【正文】 增長(zhǎng)率平均數(shù)%、%、%。顯示信陽(yáng)市作為河南省五大區(qū)域物流中心的迅猛發(fā)展勢(shì)頭。信陽(yáng)市 20222022 年貨運(yùn)\客運(yùn)情況表 37公路、水路運(yùn)輸完成貨物周轉(zhuǎn)量（億噸公里） 增長(zhǎng)率(%)全年貨運(yùn)量(萬(wàn)噸)增長(zhǎng)率(%)客運(yùn)量(萬(wàn)人次)增長(zhǎng)率(%)2022 年 2022 年 4409 6964 2022 年 5389 8339 2022 年 6509 10441 2022 年 6389 8494 平均 5674 資料來(lái)源：信陽(yáng)統(tǒng)計(jì)局 信陽(yáng)市家居市場(chǎng)現(xiàn)狀分析根據(jù)信陽(yáng)市發(fā)改委披露的招商信息顯示，在信陽(yáng)市的家居建材物流項(xiàng)目較多。目前正在招商或在建的有：平橋區(qū)明港鎮(zhèn)建材批發(fā)大市場(chǎng)項(xiàng)目、豫南建材大世界工程、淮河建材大世界、光山陽(yáng)光燈飾城建設(shè)項(xiàng)目，潢川現(xiàn)代物流園項(xiàng)目，信陽(yáng)市平橋區(qū)凱恩國(guó)際家居物流園。據(jù)調(diào)查，信陽(yáng)建材市場(chǎng)較多，比較分散，市場(chǎng)的規(guī)模不大。但已經(jīng)形成了一定的特色，比如：南京路國(guó)際建材港 (鎖具\(yùn)石材\電器\廚衛(wèi)用品\裝修建材\品牌店最多最全的地方)；工區(qū)路金達(dá)裝飾材料大市場(chǎng)(燈飾、地板磚\石材\園林造景\衛(wèi)浴等) ；貿(mào)易廣場(chǎng) (裝修材料細(xì)木板扣板免漆板\鎖具五金等也比較全面)；文化中心大圓盤(pán)一側(cè)白云裝飾材料市場(chǎng)(主要是漆和裝修材料也有其它)；工區(qū)路軍供站建材市場(chǎng)和金達(dá)差不多,規(guī)模小點(diǎn)；申城大道一條街(太陽(yáng)能\防盜門(mén)\瓷器\木地板等等)；北京路和建設(shè)路建材一條街(主要是低端市場(chǎng),五金電料,電機(jī)筏門(mén)電線衛(wèi)浴)；規(guī)模較大的家俱市場(chǎng)是浙江家具廣場(chǎng)。燈具沒(méi)有象鄭州和武漢那樣專(zhuān)業(yè)的燈具市場(chǎng)，而是散布于各建材市場(chǎng)中的門(mén)面中。信陽(yáng)家居建材市場(chǎng)有的成立很早，有的是近幾年成立的。目前存在以下一些問(wèn)題：一是缺乏合理規(guī)劃和市場(chǎng)調(diào)控；二是缺乏客觀、準(zhǔn)確的投資信息和科學(xué)論證，在未能充分了解當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境、實(shí)際需求和項(xiàng)目發(fā)展前景的情況下，盲目地興建市場(chǎng)。三是缺乏配套性、兼容性、系統(tǒng)性、綜合性的物流中心，物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展緩慢等。 信陽(yáng)市家居市場(chǎng)需求小結(jié)根據(jù)表31和表32的對(duì)比，信陽(yáng)20222022年年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投%，%，信陽(yáng)房地產(chǎn)的吸引力遠(yuǎn)高于全國(guó)的平均值.信陽(yáng)市2022統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示:，比上%，扣除價(jià)格因素，%。分城鄉(xiāng)看，城市消，%，；，%，增幅與上年持平；縣以，%。分行業(yè)看，%；住宿和餐，%；，增長(zhǎng)%。從以上報(bào)告可以看出,縣級(jí)及縣級(jí)以下消費(fèi)品市場(chǎng)增幅與城市基本持平,特別是, 限額以上批零貿(mào)易企業(yè)25 個(gè)銷(xiāo)售大類(lèi)中, 家具類(lèi)增%，%，顯示了家居業(yè)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求. 本項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）：項(xiàng)目建設(shè)單位大股東從事公用事業(yè)業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，有利于本項(xiàng)目的建設(shè)和正常運(yùn)營(yíng)，與物流園項(xiàng)目形成互補(bǔ)之勢(shì)。 能夠全方位享受各類(lèi)優(yōu)惠政策。 