【正文】 天健世紀花園 黃埔雅苑二期 黃埔雅苑三期 嘉里華庭 如詩美地 城中雅苑 星河國際名城 嘉麗豪庭2002中心區(qū)南區(qū)在建住宅項目一覽表（一）項目名稱如詩美地城建花園（城中雅苑）建安項目星河項目地理位置福華四路與濱河大道之間福華四路與福華三路之間，新洲路與民田路之間福華四路與濱河大道之間，民田路與九號路之間民田路與九號路之間，福華四路與福華三路之間開發(fā)商中洲實業(yè)深圳市城市建設開發(fā)（集團）公司深圳市建安集團股份有限公司深圳星河房地產開發(fā)有限公司設計單位深圳市鑫中建建筑設計古有限公司深圳市城建工程設計公司深圳華藝設計有限公司占地面積4萬多平方米建筑總面積97800平方米，10萬平方米左右住宅商業(yè)層數(shù)與棟數(shù)共15棟（9棟住宅，6棟別墅。住宅分別為24層、12層、8層、9層）共10棟高層（2棟33層，2棟27層，6棟18層）戶型與面積110150平方米以110160平方米的大戶型為主計劃總投資額11000萬元30000萬元開工日期2001年9月雨季竣工日期2003年10月工程狀態(tài)樁基礎階段樁基礎、地下室等基礎工程尚未拆遷打樁預計銷售日期2002年下半年2002年下半年2002年10月2002中心區(qū)南區(qū)在建住宅項目一覽表（二）項目名稱嘉麟豪庭風華盛世港麗豪園龍福居地理位置深南大道與彩田路交匯處西南側福華三路與彩田路交匯處西北側186地塊福華四路與濱河路之間，彩田路與海田路之間福華四路與濱河路之間，彩田路與海田南路之間，20地塊開發(fā)商深圳市中嘉麟房地產開發(fā)有限公司深圳市恒立冠投資有限公司、深圳市皇崗實業(yè)股份有限公司港麗實業(yè)深圳有限公司深圳市皇崗實業(yè)房地產有限公司設計單位中建（深圳）設計公司中建（深圳）設計公司深圳市清華苑建筑設計有限公司深圳大學建筑設計研究院占地面積——————建筑總面積66790平方米32556平方米層數(shù)與棟數(shù)1棟28層2棟26層2棟39層1棟14層戶型與面積————70100平方米占70%，外銷傾向——計劃總投資額15000萬元4000萬元19998萬元1900萬元開工日期工程狀態(tài)基礎完成主體15層左右主體10層主體10層預計銷售日期開始內部認購個案分析：黃埔雅苑二期規(guī)模：8棟，其中6棟高層和2棟小高層，總戶數(shù)654戶。黃埔雅苑二期戶型列表面積778012713915016216417/8223戶型2房2廳3房及3房帶工人房3房2廳帶工人房3房2廳帶工人房3房、四房帶入戶花園所占比例13%14%49%7%17%本期黃埔地產設計時吸取了一期的經(jīng)驗，在戶型和朝向方面有較大改善，2房比例相對 減小，大戶型客廳開間達到了7米，設置了部分入戶花園。朝向景觀：二期有較大改進，基本沒有向西的單位，所有單位分別朝南看小區(qū)景觀或北望蓮花山、西南觀高爾夫。園林規(guī)劃：西班牙設計風格，以熱情奔放的格調為主。在小區(qū)的主入口，有一個跳躍的音樂噴水池，進入內部有西班牙式的迷宮園林，大草坪、觀景回廊、藝術走廊、雕塑、太陽廣場，小高層配觀光電梯。銷售情況：總體銷售率50%左右，其中223平方米帶入戶花園的戶型已經(jīng)售罄，178平方米的戶型亦所剩無己，說明戶型的亮點對銷售的影響是相當主要的，也說明此部分客戶對購房總價的敏感性不高。銷售推廣：本項目采取了集中性報紙廣告宣傳的形式，主打自身及周邊教育配套，取得了一定知名度，吸引了較多的人群到樓盤看房，但客戶流失率相對較高，通過訪談了解，流失主要原因排序是：同檔次（150平方米）戶型選擇較多、價格較高、黃埔一期鬧事引起客戶擔憂。嘉里華庭戶型：嘉里建設一貫以開發(fā)豪宅級的高檔物業(yè)著稱，香港半山有80%的物業(yè)是嘉里蚩尤的，本項目量較大，客戶層面有所放大，但亦不會超過20：80的黃金原則，屬于金字塔的頂層部分。