【正文】 增長率平均數%、%、%。顯示信陽市作為河南省五大區(qū)域物流中心的迅猛發(fā)展勢頭。信陽市 20222022 年貨運\客運情況表 37公路、水路運輸完成貨物周轉量（億噸公里） 增長率(%)全年貨運量(萬噸)增長率(%)客運量(萬人次)增長率(%)2022 年 2022 年 4409 6964 2022 年 5389 8339 2022 年 6509 10441 2022 年 6389 8494 平均 5674 資料來源：信陽統(tǒng)計局 信陽市家居市場現狀分析根據信陽市發(fā)改委披露的招商信息顯示，在信陽市的家居建材物流項目較多。目前正在招商或在建的有：平橋區(qū)明港鎮(zhèn)建材批發(fā)大市場項目、豫南建材大世界工程、淮河建材大世界、光山陽光燈飾城建設項目，潢川現代物流園項目，信陽市平橋區(qū)凱恩國際家居物流園。據調查，信陽建材市場較多，比較分散，市場的規(guī)模不大。但已經形成了一定的特色，比如：南京路國際建材港 (鎖具\石材\電器\廚衛(wèi)用品\裝修建材\品牌店最多最全的地方)；工區(qū)路金達裝飾材料大市場(燈飾、地板磚\石材\園林造景\衛(wèi)浴等) ；貿易廣場 (裝修材料細木板扣板免漆板\鎖具五金等也比較全面)；文化中心大圓盤一側白云裝飾材料市場(主要是漆和裝修材料也有其它)；工區(qū)路軍供站建材市場和金達差不多,規(guī)模小點；申城大道一條街(太陽能\防盜門\瓷器\木地板等等)；北京路和建設路建材一條街(主要是低端市場,五金電料,電機筏門電線衛(wèi)浴)；規(guī)模較大的家俱市場是浙江家具廣場。燈具沒有象鄭州和武漢那樣專業(yè)的燈具市場，而是散布于各建材市場中的門面中。信陽家居建材市場有的成立很早，有的是近幾年成立的。目前存在以下一些問題：一是缺乏合理規(guī)劃和市場調控；二是缺乏客觀、準確的投資信息和科學論證，在未能充分了解當地投資環(huán)境、實際需求和項目發(fā)展前景的情況下，盲目地興建市場。三是缺乏配套性、兼容性、系統(tǒng)性、綜合性的物流中心，物流基礎設施建設發(fā)展緩慢等。 信陽市家居市場需求小結根據表31和表32的對比，信陽20222022年年度房地產開發(fā)投%，%，信陽房地產的吸引力遠高于全國的平均值.信陽市2022統(tǒng)計公報顯示:，比上%，扣除價格因素，%。分城鄉(xiāng)看，城市消，%，；，%，增幅與上年持平；縣以，%。分行業(yè)看，%；住宿和餐，%；，增長%。從以上報告可以看出,縣級及縣級以下消費品市場增幅與城市基本持平,特別是, 限額以上批零貿易企業(yè)25 個銷售大類中, 家具類增%，%，顯示了家居業(yè)強勁的市場需求. 本項目的 SWOT 分析 優(yōu)勢（STRENGTH）：項目建設單位大股東從事公用事業(yè)業(yè)務，現金流穩(wěn)定，有利于本項目的建設和正常運營，與物流園項目形成互補之勢。 能夠全方位享受各類優(yōu)惠政策。 本項目位于物流集聚區(qū)，2022年以來，我省先后下發(fā)了若干有關產業(yè)產業(yè)集聚區(qū)的各類優(yōu)惠政策：2022年8月7日，河南省政府發(fā)布《關于加快產業(yè)集聚區(qū)科學發(fā)展若干政策(試行)的通知 》（豫政 〔2022〕62號 ）2022年3月10日河南省政府下發(fā)《關于進一步促進產業(yè)集聚區(qū)發(fā)展的指導意見》（豫政[2022]34號）2022年12月17日，河南省工業(yè)和信息化廳下發(fā)《河南省創(chuàng)建新型工業(yè)化產業(yè)示范基地實施意見的通知》本項目符合以上各類文件中的條件，以及未來河南省和信陽市關于產業(yè)集聚區(qū)的各類優(yōu)惠政策。