本項(xiàng)目位于物流集聚區(qū)，2022年以來(lái)，我省先后下發(fā)了若干有關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各類(lèi)優(yōu)惠政策：2022年8月7日，河南省政府發(fā)布《關(guān)于加快產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)科學(xué)發(fā)展若干政策(試行)的通知 》（豫政 〔2022〕62號(hào) ）2022年3月10日河南省政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（豫政[2022]34號(hào)）2022年12月17日，河南省工業(yè)和信息化廳下發(fā)《河南省創(chuàng)建新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地實(shí)施意見(jiàn)的通知》本項(xiàng)目符合以上各類(lèi)文件中的條件，以及未來(lái)河南省和信陽(yáng)市關(guān)于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各類(lèi)優(yōu)惠政策。能夠有效地降低商戶(hù)的物流成本**物流園是河南省重點(diǎn)建設(shè)的五個(gè)物流樞紐中心之一，也是信陽(yáng)市重點(diǎn)建設(shè)的十大項(xiàng)目之一。**物流園項(xiàng)目概算投資8億元。根據(jù)信陽(yáng)市的發(fā)展規(guī)劃，**物流中心的定位是：承擔(dān)信陽(yáng)市重要交通樞紐與物流中心，工貿(mào)綜合發(fā)展副中心的職能。在**規(guī)劃建設(shè)以農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、日用消費(fèi)品、家用電器和建材物流為主，集倉(cāng)儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)、分揀、加工、配送、信息服務(wù)為一體，為中心城區(qū)商品貿(mào)易的集散和輻射周邊地區(qū)提供高效物流服務(wù)的綜合物流中心。 因此，園內(nèi)物流設(shè)施完備，本項(xiàng)目可以坐享物流集聚區(qū)的各種物流類(lèi)便利條件：如信息公共平臺(tái)，快捷高效的運(yùn)輸服務(wù)。目前已經(jīng)入駐的多家物流中心將對(duì)本項(xiàng)目形成支撐。此外，本項(xiàng)目家居項(xiàng)目涵蓋品種較全，方便客戶(hù)一站式采買(mǎi)。向各縣及周邊地區(qū)配送方便信陽(yáng)**家居用品物流園位于信陽(yáng)市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠107國(guó)道，北臨312國(guó)道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有10公里，向各縣及周邊地區(qū)配送方便。距離信陽(yáng)市羊山新區(qū)很近，方便為該區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目配送；位于市區(qū)的邊緣地帶，而向信陽(yáng)市其他區(qū)域配送繞城即可。 機(jī)遇（OPPOTUNITY）中長(zhǎng)期看，信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將長(zhǎng)期以上漲為主旅游、地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)升溫，將激發(fā)信陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮。中國(guó)二線以上城市土地和房產(chǎn)價(jià)格飆升，而類(lèi)似信陽(yáng)這樣的三線城市房?jī)r(jià)漲幅較小，泡沫不大。隨著私人轎車(chē)保有量的增加，自駕出游將蔚然成風(fēng)，則在風(fēng)景區(qū)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿增強(qiáng)，而人流量的增加，將刺激商業(yè)城產(chǎn)的發(fā)展。 根據(jù)信陽(yáng)房產(chǎn)家居網(wǎng)的調(diào)查，信陽(yáng)外出務(wù)工、經(jīng)商人員中超過(guò)80%有回鄉(xiāng)定居創(chuàng)業(yè)的想法；信陽(yáng)下轄各縣外出務(wù)工、經(jīng)商人員中有超過(guò)65%有到信陽(yáng)市區(qū)安家的愿望，就信陽(yáng)地區(qū)外出務(wù)工歷史及務(wù)工人員年齡測(cè)算，2022年以后信陽(yáng)將會(huì)迎來(lái)返鄉(xiāng)高潮 。受上述因素的直接影響，現(xiàn)階段信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的剛性需求局面仍將繼續(xù)維持1020年，甚至更長(zhǎng)。大力發(fā)展物流園和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的機(jī)遇。