據(jù)了解，主力戶型在180220平方米左右。品質：嘉里建設為了確保產品的領先性，曾在現(xiàn)場空地上以一比一的空間感，對每一套戶型做了樣板間，同時，有公司內部的相關部分不斷親身體驗，從多方面進行考查，力求做到零缺陷。天健世紀花園天健的項目位置與嘉里、深業(yè)等極為相似，目標客戶的同質性很強，天健地產不斷的邀請客戶參與對戶型的品評和修改，可以看出天健的重視程度。如詩美地該項目共15鶇400多套住宅，其中定向客戶占2/3，剩余1/3壓力不大。從產品上來看有6棟亦商亦住的別墅，目前基本上已有了定向客戶。城中雅苑主力戶型160平方米左右，定位二次置業(yè)人士，但亦有類似黃埔雅苑二期的較小戶型，面向未來白領。嘉麗豪園本項目距離口岸較近，既有口岸概念又有中心區(qū)概念，為了適應周邊地區(qū)白領和來往港人的置業(yè)特點，戶型主要控制在70100平方米以內，以二房、三房為主，約占了70%總結：中心區(qū)已售樓盤利用了中心區(qū)、地鐵等的利好因素，吸引了當時的富裕階層，推售時期望價值一般不高，主力戶型為3房、4房，但平均面積偏小，銷售較好，在目前二手房報價中可以看到房產價值基本保持穩(wěn)定，附帶裝修有一定貶值。目前中心區(qū)在售樓盤以黃埔雅苑二期為主，其推廣基本圍繞自身及周邊配套資源，如廣告量最大的為打孩子的未來，這是與它自身配套中小學幼兒園和少年宮、圖書館等市政配套密不可分的。中心區(qū)總住宅供給量大，開發(fā)商壓力增加，；中心區(qū)北快南緩，今年年底附近，北區(qū)基本成型，而南區(qū)各項目開發(fā)者觀望者較多；中心區(qū)目前沒有一個明確的形象，各項目的推廣以周邊和內部直接資源與素質相關；中心區(qū)南北各位置資源相差較大，但各項目推出時間相近，會形成集中性的供給。前期已售項目基本利用了中心區(qū)的利好因素，目前個案推廣需要進一步細分市場。中心區(qū)的部分項目將在本次房地產交易會亮相，進一步了解中心區(qū)項目的推廣形象定位可以使項目的推廣更清晰。140 / 140第二章 項目分析一、 項目概況發(fā) 展 商：深圳市星河地產開發(fā)有限公司項目位置：福田中心區(qū)南區(qū)，北側為福華三路，南側為福華四路，東西兩側分別為九號路和民田路。占地面積：類 別：住宅（商?。╉椖克诘乜偨ㄖ娣e： m2其中住宅部分： m2商業(yè)部分：2620 m2容 積 率：建筑覆蓋率：%？綠化系數(shù)：56%總 戶 數(shù)： 944戶?總停車位：2240個二、項目地盤解析 項目北：泰華購物公園 項目東：會展中心 項目西：城中雅苑 項目南：建安項目現(xiàn)狀地塊北面：中心區(qū)社區(qū)購物公園——建筑高度2—3層，景觀、視野佳 為本項目提供商業(yè)及休閑配套——深圳市未來重要的商貿發(fā)展區(qū)集中在福田中心區(qū)購物公園和羅湖區(qū)的東門商業(yè)改造區(qū)。中心區(qū)購物公園不僅是中心區(qū)居民的商業(yè)服務設施，同時也充分體現(xiàn)了提升居民生活質量的全新理念，主要功能為特色購物、文化娛樂和民俗活動，內含購物、餐飲、全景影院、室內泳池等設施?！鐓^(qū)購物公園是作為居住區(qū)與商務中心區(qū)之間的緩沖。購物公園強調平民性、文化性、休閑性，商品以土、特、精、小、文化藝術品、旅游用品為主，目前城建購物公園已經(jīng)建成，泰華購物公園將在2002年下半年推出市場?！?，包括商業(yè)購物、餐飲以及環(huán)球全景影院、室內游泳等文體設施。同時能滿足舉行傳統(tǒng)文化活動的需要，并為社會文化團體提供聚會演出的空間?！?，設有公共停車場、商業(yè)、地鐵人行出入口及設備用房等。