高層 階級居住區(qū)，可以充分借助這個概念，暗示消費(fèi)者本項目潛藏巨大的投資潛力。 造勢 ： 采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場，并注重售樓現(xiàn)場氣氛營造、明麗、豐富的樣板房，加之部分目標(biāo)消費(fèi)群通過前期 促銷 活動對全方位豐盛生活的體驗，很容易帶動起第一輪消費(fèi)熱潮，在祿勸市場塑造 “ 高貴生態(tài) ” 的品牌形象。 D： 媒體反饋 通過前三個階段的媒體運(yùn)作，分析、總結(jié)媒體效果，及時調(diào)整媒體推廣以及其他推廣方式。 二、營銷計劃 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 營銷渠道選擇 本項目 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心。在買方市場條件下 ,房地產(chǎn)企業(yè)的一切營銷活動必須以消費(fèi)者需求為核心 ,以消費(fèi)者為核心 ,并非單指在營銷活動前期進(jìn)行消費(fèi)者研究和目標(biāo)市場選擇 ,更重要的是在產(chǎn)品設(shè)計、價格確定、渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費(fèi)者的需求。 營銷渠道 具體舉措： A． 事件營銷：組織由目標(biāo)客源直接參與的如 “ 項目與文化 ” 研討、交流會 B． 公關(guān)營銷：如組織由目標(biāo)客源直接參與的各類聯(lián)誼會、酒會 C． 情感營銷： 如有獎活動等 D． 直效營銷：建立與有效客源的直接交流平臺，促進(jìn)有效溝通 營銷計劃安排 （一）、展點(diǎn)促銷 在反復(fù)考察的基礎(chǔ)上，針對目前 祿權(quán)勸縣 內(nèi)潛在的一部分有 購買力的客戶群，比較分析各展點(diǎn)的優(yōu)劣勢，我們選擇三處展點(diǎn)具體情況如下： 廣場經(jīng)營檔次高，涵蓋面廣，是我們潛在客戶目標(biāo)出入較為頻繁的地方。 。位于 祿勸縣 中心地段，屬市內(nèi)高檔購物城，人流量大，客戶層次多樣。 ，商品齊全，是中、高檔收入階層購物休閑的首選之地。在此設(shè)展點(diǎn)，一方面可以在大眾中宣傳本項目進(jìn)一步擴(kuò)大項目的知名度，另一方面可吸引一部分到 “ 鼎城花園 ” 看盤的客戶。 在上述之處設(shè)置展點(diǎn)，有利于由點(diǎn)及面的鋪開銷售網(wǎng)，聚集目標(biāo)客戶，并在現(xiàn)場形成良好氣氛，可以有效地增加成交 量度 . 1） 、展點(diǎn)人員配置 ：每周六、日期各安排 2名置業(yè)顧問到各展點(diǎn)。展點(diǎn)確定后，人員培訓(xùn)及巡排由 “ 公司 策劃 部 ” 鼎城花園 項目組負(fù)責(zé)。 ：展點(diǎn)物業(yè)顧問員負(fù)責(zé)各展點(diǎn)的現(xiàn)場接待工作，將誠意客戶送上看樓專車后，本職工作完畢。售樓處置業(yè)顧問不僅要負(fù)責(zé)接待各展點(diǎn)來的客戶，并要追蹤迫其落定，直至成交。 ：展點(diǎn)派送 “ 鼎城花園 ” 的戶型單元，彩頁，派送小禮品，手袋等。天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 同時要懸掛、張貼 “ 鼎城花園 ” 小區(qū)整體規(guī)劃圖，以突出 鼎城花園 環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景怡人的特色。 2） 、促銷活動 促銷活動是保證展點(diǎn)工作 更加順利進(jìn)行的重要手段，如果只是由物業(yè)顧問站在那里機(jī)械派發(fā)資料，勢必不會起到良好效果，現(xiàn)將促銷活動試述如下： ，先由參與客戶填寫一份問答，方可獲得一次抽獎機(jī)會，抽中獎?wù)呖色@ 5元現(xiàn)金或其它小禮品一紛。 ，也可告之其到售樓處，可獲得其它禮品或 “XX 入場券 ” 等。 ，朝向不好的戶型拿出數(shù)套，在各展點(diǎn)設(shè)立 “ 一周優(yōu)惠樓盤展示牌 ” 告知目標(biāo)客戶在一周內(nèi)購買這些住房可獲得額外優(yōu)惠，且數(shù)量有限，先購先得，具體價格由售樓處靈活掌握。 各展點(diǎn)可放置 “ 看房專車 ” 一部，對誠意客戶可承諾專車接送，以增強(qiáng)其看房興趣與可能（車輛安排由發(fā)展商解決） （二）、媒體宣傳 我們主要考慮在三家媒體進(jìn)行周期廣告宣傳 日報 報 談。為了更好的配合本階段的銷售工作，我們這一時期的廣告重點(diǎn)主要集中在以下 幾 個方面： 1） .以含蓄的方式突出 “ 鼎城花園 尊而不貴 ” 的價格優(yōu)勢。同時，宣傳本項目 “ 鬧中取靜 ” 的獨(dú)特地理位置優(yōu)勢，讓人們產(chǎn)生一種較低價位輕松入住東苑綠世界的感覺。同時，這樣做也能抓住一批持觀望態(tài)度的客戶。 