信陽(yáng)為河南省五個(gè)地區(qū)級(jí)物流樞紐中心之一，而本項(xiàng)目所在的**物流園列入河南省、信陽(yáng)市的發(fā)展規(guī)劃，作為河南省首批省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，未來(lái)的發(fā)展具有較強(qiáng)的持續(xù)性。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快必然會(huì)促進(jìn)家居建材業(yè)的發(fā)展，中國(guó)正在經(jīng)歷前所未有的移民工程，這樣就必然會(huì)帶來(lái)巨大的市場(chǎng)需求，而企業(yè)就是要立足于服務(wù)大眾，同時(shí)又要滿(mǎn)足特殊群體的需求。 （WEAKNESS）：起步晚。信陽(yáng)市大大小小的建材市場(chǎng)有40多個(gè)，其中白云市場(chǎng)等歷史悠久，商戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)能力和客戶(hù)資源雄厚；新建和擬建的相似項(xiàng)目規(guī)劃合理，面積較大，設(shè)施較為齊全，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 （THREAT）：家居市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，而近期房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)呈現(xiàn)明顯過(guò)熱狀態(tài)，存在政策控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響。 本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略充分利用地處**物流園的各種優(yōu)惠政策，降低成本，為客戶(hù)提供有價(jià)值的服務(wù)。應(yīng)主要吸引鄭州、武漢和合肥等地大型建材市場(chǎng)的重點(diǎn)客戶(hù)在我市場(chǎng)增設(shè)分支機(jī)構(gòu)。在主要服務(wù)于信陽(yáng)高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，應(yīng)同時(shí)注重縣級(jí)市場(chǎng)和新農(nóng)村建設(shè)對(duì)家居產(chǎn)品的需求，對(duì)遍布全縣的物流結(jié)點(diǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)，使項(xiàng)目成為眾多家居品牌生產(chǎn)廠家最可信賴(lài)的合作伙伴。其三年發(fā)展目標(biāo)是：成為豫南、皖北、鄂東交易最大、最強(qiáng)、最有活力的家居市場(chǎng)。 人力資源戰(zhàn)略在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)上，聘請(qǐng)物流行業(yè)或家居建材行業(yè)的專(zhuān)家，也可進(jìn)行業(yè)務(wù)外包。 職能戰(zhàn)略增設(shè)為不同類(lèi)型客戶(hù)服務(wù)的部門(mén)，如客戶(hù)服務(wù)部等為客戶(hù)及客戶(hù)的客戶(hù)提供增值服務(wù)。研究客戶(hù)的需求，為其提供增值服務(wù)，如為新農(nóng)村包括縣級(jí)市場(chǎng)、農(nóng)村市場(chǎng)等的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)。 物流戰(zhàn)略應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)發(fā)展電子商務(wù)，優(yōu)化商品的供應(yīng)和銷(xiāo)售流程，建立商流、物流、信息流相結(jié)合的物流模式，實(shí)現(xiàn)一體化的供應(yīng)鏈物流配送服務(wù)。利用電子數(shù)據(jù)交換技術(shù)，加強(qiáng)批發(fā)與廠商和零售商之間的雙向物流合作，加快商品周轉(zhuǎn)。 要建立配送中心，服務(wù)商戶(hù),提。 營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)品：本項(xiàng)目建成后，將與中南家俱大世界銜接起來(lái)，成為提供裝修、裝飾、家俱等全部產(chǎn)品的綜合家居市場(chǎng)，滿(mǎn)足一站式采購(gòu)、配送服務(wù)需求。在硬件建設(shè)上，增加噴泉等娛樂(lè)設(shè)施，增加各類(lèi)特色小吃和汽車(chē)電影，增加市場(chǎng)的有效客流量。在定價(jià)上，開(kāi)始時(shí),租金價(jià)格與其他市場(chǎng)持平，從節(jié)省物流費(fèi)用等多方面增加客戶(hù)的價(jià)值。渠道上可和裝飾公司合作、和房地產(chǎn)公司合作；促銷(xiāo)手段：幫助縣鄉(xiāng)客戶(hù)免費(fèi)設(shè)計(jì)住房，對(duì)商戶(hù)進(jìn)行培訓(xùn)等。