能夠有效地降低商戶的物流成本**物流園是河南省重點建設的五個物流樞紐中心之一，也是信陽市重點建設的十大項目之一。**物流園項目概算投資8億元。根據信陽市的發(fā)展規(guī)劃，**物流中心的定位是：承擔信陽市重要交通樞紐與物流中心，工貿綜合發(fā)展副中心的職能。在**規(guī)劃建設以農副產品、水產品、日用消費品、家用電器和建材物流為主，集倉儲、中轉、分揀、加工、配送、信息服務為一體，為中心城區(qū)商品貿易的集散和輻射周邊地區(qū)提供高效物流服務的綜合物流中心。 因此，園內物流設施完備，本項目可以坐享物流集聚區(qū)的各種物流類便利條件：如信息公共平臺，快捷高效的運輸服務。目前已經入駐的多家物流中心將對本項目形成支撐。此外，本項目家居項目涵蓋品種較全，方便客戶一站式采買。向各縣及周邊地區(qū)配送方便信陽**家居用品物流園位于信陽市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠107國道，北臨312國道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有10公里，向各縣及周邊地區(qū)配送方便。距離信陽市羊山新區(qū)很近，方便為該區(qū)的建設項目配送；位于市區(qū)的邊緣地帶，而向信陽市其他區(qū)域配送繞城即可。 機遇（OPPOTUNITY）中長期看，信陽房地產市場將長期以上漲為主旅游、地產業(yè)將持續(xù)升溫，將激發(fā)信陽的房地產市場持續(xù)繁榮。中國二線以上城市土地和房產價格飆升，而類似信陽這樣的三線城市房價漲幅較小，泡沫不大。隨著私人轎車保有量的增加，自駕出游將蔚然成風，則在風景區(qū)購買房地產的意愿增強，而人流量的增加，將刺激商業(yè)城產的發(fā)展。 根據信陽房產家居網的調查，信陽外出務工、經商人員中超過80%有回鄉(xiāng)定居創(chuàng)業(yè)的想法；信陽下轄各縣外出務工、經商人員中有超過65%有到信陽市區(qū)安家的愿望，就信陽地區(qū)外出務工歷史及務工人員年齡測算，2022年以后信陽將會迎來返鄉(xiāng)高潮 。受上述因素的直接影響，現階段信陽房地產市場供不應求的剛性需求局面仍將繼續(xù)維持1020年，甚至更長。大力發(fā)展物流園和產業(yè)集聚區(qū)的機遇。信陽為河南省五個地區(qū)級物流樞紐中心之一，而本項目所在的**物流園列入河南省、信陽市的發(fā)展規(guī)劃，作為河南省首批省級產業(yè)集聚區(qū)之一，未來的發(fā)展具有較強的持續(xù)性。中國城鎮(zhèn)化進程的加快必然會促進家居建材業(yè)的發(fā)展，中國正在經歷前所未有的移民工程，這樣就必然會帶來巨大的市場需求，而企業(yè)就是要立足于服務大眾，同時又要滿足特殊群體的需求。 （WEAKNESS）：起步晚。信陽市大大小小的建材市場有40多個，其中白云市場等歷史悠久，商戶營銷能力和客戶資源雄厚；新建和擬建的相似項目規(guī)劃合理，面積較大，設施較為齊全，對本項目構成較大的競爭壓力。 （THREAT）：家居市場與房地產市場息息相關，而近期房地產市場在全國呈現明顯過熱狀態(tài)，存在政策控制房地產市場的風險，從而對本項目產生不利影響。 本項目的發(fā)展戰(zhàn)略充分利用地處**物流園的各種優(yōu)惠政策，降低成本，為客戶提供有價值的服務。應主要吸引鄭州、武漢和合肥等地大型建材市場的重點客戶在我市場增設分支機構。在主要服務于信陽高端房地產市場的同時，應同時注重縣級市場和新農村建設對家居產品的需求，對遍布全縣的物流結點進行協(xié)調，使項目成為眾多家居品牌生產廠家最可信賴的合作伙伴。其三年發(fā)展目標是：成為豫南、皖北、鄂東交易最大、最強、最有活力的家居市場。 