2） 、買房送裝修，套餐或由開發(fā)商設(shè)計好 不同格調(diào)的裝修由客戶選擇，將裝修資金計入按揭減輕客戶負(fù)擔(dān)。 3） 、引入名校概念， 環(huán)城三路 是一個較為特殊的片區(qū)，未來周邊配套雖較為完善，周邊卻沒有高檔次的學(xué)校，這對該片區(qū)教育子女問題不能不說是一種缺憾。如果發(fā)展商能聯(lián)系到諸如實驗小學(xué)等名校，解決業(yè)主子女就學(xué)問題，將對整個片區(qū)產(chǎn)生良好的反應(yīng)。同時會極大地刺激一部分潛在的購買欲望。而我們可將它作為我們的宣傳賣點(diǎn)。 4）、 業(yè)主告知，口碑宣傳 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 利用前期業(yè)主促進(jìn)后期銷售，也值得一試的銷售手法。因為經(jīng)過親友的介紹，更有說服力，而且業(yè)主能夠通過自己的親自感受帶給潛在客戶的一 種家的氛圍。增加親和力與認(rèn)同感。所以我們要做好業(yè)主的感情聯(lián)絡(luò)工作， 輔助之以一定的讓利活動，必然起到一定的效果，具體操作如下： 以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的信報箱。告之東苑綠世界的價格優(yōu)惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施 。 三 場地布置 樓盤現(xiàn)場的包裝是體現(xiàn)樓盤整體形象的重要部分。而以本項目的情況來看，須從以下幾方面來包裝。 1） 施工現(xiàn)場 加強(qiáng)對施工現(xiàn)場進(jìn)行處理，盡可能消除安全隱患，使施工材料整齊、有條不紊的堆放等，及時清理施工廢料、垃圾，保持銷售中心地帶的外型美觀。同時制造施工現(xiàn)場生機(jī) 蓬勃的景象，用熱鬧的施工場景來樹立消費(fèi)者的購買信心。隔離墻采用統(tǒng)一基調(diào)的廣告外包裝，提高項目形象。另外還對小區(qū)附近主要路段進(jìn)行了相應(yīng)的包裝，樹立大型宣傳戶外廣告牌以配合宣傳。 2） 售樓處 售樓處是樓盤的門面所在，是直接關(guān)系到發(fā)展商的形象和客戶對樓盤印象的地方。所以，一個出色的售樓部設(shè)計不一定要有多豪華，但一定要能體現(xiàn)尊貴的品質(zhì)；不一定是純傳統(tǒng)的或純現(xiàn)代的，但一定要講求視覺形象的新穎和現(xiàn)代形式感。故售樓處的設(shè)計應(yīng)遵循：尊貴、大方、精致而富新穎的現(xiàn)代形式感，使客戶能過目不忘。售樓處所需用品如下：引導(dǎo)指示牌、辦公 臺、電話、模型（陳列架）、分戶模型、展板若干（內(nèi)容為發(fā)展商和樓盤簡介、銷售進(jìn)度、裝修效果圖）、射燈、樓書、宣傳品、立式空調(diào)、長沙發(fā)、室內(nèi)綠化、鞋架、衣帽架 等 。 模型 ： 模型分建筑模型和戶型模型，它是售樓處中的重要組成部分，按一定比例將項目的建筑設(shè)計規(guī)劃、園林規(guī)劃和戶型裝修設(shè)計制成模型，讓人直觀看出項目從整體到局部的效果，它是客戶購房信心的重要憑證。 展板 ： 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 展板是以平面的方式將項目整體效果、戶型效果、園林規(guī)劃設(shè)計效果等幾方面的效果清晰地表達(dá)出來，增加客戶的購房興趣和信心 。 四 營銷費(fèi)用安排 計劃 安排營 銷總 費(fèi)用為 36 萬元。（具體各項費(fèi)用見附錄 4） 營銷費(fèi)用分配比例如下： 報紙，電視，廣播 ： 建立產(chǎn)品形象、產(chǎn)品信息與活動信息的輸出，費(fèi)用分配比例為 30% 戶外廣告 ： 產(chǎn)品形象的建立與鞏固及樓盤工地周邊廣告。費(fèi)用分配比例為 8% 現(xiàn)場促銷活動 ： 活動促銷，以活動提升品牌形象，積聚人氣，刺激購買欲望；費(fèi)用分配比例為 % 。 銷售物料制作 ： 樓盤的形象包裝，傳達(dá)樓盤居住品質(zhì)與理念創(chuàng)意內(nèi)涵；費(fèi)用分配比例為 30%，其中包括樓書、宣傳單頁、沙盤，銷售員吊牌、服裝、手提袋等 ? 其他不可預(yù)見費(fèi)用 ： 比例暫定為 % 第八章 項目物業(yè)管理方案 一 物業(yè)管理的介入 物業(yè)管理是提升項目品質(zhì)的有力保障，也是項目保值升值的重要因素。作為昆明商務(wù)中心區(qū)的中高檔物業(yè)，其物業(yè)管理的定位就顯得更加重要， 本項目在開發(fā)建設(shè)的前期，為了彌補(bǔ)項目物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，公司的物業(yè)管理公司在項目開始施工時便開始介入。物業(yè)公司的前期介入，可以把物業(yè)公司對物業(yè)設(shè)計，管理的專業(yè)融入到項目的設(shè)計中去，另外本公司的物業(yè)管理公司早就對項目有了全面地了解，為以后的物業(yè)管理做好準(zhǔn)備，也給項目的開發(fā)技術(shù)提供各種幫助。