注重品牌建設(shè)。 重點(diǎn)針對(duì)年齡在3040歲的人群進(jìn)行宣傳。樹(shù)立為客戶(hù)提供價(jià)值，讓客戶(hù)賺錢(qián)的宗旨。 第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 選址原則符合地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和生產(chǎn)力布局要求；符合注重節(jié)約用地、不占耕地的原則；有利于場(chǎng)區(qū)合理布局和安全高效運(yùn)行；符合當(dāng)?shù)厣a(chǎn)基礎(chǔ)條件要求；有利于保護(hù)自然環(huán)境和生態(tài)平衡以及可持續(xù)發(fā)展；有利于降低生產(chǎn)成本以及流通和服務(wù)費(fèi)用；符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展要求；符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)指向性原則。 場(chǎng)址現(xiàn)狀信陽(yáng)，地處豫南，東臨安徽，南接湖北，左扼兩淮，右控江漢，屏蔽中原，是黃淮、江淮、長(zhǎng)江下游與關(guān)中地區(qū)的交通要沖，淮河航運(yùn)直通長(zhǎng)江，在 1000 公里半徑內(nèi)，輻射北京、上海、廣州、西安、鄭州、南京和武漢等重要城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，交通樞紐地位突出，是全國(guó) 44 個(gè)交通樞紐城市之一，也是河南省物流業(yè)“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的五個(gè)物流樞紐中心之一。信陽(yáng)**家居用品物流園位于信陽(yáng)市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠 107 國(guó)道，北臨 312 國(guó)道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有 10 公里，交通優(yōu)勢(shì)明顯，為大宗家居用品物流提供便利。信陽(yáng)**家居用品物流園位于信陽(yáng)市**管理區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，**管理區(qū)內(nèi)另外還有工業(yè)園、文化園、西部工業(yè)帶、生態(tài)人居旅游開(kāi)發(fā)帶。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及對(duì)**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的實(shí)地考察，結(jié)合信陽(yáng)市和**山管理區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，擬建的信陽(yáng)**家居用品物流園計(jì)劃在**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)南部再征地 100 畝，其中 70 畝，用于家居用品物流園建設(shè)；30 畝用于拆遷安置住宅房的建設(shè)。 （申報(bào)單位已有 50 畝土地——已建設(shè)了 7000 平方米的家具城、車(chē)用加氣站、辦公樓，和該項(xiàng)目將來(lái)成為一體。 ） 場(chǎng)地建設(shè)條件 自然條件信陽(yáng)市位于河南省南部，桐柏山東麓。東與安徽省為鄰，南與湖北省接壤。東經(jīng) 114176。0139?！?14176。0639。，北緯 31176。4639?！?1176。5239。介于鄂豫皖三省的結(jié)合部，處于大別山北麓與淮河上游之間。地形地勢(shì)全市地勢(shì)西南高東北低，自西向東傾斜，皆在海拔 500 米以下，西南為淺山區(qū)，東北部丘崗環(huán)抱，最高點(diǎn)海技 326 米。氣候條件信陽(yáng)地跨淮河，位于中國(guó)亞熱帶和暖溫帶的地理分界線（秦嶺——淮河）上，屬亞熱帶向暖溫帶過(guò)渡區(qū)。這種過(guò)渡氣候造成淮河南北自然景觀的差異：淮南山清水秀，水田盈野，稻香魚(yú)躍，猶如江南風(fēng)光；淮北平原舒展，一望無(wú)垠，盛產(chǎn)小麥、雜糧、棉花，北國(guó)情調(diào)濃厚。信陽(yáng)日照充足，年均 19002100 小時(shí)；年平均氣溫℃，無(wú)霜期長(zhǎng)，平均 220230 天；降雨豐沛，年均降雨量9001400 毫米，空氣濕潤(rùn)，相對(duì)濕度年均 77%。水文地質(zhì)條件項(xiàng)目選址尚未進(jìn)行工程地質(zhì)鉆探。