人力資源戰(zhàn)略在項目的運營上，聘請物流行業(yè)或家居建材行業(yè)的專家，也可進行業(yè)務外包。 職能戰(zhàn)略增設為不同類型客戶服務的部門，如客戶服務部等為客戶及客戶的客戶提供增值服務。研究客戶的需求，為其提供增值服務，如為新農村包括縣級市場、農村市場等的設計業(yè)務。 物流戰(zhàn)略應用現代信息技術發(fā)展電子商務，優(yōu)化商品的供應和銷售流程，建立商流、物流、信息流相結合的物流模式，實現一體化的供應鏈物流配送服務。利用電子數據交換技術，加強批發(fā)與廠商和零售商之間的雙向物流合作，加快商品周轉。 要建立配送中心，服務商戶,提。 營銷策略產品：本項目建成后，將與中南家俱大世界銜接起來，成為提供裝修、裝飾、家俱等全部產品的綜合家居市場，滿足一站式采購、配送服務需求。在硬件建設上，增加噴泉等娛樂設施，增加各類特色小吃和汽車電影，增加市場的有效客流量。在定價上，開始時,租金價格與其他市場持平，從節(jié)省物流費用等多方面增加客戶的價值。渠道上可和裝飾公司合作、和房地產公司合作；促銷手段：幫助縣鄉(xiāng)客戶免費設計住房，對商戶進行培訓等。注重品牌建設。 重點針對年齡在3040歲的人群進行宣傳。樹立為客戶提供價值，讓客戶賺錢的宗旨。 第四章 項目選址及建設條件 選址原則符合地區(qū)長遠規(guī)劃和生產力布局要求；符合注重節(jié)約用地、不占耕地的原則；有利于場區(qū)合理布局和安全高效運行；符合當地生產基礎條件要求；有利于保護自然環(huán)境和生態(tài)平衡以及可持續(xù)發(fā)展；有利于降低生產成本以及流通和服務費用；符合當地經濟和社會發(fā)展要求；符合企業(yè)經濟效益和企業(yè)指向性原則。 場址現狀信陽，地處豫南，東臨安徽，南接湖北，左扼兩淮，右控江漢，屏蔽中原，是黃淮、江淮、長江下游與關中地區(qū)的交通要沖，淮河航運直通長江，在 1000 公里半徑內，輻射北京、上海、廣州、西安、鄭州、南京和武漢等重要城市，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，交通樞紐地位突出，是全國 44 個交通樞紐城市之一，也是河南省物流業(yè)“十一五”規(guī)劃重點建設的五個物流樞紐中心之一。信陽**家居用品物流園位于信陽市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠 107 國道，北臨 312 國道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有 10 公里，交通優(yōu)勢明顯，為大宗家居用品物流提供便利。信陽**家居用品物流園位于信陽市**管理區(qū)的物流產業(yè)集聚區(qū)內，**管理區(qū)內另外還有工業(yè)園、文化園、西部工業(yè)帶、生態(tài)人居旅游開發(fā)帶。根據市場調查和市場預測，以及對**物流產業(yè)集聚區(qū)的實地考察，結合信陽市和**山管理區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，擬建的信陽**家居用品物流園計劃在**物流產業(yè)集聚區(qū)南部再征地 100 畝，其中 70 畝，用于家居用品物流園建設；30 畝用于拆遷安置住宅房的建設。 （申報單位已有 50 畝土地——已建設了 7000 平方米的家具城、車用加氣站、辦公樓，和該項目將來成為一體。 ） 場地建設條件 自然條件信陽市位于河南省南部，桐柏山東麓。東與安徽省為鄰，南與湖北省接壤。東經 114176。0139。—114176。0639。，北緯 31176。4639?！?1176。5239。