根據(jù)項目組討論認(rèn)為，鼎城花園 的物業(yè)管理應(yīng)注重以下 三 方面： 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 1）檔次定位 該項目定位為中高檔主要是指價格而言， 鼎城花園 在推廣時以“高檔形象入市，價格為中高檔推出”給人以實惠的心理感受。天裕物業(yè)集團(tuán)的大力打造，物業(yè)管理引進(jìn)酒店式服務(wù)理念，力圖讓該項目變?yōu)楸P祿勸新城建設(shè)的“示范工程”和“形象工程”，力爭獲得政府的大力支持。并以此提升祿勸的區(qū)域形象與昆明天裕物業(yè)（集團(tuán)）的品牌價值，為公司可持續(xù)性經(jīng)營開發(fā)盈利作好鋪墊。采用一卡式服務(wù)，小區(qū)車輛出入，超市購物，會所服務(wù)等可實行刷卡服務(wù)，一卡在手，通行無阻。小區(qū)布設(shè)智能化系統(tǒng)，寬頻上網(wǎng)，遠(yuǎn)程教育，紅 外線監(jiān)控，遠(yuǎn)程報警系統(tǒng)等為住戶提供安全、方便、高質(zhì)素的時尚生活。 2）形象定位 本項目具備豐富的自然景觀優(yōu)勢，將項目的形象定位為“鼎城花園”小區(qū)就是最大化的強(qiáng)化項目優(yōu)勢景觀和規(guī)劃，形成項目獨(dú)特的核心市場競爭優(yōu)勢，多景觀社區(qū)，高規(guī)劃充滿異域特色，有深刻文化內(nèi)涵，能在市場上形成別具一格的形象。 3）、 小區(qū)及小區(qū)配套功能 A、 居家品位：環(huán)境獨(dú)特、格調(diào)高雅、舒適溫馨居家空間。 B、 服務(wù)品位：優(yōu)良、專業(yè)、齊全，以人為本的酒店式管理。 C、 生活品位：講究室內(nèi)設(shè)計理念（如少裝修、多裝飾）居家配備齊全（如工人房、書房、健身 房、儲藏間等）的高質(zhì)素生活（泛會所、大型人文主題生態(tài)公園）。 D、 社區(qū)品位：小區(qū)中庭的綠化美化、休閑活動空間、配合輕松的背景音樂，步入其中，心情舒緩，享受自然。 E、 文化品味：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種文化小品及開展多種業(yè)主活動，增強(qiáng)小區(qū)的文化內(nèi)涵，提升小區(qū)文化品味。 二 管理費(fèi)的確定 本項目 物業(yè)管理收費(fèi)堅持六個原則：（ 1） 等價交換 原則。收費(fèi)價格的高低由所提供服務(wù)的質(zhì)量決定。（ 2） 誰受益、誰出錢 的原則。（ 3） 差別 原則。根據(jù)物業(yè)使用人的收入水平不同，采用不同的服務(wù)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（ 4） 優(yōu)質(zhì)優(yōu)價 原則。根 據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同，采用不同的天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如 昆明 市規(guī)定，凡被評為省級或市級示范住宅小區(qū)均可上浮物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（ 5） 取之于民，用之于民 的原則。（ 6） 公開 原則。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價，收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。 本項目的物 業(yè)管理費(fèi)按市場價格確定，但又不同于市場上的物業(yè)價格。物業(yè)管理公司承諾住戶交多少錢，就給予相應(yīng)的服務(wù)。 多層公寓物 業(yè)管理費(fèi) 為 元 /平方米 /月，小高層物 業(yè)管理費(fèi) 為 /平方米 /月 三 具體對本小區(qū)物業(yè)管理的建議 小區(qū)的物業(yè) 管理，應(yīng)由專業(yè)化的物業(yè)管理公司實行高質(zhì)量的統(tǒng)一管理，應(yīng)當(dāng)設(shè)有住戶意見箱，多聽取住戶的意見，加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，另外建議經(jīng)常性的開展小區(qū)住戶活動，加強(qiáng)整個小區(qū)住戶的聯(lián)系。 第四部分 項目可行性研究部分 第九章 項目投資估算及資金籌措計劃 一、建設(shè)項目總投資估算 項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為 萬元人民幣，其中建設(shè)投資為 萬元，建設(shè)期利息 萬元。 詳見表 1：《項目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計劃