據(jù)普查資料顯示，該區(qū)域土層主要是粘土層，層頂埋深度變化不大，第一層為耕土層，平均厚度 米左右，第二層為粉質(zhì)粘土層，承載力和標(biāo)準(zhǔn)值 170Kpa—190Kpa，物理力學(xué)性能和工程地質(zhì)性能良好，可以作為天然地基。根據(jù)全國(guó)地震烈度區(qū)劃圖，信陽(yáng)地區(qū)地震設(shè)防烈度為Ⅵ度。根據(jù)水文地質(zhì)普查資料顯示，信陽(yáng)地區(qū)屬第四系發(fā)育，厚度340m 左右，地下水主要賦存于第四系松散含水層中，為松散巖類(lèi)孔隙水，地下水層水質(zhì)較好，水源豐富，對(duì)磚、石、混凝土無(wú)腐蝕作用。表層地下水 ，深層地下水 14m，為地下水豐水地區(qū)。 區(qū)位和交通運(yùn)輸條件信陽(yáng)市位于河南省南部，地處大別山北麓與淮河上游之間，東與安徽毗鄰，南與湖北接壤，左扼兩淮，右控江漢，承東啟西，屏蔽中原，素有“三省通衢”之稱(chēng)。從古至今，既是長(zhǎng)江淮河之間的戰(zhàn)略要地，又是南北經(jīng)濟(jì)文化交流的重要通道。全市共有京廣、京九、寧西三條鐵路，京港澳、大廣、滬陜?nèi)龡l高速，1010312 三條國(guó)道，分別形成“雙十字”交叉，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。信陽(yáng)市南距武漢天河機(jī)場(chǎng)、東距阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)均在150 公里左右，北距鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng) 293 公里， “十一五”期間規(guī)劃建設(shè)的明港機(jī)場(chǎng)距信陽(yáng)僅 48 公里，河南省唯一的出?？诨礊I港航運(yùn)可直達(dá)上海。已形成以鐵路為骨架，公路為經(jīng)絡(luò)，水運(yùn)為補(bǔ)充的立體運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。全市公路總里程達(dá) 公里，其中高速公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)437 公里、國(guó)道 公里，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通二級(jí)公路，所有行政村全部通水泥路。道路運(yùn)輸生產(chǎn)能力持續(xù)增長(zhǎng)，目前全市營(yíng)運(yùn)車(chē)輛達(dá) 萬(wàn)多輛，道路運(yùn)輸從業(yè)人員 6 萬(wàn)余人，維修業(yè)戶(hù)已達(dá)近 800 家。全年公路運(yùn)輸完成客運(yùn)量 10384 萬(wàn)人次，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量 億人公里；貨運(yùn)量5930 萬(wàn)噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量 億噸公里。水路運(yùn)輸完成客運(yùn)量 57 萬(wàn)人次，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量 4947 萬(wàn)人公里，貨運(yùn)量 477 萬(wàn)噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量27 億噸公里。場(chǎng)站建設(shè)日趨完善。通過(guò)大規(guī)模的改建，到 2022 年底，全市縣鄉(xiāng)站全部改造一遍，信陽(yáng)新區(qū)汽車(chē)站也將開(kāi)工建設(shè)，緩解了城區(qū)交通壓力，旅客出行條件大有改善?？偼顿Y 億遠(yuǎn)的淮河淮濱至三河尖航運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施工程開(kāi)工建設(shè)，為信陽(yáng)市打通了通往長(zhǎng)三角的水遠(yuǎn)通道。 征地、拆遷與移民安置條件本項(xiàng)目位于信陽(yáng)**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，征地，搬遷與移民安置問(wèn)題由**山管理處按照《浉河區(qū)**工業(yè)集聚區(qū)征地拆遷安置方案》標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。第五章 建設(shè)方案 建設(shè)規(guī)模根據(jù)信陽(yáng)市建材/家居專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的情況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，本項(xiàng)目擬建在信陽(yáng)西北部 107 國(guó)道與鐵西路之間的**山管理區(qū)物流園內(nèi)；建設(shè)以信息系統(tǒng)為支撐，集交易、倉(cāng)儲(chǔ)、配載、配送等服務(wù)