地塊以東： 寫字樓用地，容積率7—11之間深圳會展中心——建筑高度5—7層，現(xiàn)代建筑造型 為本項目所在片區(qū)帶來巨大人流量、信息量——根據(jù)雙龍起舞的規(guī)劃，項目東側相鄰為寫字樓用地，益田路以東為會展中心。本項目的視野受到待開發(fā)項目的影響。地塊以西：高檔住宅區(qū)——小高層與高層圍合的傳統(tǒng)高檔住宅 在本項目西面營造了配套完善、發(fā)展成熟的大型住宅社區(qū)氛圍 —，其價格成為中心區(qū)高檔住宅指引——中海華庭住宅區(qū)和城中雅苑、如詩美地組成中心區(qū)南片區(qū)的大型高檔居住區(qū)域。地塊以南：濱河路——濱河路形成的隔斷，彰顯本項目區(qū)位和交通的優(yōu)勢 昭示性強 噪音污染嚴重——濱河路形成的隔斷，將濱河路以南的住宅區(qū)與中心南區(qū)切斷，在區(qū)位和交通上顯示本項目的價值點與優(yōu)勢?！獮I河路南面為迅速發(fā)展繁榮的石廈、新洲片區(qū)，大量住宅建設和投入使用，為中心區(qū)蘊集大量人流。主要車行方向主要人行方向小區(qū)車行線小區(qū)人行線人行次入口車行出口主入口車行入口交通分析圖景觀分析圖項目東面將來純都市建筑景觀，景觀條件一般；目前基本為空地，視野較開闊，景觀資源一般。項目南面將來與本項目形成完整小區(qū)空間，景觀空間相互呼應，互相收益；目前為多層舊房，景觀資源較差。項目北面購物公園正在建設中，視野開闊，低層現(xiàn)代建筑，公園景觀，景觀、視野良好目前基本為空地，視野較開闊，景觀資源一般。項目西面高層小區(qū)正在建設中，景觀資源一般。三、項目規(guī)劃設計方案評析總體規(guī)劃布局及空間布局分析 四房 花園三房 138155三房+工人房 11 120三房 二房 總平面圖 剖面圖216。 空間設計符合風水原理，規(guī)劃設計較為成熟；216。 自由半圍合式布局，中間大庭院，北圍、南開，與整體環(huán)境協(xié)調；216。 空間開闊、通透，以點式為主，高層低密度，空間感覺較好，保證了各戶型視線要求，也有利于小區(qū)采光、通風等需要；216。 空間整體性強，有利于環(huán)境塑造；216。 均好性較好，充分考慮了各戶型的景觀和朝向；216。 亮點突出，設計了部分一梯二戶南北通透的豪華戶型，北有購物公園景觀，南有無遮擋庭院景觀；216。 整體抬高設計，架空層園林高出地面二層；216。 綜合性功能，底層商業(yè)、架空層園林、住宅塔樓。值得商榷之處：216。 整體而言158178花園三房擁有的景觀、朝向資源不如138155三房；216。 架空層園林地面感不強，對住宅檔次有一定影響。 主力戶型面積評析戶型統(tǒng)計表戶型面積（M2）面積比（%）套數(shù)套數(shù)比（%）2*2*1856．310811．73*2*23*2*211 12013．316263217．668．53*2*2+工人房13815521．321223．03*2*2+工人房（多功能房）+入戶花園15817829．725828．04*2*3+工人房+入戶花園23026．816818．2復式2192942．5141．5合922100216。 M2/戶，戶型定位為大面積（豪華）住宅216。 從戶型比看，138155 M2帶工人房三房和158178帶花園三房為主力戶型；216。 從面積比看，帶花園三房、四房為主力戶型； 216。 230 M2帶花園四房為具有代表性的亮點戶型；世紀村︵二期︶如詩美地城中雅苑嘉里華庭黃埔雅苑︵二期︶天健世紀花園水榭花都波托菲諾碧海云天主力戶型面積（M2）（House除外）項目金地翠堤灣本項目 300 250 200 150 100 50高級白領私營業(yè)主私企老板官員自由職業(yè)者公務員投資者港人由以上分析可以看出，本項目主力戶型面積分布較廣，如果將近期大量面市和即將面市的高端項目主力戶型進行分析，主力戶型面