介于鄂豫皖三省的結合部，處于大別山北麓與淮河上游之間。地形地勢全市地勢西南高東北低，自西向東傾斜，皆在海拔 500 米以下，西南為淺山區(qū)，東北部丘崗環(huán)抱，最高點海技 326 米。氣候條件信陽地跨淮河，位于中國亞熱帶和暖溫帶的地理分界線（秦嶺——淮河）上，屬亞熱帶向暖溫帶過渡區(qū)。這種過渡氣候造成淮河南北自然景觀的差異：淮南山清水秀，水田盈野，稻香魚躍，猶如江南風光；淮北平原舒展，一望無垠，盛產小麥、雜糧、棉花，北國情調濃厚。信陽日照充足，年均 19002100 小時；年平均氣溫℃，無霜期長，平均 220230 天；降雨豐沛，年均降雨量9001400 毫米，空氣濕潤，相對濕度年均 77%。水文地質條件項目選址尚未進行工程地質鉆探。據普查資料顯示，該區(qū)域土層主要是粘土層，層頂埋深度變化不大，第一層為耕土層，平均厚度 米左右，第二層為粉質粘土層，承載力和標準值 170Kpa—190Kpa，物理力學性能和工程地質性能良好，可以作為天然地基。根據全國地震烈度區(qū)劃圖，信陽地區(qū)地震設防烈度為Ⅵ度。根據水文地質普查資料顯示，信陽地區(qū)屬第四系發(fā)育，厚度340m 左右，地下水主要賦存于第四系松散含水層中，為松散巖類孔隙水，地下水層水質較好，水源豐富，對磚、石、混凝土無腐蝕作用。表層地下水 ，深層地下水 14m，為地下水豐水地區(qū)。 區(qū)位和交通運輸條件信陽市位于河南省南部，地處大別山北麓與淮河上游之間，東與安徽毗鄰，南與湖北接壤，左扼兩淮，右控江漢，承東啟西，屏蔽中原，素有“三省通衢”之稱。從古至今，既是長江淮河之間的戰(zhàn)略要地，又是南北經濟文化交流的重要通道。全市共有京廣、京九、寧西三條鐵路，京港澳、大廣、滬陜三條高速，1010312 三條國道，分別形成“雙十字”交叉，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。信陽市南距武漢天河機場、東距阜陽機場均在150 公里左右，北距鄭州新鄭國際機場 293 公里， “十一五”期間規(guī)劃建設的明港機場距信陽僅 48 公里，河南省唯一的出海口淮濱港航運可直達上海。已形成以鐵路為骨架，公路為經絡，水運為補充的立體運輸網絡。全市公路總里程達 公里，其中高速公路通車里程達437 公里、國道 公里，實現了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通二級公路，所有行政村全部通水泥路。道路運輸生產能力持續(xù)增長，目前全市營運車輛達 萬多輛，道路運輸從業(yè)人員 6 萬余人，維修業(yè)戶已達近 800 家。全年公路運輸完成客運量 10384 萬人次，客運周轉量 億人公里；貨運量5930 萬噸，貨運周轉量 億噸公里。水路運輸完成客運量 57 萬人次，客運周轉量 4947 萬人公里，貨運量 477 萬噸，貨運周轉量27 億噸公里。場站建設日趨完善。通過大規(guī)模的改建，到 2022 年底，全市縣鄉(xiāng)站全部改造一遍，信陽新區(qū)汽車站也將開工建設，緩解了城區(qū)交通壓力，旅客出行條件大有改善?？偼顿Y 億遠的淮河淮濱至三河尖航運基礎設施工程開工建設，為信陽市打通了通往長三角的水遠通道。 征地、拆遷與移民安置條件本項目位于信陽**物流產業(yè)集聚區(qū)內，征地，搬遷與移民安置問題由**山管理處按照《浉河區(qū)**工業(yè)集聚區(qū)征地拆遷安置方案》標準進行。第五章 建設方案 建設規(guī)模根據信陽市建材/家居專業(yè)市場發(fā)展的情況和經濟發(fā)展的需求，本項目擬建在信陽西北部 107 國道與鐵西路之間的**山管理區(qū)物流園內；建設以信息系統(tǒng)為支撐，集交易、倉儲、配載、配送等服務